Joint, en raison de leur connexité, les pourvois n°13-10.839 et n° 13-10.837 ;
Donne acte à la société Trévor du désistement de son pourvoi n° 13-10.839 ;
Donne acte à la SCI Luis du désistement de son pourvoi n° 13-10.839 en ce qu'il est dirigé contre la société Le Figuier d'Or ;
Donne acte à la SCI Luis et à la société Trévor du désistement de leur pourvoi n° 13-10.837 en ce qu'il est dirigé contre la société Le Figuier d'Or ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° 13-10.837 :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Versailles, 7 mars et 21 novembre 2012), statuant en référé, que la commune de Clamart (la commune) a acquis, par acte des 7 et 13 novembre 2008, du département des Hauts-de-Seine la propriété de la parcelle cadastrée section Z n° 53 ; qu'elle a assigné la SCI Luis (la SCI), propriétaire de la parcelle voisine cadastrée section Z n° 54, ainsi que la société Le Figuier d'Or et la société Trévor, preneuses à bail commercial successives de l'immeuble à usage de restaurant bâti sur cette parcelle, aux fins de voir prononcer l'expulsion de tout occupant de la parcelle n° 53, ainsi que la démolition de l'extension du restaurant construite sur ladite parcelle et le paiement de diverses sommes ; que par le premier arrêt du 7 mars 2012, rendu alors que la SCI avait comparu mais que la société Trévor était défaillante, l'expulsion de la SCI et de tous occupants de son chef a été ordonnée ; que le second arrêt du 21 novembre 2012 a été rendu sur l'opposition de la société Trévor ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt du 21 novembre 2012 de la déclarer irrecevable en toutes ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; qu'au soutien de la recevabilité de ses conclusions dans l'instance introduite sur l'opposition de la société Trévor, la SCI Luis se prévalait de l'indivisibilité de la cause ; qu'en jugeant ses conclusions irrecevables sans se prononcer sur un tel moyen, la cour d'appel a privé sa décision de motif en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que la prétention de celui qui revendique la propriété d'un bien est indissociable de celle de l'occupant de son chef, en vertu d'un contrat de bail, à voir cette occupation protégée ; qu'en jugeant en l'espèce dissociables les prétentions de la SCI Luis, tendant à voir consacrer son droit de propriété de l'immeuble litigieux sur le fondement de l'usucapion trentenaire et faire juger que l'action de la commune de Clamart constituait un trouble manifestement illicite, de celles de la société Trévor tendant à faire juger que son occupation était régulière et que l'action de la commune de Clamart constituait un trouble illicite de la protection possessoire dont elle bénéficiait, tout en constatant que la société Trévor était occupante de la parcelle litigieuse du chef de la SCI Luis et que cette dernière avait été condamnée, par la décision frappée d'opposition, à verser à la commune de Clamart une indemnité d'occupation en raison du fait que l'occupation illicite lui était imputable, ce dont il résultait que la juridiction ne pouvait se prononcer sur les droits de la société Trévor, dans l'instance ouverte sur son opposition, sans examiner à nouveau ceux de la SCI Luis sauf à risquer que la décision sur opposition soit inconciliable avec celle rendue par défaut, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 572 du code de procédure civile ;
Mais attendu que si les prétentions de la SCI, bailleur de la société Trévor, qui revendiquait la propriété de la parcelle, étaient indissociables des points soumis au juge saisi de l'opposition par la société Trévor, qui soutenait avoir un titre d'occupation du chef de son bailleur, la cour d'appel, après avoir déclaré, à tort, la SCI irrecevable en ses demandes, a néanmoins examiné le fond en répondant aux conclusions de la société Trévor qui invoquait des moyens identiques à ceux de la SCI ;
D'où il suit que le moyen est, faute d'intérêt, irrecevable ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi n° 13-10.839 et sur le second moyen du pourvoi n° 13-10.837 qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la SCI Luis et la société Trévor aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Luis et la société Trévor à payer à la commune de Clamart la somme de 3 000 euros ; rejette leur demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits, au pourvoi n° Y 13-10. 837, par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour les sociétés Luis et Trévor
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la SCI LUIS irrecevable en toutes ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE « l'opposition ne remet en cause que les points jugés par défaut et ne permet pas à une autre partie à la décision critiquée de reprendre les prétentions dont elle a été déboutée par la décision rendue par défaut dès lors qu'elles sont dissociables des points soumis au nouvel examen de la cour ; qu'en l'espèce, la SCI LUIS forme à nouveau les mêmes demandes fondées sur l'allégation d'une possession trentenaire et d'un droit d'occupation du local litigieux qui ont été définitivement rejetées par l'arrêt rendu le 7 mars 2012 ; qu'elle doit être déclarée irrecevable en toutes ses prétentions » ;
1°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif ; qu'au soutien de la recevabilité de ses conclusions dans l'instance introduite sur l'opposition de la société TREVOR, la SCI LUIS se prévalait (conclusions récapitulatives sur opposition du 11 octobre 2012, p. 5, § 3 et 4) de l'indivisibilité de la cause ; qu'en jugeant ses conclusions irrecevables sans se prononcer sur un tel moyen, la Cour d'appel a privé sa décision de motif en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la prétention de celui qui revendique la propriété d'un bien est indissociable de celle de l'occupant de son chef, en vertu d'un contrat de bail, à voir cette occupation protégée ; qu'en jugeant en l'espèce dissociables les prétentions de la SCI LUIS, tendant à voir consacrer son droit de propriété de l'immeuble litigieux sur le fondement de l'usucapion trentenaire et faire juger que l'action de la commune de CLAMART constituait un trouble manifestement illicite, de celles de la société TREVOR tendant à faire juger que son occupation était régulière et que l'action de la commune de CLAMART constituait un trouble illicite de la protection possessoire dont elle bénéficiait, tout en constatant que la société TREVOR était occupante de la parcelle litigieuse du chef de la SCI LUIS et que cette dernière avait été condamnée, par la décision frappée d'opposition, à verser à la commune de CLAMART une indemnité d'occupation en raison du fait que l'occupation illicite lui était imputable, ce dont il résultait que la juridiction ne pouvait se prononcer sur les droits de la société TREVOR, dans l'instance ouverte sur son opposition, sans examiner à nouveau ceux de la SCI LUIS sauf à risquer que la décision sur opposition soit inconciliable avec celle rendue par défaut, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 572 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé l'ordonnance du 16 décembre 2010 en ses dispositions relatives à la société TREVOR et d'AVOIR ordonné l'expulsion de la société TREVOR, occupant du chef de la SCI LUIS, de la parcelle cadastrée section Z n° 53 située 1 avenue du Président Roosevelt à CLAMART à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QU'« en application de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même sil s'agit d'une obligation de faire ; que pour s'opposer à la demande d'expulsion formée par la COMMUNE DE CLAMART, la société TREVOR soutient que la détermination du titulaire du droit de propriété sur la parcelle n° 53 ou plus exactement sur l'immeuble édifié sur cette parcelle échappe aux attributions du juge des référés, et que le droit de propriété de la COMMUNE DE CLAMART est sérieusement contestable ; qu'or, il est constant que l'ordonnance d'expropriation rendue le 28 février 2007, aujourd'hui définitive et dont la société TREVOR ne conteste ni la régularité, ni la portée a éteint tous droits réels et personnels sur l'immeuble concerné qui inclut la parcelle n° 53 litigieuse ; qu'il est tout aussi constant que la société TREVOR tient ses droits sur le fonds de commerce exploité dans les locaux de la SCI LUIS de la société LE FIGUIER D'OR qui les a elle-même acquis auprès de la société Le Relais du Bois et que tant le bail consenti à cette dernière par la SCI LUIS le 1er décembre 2003 que la promesse de vente du fonds de commerce à M. X... qui l'a transmis à la société TREVOR définissent clairement le local donné à bail comme le lot n° 1 du bâtiment A comprenant une salle avec sanitaires, une salle avec cheminée, une cuisine, une réserve, un escalier d'accès au sous-sol, le droit à la jouissance d'une courette et deux caves et ajoutent : " étant précisé qu'il existe à côté de ce lot, sur le terrain cadastré section Z n° 5 à l'angle dudit terrain et mitoyenne avec le lot loué, une construction que le bailleur se propose d'acquérir ; il est expressément convenu entre les parties qu'en cas d'acquisition par le bailleur de cette construction, celle-ci sera considérée comme faisant partie intégrante des locaux loués " ; que la cession de fonds de commerce intervenue le 30 novembre 2006 entre la société Le Relais du Bois et la société LE FIGUIER D'OR décrit pareillement les locaux commerciaux comme étant limités à l'immeuble situé sur la parcelle n° 54 ; qu'il s'induit de façon manifeste de ces éléments que la SCI LUIS savait, en 2003, ne disposer d'aucun droit sur la construction litigieuse et a reconnu cette absence de droit dans un bail commercial rendu public à l'occasion des cessions successives du fonds de commerce, que le bail commercial transféré à la société TREVOR excluait expressément la construction litigieuse du local donné à bail et que la société TREVOR ne peut donc se prévaloir d'une possession paisible et non équivoque du local litigieux ; que son occupation d'un bâtiment situé sur la parcelle appartenant à la COMMUNE DE CLAMART constitue en conséquence un trouble manifestement illicite qui ne saurait faire naître un droit ; qu'inversement, l'exercice par la COMMUNE DE CLAMART de son droit de propriété ne peut manifestement constituer un trouble illicite ; qu'il convient en conséquence d'infirmer l'ordonnance entreprise rendue le 16 décembre 2010 en toutes ses dispositions s'agissant de la société TREVOR, d'ordonner l'expulsion de celle-ci de la parcelle cadastrée section Z n° 53 située 1 rue du Président Roosevelt à Clamart à l'expiration du délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt dans les termes indiqués ci-dessous ; que la société TREVOR doit donc être déboutée de toutes ses demandes » ;
1°) ALORS QUE la cassation qui ne manquera pas d'intervenir de l'arrêt du 7 mars 2012 ayant ordonné l'expulsion de la SCI LUIS et de tous occupants de son chef entraînera, par voie de conséquence, celle de l'arrêt qui, sur opposition, a ordonné l'expulsion de la société TREVOR, occupant du chef de la SCI LUIS sur le fondement de l'article 625 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, en affirmant que la société TREVOR ne contestait ni la régularité ni la portée de l'ordonnance d'expropriation rendue le 28 février 2007, laquelle aurait éteint tous droits réels et personnels sur l'immeuble concerné qui inclut la parcelle n° 53 litigieuse, quand la société TREVOR soutenait dans ses conclusions d'appel (p. 10, § 3) que l'ordonnance d'expropriation « est entachée de vice comme il a été confirmé par l'ordonnance de la juridiction de l'expropriation de NANTERRE statuant en la forme des référés en date du 6 janvier 2010 », ce dont il résultait que l'exposante contestait la régularité de l'ordonnance du 28 février 2007, la Cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société TREVOR en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'ordonnance d'expropriation ne peut être exécutée à l'encontre de chacun des intéressés que si elle lui a été préalablement notifiée par l'expropriant ; qu'en jugeant que l'exercice par la commune de CLAMART de son droit de propriété ne peut manifestement constituer un trouble illicite, et en ordonnant en conséquence l'expulsion de la société TREVOR, motif pris que le droit de propriété de la commune de CLAMART n'était pas sérieusement contestable dès lors que l'ordonnance d'expropriation du 28 février 2007, aujourd'hui définitive, avait éteint tous droits réels et personnels sur l'immeuble concerné, sans rechercher si, au titre des contestations émises par la société LUIS, l'absence de toute notification préalable de l'ordonnance d'expropriation ne privait pas la commune de CLAMART de la possibilité de l'exécuter à l'encontre de la société TREVOR et ne conférait pas à sa demande d'expulsion le caractère d'un trouble manifestement illicite, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 12-5 du code de l'expropriation ensemble l'article 809 alinéa 1er du code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans qu'on puisse opposer à celui qui l'allègue l'exception déduite de la mauvaise foi ; qu'en ordonnant l'expulsion de la société TREVOR motif pris que la SCI LUIS, qui lui avait consenti à bail la construction litigieuse, savait ne disposer d'aucun droit sur la construction, la cour d'appel a violé l'article 2258 du code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, la reconnaissance, par le possesseur du droit de celui contre lequel il prescrivait, doit, pour être interruptive de prescription, manifester suffisamment l'intention du possesseur de rétablir les droits du propriétaire ; qu'en jugeant que la SCI LUIS ne pouvait se prévaloir de l'acquisition par prescription de l'extension litigieuse parce qu'elle avait reconnu n'être pas propriétaire de cette construction dans le bail conclu avec la société LE RELAIS DU BOIS le 1er décembre 2003, sans rechercher si un tel acte emportait reconnaissance du droit de propriété de la commune de CLAMART ou de son auteur, contre lesquels la SCI entendait prescrire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2240 et 2259 du code civil ;
6°) ALORS QU'en toute hypothèse, la possession paisible exercée par un occupant qui se prévaut d'une prescription acquisitive qui n'est pas manifestement infondée, ne caractérise pas un trouble manifestement illicite ; qu'en affirmant que l'occupation de la société TREVOR, locataire de la SCI LUIS, du bien que la Commune de CLAMART aurait acquis à la suite d'une mesure d'expropriation, caractérisait un trouble manifestement illicite bien que sa propre motivation établisse que la prescription acquisitive invoquée par la SCI LUIS n'était pas manifestement inexistante et qu'elle ait relevé que cette dernière possédait l'immeuble en cause depuis 1997, la cur d'appel, qui a excédé les pouvoirs des juges des référés, a violé l'article 809 du code de procédure civile.
Moyen produit, au pourvoi n° A 13-10. 839, par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Luis
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions ayant dit n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société LUIS et d'AVOIR ordonné l'expulsion de la société LUIS, et de tous occupants de son chef, de la parcelle cadastrée section Z n° 53 située 1 avenue du Président Roosevelt à CLAMART à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt ;
AUX MOTIFS QUE « pour s'opposer aux demandes de la COMMUNE DE CLAMART, la SCI LUIS soutient, comme en première instance, qu'elle est fondée à invoquer le bénéfice de la prescription acquisitive trentenaire prévue aux articles 2261 et 2272 du code civil pour revendiquer la propriété de " l'extension litigieuse empiétant sur la parcelle cadastrée section Z N° 53 ", consistant en une " salle de banquets " d'environ 5 m de large sur 15 m de long ; qu'à l'appui de cette revendication, elle produit notamment plusieurs témoignages de " clients de longue date " du restaurant confirmant avoir connu " depuis plus de trente ans " cette salle construite à l'initiative du précédent propriétaire qui, à l'époque, possédait aussi le fonds de commerce de restauration y étant exploité ; qu'elle estime que, comme le premier juge l'a retenu et, avant lui, le juge de l'expropriation au tribunal de grande instance de Nanterre saisi en la forme des référés par la COMMUNE DE CLAMART d'une demande d'expulsion sur le fondement de l'article L 15-1 du code de l'expropriation, la " discussion de fond ayant trait à la propriété de la parcelle litigieuse " relève du seul juge du fond ; qu'elle conteste, enfin, la régularité de la procédure d'expropriation ayant abouti à l'ordonnance du 28 février 2008, cette procédure étant, selon elle, " entachée de vices la rendant inefficace et inopposable " à son égard ; que, cependant, la SCI LUIS a acquis le 10 octobre 19971a parcelle cadastrée section Z N° 54, contiguë à celle litigieuse, et les locaux à usage de restaurant y étant édifiés ; qu'ainsi qu'elle l'énonce elle-même à plusieurs reprises dans ses conclusions, l'acte de vente dressé à cette occasion n'inclut pas l'extension litigieuse- " salle de banquets "- empiétant sur la parcelle section Z N° 53 dont cet acte ne fait pas mention dans ses énonciations relatives à la désignation des biens et droits immobiliers cédés ; que comme le lui oppose la COMMUNE DE CLAMART et contrairement à ce qu'elle prétend, la SCI LUIS ne peut donc joindre à la possession dont elle se prévaut celle de son auteur, M. Boufeldja Y..., pour entendre bénéficier de la prescription acquisitive édictée par l'article 2272 du code civil alors que le délai de trente ans requis par cet article pour acquérir la propriété immobilière n'est pas encore écoulé depuis ses acquisition et prise de possession intervenues le 10 octobre 1997 ; que, de plus, la possession invoquée par la SCI LUIS ne satisfait pas, en toute hypothèse, aux exigences de l'article 2261 du code civil puisque le contrat de bail commercial qu'elle a conclu par acte notarié du 1er décembre 2003 avec la société Le Relais du Bois en formation précise, s'agissant de la désignation du bien loué, qu'il " existe à côté (du lot loué, soit le local commercial à usage de restaurant) sur le terrain cadastré section Z N° 53, à l'angle dudit terrain et mitoyenne avec le lot loué, une construction que le bailleur se propose d'acquérir ; il est expressément convenu entre les parties qu'en cas d'acquisition par le bailleur de cette construction, celle-ci sera considérée comme faisant partie intégrante des locaux loués ", la SCI LUIS, bailleur, reconnaissant de la sorte n'être pas propriétaire de cette construction ; qu'il en résulte qu'indépendamment même de la procédure d'expropriation dont elle conteste la régularité, la SCI LUIS ne peut sérieusement prétendre être devenue propriétaire de l'extension litigieuse de par l'effet de la prescription acquisitive, ni, en conséquence, revendiquer un droit d'occupation sur ce local ; que dans ces conditions, cette occupation par elle ou ses locataires, sans droit ni titre, constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme en ordonnant, par application de l'article 809, alinéa 1, du code de procédure civile, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et, en particulier, de sa dernière locataire, la société TREVOR, dans les conditions précisées au dispositif du présent arrêt » ;
1°) ALORS QUE l'ordonnance d'expropriation ne peut être exécutée à l'encontre de chacun des intéressés que si elle lui a été préalablement notifiée par l'expropriant ; qu'en faisant droit à la demande de la commune de CLAMART fondée sur l'expropriation à son profit de la parcelle cadastrée section Z n° 53 et en ordonnant l'expulsion de la SCI LUIS et de tous occupants de son chef, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions d'appel de l'exposante, si l'absence de toute notification préalable de l'ordonnance d'expropriation ne privait pas la commune de CLAMART de la possibilité de l'exécuter à son encontre, et donc d'obtenir son expulsion, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 12-5 du code de l'expropriation ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, la jonction des possessions de l'acquéreur d'un bien et de son auteur ne nécessite pas que le bien qui en est l'objet soit visé dans le titre de propriété ; qu'en jugeant que la SCI LUIS n'avait pu joindre à la possession de l'extension litigieuse dont elle se prévalait celle de son auteur dès lors que l'acte de vente intervenu entre les parties n'en faisait pas mention, la cour d'appel a violé l'article 2265 du code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans qu'on puisse opposer à celui qui l'allègue l'exception déduite de la mauvaise foi ; qu'en jugeant que le contrat de bail commercial du 1er décembre 2003 emportait reconnaissance par la SCI LUIS de ce qu'elle n'était pas propriétaire de l'extension litigieuse parce qu'elle avait stipulé, dans le contrat de bail conclu le 1er décembre 2003 avec la société LE RELAIS DU BOIS, qu'il « existe à côté (du lot loué, soit le local commercial à usage de restaurant) sur le terrain cadastré section Z N° 53, à l'angle dudit terrain et mitoyenne avec le lot loué, une construction que le bailleur se propose d'acquérir ; il est expressément convenu entre les parties qu'en cas d'acquisition par le bailleur de cette construction, celle-ci sera considérée comme faisant partie intégrante des locaux loués », la Cour d'appel a violé l'article 2258 du code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la reconnaissance, par le possesseur, du droit de celui contre lequel il prescrivait, doit, pour être interruptive de prescription, manifester suffisamment l'intention du possesseur de rétablir les droits du propriétaire ; qu'en jugeant que la SCI LUIS ne pouvait se prévaloir de l'acquisition par prescription de l'extension litigieuse parce qu'elle avait reconnu n'être pas propriétaire de cette construction dans le bail conclu avec la société LE RELAIS DU BOIS le 1er décembre 2003, sans rechercher si un tel acte emportait reconnaissance du droit de propriété de la commune de CLAMART ou de son auteur, contre lesquels la SCI entendait prescrire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2240 et 2259 du code civil ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse, la possession paisible exercée par un occupant qui se prévaut d'une prescription acquisitive qui n'est pas manifestement infondée, ne caractérise pas un trouble manifestement illicite ; qu'en affirmant que l'occupation de la SCI LUIS ou par son locataire du bien que la Commune de CLAMART aurait acquis à la suite d'une mesure d'expropriation, caractérisait un trouble manifestement illicite bien que sa propre motivation établisse que la prescription acquisitive invoquée par l'exposante n'était pas manifestement inexistante et qu'elle ait relevé que cette dernière possédait l'immeuble en cause depuis 1997, la Cour d'appel qui a excédé les pouvoirs des juges des référés a violé l'article 809 du code de procédure civile.
