LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 juin 2009), que le 19 janvier 2006, l'Etat de la République démocratique du Congo a pris à bail une maison d'habitation, propriété des époux X..., pour assurer le logement de M. A...
Y..., son ambassadeur en France ; qu'il a été mis fin, le 17 mars 2007, aux fonctions de M. A...
Y... qui s'est maintenu dans les lieux loués, au delà du 1er septembre 2007, date à laquelle le loyer a cessé d'être réglé par le preneur qui avait résilié le bail ; que, par acte du 20 mars 2008, les bailleurs ont assigné M. A...
Y... en constatation de sa qualité d'occupant sans droit ni titre, en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ; que M. A...
Y... a invoqué le bénéfice de l'immunité diplomatique ;
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de rejeter cette fin de non-recevoir, alors, selon le moyen, que l'agent diplomatique jouit de l'immunité de juridiction civile à l'égard des tribunaux de l'Etat accréditaire ; que l'immunité ne cesse, après que les fonctions de l'agent diplomatique ont pris fin, que lorsqu'il quitte le pays ou à l'expiration d'un délai raisonnable qui lui aura été accordé à cette fin ; que le délai raisonnable pour quitter le pays doit être accordé par l'Etat accréditaire ; qu'au cas d'espèce, ayant retenu que les fonctions de M. A...
Y... en tant qu'ambassadeur avaient pris fin le 23 mars 2007, mais que celui-ci n'avait pas encore quitté le pays, les juges du fond ne pouvaient considérer que son immunité de juridiction civile avait cessé que pour autant qu'un délai raisonnable pour quitter le pays lui avait été accordé par la France ; qu'en décidant que son immunité avait cessé motif pris de ce qu'il avait bénéficié d'un délai raisonnable entre le moment où l'Etat de la République Démocratique du Congo l'avait rappelé dans son pays et le moment où cet Etat avait cessé de payer le loyer, quand il convenait de prendre en considération l'éventuel délai accordé par la France à M. A...
Y... pour quitter le territoire, les juges du fond ont violé les articles 31 § 1 et 39 § 2 de la Convention de Vienne du 18 avril 1961 sur les relations diplomatiques, ensemble l'article 122 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté qu'il avait été mis fin aux fonctions d'ambassadeur de M. A...
Y... le 17 mars 2007, la cour d'appel a pu en déduire qu'à la date de sa décision, celui-ci ayant disposé du délai raisonnable prévu à l'article 39 § 2 de la Convention de Vienne du 18 avril 1961, ne bénéficiait plus de l'immunité diplomatique ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant soutenu, dans ses conclusions d'appel, que l'assignation qui lui avait été délivrée n'avait pas fait l'objet de la notification prévue par l'article 24, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 et que le congé avait été donné dans les conditions de forme et de délai prévues par l'article 15 I, alinéa 2, de cette même loi, M. A...
Y... n'est pas recevable à présenter devant la Cour de cassation un moyen contraire à ses propres écritures ;
D'où il suit que le moyen est irrecevable ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que c'était le locataire qui avait signifié à la bailleresse que le bail était résilié et que l'action introduite par les époux X... ne tendait pas au constat de la résiliation du bail, mais à celui de la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. A...
Y..., la cour d'appel en a exactement déduit que la notification prévue par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'était pas requise en l'espèce ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le bail avait été signé entre Mme X... et l'ambassade de la République démocratique du Congo et que le locataire avait donné congé par lettre recommandée du 2 novembre 2007, la cour d'appel a exactement retenu qu'à l'expiration d'un délai de préavis de trois mois, M. A...
Y..., qui s'était maintenu dans les lieux loués, avait la qualité d'occupant sans droit ni titre ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. A...
Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. A...
Y... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. A...
Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mars deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux conseils pour M. A...
Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'immunité de juridiction et dit que le tribunal d'instance était compétent pour statuer sur le litige ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. A...
Y... soutient qu'il résulte de l'article 39-2 de la convention de Vienne que la fin de ses fonctions d'ambassadeur n'entraine pas la cessation des privilèges et immunités dont il bénéficie en France, tant qu'il n'a pas quitté ce pays ou lorsqu'un délai lui a été accordé à cette fin, tant que ce délai n'est pas expiré ; que M. A...
Y... fait valoir qu'aucun délai ne lui a été accordé, qu'il bénéficie donc toujours d'une immunité de juridiction et qu'à ce titre le juge d'instance aurait dû se déclarer incompétent pour statuer sur le litige qui lui était soumis ; qu'il ressort des courriers émanant des services de l'ambassade de la République Démocratique du Congo en date des 2 novembre 2007 et 26 novembre 2007 que les fonctions d'ambassadeur de M. A...
Y... ont pris fin le 17 mars 207 (pièces n° 3 et 4) ; qu'aux termes de deux courriers, en date du 1er mars 2008 et du 14 mai 2008, émanant du ministère français des affaires étrangères, il ressort que M. A...
Y... n'est plus ambassadeur de la République Démocratique du Congo depuis le 23 mars 2007, que son nom ne figure pas dans la liste diplomatique officielle, qu'il ne jouit plus des privilèges et immunités diplomatiques dont bénéficient les diplomates étrangers en France et que son passeport diplomatique, document de circulation émis par les autorités de la République Démocratique du Congo, ne lui confère aucune immunité ni aucun privilège sur le territoire français (pièce n° 6) ; que, par ailleurs, aux termes de l'article 39 alinéa 2 de la convention de Vienne du 18 avril 1961, « lorsque les fonctions d'une personne bénéficiant des privilèges et immunités prennent fin, ces privilèges et immunités cessent normalement au moment où cette personne quitte le pays ou à l'expiration d'un délai raisonnable qui lui aura été accordé à cette fin, mais ils subsistent jusqu'à ce moment, même en cas de conflit armé ; toutefois, que l'immunité subsiste en ce qui concerne les actes accomplis par cette personne dans l'exercice de ses fonctions comme membre de la mission » ; qu'il ressort de ce texte que les immunités et privilèges prennent fin soit au moment où la personne quitte le pays, soit à l'expiration d'un délai raisonnable ; qu'il est constant que M. A...
Y... est toujours sur le territoire français ; que, c'est à bon droit, que le premier juge a relevé que le délai raisonnable susvisé avait expiré le 1er septembre 2007, soit lorsque l'ambassade de la République Démocratique du Congo avait cessé de régler les loyers, soit cinq mois après le rappel de M. A...
Y... dans son pays et la cessation de ses fonctions ; que par ailleurs, les actes accomplis par M. A...
Y... dans le cadre de la présente instance ne peuvent être considérés comme ayant été accomplis dans l'exercice de ses fonctions d'ambassadeur ; qu'en conséquence, c'est à juste titre que le premier juge, constatant que M. A...
Y... ne bénéficiant plus d'une immunité diplomatique, s'est déclaré compétent pour statuer sur le litige dont il était saisi » (arrêt p. 5-7) ;
ET AUX MOTIFS éventuellement adoptés QUE « Sur la compétence du Tribunal : qu'il n'est pas contesté que lors de la signature du bail, M. A...
Y... était l'Ambassadeur en France de la République Démocratique du Congo et que le bail a été conclu pour le loger en sa qualité d'Ambassadeur ; qu'à titre préliminaire, il convient de préciser que le préambule de la Convention de Vienne sur les relations diplomatiques du 18 avril 1961 précise que le but des privilèges et immunités est non pas d'avantager des individus mais d'assurer l'accomplissement efficace des fonctions des missions diplomatiques en tant que représentant des Etats ; que l'article 31 alinéa 1er de la Convention de Vienne sur les relations diplomatiques du 18 avril 1961 dispose : « L'agent diplomatique jouit d el'immunité de la juridiction pénale de l'Etat accréditaire. Il jouit également de l'immunité de sa juridiction civile et administrative, sauf s'il s'agit :
a. D'une action réelle concernant un immeuble privé situé sur le territoire de l'Etat accréditaire, à moins que l'agent diplomatique ne le possède pour le compte de l'Etat accréditant aux fins de la mission ;
b. D'une action concernant une succession, dans laquelle l'agent diplomatique figure comme exécuteur testamentaire, administrateur, héritier ou légataire, à titre privé, et non pas au nom de l'Etat accréditant ;
c. D'une action concernant une activité professionnelle ou commerciale, quelle qu'elle soit, exercée par l'agent diplomatique dans l'Etat accréditaire en dehors de ses fonctions officielles ».
qu'en l'espèce, le présent litige concerne un bail d'habitation, de sorte que l'immunité de juridiction civile est susceptible de s'appliquer ; que l'article 30 alinéa 1er de la Convention de Vienne dispose que « la demeure privée de l'agent diplomatique jouit de la même inviolabilité et de la même protection que les locaux de la mission ». Or l'article 22 alinéa 3 prévoit que les locaux de la mission, leur ameublement et les autres objets qui s'y trouvent, ne peuvent faire l'objet d'aucune perquisition, réquisition, saisie, ou mesure d'exécution ; que, de même, selon l'article 29 de la Convention, « la personne de l'agent diplomatique est inviolable. Il ne peut être soumis à aucune forme d'arrestation ou de détention. L'Etat accréditaire le traite avec le respect qui lui est dû, et prend toutes les mesures appropriées pour empêcher toute atteinte à sa personne, sa liberté et sa dignité » ; mais qu'il n'est pas contesté que M. A...
Y... n'est plus Ambassadeur en France de la République Démocratique du Congo depuis le 17 mars 2007 ; que l'article 39 alinéa 2 de la Convention de Vienne dispose : « Lorsque les fonctions d'une personne bénéficiant des privilèges et immunités prennent fin, ces privilèges et immunités cessent normalement au moment où cette personne quitte le pays, ou à l'expiration d'un délai raisonnable qui lui aurait été accordé à cette fin, mais ils subsistent jusqu'à ce moment, même en cas de conflit armé » ; que M. A...
Y... invoque ces dispositions pour prétendre au bénéfice de l'immunité diplomatique du fait qu'il n'a pas encore quitté le territoire français ; mais que c'est à juste titre que Mme X... soutient qu'il a bénéficié d'un délai pour quitter le pays et que ce délai est aujourd'hui expiré, de sorte que l'immunité a cessé ; qu'en effet, il est constant que les fonctions d'Ambassadeur de M. A...
Y... ont pris fin le 17 mars 2007 et que l'Ambassade a continué à payer les loyers jusqu'en août 2007 inclus, ce qui a permis aux enfants de M. A...
Y... de poursuivre leur scolarité en France jusqu'à la fin de l'année scolaire ; que la convention de Vienne ne définit pas le délai raisonnable et laisse le soin aux Etats de le définir ou non. En France, ce type de notion est laissé à l'appréciation des tribunaux ; que la notion de délai raisonnable permet justement de faire obstacle à la situation dans laquelle un agent diplomatique, démis de ses fonctions resterait sciemment et indéfiniment sur le territoire de l'Etat accréditaire, de sorte qu'il resterait toujours soumis au statut diplomatique sans en avoir plus la qualité ; que c'est en vain que M. A...
Y... soutient que le délai accordé ne se présume pas et peut durer plusieurs années. En effet, en l'espèce, le fait que l'Ambassade ait continué de payer les loyers après le rappel au pays de l'intéressé, puis cessé de payer les loyers au bout de cinq mois, montre qu'un délai lui a été accordé et a cessé le 1er septembre 2007 ; que c'est également en vain qu'il fait valoir que les membres de sa famille et lui possèdent un passeport diplomatique. En effet, il ne s'agit que d'un titre de voyage, ne pouvant valoir preuve de la qualité diplomatique ; que M. A...
Y... invoque enfin la possession d'une carte de séjour spéciale avec la mention suivante : « diplomate, avec toutes les immunités prévues par la Convention de Vienne sur les relations diplomatiques du 18 avril 1961 » ; cependant, qu'il résulte du vade-mecum du Ministère des affaires étrangères que lors de la cessation des fonctions, l'Ambassade doit restituer au Service du Protocole le titre spécial avec l'avis de fin de fonctions du titulaire, que la restitution de ces documents conditionne l'accréditation d'un successeur. L'Ambassadeur qui quitte la France est salué par le Protocole à son départ, dans les mêmes conditions qu'à l'arrivée. Le Protocole peut délivrer, à la demande de l'Ambassade, une attestation de restitution de carte laquelle permettra à son titulaire de quitter le territoire français sans difficulté et, le cas échéant, de solliciter auprès de la préfecture de résidence une carte de séjour de droit commun ; qu'ainsi, c'est à tort que M. A...
Y... a gardé sa carte de séjour spécial. Il aurait dû la remettre à son Ambassade pour qu'elle la restitue au Ministère des affaires étrangères. Cette situation de blocage explique qu'aucun successeur n'a pu être désigné et que son retour au Congo n'a pu être organisé ; que M. A...
Y... ne s aurait donc en toute bonne foi invoquer la possession d'un titre de séjour spécial qu'il aurait dû restituer à compter du 17 mars 2007 ; que force est de constater que M. A...
Y... a perdu le bénéfice de l'immunité diplomatique et peut être traité comme un citoyen congolais ordinaire ; qu'il en résulte que le Tribunal peut se déclarer compétent » (jugement, p. 4-6) ;
ALORS QUE l'agent diplomatique jouit de l'immunité de juridiction civile à l'égard des tribunaux de l'Etat accréditaire ; que l'immunité ne cesse, après que les fonctions de l'agent diplomatique ont pris fin, que lorsqu'il quitte le pays ou à l'expiration d'un délai raisonnable qui lui aura été accordé à cette fin ; que le délai raisonnable pour quitter le pays doit être accordé par l'Etat accréditaire ; qu'au cas d'espèce, ayant retenu que les fonctions de M. A...
Y... en tant qu'ambassadeur avaient pris fin le 23 mars 2007, mais que celui-ci n'avait pas encore quitté le pays, les juges du fond ne pouvaient considérer que son immunité de juridiction civile avait cessé que pour autant qu'un délai raisonnable pour quitter le pays lui avait été accordé par la France ; qu'en décidant que son immunité avait cessé motif pris de ce qu'il avait bénéficié d'un délai raisonnable entre le moment où l'Etat de la République Démocratique du Congo l'avait rappelé dans son pays et le moment où cet Etat avait cessé de payer le loyer, quand il convenait de prendre en considération l'éventuel délai accordé par la France à M. A...
Y... pour quitter le territoire, les juges du fond ont violé les articles 31 § 1 et 39 § 2 de la Convention de Vienne du 18 avril 1961 sur les relations diplomatiques, ensemble l'article 122 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a constaté que M. A...
Y... est occupant sans droit ni titre depuis le 9 février 2008, a autorisé son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, a autorisé, le cas échéant, le séquestre du mobilier garnissant les lieux et a condamné M. A...
Y... à verser à M. et Mme X... une indemnité mensuelle d'occupation de 3. 200 € à compter du 9 février 2008 et jusqu'à libération effective des lieux ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« il ressort des pièces versées et notamment de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 novembre 2007 adressée par les services de l'ambassade de la République Démocratique du Congo à Mme X... que c'est le locataire qui a exprimé sa volonté de mettre fin au bail compte tenu de ce que M. A...
Y... avait été rappelé dans son pays par le ministère congolais des affaires étrangères ; que c'est donc le locataire qui a signifié à la bailleresse que le bail était résilié ; que, dès lors, la demande de l'appelant tendant à voir constater que Mme X... n'a pas justifié avoir donné congé dans les délais et les formes prescrits est sans objet ; que l'action introduite par M. et Mme X... ne tend pas au constat de la résiliation du bail mais à celui de la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. A...
Y... ; que, dès lors, la notification au représentant de l'Etat de l'assignation, sous peine d'irrecevabilité de la demande, par application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'était pas requise ; que l'appelant sera donc débouté de sa demande tendant à voir M. et Mme X... déclarés irrecevables en leur action ; que, par ailleurs, le bail a été signé entre Mme X... et l'ambassade de la République Démocratique du Congo ; que le locataire a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 novembre 2007, réceptionnée le 7 novembre 2007 (pièce n° 13 des intimés) ; que, dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a relevé que M. A...
Y... qui s'est maintenu dans les lieux loués, après l'expiration du préavis de trois mois, avait la qualité d'occupant sans droit ni titre » (arrêt p. 7-8) ;
ET AUX MOTIFS éventuellement adoptés QUE « l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation par l'effet de la clause résolutoire est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département et qu'il en est de même pour l'assignation tendant au prononcé de la résiliation lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative ; qu'en l'espèce, l'action ne tend ni au constat de l'acquisition de la clause résolutoire ni au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, de sorte que la notification de l'assignation au Préfet n'était pas requise ; qu'il y a donc lieu de rejeter la fin de non recevoir invoquée par M. A...
Y... ; sur le fond : que M. A...
Y... fait valoir qu'en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé est soumis à une condition de délai et de forme, qu'aucun congé n'a été valablement délivré par le bailleur et que les courriers de l'Ambassade ne peuvent s'analyser en des congés ; mais que le courrier du 2 novembre 2007 invoqué par la bailleresse par lequel l'Ambassade de la République Démocratique du Congo considère que le bail est résilié et que sa responsabilité quant au logement de l'Ambassadeur n'est plus engagée du fait que ce dernier a été rappelé au pays par le Ministère Congolais des Affaires Etrangères, doit être analysé comme exprimant la volonté du locataire en titre de mettre fin au bail. Il s'agit donc bien d'un congé ; que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier, et que le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Cette formalité n'est prescrite qu'à titre de preuve pour déterminer le point de départ du délai de préavis et par conséquent la date d'effet du congé ; que le courrier du 2 novembre 2007 a bien été adressé à la bailleresse par lettre recommandée avec accusé de réception, comme le prévoit l'article 15 précité. Cela résulte de l'enveloppe à entête de l'Ambassade de la République Démocratique du Congo qu'a conservée Mme X..., et sur laquelle est collé l'imprimé de recommandé.
Cependant, il est bien évident que c'est l'Ambassade, expéditeur, qui est en possession de l'accusé de réception. L'enveloppe reçue par Mme X... ne porte curieusement mention d'aucune date de réception, le cachet de la poste étant absent. Une telle circonstance, qui ne peut résulter que d'une négligence des services postaux, ne peut être imputée à Mme X... qui se trouve, malgré elle, dans l'impossibilité d'apporter la preuve de la date de réception de la lettre ; or, que M. A...
Y..., à qui copie du courrier a été adressé par l'Ambassade, a accusé réception de cette lettre par un courrier en date du 8 novembre 2007 adressé à l'Ambassade ; qu'il y a donc lieu de fixer la date de réception du congé opposable à l'occupant au 8 novembre 2007 ; que, contrairement à ce qu'indiquent les demandeurs, rien ne justifie que le délai de préavis soit réduit à un mois pour cause de perte d'emploi. En effet, le rappel au pays de l'agent diplomatique ne peut être considéré comme une perte d'emploi, et surtout la perte d'emploi doit concerner le locataire en titre et non l'occupant ; que le délai de préavis est donc de trois mois, de sorte qu'il expire le 8 février 2008 ; que M. A...
Y... est donc occupant sans droit ni titre depuis le 9 février 2008 ; qu'il y a donc lieu d'ordonner son expulsion et de le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au moment du loyer, soit 3. 200 € par mois, à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou l'expulsion, avec intérêts légaux à compter de l'assignation ; (jugement, p. 6-8) ;
ALORS QUE, premièrement, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'est pas applicable aux logements loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi ; qu'au cas d'espèce, en faisant application des dispositions de cette loi, quand ils constataient eux-mêmes que le bail avait été passé entre M. et Mme X... et la République Démocratique du Congo pour assurer le logement de M. A...
Y... qui était alors ambassadeur en France de ce dernier Etat, et qu'il s'agissait donc d'un logement loué en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, les juges du fond ont violé les articles 1er et 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
Et ALORS QUE, deuxièmement et subsidiairement, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'est pas applicable lorsque le preneur est une personne morale ; qu'au cas d'espèce, ayant constaté que le bail avait été conclu entre M. et Mme X..., bailleurs, et l'Etat de la République Démocratique du Congo, preneur, qui était une personne morale, les juges du fond, en faisant application des dispositions de la loi susvisée, ont à cet égard encore violé ses articles 1er et 2.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'absence de notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département et constaté que M. A...
Y... est occupant sans droit ni titre depuis le 9 février 2008, a autorisé son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, a autorisé, le cas échéant, le séquestre du mobilier garnissant les lieux et a condamné M. A...
Y... à verser à M. et Mme X... une indemnité mensuelle d'occupation de 3. 200 € à compter du 9 février 2008 et jusqu'à libération effective des lieux ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « il ressort des pièces versées et notamment de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 novembre 2007 adressée par les services de l'ambassade de la République Démocratique du Congo à Mme X... que c'est le locataire qui a exprimé sa volonté de mettre fin au bail compte tenu de ce que M. A...
Y... avait été rappelé dans son pays par le ministère congolais des affaires étrangères ; que c'est donc le locataire qui a signifié à la bailleresse que le bail était résilié ; que, dès lors, la demande de l'appelant tendant à voir constater que Mme X... n'a pas justifié avoir donné congé dans les délais et les formes prescrits est sans objet ; que l'action introduite par M. et Mme X... ne tend pas au constat de la résiliation du bail mais à celui de la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. A...
Y... ; que, dès lors, la notification au représentant de l'Etat de l'assignation, sous peine d'irrecevabilité de la demande, par application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'était pas requise ; que l'appelant sera donc débouté de sa demande tendant à voir M. et Mme X... déclarés irrecevables en leur action ; que, par ailleurs, le bail a été signé entre Mme X... et l'ambassade de la République Démocratique du Congo ; que le locataire a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 novembre 2007, réceptionnée le 7 novembre 2007 (pièce n° 13 des intimés) ; que, dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a relevé que M. A...
Y... qui s'est maintenu dans les lieux loués, après l'expiration du préavis de trois mois, avait la qualité d'occupant sans droit ni titre » (arrêt p. 7-8)
ET AUX MOTIFS éventuellement adoptés QUE « l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation par l'effet de la clause résolutoire est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département et qu'il en est de même pour l'assignation tendant au prononcé de la résiliation lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative ; qu'en l'espèce, l'action ne tend ni au constat de l'acquisition de la clause résolutoire ni au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, de sorte que la notification de l'assignation au Préfet n'était pas requise ; qu'il y a donc lieu de rejeter la fin de non recevoir invoquée par M. A...
Y... ; sur le fond : que M. A...
Y... fait valoir qu'en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé est soumis à une condition de délai et de forme, qu'aucun congé n'a été valablement délivré par le bailleur et que les courriers de l'Ambassade ne peuvent s'analyser en des congés ; mais que le courrier du 2 novembre 2007 invoqué par la bailleresse par lequel l'Ambassade de la République Démocratique du Congo considère que le bail est résilié et que sa responsabilité quant au logement de l'Ambassadeur n'est plus engagée du fait que ce dernier a été rappelé au pays par le Ministère Congolais des Affaires Etrangères, doit être analysé comme exprimant la volonté du locataire en titre de mettre fin au bail. Il s'agit donc bien d'un congé ; que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier, et que le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Cette formalité n'est prescrite qu'à titre de preuve pour déterminer le point de départ du délai de préavis et par conséquent la date d'effet du congé ; que le courrier du 2 novembre 2007 a bien été adressé à la bailleresse par lettre recommandée avec accusé de réception, comme le prévoit l'article 15 précité. Cela résulte de l'enveloppe à entête de l'Ambassade de la République Démocratique du Congo qu'a conservée Mme X..., et sur laquelle est collé l'imprimé de recommandé.
Cependant, il est bien évident que c'est l'Ambassade, expéditeur, qui est en possession de l'accusé de réception. L'enveloppe reçue par Mme X... ne porte curieusement mention d'aucune date de réception, le cachet de la poste étant absent. Une telle circonstance, qui ne peut résulter que d'une négligence des services postaux, ne peut être imputée à Mme X... qui se trouve, malgré elle, dans l'impossibilité d'apporter la preuve de la date de réception de la lettre ; or, que M. A...
Y..., à qui copie du courrier a été adressé par l'Ambassade, a accusé réception de cette lettre par un courrier en date du 8 novembre 2007 adressé à l'Ambassade ; qu'il y a donc lieu de fixer la date de réception du congé opposable à l'occupant au 8 novembre 2007 ; que, contrairement à ce qu'indiquent les demandeurs, rien ne justifie que le délai de préavis soit réduit à un mois pour cause de perte d'emploi. En effet, le rappel au pays de l'agent diplomatique ne peut être considéré comme une perte d'emploi, et surtout la perte d'emploi doit concerner le locataire en titre et non l'occupant ; que le délai de préavis est donc de trois mois, de sorte qu'il expire le 8 février 2008 ; que M. A...
Y... est donc occupant sans droit ni titre depuis le 9 février 2008 ; qu'il y a donc lieu d'ordonner son expulsion et de le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au moment du loyer, soit 3. 200 € par mois, à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou l'expulsion, avec intérêts légaux à compter de l'assignation » (jugement, p. 6-8) ;
ALORS QU'à peine de recevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ; que cette formalité doit être respectée dans toutes les hypothèses où la décision de résiliation du bail n'émane pas de l'occupant du logement lui-même et où le bailleur agit sur le fondement, soit du non-paiement des loyers, soit de la perte de la qualité d'occupant légitime ; qu'au cas d'espèce, ayant constaté que l'immeuble avait été donné à bail à la République Démocratique du Congo pour y loger M. A...
Y... qui exerçait alors la fonction d'ambassadeur et que c'est la République Démocratique du Congo, et non l'occupant, qui avait manifesté sa volonté de résilier le contrat, les juges du fond ne pouvaient considérer que les bailleurs étaient dispensés de la formalité de notification de l'assignation au préfet, motif pris de ce que la résiliation émanait du preneur et non du bailleur lui-même, dès lors que l'occupant n'était pas à l'origine de la résiliation et que l'action des bailleurs se fondait sur l'absence de paiement des loyers depuis le 1er septembre 2007 ainsi que sur la perte de sa qualité d'occupant légitime par M. A...
Y... ; qu'à cet égard, l'arrêt a été rendu en violation des articles 12, 15 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a constaté que M. A...
Y... est occupant sans droit ni titre depuis le 9 février 2008, a autorisé son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, a autorisé, le cas échéant, le séquestre du mobilier garnissant les lieux et a condamné M. A...
Y... à verser à M. et Mme X... une indemnité mensuelle d'occupation de 3. 200 € à compter du 9 février 2008 et jusqu'à libération effective des lieux ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « il ressort des pièces versées et notamment de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 novembre 2007 adressée par les services de l'ambassade de la République Démocratique du Congo à Mme X... que c'est le locataire qui a exprimé sa volonté de mettre fin au bail compte tenu de ce que M. A...
Y... avait été rappelé dans son pays par le ministère congolais des affaires étrangères ; que c'est donc le locataire qui a signifié à la bailleresse que le bail était résilié ; que, dès lors, la demande de l'appelant tendant à voir constater que Mme X... n'a pas justifié avoir donné congé dans les délais et les formes prescrits est sans objet ; que l'action introduite par M. et Mme X... ne tend pas au constat de la résiliation du bail mais à celui de la qualité d'occupant sans droit ni titre de M. A...
Y... ; que, dès lors, la notification au représentant de l'Etat de l'assignation, sous peine d'irrecevabilité de la demande, par application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'était pas requise ; que l'appelant sera donc débouté de sa demande tendant à voir M. et Mme X... déclarés irrecevables en leur action ; que, par ailleurs, le bail a été signé entre Mme X... et l'ambassade de la République Démocratique du Congo ; que le locataire a donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 novembre 2007, réceptionnée le 7 novembre 2007 (pièce n° 13 des intimés) ; que, dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a relevé que M. A...
Y... qui s'est maintenu dans les lieux loués, après l'expiration du préavis de trois mois, avait la qualité d'occupant sans droit ni titre » (arrêt p. 7-8)
ET AUX MOTIFS éventuellement adoptés QUE « l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation par l'effet de la clause résolutoire est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département et qu'il en est de même pour l'assignation tendant au prononcé de la résiliation lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative ; qu'en l'espèce, l'action ne tend ni au constat de l'acquisition de la clause résolutoire ni au prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, de sorte que la notification de l'assignation au Préfet n'était pas requise ; qu'il y a donc lieu de rejeter la fin de non recevoir invoquée par M. A...
Y... ; sur le fond : que M. A...
Y... fait valoir qu'en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé est soumis à une condition de délai et de forme, qu'aucun congé n'a été valablement délivré par le bailleur et que les courriers de l'Ambassade ne peuvent s'analyser en des congés ; mais que le courrier du 2 novembre 2007 invoqué par la bailleresse par lequel l'Ambassade de la République Démocratique du Congo considère que le bail est résilié et que sa responsabilité quant au logement de l'Ambassadeur n'est plus engagée du fait que ce dernier a été rappelé au pays par le Ministère Congolais des Affaires Etrangères, doit être analysé comme exprimant la volonté du locataire en titre de mettre fin au bail. Il s'agit donc bien d'un congé ; que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier, et que le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Cette formalité n'est prescrite qu'à titre de preuve pour déterminer le point de départ du délai de préavis et par conséquent la date d'effet du congé ; que le courrier du 2 novembre 2007 a bien été adressé à la bailleresse par lettre recommandée avec accusé de réception, comme le prévoit l'article 15 précité. Cela résulte de l'enveloppe à entête de l'Ambassade de la République Démocratique du Congo qu'a conservée Mme X..., et sur laquelle est collé l'imprimé de recommandé.
Cependant, il est bien évident que c'est l'Ambassade, expéditeur, qui est en possession de l'accusé de réception. L'enveloppe reçue par Mme X... ne porte curieusement mention d'aucune date de réception, le cachet de la poste étant absent. Une telle circonstance, qui ne peut résulter que d'une négligence des services postaux, ne peut être imputée à Mme X... qui se trouve, malgré elle, dans l'impossibilité d'apporter la preuve de la date de réception de la lettre ; or, que M. A...
Y..., à qui copie du courrier a été adressé par l'Ambassade, a accusé réception de cette lettre par un courrier en date du 8 novembre 2007 adressé à l'Ambassade ; qu'il y a donc lieu de fixer la date de réception du congé opposable à l'occupant au 8 novembre 2007 ; que, contrairement à ce qu'indiquent les demandeurs, rien ne justifie que le délai de préavis soit réduit à un mois pour cause de perte d'emploi. En effet, le rappel au pays de l'agent diplomatique ne peut être considéré comme une perte d'emploi, et surtout la perte d'emploi doit concerner le locataire en titre et non l'occupant ; que le délai de préavis est donc de trois mois, de sorte qu'il expire le 8 février 2008 ; que M. A...
Y... est donc occupant sans droit ni titre depuis le 9 février 2008 ; qu'il y a donc lieu d'ordonner son expulsion et de le condamner au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au moment du loyer, soit 3. 200 € par mois, à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou l'expulsion, avec intérêts légaux à compter de l'assignation » (jugement, p. 6-8) ;
ALORS QUE lorsque le congé est délivré par le preneur qui n'est pas l'occupant du logement, ce dernier doit bénéficier du délai de préavis prévu lorsque la résiliation n'émane pas de lui, soit un délai de six mois et non un simple délai de trois mois ; qu'au cas d'espèce, ayant retenu que le bail avait été résilié par la République Démocratique du Congo (preneur) et ainsi subi par l'occupant, M. A...
Y..., les juges du fond ne pouvaient considérer que ce dernier était devenu occupant sans droit ni titre trois mois après la réception du congé délivré par l'Etat de République Démocratique du Congo, quand cette résiliation, n'émanant pas de l'occupant, devait lui ouvrir la même protection que lorsqu'elle émane du bailleur lui-même ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 12 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
