LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 octobre 2008), que l'Office public d'aménagement et de construction de Paris, devenu Paris habitat OPH (Paris habitat), propriétaire d'un logement donné à bail à M. X..., a assigné ce dernier en résiliation de ce bail ; que par jugement contradictoire, le tribunal a accueilli cette demande et condamné in solidum M. X... et Mme Y..., ancienne occupante des lieux, au paiement d'un arriéré de loyers ; que M. X... et Paris habitat ont interjeté appel de ce jugement ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Paris habitat fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de résiliation judiciaire du bail, alors, selon le moyen, que, si les juges du second degré doivent se placer à la date de leur arrêt pour apprécier l'existence et la gravité des manquements invoqués, il n'est nul besoin que les manquements invoqués aient été renouvelés, postérieurement à la décision rendue en première instance, dès lors qu'en soi, ils peuvent être considérés comme graves et justifier la résiliation judiciaire ; qu'en énonçant que " le renouvellement des manquements n'étant pas établi, les griefs de défaut d'entretien du logement et de troubles de voisinage ne peuvent être utilement invoqués à l'appui de la demande de résiliation du bail", quand, même non renouvelés postérieurement à la décision du premier juge, les manquements invoqués peuvent être graves et justifier la résiliation, les juges du second degré ont violé l'article 1184 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que Paris habitat reprochait à M. X... un défaut d'entretien des lieux et des troubles anormaux de voisinage, le locataire ayant laissé s'introduire dans le logement des tiers, notamment Mme Y..., ainsi que des animaux, et constaté que M. X... avait fait procéder au nettoyage du logement, que les manquements du locataire commis en 2006 étaient ponctuels, que le bailleur, contrairement aux incidents de 2006, n'avait adressé aucune mise en demeure au locataire de faire cesser des troubles prétendument persistants et n'avait pas été en mesure de les faire constater par témoins ou huissier de justice et que Mme Y... était désormais domiciliée à la Fondation de l'armée du salut, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que, compte tenu du contexte, les faits ne pouvaient justifier la résiliation du bail que s'ils avaient persisté au jour où elle statuait, a pu, sans violer les dispositions de l'article 1184 du code civil, en déduire que le renouvellement de ces manquements n'étant pas établi, les griefs de défaut d'entretien et de troubles de voisinage ne pouvaient être utilement invoqués à l'appui de la demande de résiliation du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le troisième moyen :
Vu l'article 562 du code de procédure civile, ensemble l'article 552 du même code;
Attendu que l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent ; que la dévolution s'opère pour le tout lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible ;
Attendu que pour infirmer le jugement de première instance et débouter Paris habitat de sa demande de condamnation au paiement in solidum d'une certaine somme dirigée contre Mme Y..., l'arrêt retient que le bailleur ne justifie pas du motif pour lequel Mme Y... serait solidairement tenue avec M. X... au paiement de l'arriéré de loyers ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que Mme Y... n'avait pas relevé appel du jugement de première instance et que, citée à comparaître devant elle, elle n'avait pas constitué avoué, la cour d'appel, qui ne pouvait aggraver le sort de Paris habitat sur son appel à l'égard de Mme Y..., en l'absence d'appel de celle-ci, a violé les textes susvisés ;
Attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627 du code de procédure civile, la cassation encourue n'impliquant pas qu'il soit à nouveau statué au fond ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté Paris Habitat de sa demande de condamnation in solidum dirigée contre Mme Y... au paiement de sommes au titre de l'arriéré de loyers, l'arrêt rendu le 28 octobre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Dit que le jugement du 13 septembre 2007 produira sont plein et entier effet en ce qu'il a condamné in solidum Mme Y... au paiement d'une somme de 1 405,71 euros ;
Dit n'y avoir lieu de modifier la condamnation aux dépens prononcée par les juges du fond ;
Condamne la société Paris habitat aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Paris habitat ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept octobre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par de Me Foussard, avocat aux Conseils pour la société Paris habitat
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire visant à l'anéantissement du bail consenti à M. X... ;
AUX MOTIFS QUE « pour prononcer la résiliation du bail, le juge doit apprécier la situation au jour de la décision ; qu'à l'appui de sa demande de résiliation, PARIS HABITAT-OPH reproche à M. X... un défaut d'entretien des lieux, des troubles anormaux de voisinage, un défaut d'occupation personnelle du logement et une cession de bail ; qu'il est constant que courant 2006, M. X... a été à l'origine de troubles de voisinage ayant justifié des signalements au bailleur par le gardien de l'immeuble et la mise en oeuvre par l'OPAC de constatations par huissier de justice (procès-verbal des 5, 7 et 8 décembre 2006) ; qu'il a été alors constaté que le logement était en état de « taudis », M. X... ayant laissé s'y introduire des tiers, notamment Mme Y..., ainsi que des animaux, causant des désordres au préjudice des voisins ; qu'il est également constant qu'en juin 2007, M. X... a fait procéder au nettoyage du logement ; que PARIS HABITAT-OPH ne conteste pas qu'antérieurement aux faits dénoncés en 2006, les relations contractuelles se déroulaient sans incident ; qu'il ressort des pièces versées aux débats (notamment, rapport du 26 juin 2008 de Mme A..., assistante sociale, certificats médicaux de Mme B... du 11 janvier 2008 et de Mme C..., médecins, du 30 août 2008), que M. X..., née en 1934, est une personne physiquement vulnérable en raison de son état de santé ; qu'il résulte de ces énonciations que les manquements du locataire commis en 2006 étaient ponctuels ; que compte tenu du contexte, la Cour estimé que ces faits ne peuvent justifier la résiliation du bail que si, au jour où elle statue, ils ont persisté, perdant par là-même leur caractère de faits isolés pouvant excuser leur gravité ; que la preuve de la réitération de manquements relatifs au défaut d'entretien des lieux et aux nuisances sonores et olfactives ne peut reposer que sur le seul document produit par PARIS HABITAT-OPH, qu'il intitule « pétition des locataires voisins », consistant en une lettre dactylographiée anonyme qui n'a pas la valeur d'une attestation ; que le bailleur, contrairement aux incidents de 2006, n'a adressé aucune mise en demeure à M. X... de faire cesser ces troubles prétendument persistants et n'a pas été en mesure de les faire constater par témoins ou huissier de justice ; qu'enfin, il ressort des mentions de la signification à comparaître devant la Cour délivrée le 19 septembre 2008 à Mme Y... que celle-ci est désormais domiciliée à la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT ; que le renouvellement des manquements n'étant pas établi, les griefs de défaut d'entretien du logement et de troubles de voisinage ne peuvent être utilement invoqués à l'appui de la demande de résiliation du bail ; qu'il résulte des nombreuses attestations versées aux débats par M. X..., exprimées dans des termes spontanés et circonstanciés (notamment Mme D..., Mme E..., Mme F...) que M. X... s'absente des lieux loués pendant la saison d'été pour se rendre en CORSE où réside sa famille, en particulier sa mère âgée de 98 ans ; qu'en mars 2008, il s'est rendu exceptionnellement une semaine en CORSE pour assister sa mère (attestations de Mme D..., de Mme G..., de Mme X...) ; qu'il ne conteste pas y avoir séjourné six mois en 2006 toujours en raison de l'état de santé de sa mère, ce dont il justifie par attestations (Melle D..., M. H...) ; que divers documents prouvent que, néanmoins, M. X..., nonobstant l'absence de 2006, a conservé son établissement principal à l'adresse des lieux loués (attestations de Mme I..., de M. D..., de Mme B..., médecin, du 25 juin 2008, témoignant de la nécessité d'un suivi médical régulier par ses soins, échéancier EDF, facture téléphonique) ; qu'en conséquence, PARIS HABITAT-OPH ne prouve pas que M. X... s'absente durablement des lieux loués, l'absence de 2006 ne pouvant à elle seule, et compte tenu des circonstances invoquées et justifiées par M. X..., caractériser un manquement grave aux obligations du locataire ; qu'enfin, PARIS HABITAT-OPH ne prouve pas davantage une éventuelle cession de bail à des tierces personnes, notamment à Mme Y..., le document dactylographié produit par le bailleur, intitulé « attestation », par lequel l'intéressée déclare, en remplissant à la main quelques espaces laissés vierges, verser 152 (ou 192) € par mois à M. X... depuis 2001 en contrepartie de la mise à disposition de son appartement, ne pouvant, compte tenu de la personnalité de Mme Y... décrite par les pièces du dossier, et notamment par le bailleur, emporter la conviction de la Cour ; qu'en définitive, aucun des griefs invoqués à l'encontre de M. X... n'étant établi, PARIS HABITAT-OPH sera débouté de sa demande de résiliation du bail (…) » (arrêt, p. 3, § 6 et s. et p. 4) ;
ALORS QUE si les juges du second degré doivent se placer à la date de leur arrêt pour apprécier l'existence et la gravité des manquements invoqués, il n'est nul besoin que les manquements invoqués aient été renouvelés, postérieurement à la décision rendue en première instance, dès lors qu'en soi, ils peuvent être considérés comme graves et justifier la résiliation judiciaire ; qu'en énonçant que « le renouvellement des manquements n'étant pas établi, les griefs de défaut d'entretien du logement et de troubles de voisinages ne peuvent être utilement invoqués à l'appui de la demande de résiliation du bail », quand, même non renouvelés postérieurement à la décision du premier juge, les manquements invoqués peuvent être graves et justifier la résiliation, les juges du second degré ont violé l'article 1184 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté la demande de résiliation judiciaire visant à l'anéantissement du bail consenti à M. X... ;
AUX MOTIFS QUE « pour prononcer la résiliation du bail, le juge doit apprécier la situation au jour de la décision ; qu'à l'appui de sa demande de résiliation, PARIS HABITAT-OPH reproche à M. X... un défaut d'entretien des lieux, des troubles anormaux de voisinage, un défaut d'occupation personnelle du logement et une cession de bail ; qu'il est constant que courant 2006, M. X... a été à l'origine de troubles de voisinage ayant justifié des signalements au bailleur par le gardien de l'immeuble et la mise en oeuvre par l'OPAC de constatations par huissier de justice (procès-verbal des 5, 7 et 8 décembre 2006) ; qu'il a été alors constaté que le logement était en état de « taudis », M. X... ayant laissé s'y introduire des tiers, notamment Mme Y..., ainsi que des animaux, causant des désordres au préjudice des voisins ; qu'il est également constant qu'en juin 2007, M. X... a fait procéder au nettoyage du logement ; que PARIS HABITAT-OPH ne conteste pas qu'antérieurement aux faits dénoncés en 2006, les relations contractuelles se déroulaient sans incident ; qu'il ressort des pièces versées aux débats (notamment, rapport du 26 juin 2008 de Mme A..., assistante sociale, certificats médicaux de Mme B... du 11 janvier 2008 et de Mme C..., médecins, du 30 août 2008), que M. X..., née en 1934, est une personne physiquement vulnérable en raison de son état de santé ; qu'il résulte de ces énonciations que les manquements du locataire commis en 2006 étaient ponctuels ; que compte tenu du contexte, la Cour estimé que ces faits ne peuvent justifier la résiliation du bail que si, au jour où elle statue, ils ont persisté, perdant par là-même leur caractère de faits isolés pouvant excuser leur gravité ; que la preuve de la réitération de manquements relatifs au défaut d'entretien des lieux et aux nuisances sonores et olfactives ne peut reposer que sur le seul document produit par PARIS HABITAT-OPH, qu'il intitule « pétition des locataires voisins », consistant en une lettre dactylographiée anonyme qui n'a pas la valeur d'une attestation ; que le bailleur, contrairement aux incidents de 2006, n'a adressé aucune mise en demeure à M. X... de faire cesser ces troubles prétendument persistants et n'a pas été en mesure de les faire constater par témoins ou huissier de justice ; qu'enfin, il ressort des mentions de la signification à comparaître devant la Cour délivrée le 19 septembre 2008 à Mme Y... que celle-ci est désormais domiciliée à la FONDATION DE L'ARMEE DU SALUT ; que le renouvellement des manquements n'étant pas établi, les griefs de défaut d'entretien du logement et de troubles de voisinage ne peuvent être utilement invoqués à l'appui de la demande de résiliation du bail ; qu'il résulte des nombreuses attestations versées aux débats par M. X..., exprimées dans des termes spontanés et circonstanciés (notamment Mme D..., Mme E..., Mme F...) que M. X... s'absente des lieux loués pendant la saison d'été pour se rendre en CORSE où réside sa famille, en particulier sa mère âgée de 98 ans ; qu'en mars 2008, il s'est rendu exceptionnellement une semaine en CORDE pour assister sa mère (attestations de Mme D..., de Mme G..., de Mme X...) ; qu'il ne conteste pas y avoir séjourné six mois en 2006 toujours en raison de l'état de santé de sa mère, ce dont il justifie par attestations (Melle D..., M. H...) ; que divers documents prouvent que, néanmoins, M. X..., nonobstant l'absence de 2006, a conservé son établissement principal à l'adresse des lieux loués (attestations de Mme I..., de M. D..., de Mme B..., médecin, du 25 juin 2008, témoignant de la nécessité d'un suivi médical régulier par ses soins, échéancier EDF, facture téléphonique) ; qu'en conséquence, PARIS HABITAT-OPH ne prouve pas que M. X... s'absente durablement des lieux loués, l'absence de 2006 ne pouvant à elle seule, et compte tenu des circonstances invoquées et justifiées par M. X..., caractériser un manquement grave aux obligations du locataire ; qu'enfin, PARIS HABITAT-OPH ne prouve pas davantage une éventuelle cession de bail à des tierces personnes, notamment à Mme Y..., le document dactylographié produit par le bailleur, intitulé « attestation », par lequel l'intéressée déclare, en remplissant à la main quelques espaces laissés vierges, verser 152 (ou 192) € par mois à M. X... depuis 2001 en contrepartie de la mise à disposition de son appartement, ne pouvant, compte tenu de la personnalité de Mme Y... décrite par les pièces du dossier, et notamment par le bailleur, emporter la conviction de la Cour ; qu'en définitive, aucun des griefs invoqués à l'encontre de M. X... n'étant établi, PARIS HABITAT-OPH sera débouté de sa demande de résiliation du bail (…) » (arrêt, p. 3, § 6 et s. et p. 4) ;
ALORS QUE dès lors qu'un fait peut être prouvé par tous moyens, la partie qui doit l'établir est libre d'invoquer les éléments de preuve qu'elle estime appropriés, et notamment l'existence d'indices et de présomptions ; qu'en l'espèce, PARIS HABITAT-OPH produisait aux débats une lettre adressée par les voisins de M. X..., demeurés anonymes, et diffusée auprès d'un certain nombre d'autorités administratives (maire de PARIS, maire d'arrondissement, comité d'hygiène et de salubrité du 13e arrondissement) ; qu'en écartant cette pièce au motif qu'elle n'avait pas la valeur d'une attestation, quand elle pouvait être versée aux débats à tout le moins comme indice ou présomption, peu important qu'elle ne réponde pas aux conditions d'une attestation, les juges du second degré ont violé le principe de la liberté des preuves, s'agissant de la preuve des faits, l'article 1353 du Code civil, ensemble les articles 200 à 202 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, infirmant le jugement entrepris, il a rejeté la demande formée par PARIS HABITAT-OPH en paiement de certaines sommes à l'encontre de Mme Y... ;
AUX MOTIFS QUE « PARIS HABITAT-OPH ne justifie pas du motif pour lequel Mme Y... serait solidairement tenue avec M. X... au paiement de l'arriéré de loyers (…) » (arrêt, p. 5, § 4) ;
ALORS QUE, premièrement, les juges du fond ne sont saisis des condamnations prononcées en première instance que dans la limite de l'effet dévolutif de l'appel ; qu'à défaut d'appel de la part de Mme Y..., les juges du second degré n'étaient pas saisis de la condamnation prononcée à son encontre ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, les juges du second degré ont violé les articles 561 et 562 du Code de procédure civile ;
Et ALORS QUE, deuxièmement, si, en cas d'anéantissement de la condamnation prononcée en première instance obtenu par l'un des coobligés in solidum, l'autre coobligé in solidum peut se prévaloir de cet anéantissement en raison des règles régissant les obligations in solidum, cet effet ne peut se produire lorsque la condamnation est maintenue ; qu'ainsi, les règles régissant les obligations in solidum ne peuvent légalement justifier le dispositif de l'arrêt.
