Min N° 24/00452
N° RG 24/01138 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOSF
Syndicat DES COPRO DE LA RESIDENCE “[Adresse 3]” [Adresse 1] représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE
C/
M. [Z], [B], [V] [X]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGEMENT DU 05 juin 2024
DEMANDERESSE :
Syndicat DES COPRO DE LA RESIDENCE “[Adresse 3]” [Adresse 1] représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DÉFENDEUR :
Monsieur [Z], [B], [V] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 03 avril 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Denis RINGUET
Copie délivrée
le :
à : Monsieur [Z], [B], [V] [X]
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [Z] [X] est propriétaire des lots n°23 et 57 de la Résidence [Adresse 3] sise [Adresse 1].
Par courrier recommandé du 7 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a mis en demeure Monsieur [Z] [X] de régler les charges de copropriété restées impayées.
Par acte du 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic la société FONCIA, a fait assigner Monsieur [Z] [X] devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de le voir condamner à lui régler les sommes de :
- 2.887,37 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024, avec intérêts de droit à compter du 7 juin 2023 ;
- 900 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- 1.221 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de la créance, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 avril 2024.
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d'instance.
Monsieur [Z] [X], régulièrement cité par acte d'huissier signifié à personne, n'est ni présent ni représenté.
La décision était mise en délibéré à la date du 5 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'Assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- un relevé de propriété ;
- un relevé de compte au 1er janvier 2024 ;
- les appels de fonds 2021-2023 ;
- la mise en demeure du 7 juin 2023 ;
- les procès-verbaux d'assemblée générale du 2021-2023 ;
- le contrat de syndic.
Le syndicat demandeur produit un décompte de charges arrêté au 1er janvier 2024 laissant apparaitre un arriéré de 2.887,37 euros (premier trimestre 2024 inclus).
Il verse à la procédure un jugement 3 mai 2022 par lequel Monsieur [Z] [X] a été condamné au paiement de la somme de 4.333,93 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 13 octobre 2021 et visant les appels de provisions jusqu'au 4ème trimestre 2021.
Il a donc déjà été statué sur les impayés antérieurs au 1er janvier 2022. Par suite, il ne sera pas tenu compte des appels de charges antérieurs à cette date, pour un montant cumulé de 590,25 euros, dans le calcul des sommes dues par le défendeur dans le cadre de la présente procédure.
Il en résulte un arriéré de 2.306,35 euros.
Monsieur [Z] [X], défaillant à la procédure, ne justifie pas de paiements de nature à remettre en cause la dette ainsi établie.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [Z] [X] au paiement de cette somme, laquelle produira des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
En l'espèce, le syndicat de copropriété sollicite une somme de 1.221 euros, décomposée comme suit :
- " suivi procédure recouvrement " 13/06/2022 (125,00 €)
- " suivi procédure recouvrement " 8/12/2022 (150,00 €)
- constitution dossier avocat (350,00 €)
- " suivi procédure recouvrement " (150,00 €)
- mise en demeure (96,00 €)
- constitution dossier transmis à l'avocat (350,00 €)
Le syndicat demandeur justifie de l'envoi d'une mise en demeure du 7 juin 2023. Cependant, l'article 9 du contrat de syndic relatif aux " frais et honoraires imputables aux seul copropriétaire " fixe à 42,00 € le coût d'un tel acte. Seule cette somme lui sera imputée.
Pour le reste, le contrat de syndic prévoit que la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et le suivi du dossier transmis à l'avocat ne sont dues qu'en cas de diligences exceptionnelles, ce qui n'est pas le cas l'espèce.
De même, aucun frais au titre du " suivi procédure recouvrement " n'est prévu par le contrat de syndic.
Il en résulte que Monsieur [Z] [X] est redevable de la somme de 42 euros au titre des frais visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il sera donc condamné au paiement de cette somme.
Sur la demande de dommages intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le demandeur verse aux débats un jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 3 mai 2022 ayant condamné Monsieur [X] au paiement de charges de copropriété impayées.
En outre, il ressort du décompte qu'aucune somme n'a été versée par celui-ci depuis plus de deux ans.
Ces éléments révèlent des manquements systématiques et répétés de Monsieur [X] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, constitutifs d'une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En conséquence, Monsieur [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [Z] [X], qui succombe à l'instance, aux entiers dépens de l'instance.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le syndicat demandeur, Monsieur [Z] [X] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, compte tenu de l'ancienneté et de la nature du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit par application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] sise [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 2.306,35 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2024 (premier trimestre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] sise [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] sise [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] sise [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [Z] [X] aux dépens ;
REJETTE les prétentions pour le surplus ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
LE GREFFIERLE JUGE
