Min N° 24/00627
N° RG 24/00751 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDNPV
Syndic. de copro. de L’IMMEUBLE [Adresse 2] [Localité 4] REPRESENTE PAR SON SYNDIC la société FONCIA MARNE LA VALLEE
C/
M. [C] [K] [J]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGEMENT DU 07 août 2024
DEMANDERESSE :
Syndic. de copro. de L’IMMEUBLE [Adresse 2] [Localité 4] REPRESENTE PAR SON SYNDIC la société FONCIA MARNE LA VALLEE
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DÉFENDEUR :
Monsieur [C] [K] [J]
[Adresse 2]
[Localité 4] (77)
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 07 août 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sylvie KEDINGER
Copie délivrée
le :
à : Monsieur [C] [K] [J]
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [C] [J] est propriétaire du lot n°4 de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4].
Par acte de commissaire de justice du 29 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a sommé Monsieur [C] [J] de régler l'arriéré de charges de copropriété s'élevant à la somme de 1.733,30 euros.
Par acte du 22 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, a fait assigner Monsieur [C] [J] devant le tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de le voir condamner à lui régler les sommes de :
- 3.342,70 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 15 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter des lettres de mises en demeure et de la sommation de payer, chacune pour son montant, et de la présente assignation pour le surplus ;
- 1.700 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au terme d'un renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 juin 2024.
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d'instance.
Monsieur [C] [J], cité par acte remis à étude, n'est ni présent ni représenté.
La décision était mise en délibéré à la date du 7 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'Assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- un relevé de propriété ;
- un relevé de compte au 15 janvier 2024 ;
- les appels de fonds 2022-2024 ;
- une mise en demeure du 10/05/2023 et une sommation de payer du 29/08/2023 ;
- les PV des assemblées générales 2022-2024 ;
- le contrat de syndic.
Au vu des pièces produites, il est établi que Monsieur [C] [J] est redevable de la somme de 2.360,28 euros au titre des charges de copropriété restées impayées suivant décompte arrêté au 15 janvier 2024 (premier trimestre 2024 inclus).
Monsieur [C] [J], défaillant à la procédure, ne justifie pas de paiements de nature à remettre en cause la dette ainsi établie.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [C] [J] au paiement de cette somme, laquelle produira des intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
Le contrat de syndic prévoit, en son article 9 intitulé " Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires ", que les frais de recouvrement de l'article précité sont fixés à 42 € TTC s'agissant d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, à 33 € TTC s'agissant d'une relance après mise en demeure et que les frais liés à la constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (350,00 €) et à l'avocat (au temps passé) ne sont dus qu'en cas de diligences exceptionnelles.
En l'espèce, le syndicat demandeur est fondé à réclamer le paiement de la mise en demeure du 10 mai 2023 (42,00 €).
Pour le reste, la relance du 22 mai 2023 n'est pas adressée à Monsieur [J] ; il n'est pas démontré de diligences exceptionnelles justifiant des frais de dossier ; les actes d'huissier constituent des dépens.
Il en résulte que Monsieur [C] [J] est redevable de la somme de 42 euros au titre des frais visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il sera donc condamné au paiement de cette somme.
Sur la demande de dommages intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, le demandeur verse aux débats une assignation du 19 octobre 2022 par laquelle le demandeur avait déjà engagé une procédure de recouvrement des charges de copropriété impayées à l'encontre de Monsieur [J], lequel avait régularisé la situation en cours de procédure.
Il en ressort des manquements systématiques et répétés de Monsieur [J] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, constitutifs d'une faute causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En conséquence, Monsieur [J] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [C] [J], qui succombe à l'instance, aux entiers dépens de l'instance.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le syndicat demandeur, Monsieur [C] [J] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit par application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [C] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 2.360,28 euros au titre des charges de copropriété dues au 15 janvier 2024 (premier trimestre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [C] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE Monsieur [C] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts;
CONDAMNE Monsieur [C] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [C] [J] aux dépens ;
REJETTE les prétentions pour le surplus ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
LE GREFFIER LE JUGE
