Min N° 24/00632
N° RG 24/02445 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRYB
S.A. BATIGERE HABITAT
C/
Mme [G] [P]
M. [E] [I]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 07 août 2024
DEMANDERESSE :
S.A. BATIGERE HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
DÉFENDEURS :
Madame [G] [P]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non comparante
Monsieur [E] [I]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non comparant
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge
Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière
DÉBATS :
Audience publique du : 12 juin 2024
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Nathalie FEUGNET
Copie délivrée
le :
à : Madame [G] [P] / Monsieur [E] [I]
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 2 juillet 2018, la S.A d'H.L.M ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a consenti à Monsieur [E] [I] et Madame [G] [P] un bail portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 549,44 euros.
Par actes de commissaire de justice du 19 mai 2023, la S.A d'H.L.M ESPACE HABITAT CONSTRUCTION a fait signifier aux locataires :
- un commandement de payer la somme de 24.979,45 euros, visant la clause résolutoire du contrat de bail du 2 juillet 2018 ;
- un commandement de payer la somme de 3.790,79 euros au titre d'un " bail portant sur des locaux loués nus portant sur le stationnement ".
Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 17 juillet 2023.
Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, la S.A d'HLM BATIGERE, venant aux droits de la S.A d'H.L.M ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, a fait assigner Monsieur [E] [I] et Madame [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme de 30.055,46 euros à titre de solde locatif, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023, outre une somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 juin 2024.
La S.A d'HLM BATIGERE, représentée par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d'instance.
A l'appui de ses demandes, elle fait valoir qu'outre le bail écrit du 2 juillet 2018 portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], deux baux verbaux ont été consentis aux mêmes locataires portant sur des emplacements de stationnement ; que face à une dette grandissante, les locataires ont décidé de quitter le logement et sont actuellement domiciliés sur l'Ile de la Réunion ; que le dépôt de garantie de 604,71 euros a été déduit ; que des réparations locatives ont été imputées à hauteur de 57,40 euros ; que les commandements de payer du 19 mai 2023 sont restés sans effet.
Monsieur [E] [I] et Madame [G] [P], cités à personne, ne sont ni présents ni représentés.
L'affaire a été mise en délibéré au 7 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales en paiement
L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
Aux termes de l'article 1714 du code civil, on peut louer par écrit ou verbalement.
Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d'exercer ce droit.
En l'espèce, la S.A d'HLM BATIGERE se prévaut tout d'abord d'une dette locative afférente à un contrat de bail du 2 juillet 2018 portant sur un local d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6]. Ce bail, signé par les parties, est versé à la procédure. Il est établi que les locataires ont quitté les lieux le 17 juillet 2023 ; l'état des lieux de sortie daté de ce jour est versé aux débats. La créance est ainsi justifiée dans son principe.
En revanche, il ressort du décompte locatif produit par la demanderesse que la dette locative est ancienne ; en effet, une partie de l'arriéré s'est constituée antérieurement au délai de prescription de trois ans visé à l'article 7-1 de la loi précitée. Ainsi, l'arriéré antérieur au 29 avril 2021, soit une somme de 5.774,74 euros, doit être considéré comme étant prescrit pour être né trois ans avant l'engagement de la présente procédure par assignation du 29 avril 2024.
Par suite, l'arriéré locatif relatif au logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] s'élève à la somme de 21.391,17 euros au départ des locataires, ainsi détaillé :
- arriéré de loyer à compter du 29/04/21 et jusqu'au commandement de payer du 19/05/2023 (loyer d'avril 2023 inclus), soit la somme de 19.204,71 euros ;
- arriéré de loyer à compter de mai 2023 jusqu'au départ des lieux le 17/07/2023, soit la somme de 2.186,46 € ;
La S.A d'HLM BATIGERE se prévaut ensuite de deux baux verbaux portant sur des emplacements de stationnement.
Toutefois, cette créance est incertaine dès lors qu'aucun contrat écrit n'est fourni permettant d'établir l'existence et les modalités de ces baux ; que le commandement de payer du 19 mai 2023 ne fait référence qu'à un seul bail et sans aucunement mentionner l'adresse des biens loués ; que les locataires, défaillants à la procédure, ne confirment pas l'existence de ces engagements contractuels ; que le décompte fourni révèle qu'aucun règlement n'a été enregistré concernant ces emplacements de stationnement et ce depuis l'origine.
En conséquence, les demandes en paiement afférents à ces baux seront rejetées.
***
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
En l'espèce, la S.A d'HLM BATIGERE a imputé sur le dépôt de garantie une somme de 54,40 euros, correspondant à la fourniture et à la pose d'un lavabo dans les WC ainsi qu'à la fourniture et la pose de sol PVC en lés dans la salle de bains, avec application d'un coefficient de vétusté de 80%.
Ces réparations sont conformes aux dégradations constatées sur l'état des lieux de sortie contradictoire établi le 17 juillet 2023. Par suite, il sera fait droit à cette demande.
Ainsi, la somme de 57,40 euros sera déduite du dépôt de garantie de 604,71 euros et le reliquat de 547,31 euros sera imputé sur l'arriéré locatif susmentionné.
Il résulte des développements qui précèdent que Monsieur [E] [I] et Madame [G] [P] seront condamnés à payer à la S.A d'HLM BATIGERE la somme de 20.843,86 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Aux termes de l'article 1310, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l'espèce, le contrat de location du 2 juillet 2018 ne contient aucune clause de solidarité si bien qu'il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation solidaire.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [I] et Madame [G] [P], qui succombent à l'instance, supporteront la charge des dépens.
Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La S.A d'HLM BATIGERE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.
Enfin, l'exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter par application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [E] [I] et Madame [G] [P] à payer à la S.A d'HLM BATIGERE la somme de 20.843,86 euros au titre du solde locatif relatif à l'appartement loué sis [Adresse 3] à [Localité 6] en vertu d'un bail du 2 juillet 2018;
DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
DEBOUTE la S.A d'HLM BATIGERE du surplus de ses demandes ;
CONDAMNE Monsieur [E] [I] et Madame [G] [P] aux dépens;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIER LE JUGE
