Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société Rovatti France, la société Fimocorp et la société Starfimo ont demandé au tribunal administratif de Versailles :
- d'annuler l'arrêté du 14 février 2020 par lequel le maire de Palaiseau a délivré un permis de construire à l'association Pont de l'amitié franco arabe de Palaiseau en vue du changement d'affectation de locaux existants et de leur extension, l'autorisation de création d'un établissement recevant du public afférente à ces locaux délivrée le même jour et la décision implicite née le 25 août 2020 par laquelle le maire de Palaiseau a rejeté le recours gracieux formé contre ces décisions ;
- d'annuler l'arrêté du 22 décembre 2020 par lequel le maire de Palaiseau a délivré un permis de construire modificatif à l'association Pont de l'amitié franco arabe de Palaiseau en vue de la création d'un local à vélo et l'intégration d'une cinquième place de stationnement et l'autorisation de modification d'un établissement recevant du public, y afférente, délivrée le même jour et de mettre à la charge de la commune de Palaiseau la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n°s 2007023, 2101603 du 11 juillet 2023, le tribunal administratif de Versailles a rejeté leurs demandes (article 1er).
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés respectivement les 13 septembre 2023 et 26 janvier 2025, la société Rovatti France, la société Fimocorp et la société Starfimo, représentées par Me Gauthier, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) d'annuler ces décisions ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Palaiseau le versement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- le jugement attaqué est irrégulier dès lors que le tribunal n'a pas répondu à un argument ;
- elles justifient d'un intérêt à agir ;
- les décisions sont illégales faute de justifier de l'identité et de la qualité des signataires ;
- le dossier de demande de permis de construire est entaché de nombreuses insuffisances ;
- les démolitions nécessaires à la réalisation du projet n'ont pas été autorisées ;
- le permis de construire modificatif a été pris au terme d'une procédure irrégulière dès lors que le dossier de demande a été complété le 21 décembre 2020 ; les services compétents n'ont pas été valablement consultés ;
- le projet consistant non pas en une extension mais une construction nouvelle, il doit se conformer à l'ensemble des exigences du plan local d'urbanisme (PLU) ; or, il excède largement l'emprise au sol autorisée dans la zone et ne comporte aucun espace vert de pleine terre ;
- il méconnait également les règles de hauteur ainsi que les règles d'implantation par rapport aux limites séparatives, celles relatives à l'aspect extérieur des constructions et les règles de desserte par les réseaux ;
- le projet crée un risque important pour la sécurité des fidèles et des riverains ; il a été pris en violation de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
- l'autorisation ERP est irrégulière dès lors que la demande a fait l'objet d'un dépôt distinct ;
- l'autorisation et la décision modificative ont été délivrées en méconnaissance des règles d'accessibilité aux personnes handicapées et des exigences de l'arrêté du 21 avril 1983 relatif aux lieux de culte.
Par un mémoire, enregistré le 14 octobre 2024, l'association Pont de l'Amitié franco-arabe, représentée par Me Lepeu, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge des sociétés requérantes le versement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par des mémoires, enregistrés les 21 octobre 2024 et 27 février 2025, la commune de Palaiseau, représentée par Me Simon, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge des sociétés requérantes le versement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Par courriers du 26 février 2025, les parties ont été informées qu'en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, la cour, après avoir écarté les autres moyens, était susceptible de déclarer fondé le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux règles de hauteur en zone UR et le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et, après avoir estimé ces vice régularisables, pourrait décider de surseoir à statuer, pendant un délai de six mois, dans l'attente de leur régularisation.
Des observations en réponse ont été enregistrées le 27 février 2025 pour la commune de Palaiseau.
Un courrier en réponse a été enregistré le 3 mars 2025 pour l'association Pont de l'amitié franco-arabe.
Une note en délibéré pour la société Rovatti France, la société Fimocorp et la société Starfimo a été enregistrée le 5 mars 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de la construction et de l'habitation ;
- l'arrêté du 20 avril 2017 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public lors de leur construction et des installations ouvertes au public lors de leur aménagement ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Etienvre ;
- les observations de Me Gauthier, représentant la société Rovatti France, la société Fomocorp et la société Starfimo ;
- les observations de Me Simon, représentant la commune de Palaiseau,
- et les explications de M. A..., autorisé exceptionnellement à s'exprimer.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 14 février 2020, le maire de Palaiseau a délivré à l'association Pont de l'amitié franco arabe de Palaiseau, au nom de la commune, un permis de construire, en vue du changement d'affectation de locaux existants et de leur extension. Par une décision du même jour, le maire de cette commune a délivré, au nom de l'Etat, une autorisation de création d'un établissement recevant du public en ce lieu. Par un courrier du 24 juin 2020, la société Rovatti France a formé un recours gracieux contre ces deux décisions. Le silence gardé par le maire de la commune sur cette demande a fait naître, le 25 août 2020, une décision implicite de rejet. Par un arrêté du 22 décembre 2020, le maire de Palaiseau a délivré un permis de construire modificatif à l'association Pont de l'amitié franco arabe de Palaiseau en vue de la création d'un local à vélo et l'intégration d'une cinquième place de stationnement. Par une décision du même jour, le maire de cette commune a délivré, au nom de l'Etat, une autorisation, y afférente, de modification d'un établissement recevant du public. Les sociétés ont demandé au tribunal de Cergy-Pontoise l'annulation de l'ensemble de ces décisions. Par un jugement n°s 2007023, 2101603 du 11 juillet 2023, le tribunal administratif de Versailles a rejeté leurs demandes en relevant que les conclusions des sociétés Fimocorp et Starfimo dirigées contre le permis de construire du 14 février 2020 étaient tardives, que ces deux sociétés n'étaient pas non plus recevables à demander l'annulation des arrêtés de permis de construire délivrés les 14 février 2020 et 22 décembre 2020 dès lors qu'elles n'ont versé aucun titre de propriété ni aucun contrat de bail ou tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention des biens dont elles se prévalent, conformément aux dispositions de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme et, en considérant, enfin, que les trois sociétés ne justifiaient pas d'un intérêt à agir à l'encontre des autorisations ERP et que la société Rovatti France ne justifiait pas, elle, d'un intérêt à agir contre les permis de construire. Les sociétés Rovatti France, Fimocorp et Starfimo relèvent appel de ce jugement.
Sur les conclusions aux fins d'annulation :
En ce qui concerne la régularité du jugement attaqué :
S'agissant du défaut allégué de réponse à un moyen :
2. Les sociétés requérantes reprochent au tribunal d'avoir rejeté les conclusions des sociétés Fimocorp et Starfimo en tant qu'elles étaient dirigées contre le permis de construire du 14 février 2020 comme tardives sans avoir répondu au moyen tiré de ce que l'autorisation ERP n'ayant fait l'objet d'aucun affichage sur le terrain, celle-ci était contestable sans délai. Toutefois, cette circonstance demeure sans influence sur la tardiveté des conclusions dirigées contre le permis de construire. Le tribunal n'avait donc pas à répondre à un tel moyen qui était inopérant.
S'agissant des irrecevabilités retenues par le tribunal :
Quant aux conclusions des sociétés Fimocorp et Starfimo dirigées contre les permis de construire et les autorisations de création d'un établissement recevant du public :
3. Aux termes de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme : " Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l' article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant ".
4. Il appartient à l'auteur d'un recours contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol, autre que le pétitionnaire, de produire la ou les pièces requises par l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme, notamment, s'agissant d'un requérant autre que l'Etat, une collectivité territoriale, un groupement de collectivités territoriales ou une association, le titre ou l'acte correspondant au bien dont les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance seraient selon lui directement affectées par le projet litigieux. Dans le cas où, à la suite d'une fin de non-recevoir opposée sur ce point par le défendeur ou, à défaut, d'une invitation à régulariser qu'il appartient alors au tribunal administratif de lui adresser, la ou les pièces requises par ces dispositions n'ont pas été produites, la requête doit être rejetée comme irrecevable. Sous réserve du cas dans lequel le juge d'appel annulerait le jugement et statuerait sur la demande de première instance par la voie de l'évocation, le requérant n'est pas recevable à produire pour la première fois en appel ces éléments justificatifs, notamment, s'agissant d'un requérant entrant dans le champ d'application du premier alinéa de l'article R. 600-4, le titre ou l'acte correspondant à l'intérêt pour agir dont il se prévalait en première instance.
5. Il ressort des pièces du dossier que les sociétés requérantes ont fourni, pour la première fois en appel, le 27 janvier 2025 un contrat de crédit-bail immobilier conclu entre la société Finamur et la société Fimocorp pour la mise à disposition d'un ensemble immobilier situé 9 rue Salvador Allende du 19 décembre 2013 pour une durée de douze ans à compter de la date de prise d'effet de la location et un contrat de crédit-bail immobilier conclu entre la société Finamur et la société Starfimo pour la mise à disposition d'un ensemble immobilier situé au 6-10 rue Salvator Allende du 31 juillet 2015 pour une durée de douze ans à compter de la date de prise d'effet de la location. Toutefois, les sociétés en cause n'ont pas justifié devant le tribunal administratif du caractère régulier de l'occupation ou de la détention de leurs biens allégués, en méconnaissance de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme nonobstant la fin de non-recevoir qui leur avait été opposée par la commune de Palaiseau et l'association " Pont de l'amitié Franco Arabe de Palaiseau ". Par suite, les sociétés Starfimo et Fimocorp, qui ont saisi le tribunal au-delà du délai de recours contentieux de deux mois qui avait expiré le 17 août 2020, faute pour les sociétés d'avoir formé un recours gracieux, ne sont pas recevables à se prévaloir pour la première fois en appel de ces éléments justificatifs.
6. S'agissant du permis de construire modificatif, dans la mesure où les sociétés n'ont pas saisi le premier juge d'une demande recevable tendant à l'annulation du permis de construire initial qui était donc devenu définitif à leur égard, leur intérêt à agir contre le permis modificatif doit être apprécié au regard des seules modifications apportées par ce dernier document. Or, à cet égard, si les deux sociétés sont des voisins immédiats, les seules évolutions amenées par le permis de construire modificatif concerne la création d'un local vélo et la concession d'une place de parking supplémentaire dans un parking privé. Dans ces conditions, la faible importance des travaux en cause ne permet pas de leur reconnaître un intérêt à agir.
7. Il résulte de ce qui a été dit précédemment, que les sociétés Starfimo et Fimocorp ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal a rejeté leurs demandes comme irrecevables.
Quant aux conclusions de la société Rovatti France dirigées contre les permis de construire et les autorisations de création d'un établissement recevant du public :
8. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ". Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Il appartient ensuite au juge de l'excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
9. Il ressort, tout d'abord, des pièces du dossier que la société Rovatti France, qui a son siège, ses bureaux et ses entrepôts sur la parcelle cadastrée section AM 421 jouxtant le terrain devant accueillir la future mosquée (parcelle cadastrée M 339 située au 11 rue Salvador Allende) doit être regardée comme un voisin immédiat. La société Rovatti France soutient, ensuite, qu'au vu des difficultés de circulation et de stationnement déjà existantes, de la nature et de l'importance du projet (une mosquée pouvant accueillir 400 fidèles), de ses caractéristiques (absence de places de stationnement sur le terrain d'assiette) et de sa localisation, elle justifie d'un intérêt à agir. Elle fait ainsi état, devant le juge, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction. Il s'ensuit qu'elle justifie d'un intérêt lui donnant qualité à agir. C'est, par suite, à tort que le tribunal a rejeté les conclusions de la société Rovatti France comme irrecevables. Le jugement attaqué doit être en conséquence annulé dans cette mesure et il convient dès lors d'évoquer la demande dans cette même mesure.
10. Relativement au permis de construire initial, la société Rovatti France soutient, en premier lieu, que la qualité du signataire n'est pas justifiée.
11. Il ressort toutefois des pièces du dossier que le moyen manque toutefois en fait et doit être dès lors écarté.
12. La société soutient, en deuxième lieu, que la rubrique 5.5. du formulaire Cerfa ne permet pas de comprendre quelle est la destination des surfaces existantes ni quelle surface voit sa destination transformée.
13. Toutefois, d'une part, la destination des surfaces existantes figure bien à la rubrique 5.6 du formulaire en cause. D'autre part, ce même document révèle que les 218 m² de surfaces existantes seraient conservés et que le projet consistait en la création de 34 m² à destination de logement et 155 m² complémentaires destinés à la réception du public.
14. Aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ". Aux termes de l'article R. 431-9 de ce même code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu (...) ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ". La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
15. La société soutient, en troisième lieu, que le plan de masse n'est pas coté dans ses trois dimensions et ne fait pas apparaître les arbres existants supprimés/conservés comme l'exige l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme.
16. D'une part, l'ensemble des plans du dossier de demande de permis ont permis à l'autorité administrative de déterminer les dimensions de la construction projetée. D'autre part, il n'est pas contesté que le projet ne supprime, ne conserve et ne plante pas d'arbre, de sorte que le plan de masse n'avait pas d'arbres à représenter.
17. La société soutient, en quatrième lieu, que la coupe AA ne matérialise pas le terrain naturel, tandis que la coupe BB ne cote pas le niveau du terrain naturel.
18. Toutefois, la coupe BB incriminée permet de connaitre l'implantation de la construction par rapport au terrain naturel matérialisé par une ligne rouge pointillée.
19. La société soutient, en cinquième lieu, que la notice de présentation est lacunaire dès lors que l'état initial du terrain et des abords n'est pas décrit, que l'aménagement du terrain, n'est pas non plus expliqué et il est impossible de savoir ce qui est modifié ou supprimé, que la thématique relative à " l'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants " n'est aucunement traitée alors pourtant qu'elle est essentielle à la bonne compréhension du projet, qu'en l'état, il n'est pas permis de savoir comment le projet va s'intégrer par rapport à la zone d'activité et par rapport aux autres habitations de la zone pavillonnaire et qu'elle se borne à renvoyer aux lots du marché de construction quant aux matériaux et couleurs des constructions.
20. Toutefois, la notice indique que la parcelle, dont les références cadastrales sont rappelées avec précision, est située en zone UR1 du règlement du PLU, à dominante pavillonnaire, que le terrain comprend actuellement deux blocs de bâtiments adjacents, que le bloc côté rue est destiné au culte et que le bloc en fond de parcelle est destiné aux réunions et bureaux. La notice précise également que le terrain n'est pas végétalisé et qu'il accuse une pente de 1,58 m dans sa longueur et 75 cm dans sa largeur côté rue ". Les autres pièces du dossier donnent aussi des informations sur l'état initial du terrain et de ses abords. Le plan de masse montre ainsi que les parcelles voisines, cadastrées AM 340 et AM 338, sont occupées par un bâti de faible emprise constitué par de l'habitat individuel et que la parcelle cadastrée AM 421, située en limite séparative, est occupée par un bâti d'une plus imposante envergure, où sont établies les sociétés Rovatti France et Fimocorp. La pièce destinée à situer les places de stationnement affectées au projet montre précisément la composition des rues alentour. Le plan des façades et des toitures détaille l'architecture et le volume du pavillon. Enfin, les deux photographies de l'état existant montrent le terrain dans son état actuel, ainsi que le voisinage du projet.
21. S'agissant de l'aménagement du terrain, le plan de coupe BB ainsi que les plans des façades (Est et Ouest) permettent de constater un décaissement modifiant le profil du terrain et la comparaison entre les plans de masse et de façades (existant et projet) a permis à l'autorité administrative d'appréhender l'évolution engendrée par le projet quant à l'occupation du terrain, ainsi que les éléments modifiés ou supprimés.
22. S'agissant de l'implantation, l'organisation, la composition et le volume de la construction nouvelle, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants, la partie de la notice dédiée au prospect montre que la conception du projet s'est faite en tenant compte du voisinage puisqu'on trouve des éléments quant à la manière dont seront implantés les terrasses et les baies de tous côtés. Des précisions quant au mur longeant l'escalier extérieur en limite de propriété sont aussi apportées. Le volet " programme " de la notice précise que la conception du bâtiment d'intérêt collectif reprend les principes d'une architecture orientale avec une imbrication de volumes autour d'un jardin arboré et que le tout sera traité de manière contemporaine, en s'intégrant en harmonie par l'emploi d'enduits que l'on peut retrouver sur les maisons avoisinantes. Le plan de masse précise l'implantation et l'organisation de la construction et les plans de coupe et des façades ont permis au service instructeur d'appréhender le volume du bâti. Enfin, le document graphique d'insertion a mis en perspective le bâti existant et le projet.
23. La notice décrit bien l'ensemble des matériaux et des couleurs du bâti projeté et le document graphique d'insertion ainsi que le " rendu 3D " rendent compte de l'effet visuel produit par les matériaux et les couleurs, notamment l'enduit de couleur pierre claire.
24. Enfin, le permis modificatif a apporté des précisions complémentaires sur l'état initial du terrain, l'état des constructions existantes. Il suit de là que le moyen soulevé doit être écarté.
25. La société soutient, en sixième lieu, que le dossier de demande ne comporte aucun plan de toiture et que les plans de façades ne font pas apparaître les matériaux et les couleurs utilisées.
26. Toutefois, les plans de masse du dossier de demande présentent le détail des toitures des constructions existantes et projetées. En ce qui concerne les couleurs et les matériaux des façades, comme indiqué au point 22, la notice décrit bien l'ensemble des matériaux et des couleurs du bâti projeté. Le dossier de demande du permis modificatif précise à cet égard que les murs pignons seront habillés de briquettes de parement de couleur blanc cassé comme cela apparait sur les planches graphiques de ce dossier.
27. La société se plaint, en septième lieu, d'une insuffisance du volet graphique.
28. Toutefois, le dossier comportait un document d'insertion établi par photomontage, montrant l'effet visuel du projet, en comparaison de l'existant. Les autres pièces du dossier, comme la planche intitulée " rendu 3D " et les plans de façades permettaient également de mesurer l'impact visuel de la construction autorisée. En outre, le dossier de demande de permis modificatif comporte lui aussi une notice d'insertion plus précise et suffisante pour permettre à l'autorité administrative de se prononcer.
29. La société reproche, en huitième lieu, du dossier de demande de ne comporter ni la justification du dépôt d'une demande de permis de démolir ni de pièces spécifiques aux démolitions.
30. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet prévoyait des démolitions entrant dans le champ d'application du permis de démolir. Si le formulaire Cerfa évoque certes des démolitions, il ne s'agit que de démolitions concernant la distribution intérieure du bâtiment existant (démantèlement du cloisonnement des WC et salles d'ablutions existants).
31. La société se plaint, en dixième lieu, d'une méconnaissance des règles d'emprise au sol et d'espaces verts applicables dans la zone UR1.
32. Aux termes du règlement du PLU de Palaiseau : " Dans la zone UR1 : L'emprise au sol maximale des constructions est fixée à 35 % de la superficie de l'unité foncière ". Toutefois, " il n'est pas fixé de règle pour les équipements d'intérêt collectif et services publics ".
33. En tout état de cause, le projet en cause dont la destination principale sera un lieu de culte constitue un équipement d'intérêt collectif au sens du PLU. Le moyen n'est en conséquence pas fondé.
34. La société se plaint, en onzième lieu, d'une violation des règles de hauteur. Elle prétend que la hauteur maximale de sept mètres à l'égout du toit doit être calculée à compter du terrain naturel existant avant travaux en tout point de la construction ce qui n'est pas le cas dès lors que cette hauteur a été déterminée à compter du niveau de rez-de-chaussée.
35. Le règlement du plan local d'urbanisme prévoit en zone UR que " la hauteur des constructions ne doit pas excéder : dans la bande des 25 mètres comptées à partie de la limite de voirie : 7 mètres à l'égout du toit ou l'acrotère pour les toitures terrasses ".
36. Il ressort des pièces du dossier de demande du permis de construire que le projet de construction maintient une hauteur de 88.60 mètres tout le long de la façade, faisant en sorte que le bâtiment excède la hauteur de 7 mètres (plan PC 13) sur une partie au moins de cette façade. Le moyen soulevé est en conséquence fondé.
37. La société se plaint, en douzième lieu, d'une méconnaissance des règles d'implantation par rapport aux limites séparatives.
38. Concernant l'implantation en limite séparative, le plan local d'urbanisme dispose que : " Dans une bande de 25 mètres comptée à partir de l'alignement : Les constructions peuvent être implantées sur l'une des limites séparatives latérales au maximum. Toutefois, pour les terrains d'assiette existants à la date d'application du présent règlement, dont le linéaire de façade sur rue est inférieur à 13 mètres, les constructions peuvent être implantées sur les deux limites séparatives latérales. La longueur de la construction principale implantée sur la limite séparative ne peut excéder 10 mètres. Au-delà de ces 10 mètres un prolongement est autorisé à condition : - que la longueur du prolongement n'excède pas 4 mètres - que la hauteur du prolongement sur la limite séparative soit inférieure ou égale à 4 mètres. ". Le règlement du plan local d'urbanisme dispose également qu'en zone UR 1 " les constructions principales doivent être implantées, en tout point de la construction, en retrait avec un minimum de 12 mètres de l'une des limites séparatives (au choix : latérale ou fond de parcelle). Lorsque le fond de parcelle est constitué par une voie ouverte à la circulation, le retrait de 12 mètres peut être comptabilisé à partir de l'une des deux voies. ".
39. En l'espèce, le linéaire de la façade sur rue fait plus de treize mètres de telle sorte que le projet ne pouvait en principe s'implanter sur les deux limites séparatives latérales. Par ailleurs, le projet ne prévoit aucun retrait par rapport aux limites latérales ou de fond de parcelle et aucune exception n'est prévue au bénéfice des équipements d'intérêt collectif. Ce moyen est par suite également fondé.
40. La société soutient, en treizième lieu, que les murs pignons et les murs mitoyens adossés à la limite séparative des propriétés voisines doivent être revêtus d'un parement.
41. Comme indiqué au point 26, le dossier de demande de permis modificatif précise à ce que les murs des façades Est, Ouest et Nord seront habillés de briquettes de parement de couleur blanc cassé comme cela apparait sur les planches graphiques de ce dossier.
42. La société soutient, en quatorzième lieu, que les éléments de désenfumage ne font l'objet d'aucun traitement particulier et que les panneaux solaires ne sont aucunement intégrés au site.
43. En vertu des dispositions du règlement du PLU applicable, " Toute sortie d'ouvrage technique doit respecter la qualité d'aspect de la façade du bâtiment qui le supporte. [...] Les capteurs solaires doivent être intégrés au site par tous moyens adaptés de manière à en réduire l'impact visuel depuis la voirie ouverte à la circulation publique ".
44. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que les panneaux solaires seront implantés à l'arrière de la construction comme, d'ailleurs, l'édicule de désenfumage, ce dernier émergeant à peine de la toiture. A défaut de critiques plus précises de la part de la société requérante, le moyen doit être écarté.
45. La société invoque, en quinzième lieu, une méconnaissance des exigences de stationnement.
46. En vertu des dispositions du règlement du PLU applicables à la zone UR, est exigée pour les équipements d'intérêt collectif et services publics couverts et fermé " une place minimum de stationnement pour 100 m² de surface de plancher ". Le projet créant 34 m² de surface de plancher à usage d'habitation et ajoutant 155 m² de surface à usage d'équipements collectifs, 3 places de stationnement sont donc exigibles.
47. Il ressort des pièces du dossier que compte tenu de la configuration du terrain et du bâti existant, la parcelle d'assiette, de seulement 393 m² n'a pas la capacité d'accueillir 5 places de stationnement.
48. Aux termes, par ailleurs, de l'article L. 151-33 du code de l'urbanisme : " Lorsque le règlement impose la réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules motorisés, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. Lorsqu'une aire de stationnement a été prise en compte dans le cadre d'une concession à long terme ou d'un parc privé de stationnement, au titre des obligations prévues aux articles L. 151-30 et L. 151-32, elle ne peut plus être prise en compte, en tout ou en partie, à l'occasion d'une nouvelle autorisation ".
49. Contrairement à ce que les défendeurs soutiennent, ces dispositions n'imposant pas que les concessions de places dans un parc privé de stationnement soient à long terme à l'instar de ce qui est expressément exigé pour les concessions dans un parc public de stationnement. Par suite, la pétitionnaire doit être regardée comme justifiant que son projet satisfait aux exigences du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux places de stationnement.
50. La société se plaint, en seizième lieu, d'une méconnaissance des règles de gestion des eaux pluviales.
51. En vertu des dispositions du règlement du PLU, " Pour tout projet de moins de 1 000 m² de surface de plancher, il doit être recherché une déconnexion totale du réseau d'eaux pluviales. En cas d'impossibilité constructive (manque de place, ou capacité des sols insuffisants à l'infiltration) et après qu'aient été mises en œuvre toutes les possibilités techniques, il pourra être rejeté les eaux pluviales résiduelles dans le réseau tout en maitrisant les flux polluants en intégrant la rétention a minima de 80 % de la pluviométrie annuelle, correspondant, sur le territoire, à la retenue d'une lame d'eau de 8 mm en 24h ".
52. Il ressort des pièces du dossier que faute d'espaces libres de pleine terre aptes à infiltrer les eaux pluviales, le projet prévoit que la réalisation d'un bassin de rétention sera aménagé, visible sur le plan de coupe et le plan de masse, de façon à récupérer prioritairement les eaux pluviales et que, comme indiqué dans la notice, l'excédent d'eau sera dirigé vers un puit perdu et les eaux récupérées serviront à l'arrosage des espaces verts. Faute de critiques plus précises de la part de la société requérante, le moyen doit être écarté.
53. La société soutient, en dix-septième et dernier lieu, que le permis a été délivré en violation de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.
54. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ".
55. La société Rovatti France soutient plus précisément que la réalisation du projet de Mosquée va nécessairement induire une forte augmentation du trafic routier sur la rue Salvador Allende et aggraver les conditions de circulation et de stationnement au demeurant déjà très difficiles, que les conditions de desserte des parcelles AM 339 ne sont pas adaptées à la réalisation d'un tel projet et qu'à l'évidence, celui-ci crée un risque important pour la sécurité des fidèles et des riverains.
56. Si la société Rovatti France a produit des clichés photographiques révélant un stationnement important autour de la mosquée les jours de prières, voir anarchique, certains véhicules étant mal stationnés ou stationnés, sans autorisation, sur des propriétés privées, il ressort pour autant des pièces du dossier que le projet sera desservi par la rue Salvador Allende dont la largeur totale avoisine 10 mètres, dont au moins 7 mètres de chaussée, que cette rue Salvador Allende est parfaitement rectiligne, avec une visibilité optimale, que le carrefour, ainsi que le chemin de Briis et la rue Benoit Frachon, sont également larges et suffisamment dégagés et que ni les véhicules particuliers, ni les services de secours n'auront la moindre difficulté d'accès. En ce qui concerne le stationnement, comme il a été indiqué au point 45, le projet satisfait aux exigences du règlement du PLU. Si effectivement, le lieu de culte est de nature à susciter un afflux de fidèles, il existe de nombreuses places dans le quartier, à commencer par la rue Salvador Allende qui comporte des emplacements sur toute sa longueur, ainsi qu'un parking accessible au public au bout de la rue, à environ 250 mètres du projet. En ce qui concerne l'accès des piétons, une ligne de bus dessert le quartier et un arrêt se trouve à environ 150 mètres à vol d'oiseau. Les pièces du dossier révèlent également que la rue Salvador Allende, tout comme les voies adjacentes, comportent deux trottoirs. Au droit du projet, la circulation sur ces trottoirs est même sécurisée par des barrières fixes d'un côté, et des plots en béton de l'autre. De plus, pas moins de trois passages piétons assurent également leur sécurité. Au vu de ces différents éléments, le maire n'a pas procédé à une inexacte application des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.
57. Relativement au permis de construire modificatif, la société Rovatti France invoque uniquement une violation des dispositions de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme. Plus précisément, elle soutient que si le dossier de demande de permis de construire modificatif a été déposé le 2 octobre 2020, il n'a cependant été complété que le 21 décembre 2020, de sorte que les services compétents n'ont pas pu être valablement consultés avant que le permis de construire modificatif soit délivré dès le 22 décembre 2020.
58. Aux termes de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. ".
59. Toutefois, la société Rovatti France ne précise pas quels services n'ont pas été consultés et, en tout état de cause, n'indique pas davantage en quoi de tels services auraient dû être obligatoirement saisis compte tenu de la nature des pièces produites le 21 décembre 2020.
60. Relativement à l'autorisation de création d'un établissement recevant du public, la société requérante soutient, en premier lieu, que la demande de création d'un tel établissement aurait dû figurer dans la demande de permis de construire. Cependant, les deux demandes ayant été présentées simultanément à la commune et ayant fait l'objet d'une instruction commune, un tel vice est, en tout état de cause, sans incidence sur la légalité du permis valant autorisation.
61. La société requérante soutient, en deuxième lieu, que les règles d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite ne sont pas respectées.
62. Aux termes de l'article 2 de l'arrêté du 20 avril 2017 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public lors de leur construction et des installations ouvertes au public lors de leur aménagement qui a remplacé l'arrêté du 1er août 2006 dont se prévaut la requérante : " Lorsque les caractéristiques du terrain ne permettent pas la réalisation d'un cheminement accessible depuis l'extérieur du terrain, un espace de stationnement adapté tel que défini à l'article 3 est prévu à proximité de l'entrée du bâtiment et se trouve relié à celle-ci par un cheminement accessible ". Aux termes de l'article R. 111-19-1 du code de la construction et de l'habitation alors applicable " : Les établissements recevant du public définis à l'article R. 123-2 et les installations ouvertes au public doivent être accessibles aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap. L'obligation d'accessibilité porte sur les parties extérieures et intérieures des établissements et installations et concerne les circulations, une partie des places de stationnement automobile, les ascenseurs, les locaux et leurs équipements. " L'article R. 111-19-2 dispose lui que : " Est considéré comme accessible aux personnes handicapées tout bâtiment ou aménagement permettant, dans des conditions normales de fonctionnement, à des personnes handicapées, avec la plus grande autonomie possible, de circuler, d'accéder aux locaux et équipements, d'utiliser les équipements, de se repérer, de communiquer et de bénéficier des prestations en vue desquelles cet établissement ou cette installation a été conçu. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des personnes valides ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente. ".
63. En l'espèce, une place destinée aux personnes à mobilité réduite sera réalisée sur l'espace public situé juste devant le projet de construction. Il n'est pas allégué que le chemin permettant d'accéder à l'établissement ne leur serait pas accessible de même que les circulations internes. Le moyen doit être dès lors écarté.
64. En troisième et dernier lieu, il ressort des pièces du dossier que contrairement à ce que soutient la société Rovatti, la pétitionnaire n'a pas méconnu les règles de densité des établissements de culte recevant du public.
Sur la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code l'urbanisme :
65. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".
66. Les motifs d'annulation retenus par le présent arrêt aux points 36 et 39 sont relatifs à la méconnaissance des règles de hauteur et des règles d'implantation de la construction par rapport aux limites séparatives et peuvent faire l'objet d'une régularisation. Les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur l'éventualité de la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de neuf mois à compter de la notification du présent arrêt, délai dans lequel il appartiendra au titulaire du permis de construire litigieux et à l'autorité administrative de régulariser ces vices et d'en justifier devant la cour. Tous droits, conclusions et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt étant réservés jusqu'en fin d'instance.
D É C I D E :
Article 1er : Le jugement n° 2007023, 2101603 du 11 juillet 2023 du tribunal administratif de Versailles est annulé en tant qu'il a rejeté la demande de la société Rovatti France aux fins d'annulation des arrêtés des 14 février 2020 et 22 décembre 2020.
Article 2 : Il est sursis à statuer sur les conclusions de la requête jusqu'à l'expiration d'un délai de neuf mois à compter de la notification du présent jugement dans l'attente de la notification à la cour d'un permis de construire modificatif régularisant les vices mentionnés aux points 36 et 39.
Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Rovatti France, à la société Fimocorp, à la société Starfimo, à l'association Pont de l'amitié franco-arabe et à la commune de Palaiseau.
Délibéré après l'audience du 4 mars 2025, à laquelle siégeaient :
M. Etienvre, président de chambre,
M. Pilven, président assesseur,
Mme Pham, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025.
Le président-assesseur,
J.-E. Pilven
Le président-rapporteur,
F. Etienvre
La greffière,
F. Petit-Galland
La République mande et ordonne au préfet de l'Essonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
La greffière,
N° 23VE02140002
