Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SARL Arthemys a demandé au Tribunal administratif de Cergy-Pontoise d'annuler l'arrêté du 17 août 2016 par lequel le maire de la commune de Montmorency a refusé de lui délivrer un permis de construire.
Par un jugement n° 1609637 en date du 17 avril 2018, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a fait droit à sa demande et a enjoint à la commune de Montmorency de procéder au réexamen de la demande de permis de construire de la société Arthemys dans un délai de deux mois.
Procédure devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 15 juin 2018 et un mémoire en réplique enregistré le 16 septembre 2019, la commune de Montmorency, représentée par Me D..., avocat, demande à la Cour :
1° d'annuler ce jugement ;
2° de rejeter la demande de la société Arthemys ;
3° de mettre à la charge de la société Arthemys le versement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- à titre principal, la modification du PLU n'est pas manifestement incompatible avec les objectifs du SDRIF en matière de densification de l'habitat ; le potentiel de constructibilité de la commune a été augmenté par, notamment, la modification des règles de hauteur en zone U2 pour tenir compte de l'avis du préfet ; la délibération permet pour les zones U3, U4 et U5 de satisfaire l'objectif de densification du bâti prescrit par les orientations du SDRIF ; le tribunal n'a pas réalisé d'examen global du potentiel de constructibilité dans l'ensemble des zones U alors que l'objectif de valorisation du patrimoine bâti portant notamment sur la limitation des constructions de taille importante n'est pas incompatible avec les orientations du SDRIF sur la densification des secteurs urbains ;
- à titre subsidiaire, le refus de permis de construire reste légal, en recourant, le cas échéant, au mécanisme de la neutralisation des motifs irréguliers ;
- d'une part, la délibération du 4 juillet 2016 en tant que la modification porte sur les règles de stationnement de l'article U1-12.3.1 dont la méconnaissance fonde également le refus de permis de construire litigieux qui est divisible des autres dispositions illégales, n'est pas illégale ;
- d'autre part, le projet porte atteinte aux dispositions de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme et de l'article U1-11-1 du PLU ; la qualité du site et des lieux environnants ressort de ce que la majorité des constructions du quartier est constituée de maisons individuelles bourgeoises du XIXème siècle entourées d'un parc arboré ; le projet qui sera visible du parc inscrit de la Châtaigneraie ne s'inscrit pas dans l'harmonie des constructions avoisinantes dépourvues du moindre toit terrasse ; son parti pris architectural, ses dimensions, son étalement horizontal prononcé ne respectent pas l'esprit architectural de villégiature du quartier remarquable notamment par son caractère végétal.
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Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le décret n° 2013-1241 du 27 décembre 2013 portant approbation du schéma directeur de la région d'Ile-de-France ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A...,
- les conclusions de M. Bouzar, rapporteur public,
- et les observations de Me C..., substituant Me D... pour la commune de Montmorency et de Me B... pour la SARL Arthemys.
Considérant ce qui suit :
1. La commune de Montmorency relève appel du jugement du 17 avril 2018 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé l'arrêté du 17 août 2016 par lequel le maire de la commune de Montmorency a refusé de délivrer à la société Arthemys un permis de construire valant permis de démolir en vue de la construction de deux immeubles de 65 logements collectifs dont 20 logements sociaux après démolition totale de l'existant sur les parcelles cadastrées AV n° 57 et AV n° 406 situées aux 44 et 46 avenue Georges Clémenceau.
2. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ". En vertu de ces dispositions, il appartient au juge d'appel, saisi d'un jugement par lequel un tribunal administratif a prononcé l'annulation d'une décision d'urbanisme en retenant un ou plusieurs moyens, de se prononcer expressément sur le bien-fondé des différents motifs d'annulation retenus par les premiers juges en application de ces dispositions, dès lors que ceux-ci sont contestés devant lui, afin d'apprécier si ce moyen ou l'un au moins de ces moyens justifiait la solution d'annulation. En outre, dans le cas où il estime qu'aucun des moyens retenus par le tribunal administratif n'est fondé, le juge d'appel, saisi par l'effet dévolutif des autres moyens de première instance, les examine. Il lui appartient de les écarter si aucun d'eux n'est fondé et, à l'inverse, en application des dispositions précitées de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, de se prononcer, si un ou plusieurs de ces moyens lui paraissent fondés, sur l'ensemble de ceux qu'il estime, en l'état du dossier, de nature à confirmer, par d'autres motifs, l'annulation prononcée par les premiers juges.
3. En premier lieu, pour rejeter la demande de permis de construire déposée le 27 mai 2016 par la société Arthemys, et complétée le 30 juin 2016, le maire de la commune de Montmorency s'est fondé sur la méconnaissance de trois articles du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) tels que modifiés par une délibération du 4 juillet 2016 du conseil municipal de cette commune, aux termes desquels l'emprise au sol de l'article U1-9.1 ne peut excéder 15% de la superficie du terrain alors que celle de la construction projetée est de 25%, le nombre de niveaux de l'article U1-10.2 est limité à R+1+combles alors que le nombre de niveaux projetés est de R+2 et le nombre de places de stationnement exigé par l'article U1-12.3.1 est de 88 places alors que le projet prévoit la création de 75 places de stationnement. Le tribunal a jugé que les articles U1-9.1, U1-10.2, U1-12.3.1 du PLU tels que modifiés par la délibération du 4 juillet 2016 étaient manifestement incompatibles avec les exigences de densification de l'habitat urbain du schéma directeur de la région Ile de France (SDRIF).
4. La commune de Montmorency soutient, à titre principal, que les dispositions adoptées le 4 juillet 2016 restreignant la constructibilité dans la commune ne sont pas incompatibles avec le schéma directeur de la région d'Ile-de-France (SDRIF), dès lors notamment que de nombreuses " dents creuses " ou secteurs non bâtis au sein des zones U1, U2, U3, U4 et U5, qui représentent une bonne partie du territoire de la commune, permettront de satisfaire pleinement aux orientations du SDRIF sur la densification. Elle soutient, à titre subsidiaire, que si la juridiction devait retenir que lesdites dispositions sont incompatibles avec le SDRIF, la modification de l'article U1-12.3.1 sur les places de stationnement devrait alors en être dissociée et suffirait à elle seule à justifier le refus du permis de construire.
5. L'article L. 123-3 du code de l'urbanisme dispose : " Les schémas de cohérence territoriale et, en l'absence de schéma de cohérence territoriale, les plans locaux d'urbanisme, les documents en tenant lieu et les cartes communales sont compatibles avec le schéma directeur de la région d'Ile-de-France. ". Il appartient au juge administratif de rechercher, dans le cadre d'une analyse globale le conduisant à se placer à l'échelle de l'ensemble du territoire couvert en prenant en compte l'ensemble des prescriptions du document supérieur, si le plan local d'urbanisme ne contrarie pas les objectifs qu'impose le schéma directeur de la région d'Ile-de-France, compte tenu des orientations adoptées et de leur degré de précision, sans rechercher toutefois l'adéquation du plan à chaque disposition ou objectif particulier. En l'espèce, les orientations réglementaires du SDRIF avec lesquelles le PLU de Montmorency doit être compatible prévoient que le document d'urbanisme local doit permettre, à l'échelle communale, une augmentation minimale de 10% de la densité humaine et de la densité moyenne des espaces d'habitat à l'horizon 2030. Il ne résulte de ces dispositions aucune obligation d'accroître les surfaces bâties de la commune mais seulement d'adopter, au travers des documents d'urbanisme locaux, des dispositions autorisant la densification, dans les proportions de 10% de la densité humaine et de la densité moyenne des espaces d'habitat à l'horizon 2030.
6. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que les modifications du plan adoptées le 4 juillet 2016 dont notamment celles opposées au projet litigieux ont pour objet, en elles-mêmes et de par leur effet cumulatif, de réduire de manière très sensible les possibilités de construction dans les zones U1 à U3 représentant 60% du territoire de la commune et, dans une mesure moindre, dans la zone U4 représentant 15% du territoire et destinée à continuer d'accueillir en priorité les nouvelles constructions. Ces " dispositions radicales de limitation des possibilités de construction " relevées par le commissaire-enquêteur, alors même que le conseil municipal a finalement abandonné la réduction des emprises au sol en zone U3 et la diminution des hauteurs en zone U2 et que les modifications apportées n'auraient qu'un faible impact sur les zones U3, U4 et U5, ne sont toutefois justifiées ni par la densité de population de la commune qui est plus faible que celles des communes avoisinantes, ni par l'atteinte alléguée des objectifs de densification fixés en 2012 par le plan alors en vigueur de 900 logements pour la période de 2012 à 2022 dont 650 auraient déjà fait l'objet de permis de construire. Il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que la commune pourrait atteindre les objectifs du SDRIF par la délivrance de permis de construire dans les " dents creuses " du territoire, alors même que s'y appliqueraient des règles de constructibilité plus sévères, cette allégation, au demeurant non corroborée par les pièces du dossier, ne compensant pas le constat que l'augmentation de la distance minimum d'implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres, la réduction importante et générale de l'emprise au sol des constructions notamment en zone U1 de 25% antérieurement à 15% pour les terrains de plus de 1 000 m², en zone U2 de 30% à 20% et en zone U3 de 40% à 30%, la réduction du nombre de niveaux maximum à R+1+comble en zone U1 et à R+1+combles ou attique contre R+2 antérieurement en zone U2 et la prescription nouvelle d'inclure la moitié des places de stationnement requises " dans la construction " tout en augmentant de 1 à 1,5 place au minimum le nombre de places requis par logement collectif non social réduisent manifestement la constructibilité sur la majeure partie du territoire communal. Ces nouvelles règles d'emprise, de hauteur et de stationnement opposées au permis de construire litigieux prises dans leur ensemble sont donc incompatibles avec le SDRIF. Si la commune soutient que la modification de l'article U1-12.3.1 du règlement du PLU serait justifiée par des conditions difficiles de circulation et de stationnement et ne serait donc pas, prise isolément, incompatible avec le SDRIF, elle ne justifie toutefois d'aucune nécessité particulière de durcir les règles de stationnement pour les logements collectifs non sociaux. Par suite, la commune de Montmorency n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a jugé que, les articles U1-9.1, U1-10.2, U1-12.3.1 du règlement du PLU tels que modifiés par la délibération du 4 juillet 2016 étant par la voie de l'exception entachés d'illégalité, la décision de refus de permis de construire litigieuse, en tant qu'elle se fonde sur ces dispositions, est elle-même entachée d'illégalité.
7. En second lieu, pour refuser à la société Arthemys la délivrance d'un " permis de construire valant permis de démolir " le maire de la commune de Montmorency s'est fondé en droit sur l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme et le premier alinéa des généralités de l'article U1/11 " 11.1 Généralités / La situation des constructions, leur architecture, leurs dimensions et leur aspect extérieur ne doivent pas porter atteinte au caractère des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ".
S'agissant du permis de démolir :
8. Aux termes du second alinéa de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de démolir peut être refusé ou n'être accordé que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti, du patrimoine archéologique, des quartiers, des monuments et des sites. ". L'article L. 451-1 du même code dispose : " Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager autorise la démolition. ". Enfin aux termes de l'article R. 431-21 du même code : " Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. ".
9. Pour refuser implicitement le permis de démolir l'existant, le maire de la commune de Montmorency s'est fondé sur les circonstances que " la construction existante de qualité et de belle facture se définit comme une maison bourgeoise du XIXème siècle, présentant les caractéristiques architecturales de cette époque de construction à Montmorency (toiture Mansart, matériaux nobles, ardoise, perron) " et que le parc arboré de chacune des constructions " de taille significative, de qualité et de belle proportion " serait indispensable à la préservation de l'identité des lieux, cet ensemble existant étant bien adapté à son contexte qui regroupe plusieurs parcelles de même type. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que si les deux bâtiments à démolir présentent les caractéristiques architecturales de maisons bourgeoises construites à la fin du XIXème siècle, il en existe de nombreuses autres dans la commune et leur disparition, en l'absence notamment de toute protection particulière à la date du refus attaqué, ne porte pas atteinte au patrimoine bâti de la commune et ne compromet pas la qualité des lieux environnants au sens des dispositions de l'article L. 421-6 mentionnées au point 8, cet environnement étant marqué par un habitat urbain, dans lequel ils sont implantés et qui ne présentent pas, du seul fait de leur présence, un caractère particulier. Par suite, en refusant pour de tels motifs le permis de démolir demandé, le maire de la commune de Montmorency a commis une erreur d'appréciation.
S'agissant du permis de construire :
10. Les dispositions de l'article U1/11 du règlement du PLU de Montmorency fixent de façon développée les règles relatives à l'aspect extérieur des constructions, en premier lieu, par des généralités, en deuxième lieu, par des recommandations portant notamment sur les matériaux de façade, les ouvertures, percements, fenêtres et volets, le traitement des toitures, les lucarnes et châssis de toiture, les gouttières et descentes d'eaux pluviales, les clôtures, et en troisième lieu, par des prescriptions complémentaires portant sur la protection de certaines maisons et ensembles urbains " inventoriés comme étant d'intérêt pour le patrimoine commun " et " repérés en plan et en annexe sous forme de fiches " au titre de l'article L. 123-1-5-7 du code de l'urbanisme. Ces dispositions de l'article 11 ont donc le même objet que celles de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme dans sa version applicable, se substituant dans les mêmes termes à l'article R. 111-21 cité par l'arrêté litigieux, et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Par suite, c'est par rapport aux dispositions du règlement du PLU que doit être appréciée la légalité du refus d'autorisation d'urbanisme en litige.
11. Pour refuser le permis de construire, le maire de la commune de Montmorency s'est seulement fondé, outre sur l'interdiction de démolir les constructions existantes, sur ce que le projet de deux immeubles, qui " viendraient rompre ce contexte par leur densité importante, leurs toitures qui sont trop largement percées, par leur étalement horizontal très prononcé sur l'ensemble du terrain " et qui modifieraient " dans son ensemble le caractère paysager du quartier, par la suppression des parcs, éléments majeurs du paysage urbain de ce secteur, et la rupture des continuités végétales avec les parcelles voisines ", est " de nature, par ses dimensions et sa situation, à porter atteinte à l'intérêt et au caractère des lieux avoisinants ". Il est également soutenu par la commune que l'emprise au sol du projet est sans comparaison avec les constructions de l'immédiat voisinage, que les anciennes habitations bourgeoises vouées à la démolition sont des bâtiments de type R+1+combles, alors que les deux bâtiments projetés sont de type R+2, que " la végétalisation avec les parcelles voisines " est rompue par la construction d'un ensemble de deux immeubles et enfin que le projet se situe à proximité immédiate d'un espace boisé classé dit " La Châtaigneraie ".
12. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que, d'une part, le quartier du projet de " villégiatures " ne fait pas l'objet d'une protection particulière et que, d'autre part, les deux constructions projetées d'habitat collectif après la démolition de 853 m² de surface de plancher porte sur la création de 3 544 m² de surface de plancher en R+2 correspondant à 65 logements dont 20 logements sociaux sur une surface foncière totale de 6 136 m². Le projet prévoit une grande qualité architecturale (toiture Mansart, matériaux nobles, ardoises naturelles en brisis) et une insertion dans un environnement de parc arboré ainsi que la conservation, notamment, d'un mur en pierres naturelles d'une hauteur importante fermant les parcelles sur l'avenue Clémenceau, de l'écran végétal dense existant sur la parcelle du bâtiment B et d'une surface libre de toute construction de 2 800 m² dont 70% seront plantés d'arbres et d'arbustes. Ainsi, à supposer même que les constructions voisines seraient des maisons d'habitation du XIXème siècle remarquables, entourées d'espaces verts, le projet de hauteur similaire aux constructions à démolir, dont il n'est pas établi que l'emprise au sol de ces deux immeubles collectifs alors même qu'elle est supérieure à celles des maisons individuelles à démolir ni les toitures seraient de nature à porter une atteinte visuelle à l'espace vert protégé situé de l'autre côté de l'avenue Clémenceau ni à l'espace boisé classé inclus dans le terrain d'assiette qui sera conservé, ne méconnait pas le premier alinéa de l'article U1/11. Par suite, la commune de Montmorency n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a jugé que le refus de permis de construire était entaché d'une erreur d'appréciation.
13. Il résulte de tout ce qui précède que la commune de Montmorency n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a fait droit à la demande de la société Arthemys tendant à l'annulation de l'arrêté attaqué du 17 août 2016.
Sur les frais liés au litige :
14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Arthemys, qui n'est pas partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la commune de Montmorency au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Montmorency la somme de 2 000 euros à verser à la société Arthemys au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la commune de Montmorency est rejetée.
Article 2 : La commune de Montmorency versera à la société Arthemys la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
N° 18VE02181 2
