France, Cour administrative d'appel de Versailles, 7ème chambre, 08 juillet 2015, 14VE01198

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La SARL Gestions Trois Hôtels a demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise de réduire les cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2003, 2005 et 2006.

Par un jugement n° 0506981 en date du 5 mai 2010, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté la demande relative à la cotisation de taxe professionnelle mise à la charge de la SARL Gestion Trois Hôtels au titre de l'année 2003.

Par un jugement n°s 0610955 et 0710008 du 5 mai 2010, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a déchargé la SARL Gestion Trois Hôtels de la différence entre le montant de la taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2005 et 2006 pour le restaurant " Campanile " et la valeur locative unitaire du restaurant fixée à 10,08 euros par mètre carré et, rejeté le surplus des demandes.

Par un arrêt n°s 10VE02486-10VE02487 du 28 juin 2011, la Cour administrative d'appel de Versailles a rejeté les requêtes de la SARL Gestion Trois Hôtels.

Par une décision n° 352282 du 9 avril 2014, le Conseil d'Etat a annulé l'arrêt de la Cour et lui a renvoyé l'affaire.

Procédure devant la Cour :

I. Par une requête et des mémoires enregistrés les 30 juillet 2010, 15 février 2011, 9 juin 2011 et 17 février 2015, sous le n° 10VE02486, la SARL Gestion Trois Hôtels, représentée par Me A..., demande à la Cour, dans le dernier état de ses conclusions :

1°) d'annuler le jugement n° 0506981 en date du 5 mai 2010 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejetant sa demande tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre de l'année 2003 ;

2°) de prononcer une réduction desdites cotisations ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

- c'est à tort que les premiers juges ont écarté les différents termes de comparaison qu'elle proposait, à savoir le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis et le local-type n° 43 de la commune de Villejuif afin d'évaluer la valeur locative de son hôtel pour le calcul de la taxe professionnelle ; subsidiairement le local-type n°111 du procès verbal de Paris Dauphine pourrait être retenu comme terme de comparaison ;

- s'agissant de la mise en oeuvre de l'évaluation par voie d'appréciation directe, le ministre ne peut valablement se référer à des termes de comparaison à une date trop éloignée de la date de référence ; le taux d'intérêt retenu est erroné au regard des taux de 4 ou 5 % figurant sur les procès-verbaux des communes du Val-d'Oise ; l'article 2 de la loi du 31 décembre 1973 qui complète le III de l'article 3 de la loi n° 68-108 du 2 février 1968 qui porte sur l'appréciation par comparaison ne saurait trouver à s'appliquer pour fixer la date de référence en matière d'appréciation directe, le III de l'article 1496 du code général des impôts n'est pas davantage pertinent ; la référence au 1er janvier 1970 ne résulte ainsi que de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts.

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II. Par une requête et des mémoires enregistrés les 30 juillet 2010, 14 février 2011, 9 juin 2011 et 17 février 2015, sous le n° 10VE02487, la SARL Gestion Trois Hôtels, représentée par Me A..., demande à la Cour, dans le dernier état de ses conclusions :

1°) d'annuler le jugement n°s 0610955-0710008 en date du 5 mai 2010 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté le surplus de ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2005 et 2006 ;

2°) de prononcer une réduction des cotisations restantes à sa charge ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

- c'est à tort que les premiers juges ont écarté les différents termes de comparaison qu'elle proposait, à savoir le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges, le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis et le local-type n° 43 de la commune de Villejuif afin d'évaluer la valeur locative de son hôtel pour le calcul de la taxe professionnelle ; subsidiairement le local-type n° 111 du procès verbal de Paris Dauphine pourrait être retenu comme terme de comparaison ;

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Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Van Muylder, premier conseiller,

- et les conclusions de Mme Garrec, rapporteur public.

1. Considérant que la SARL Gestion Trois Hôtels, qui exploite un immeuble à usage d'hôtel restaurant 14, rue Ampère à Gonesse (Val-d'Oise) sous l'enseigne Campanile, a saisi l'administration de réclamations tendant à la réduction des cotisations primitives de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie dans les rôles de cette commune au titre des années 2003, 2005 et 2006 ; que par une décision n° 352282 du 9 avril 2014, le Conseil d'Etat a annulé l'arrêt n° 10VE02486-10VE02487 du 28 juin 2011 par lequel la Cour administrative d'appel de Versailles a rejeté l'appel interjeté par la SARL Gestion Trois Hôtels contre les jugements n°s 0506981 et n°s 0610955 et 0710008 en date du 5 mai 2010 du Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, et a renvoyé l'affaire à la Cour administrative d'appel de Versailles ;

2. Considérant qu'aux termes de l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que : " La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...) " ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable, pour les biens passibles de la taxe foncière, que la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; que l'article 1498 du code général des impôts alors en vigueur prévoyait que : " (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) " ; qu'enfin, l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;

Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :

3. Considérant que pour déterminer la valeur locative de l'hôtel Campanile, l'administration fiscale s'est initialement référée au local-type n° 38 du procès-verbal complémentaire de la commune de Gonesse qui a lui-même été évalué par comparaison avec un local-type du procès-verbal de la commune d'Ecouen qui n'a pas été régulièrement évalué et ne peut, par suite, être valablement retenu ; que la SARL Gestion Trois Hôtels soutient que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence à différents termes de comparaison ;

4. Considérant, en premier lieu, le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges a été lui-même évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne qui a été évalué par la méthode d'appréciation directe et non par comparaison ; qu'il ne peut donc servir de terme de comparaison pour déterminer la valeur locative d'un autre immeuble ; que le local-type n° 55 ne peut dès lors davantage être retenu ;

5. Considérant, en deuxième lieu, le procès-verbal complémentaire des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif, établi le 14 février 1979, a modifié les données applicables au local-type n° 43 et a porté le tarif de 63F/m² à 150 F le m², la société ne saurait dans ces conditions, se prévaloir d'un tarif qui est devenu caduc ;

6. Considérant, en troisième lieu, le local-type n° 33 de la commune de Morangis n'était pas loué au 1er janvier 1970 mais était occupé par son propriétaire et la mention C figurant sur le procès-verbal communal n'est pas de nature à établir qu'il aurait été évalué par comparaison avec un autre local-type alors qu'aucun autre local de cette sorte n'est indiqué sur le procès-verbal et que le ministre fait valoir sans être contredit que le tarif a été fixé par rapport à une moyenne des tarifs des hôtels deux étoiles du département de l'Essonne ; qu'il ne peut donc être retenu comme terme de comparaison ;

7. Considérant, en quatrième lieu, que le local-type n° 111 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Paris Dauphine construit en 1880 correspond à un hôtel de type traditionnel dont les caractéristiques, au regard de sa construction, sa nature, et son aménagement, ne sont pas similaires, pour les années en litige, à celles de l'établissement à évaluer qui, exploité sous l'enseigne Campanile, fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne, quand bien même il aurait été réaménagé depuis son évaluation initiale le 1er janvier 1970 ; que ce terme de comparaison ne peut, par conséquent, être retenu pour procéder à l'évaluation de l'immeuble en cause ;

8. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SARL Gestion Trois Hôtels ne peut être retenu comme terme de comparaison pour la mise en oeuvre de la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'un autre terme de comparaison régulièrement évalué pourrait être retenu ; qu'il y a lieu, par défaut, d'évaluer l'immeuble de la SARL Gestion Trois Hôtels par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 de ce code ;

Sur la méthode par voie d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts :

9. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ;

10. Considérant qu'en vertu de ces dispositions, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC précité, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;

11. Considérant que pour calculer la valeur locative de l'immeuble en cause par la méthode d'évaluation directe, l'administration s'est référée au prix de cinq transactions intervenues sur des immeubles comparables, à savoir la cession le 17 janvier 1984 d'un hôtel Balladins à Bobigny, la cession le 21 janvier 1987 d'un hôtel Ibis à Cergy-Pontoise, la cession le 22 décembre 1988 d'un hôtel Etap Hôtel à Pantin, la cession le 17 mars 1989 d'un hôtel Campanile à Osny et la cession le 30 mars 1989 d'un hôtel Campanile à Pontoise, prix corrigé, pour obtenir la valeur vénale à la date de référence, en fonction de l'indice du coût de la construction de l'INSEE ; qu'elle a ensuite appliqué à la valeur ainsi calculée un taux d'intérêt de 6 % pour obtenir la valeur locative ; que si la SARL Gestion Trois Hôtels fait valoir que les transactions proposées par l'administration seraient trop éloignées du 1er janvier 1970, elle ne fait référence à aucune transaction plus proche portant sur des immeubles d'une nature comparable situés dans la commune de Gonesse ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue ; que dans les circonstances de l'espèce, ces transactions pouvaient être retenues pour l'application de la méthode d'appréciation directe ; que la méthode ainsi retenue par le service aboutit à une valeur locative de référence au 1er janvier 1970 supérieure à celle qui avait été initialement déterminée selon la méthode comparative retenue pour calculer la taxe professionnelle due au titre des années 2003, 2005 et 2006 par la SARL Gestion Trois Hôtels ;

12. Considérant que la SARL Gestion Trois Hôtels soutient en outre que le taux d'intérêt retenu est erroné au regard des taux de 4 ou 5 % figurant sur les procès-verbaux des communes du Val-d'Oise ; que toutefois, en admettant même qu'il faille appliquer à la valeur vénale, le taux d'intérêt de 5 % figurant sur le procès-verbal de la commune de Gonesse comme étant, à lui seul, représentatif des taux de la région entourant l'immeuble et non le taux de 6 %, la valeur locative en résultant demeure supérieure à celle retenue par l'administration fiscale ;

13. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SARL Gestion Trois Hôtels n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées ;

DECIDE :

Article 1er : Les requêtes de la SARL Gestion Trois Hôtels sont rejetées.

N° 14VE01198

| France, Cour administrative d'appel de Versailles, 7ème chambre, 08 juillet 2015, 14VE01198

Synthèse

Analyses

Composition du Tribunal

Origine de la décision