Vu I°) la requête, enregistrée sous le n° 10VE02486 le 30 juillet 2010 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SARL GESTION TROIS HOTELS, ayant son siège 31, avenue Jean Moulin à Torcy (77200) venant aux droits de la société en participation Hôtels Calais Gonesse Brives par Me Zapf, avocat à la Cour ; la SARL GESTION TROIS HOTELS demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0506981 en date du 5 mai 2010 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la réduction à hauteur de 4362 euros de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2003 à raison de l'hôtel Campanile dont elle est exploitante au 14, rue Ampère à Gonesse (Val-d'Oise) ;
2°) de prononcer la réduction demandée ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que c'est à tort que les premiers juges ont écartés certains des termes de comparaison qu'elle proposait ; que le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges peut être retenu dès lors que l'évaluation foncière de ce local-type a été définitivement validée par le Conseil d'Etat qui a expressément écarté les éléments et pièces produits par l'administration ; que la commune de Villeneuve-Saint-Georges est analogue au plan économique avec celle de Gonesse pour l'application de l'article 1498 du code général des impôts, notamment du fait de la desserte de Gonesse par la ligne D du RER ; qu'une évaluation par comparaison pourrait également être effectuée par rapport au local-type n° 43 de la commune de Villejuif dès lors que ce dernier a été évalué par rapport au bail en vigueur au 1er janvier 1970, conclu à des conditions normales, le tarif de 63 m² se situant dans la moyenne des loyers pratiqués pour des locaux à usage d'hôtel en région parisienne ; que les communes de Gonesse et Villejuif sont comparables au plan économique pour l'application de l'article 1498 du code général des impôts ; que le local-type n° 33 du procès-verbal de Morangis est également susceptible d'être retenu comme terme de comparaison comme l'a déjà admis à plusieurs reprises le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise ; qu'ainsi, des lors que des termes de comparaison existaient, c'est à tort que le tribunal a mis en oeuvre la méthode de l'appréciation directe, laquelle présente un caractère éminemment subsidiaire ; que s'agissant de la mise en oeuvre de la méthode d'appréciation directe, dès lors que le Conseil d'Etat vient de juger que les dispositions de l'instruction du 1er octobre 1941 ont une valeur législative et sont applicables à la taxe foncière pour autant qu'elles ne sont pas contraires à l'ordonnance du 7 janvier 1959, à la loi du 2 février 1968 et à la loi du 31 décembre 1973 et dès lors que le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ne prévoit pas que la valeur locative doive être appréciée par rapport au 1er janvier 1970, il convient de se référer, pour la mise en oeuvre de cette méthode, à la date du 1er août 1939 ; que l'administration devra donc trouver des actes de référence proches de cette date ; que le tribunal administratif a donc commis une erreur de droit en ne recherchant pas des termes de comparaison au 1er août 1939 ; que l'application de l'indice INSEE en vigueur en 1953 conduit alors à une réduction de l'imposition ;
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Vu II°) la requête, enregistrée sous le n° 10VE02487 le 30 juillet 2010 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SARL GESTION TROIS HOTELS, ayant son siège 31, avenue Jean Moulin à Torcy (77200) par Me Zapf, avocat à la Cour ; la SARL GESTION TROIS HOTELS demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement nos 0610955 et 0710008 en date du 5 mai 2010 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à la réduction à hauteur de 4362 euros de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2005 et 2006 à raison de l'hôtel Campanile dont elle est exploitante au 14, rue Ampère à Gonesse ;
2°) de prononcer la réduction demandée ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que c'est à tort que les premiers juges ont écartés certains des termes de comparaison qu'elle proposait ; que le local-type n° 55 du procès-verbal de la commune de Villeneuve-Saint-Georges peut être retenu dès lors que l'évaluation foncière de ce local-type a été définitivement validée par le Conseil d'Etat qui a expressément écarté les éléments et pièces produits par l'administration ; que la commune de Villeneuve-Saint-Georges est analogue au plan économique avec celle de Gonesse pour l'application de l'article 1498 du code général des impôts, notamment du fait de la desserte de Gonesse par la ligne D du RER ; qu'une évaluation par comparaison pourrait également être effectuée par rapport au local-type n° 43 de la commune de Villejuif dès lors que ce dernier a été évalué par rapport au bail en vigueur au 1er janvier 1970, conclu à des conditions normales, le tarif de 63 m² se situant dans la moyenne des loyers pratiqués pour des locaux à usage d'hôtel en région parisienne ; que les communes de Gonesse et Villejuif sont comparables au plan économique pour l'application de l'article 1498 du code général des impôts ; que le local-type n° 33 du procès-verbal de Morangis est également susceptible d'être retenu comme terme de comparaison comme l'a déjà admis à plusieurs reprises le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise ; qu'ainsi, des lors que des termes de comparaison existaient, c'est à tort que le tribunal a mis en oeuvre la méthode de l'appréciation directe, laquelle présente un caractère éminemment subsidiaire ; que s'agissant de la mise en oeuvre de la méthode d'appréciation directe, dès lors que le Conseil d'Etat vient de juger que les dispositions de l'instruction du 1er octobre 1941 ont une valeur législative et sont applicables à la taxe foncière pour autant qu'elles ne sont pas contraires à l'ordonnance du 7 janvier 1959, à la loi du 2 février 1968 et à la loi du 31 décembre 1973 et dès lors que le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ne prévoit pas que la valeur locative doive être appréciée par rapport au 1er janvier 1970, il convient de se référer, pour la mise en oeuvre de cette méthode, à la date du 1er août 1939 ; que l'administration devra donc trouver des actes de référence proches de cette date ; que le tribunal administratif a donc commis une erreur de droit en ne recherchant pas des termes de comparaison au 1er août 1939 ; que l'application de l'indice INSEE du coût de la construction en vigueur en 1953 conduit alors à une réduction de l'imposition ;
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Vu les autres pièces des dossiers ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 14 juin 2011 :
- le rapport de M. Bresse, président assesseur,
- et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public ;
Considérant que les requêtes n° 10VE02486 et n° 10VE02487 de la SARL GESTION TROIS HOTELS sont relatives à un même contribuable, présentent à juger des questions semblables et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un même arrêt ;
Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :
Considérant que l'article 1467 du code général des impôts alors en vigueur dispose que : La taxe professionnelle a pour base : 1° Dans le cas des contribuables autres que les titulaires de bénéfices non commerciaux, les agents d'affaires et les intermédiaires de commerce employant moins de cinq salariés : / a. la valeur locative, telle qu'elle est définie aux articles 1469, 1518 A et 1518 B, des immobilisations corporelles dont le redevable a disposé pour les besoins de son activité professionnelle pendant la période de référence définie aux articles 1467 A et 1478, à l'exception de celles qui ont été détruites ou cédées au cours de la même période ; / b. les salaires au sens du 1 de l'article 231 ainsi que les rémunérations allouées aux dirigeants de sociétés mentionnés aux articles 62 et 80 ter, versés pendant la période de référence définie au a à l'exclusion des salaires versés aux apprentis sous contrat et aux handicapés physiques ; ces éléments sont pris en compte pour 18 % de leur montant ; (...) ; qu'il résulte de l'article 1469 alors applicable que, pour les biens passibles de la taxe foncière, la valeur locative est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe ; qu'en application des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts en vigueur : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; (...) ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;
Considérant que pour déterminer la valeur locative de l'immeuble à usage d'hôtel (restaurant) deux étoiles situé 14, rue Ampère à Gonesse que la société SARL GESTION TROIS HOTELS exploite sous l'enseigne Campanile, l'administration s'est initialement référée au local-type n° 38 du procès-verbal complémentaire de la commune de Gonesse ; que, toutefois, il est constant que ce local à lui-même été évalué par comparaison avec un local-type du procès-verbal de la commune d'Ecouen qui n'a pas été régulièrement évalué et qu'il ne peut, par suite, être pris en référence ; que la SARL GESTION TROIS HOTELS soutient en appel que la valeur locative de l'immeuble qu'elle exploite peut être évaluée, selon la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, par référence aux trois autres termes de comparaison suivants : le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges, le local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis et le local-type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif ;
Considérant, en premier lieu, que le local-type n° 55 du procès-verbal complémentaire de Villeneuve-Saint-Georges a été évalué par comparaison avec le local-type n° 10 du procès-verbal de la commune de Chennevières-sur-Marne dont il résulte des documents produits par le ministre devant le juge, et en particulier de la fiche d'évaluation sur laquelle figure la mention évaluation directe , qu'il a été lui-même été évalué par voie d'appréciation directe ; que, dans ces conditions, le local-type n° 55 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées de l'article 1498 du code général des impôts, lesquelles font obstacle à ce qu'un immeuble commercial dont la valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe puisse être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de cet article, la valeur locative d'un autre immeuble commercial ;
Considérant, en deuxième lieu, s'agissant du local-type n° 33 du procès-verbal de la commune de Morangis également susceptible d'être retenu, qu'il résulte de l'instruction, et notamment du procès-verbal, qu'il correspond à un hôtel occupé au 1er janvier 1970 par son propriétaire ; qu'en outre, la circonstance que le procès-verbal mentionne la lettre C n'est pas de nature à établir que ce local-type a lui-même été évalué par comparaison avec un autre local-type, alors qu'aucun autre local de cette sorte n'est indiqué au procès-verbal ; que, dans ces conditions, le local-type n° 33 ne peut servir de terme de référence sans que soient méconnues les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;
Considérant, en troisième lieu, que la SARL GESTION TROIS HOTELS propose également comme terme de comparaison le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluation foncière de la commune de Villejuif ; que, cependant, le bail en cours au 1er janvier 1970, conclu entre une société et son gérant, mettait à la charge du preneur toutes les dépenses de grosses réparations de l'article 606 du code civil ; que, si la société soutient que, malgré ces stipulations, le bail a été conclu à des conditions de prix normales, elle ne l'établit pas par la seule production d'une liste de loyers concernant des hôtels dont la comparabilité n'est au demeurant pas démontrée situés en dehors de la commune de Villejuif, dès lors que le caractère normal du loyer doit être nécessairement établi au regard du niveau des loyers dans la commune d'implantation du bien à évaluer ; qu'ainsi, le local type n° 43 du procès-verbal des opérations d'évaluations foncières de la commune de Villejuif ne peut être retenu pour l'application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, lequel ne permet de se référer qu'à des locaux loués à des conditions de prix normales ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux-types proposés par la SARL GESTION TROIS HOTELS ne peut être retenu comme terme de comparaison ; que, par voie de conséquence, il y a lieu, par défaut, conformément à ce que propose le ministre et sans qu'il soit besoin, eu égard au nombre de termes de comparaison proposés tant en première instance qu'en appel, d'ordonner un supplément d'instruction, d'évaluer l'immeuble de la SARL GESTION TROIS HOTELS par voie d'appréciation directe en application du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;
Sur la détermination de la valeur locative par voie d'appréciation directe :
Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ; qu'aux termes de l'article 324 AC de cette même annexe : En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimé par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une commune comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien ;
Considérant qu'en vertu des articles précités de l'annexe III au code général des impôts, la valeur vénale des immeubles évalués par voie d'appréciation directe doit d'abord être déterminée en utilisant les données figurant dans les différents actes constituant l'origine de la propriété de l'immeuble si ces données, qui peuvent résulter notamment d'actes de cession, de déclarations de succession, d'apport en société ou, s'agissant d'immeubles qui n'étaient pas construits en 1970, de leur valeur lors de leur première inscription au bilan, ont une date la plus proche possible de la date de référence du 1er janvier 1970 ; que, si ces données ne peuvent être regardées comme pertinentes du fait qu'elles présenteraient une trop grande antériorité ou postériorité par rapport à cette date, il incombe à l'administration fiscale de proposer des évaluations fondées sur les deux autres méthodes comparatives prévues à l'article 324 AC de la même annexe, en retenant des transactions qui peuvent être postérieures ou antérieures aux actes ou au bilan mentionnés ci-dessus dès lors qu'elles ont été conclues à une date plus proche du 1er janvier 1970 ; que ce n'est que si l'administration n'est pas à même de proposer des éléments de calcul fondés sur l'une ou l'autre de ces méthodes et si le contribuable n'est pas davantage en mesure de fournir ces éléments de comparaison qu'il y a lieu de retenir, pour le calcul de la valeur locative, les données figurant dans les actes constituant l'origine de la propriété du bien ou, le cas échéant, dans son bilan ;
Considérant, en premier lieu, que la SARL GESTION TROIS HOTELS soutient que, dès lors que le Conseil d'Etat a jugé que les dispositions de l'instruction du 1er octobre 1941 ont une valeur législative et sont applicables à la taxe foncière pour autant qu'elles ne sont pas contraires à l'ordonnance du 7 janvier 1959, à la loi du 2 février 1968 et à la loi du 31 décembre 1973 et dès lors que le 3° de l'article 1498 du code général des impôts ne prévoit pas que la valeur locative doive être appréciée par rapport au 1er janvier 1970, il convient de se référer, pour la mise en oeuvre de l'appréciation directe, à la date du 1er août 1939, et que l'administration doit donc trouver des actes de référence proches de cette date ; que, toutefois, il résulte de l'ensemble des dispositions régissant la détermination de la valeur locative des immeubles, qu'une date différente ne saurait être retenue pour l'évaluation des immeubles selon qu'est mise en oeuvre la méthode d'après le bail en cours à la date de référence, soit le 1er janvier 1970 prévue au 1° de l'article 1498 du code général des impôts, la méthode comparative prévue au 2° de l'article 1498 du même code laquelle s'appuie sur la même date de référence ou selon la méthode de l'appréciation directe prévue au 3° de cet article, sans porter atteinte à la cohérence du dispositif ; qu'en outre, les dispositions des articles 324 AB et 324 AC ne font que reprendre les dispositions découlant de l'instruction du 1er octobre 1941 auxquelles l'acte dit loi du 15 mars 1942 maintenu en vigueur par l'ordonnance du 9 août 1994 a donné valeur législative ; que l'article 324 AC prévoit expressément qu'il convient de se référer à la date du 1er janvier 1970 ; qu'ainsi, le moyen tiré de ce qu'il y aurait lieu de se référer pour la mise en oeuvre de la méthode d'appréciation directe à la date du 1er août 1939 et non à celle du 1er janvier 1970 ne peut qu'être écarté ;
Considérant, en second lieu, que, pour calculer la valeur locative de l'immeuble en cause par la méthode d'évaluation directe, l'administration s'est référée au prix de cinq transactions intervenues sur des immeubles comparables, à savoir la cession le 17 janvier 1984 d'un hôtel Balladins à Bobigny, la cession le 21 janvier 1987 d'un hôtel Ibis à Cergy-Pontoise, la cession le 22 décembre 1988 d'un hôtel Etap Hôtel à Pantin, la cession le 17 mars 1989 d'un hôtel Campanile à Osny et la cession le 30 mars 1989 d'un hôtel Campanile à Pontoise, prix corrigé, pour obtenir la valeur vénale à la date de référence, en fonction de l'indice du coût de la construction de l'INSEE ; qu'elle a ensuite appliqué à la valeur ainsi calculée un taux d'intérêt de 10 % pour obtenir la valeur locative ;
Considérant, d'une part, que les dispositions précitées permettent à l'administration de se référer à des transactions portant sur des immeubles comparables et dont la date est la plus proche possible du 1er janvier 1970 ; qu'il n'est pas contesté que les transactions retenues par l'administration fiscale concernent des immeubles comparables par leurs caractéristiques à l'immeuble à évaluer ; qu'en outre, contrairement à ce que soutient la requérante, les transactions retenues en l'espèce ne présentent pas une trop grande postériorité par rapport au 1er janvier 1970 et pouvaient valablement être retenues en l'absence de transactions plus proches de cette date ;
Considérant, d'autre part, qu'il est soutenu que le taux d'intérêt retenu ne serait pas significatif du taux des placements immobiliers dans la région à la date de référence, les communes des Hauts-de-Seine mises en avant par le ministre étant trop éloignées de l'immeuble à évaluer ; que, toutefois, en admettant même qu'il faille appliquer à la valeur vénale régulièrement calculée ainsi qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus, le taux d'intérêt de 5 % figurant sur le procès-verbal de la commune de Gonesse comme étant, à lui seul, représentatif des taux de la région entourant l'immeuble, la valeur locative en résultant demeure supérieure à celle retenue par l'administration fiscale ; que, par ailleurs, si la société soutient que le taux d'intérêt figurant sur le procès-verbal des évaluations foncières de Garges-lès-Gonesse serait de 4 %, elle ne l'établit pas ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SARL GESTION TROIS HOTELS n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes tendant à la réduction des cotisations de taxe professionnelle mises à sa charge au titre des années 2003, 2005 et 2006 dans les rôles de la commune de Gonesse à raison de l'immeuble qu'elle y exploite ;
Sur les conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, le versement d'une somme au titre des frais exposés par la SARL GESTION TROIS HOTELS et non compris dans les dépens ;
D E C I D E :
Article 1er : Les requêtes de la SARL GESTION TROIS HOTELS sont rejetées.
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Nos 10VE02486-10VE02487 2
