Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme B... A... a demandé au tribunal administratif de Marseille d'annuler, d'une part, la décision du 13 février 2019 par laquelle le maire de la commune d'Ensuès-la-Redonne a délivré à la SAS Mumiel un permis de construire modificatif concernant un commerce, et, d'autre part, la décision implicite par laquelle le maire de la commune d'Ensuès-la-Redonne a refusé de retirer le permis de construire délivré le 13 juin 2014 à la SAS Mumiel en vue de l'extension d'un local de boucherie dans un centre commercial situé 31 avenue de la Côte bleue à Ensuès-La-Redonne.
Par un jugement n° 1903366-1906086 du 28 décembre 2022, le tribunal administratif de Marseille a rejeté ces demandes.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 27 février 2023, et des mémoires enregistrés les 24 juillet et 25 juillet 2023, Mme B... A..., représentée par Me Pagenel, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Marseille du 28 décembre 2022 ;
2°) d'annuler l'arrêt du 13 février 2019 par lequel le maire de la commune d'Ensuès-la-Redonne a délivré un permis de construire modificatif à la SAS Mumiel et la décision implicite par laquelle le maire de la commune d'Ensuès-la-Redonne a refusé de retirer le permis de construire délivré à cette société le 13 juin 2014 ;
3°) d'enjoindre au maire de la commune d'Ensuès-la-Redonne de prendre un arrêté de refus de permis de construire ;
4°) de mettre à la charge solidaire de la commune d'Ensuès-la-Redonne et de la SAS Mumiel la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la SAS Mumiel a procédé entre 1999 et 2003 à la pose d'un container sans avoir l'accord de son père, alors propriétaire du bâtiment, et sans autorisation d'urbanisme, et a dissimulé des surfaces de bureaux de 64 m² créées sans permis de construire préalable, lesquelles ont été agrandies entre 1997 et 2013, qu'elle a déclarés comme existants dans le dossier de permis qu'elle a déposé le 11 septembre 2013 ;
- le permis délivré le 13 juin 2014 a été obtenu frauduleusement dès lors que les travaux envisagés outrepassaient l'accord donné par son père, alors propriétaire du bâtiment, à ladite société pour réaliser des travaux le 24 mai 2012, qui n'a pas été produit à l'appui du dossier déposé le 11 septembre 2013 ; la SAS Mumiel n'était ainsi pas autorisée à réaliser les travaux et le permis a été délivré en méconnaissance de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme ; l'extension en façade sud objet du permis délivré le 13 juin 2014 au-delà du container et à l'ouest du bâtiment excède l'accord donné par M. A... le 24 mai 2012 ; la commune avait connaissance de son opposition à la réalisation de ces travaux ;
- le dossier de demande de permis de construire déposé le 11 septembre 2013 présente des incohérences quant aux surfaces existantes du bâtiment ;
- le permis de construire modificatif délivré le 13 février 2019 a été obtenu par des manœuvres tendant à induire l'administration en erreur, la SAS Mumiel ayant produit à l'appui du dossier de demande une lettre de cession du fonds de commerce de boucherie du 11 avril 2012, sans produire l'accord conclu avec M. A... le 24 mai suivant ;
- les plans joints dossier de demande du permis modificatif étaient insuffisants, les indications de surfaces existantes et projetées étant erronées, et ont été présentés comme un état des lieux de l'existant, alors qu'il s'agissant des plans du projet objet du permis de construire initial ; cette demande de permis de construire aurait dû porter sur la régularisation du container installé sans permis ; l'extension en façade sud demeure excessive et la surélévation du bâtiment non autorisée par M. A... est maintenue ; la boucherie objet du permis initial a disparu dans le dossier de permis modificatif et la librairie est transformée en sas de stockage et en chambre froide ; ce dossier porte également sur un ravalement non autorisé, au surplus sur des locaux non donnés en location, lequel a d'ailleurs été réalisé 8 mois avant le dépôt du dossier.
Par un mémoire en défense, enregistré le 9 mai 2023, la SAS Mumiel, représentée par Me Leduc, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de Mme A... la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 19 juin 2023, la commune d'Ensuès-la-Redonne, représentée par Me Touitou, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de Mme A... la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- Mme A... ne justifie pas avoir respecté la formalité de notification de la requête en méconnaissance de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Claudé-Mougel,
- les conclusions de M. Quenette, rapporteur public,
- et les observations de Me Leduc, représentant la SAS Mumiel, et celles de Me Touitou, représentant la commune d'Ensuès-la-Redonne.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 13 juin 2014, le maire de la commune d'Ensuès-la-Redonne a délivré à la SAS Mumiel un permis de construire portant sur l'extension d'une construction existante qu'elle exploite à usage de commerce sous l'enseigne Intermarché, située 31 avenue de la Côte bleue, sur la base d'un bail commercial conclu avec M. A..., propriétaire de ce bâtiment, le 24 mai 2012. Par un arrêté du 13 février 2019, un permis modificatif a été délivré à cette société portant sur la suppression de la chambre froide, la réduction de la hauteur de l'extension, la création d'un SAS, l'intégration de la rôtisserie à la volumétrie du bâtiment, le déplacement d'ouvertures en façade sud, la modification du traitement de la façade de l'extension et la modification de la colorométrie. Venant aux droits de M. A... à la suite de son décès survenu le 12 juillet 2013, Mme A... relève appel du jugement du tribunal administratif de Marseille du 28 décembre 2022 qui a rejeté ses requêtes tendant à l'annulation, d'une part, de l'arrêté du 13 février 2019 et, d'autre part, de la décision implicite par laquelle le maire de la commune d'Ensuès-la-Redonne a refusé de retirer le permis de construire délivré le 13 juin 2014.
Sur le bien-fondé du jugement :
2. D'une part, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (...) ". Aux termes de l'article R. 431-5 du même code : " La demande de permis de construire précise : a) L'identité du ou des demandeurs / (...) La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis. (...) ". Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus. Il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction de la demande de permis, la validité de l'attestation établie par le pétitionnaire. Toutefois, dans le cas où, en attestant remplir les conditions définies à l'article R. 423-1, le pétitionnaire procède à une manœuvre de nature à induire l'administration en erreur, le permis qui lui est délivré doit être regardé comme ayant été frauduleusement obtenu.
3. D'autre part, aux termes de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 (...) " Aux termes de l'article R. 431-5 du même code : " la demande de permis précise : / f) la surface de plancher des constructions projetées (...) ". L'autorité administrative saisie d'une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d'assiette du projet, notamment sa surface ou l'emplacement de ses limites séparatives, et, de façon plus générale, relatifs à l'environnement du projet de construction, pour apprécier si ce dernier respecte les règles d'urbanisme qui s'imposent à lui. En revanche, le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation.
4. Enfin, la caractérisation de la fraude résulte de ce que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres de nature à tromper l'administration sur la réalité du projet dans le but d'échapper à l'application d'une règle d'urbanisme.
En ce qui concerne la décision implicite refusant de retirer l'arrêté du 13 juin 2014 :
5. Un permis de construire ne peut faire l'objet d'un retrait, une fois devenu définitif, qu'au vu d'éléments, dont l'administration a connaissance postérieurement à la délivrance du permis, établissant l'existence d'une fraude à la date où il a été délivré. Cependant, si, ainsi que le prévoit désormais l'article L. 241-2 du code des relations entre le public et l'administration, la circonstance qu'un acte administratif a été obtenu par fraude permet à l'autorité administrative compétente de l'abroger ou de le retirer à tout moment, elle ne saurait, en revanche, proroger le délai du recours contentieux contre cette décision. Toutefois, un tiers justifiant d'un intérêt à agir est recevable à demander, dans le délai du recours contentieux, l'annulation de la décision par laquelle l'autorité administrative a refusé de faire usage de son pouvoir d'abroger ou de retirer un acte administratif obtenu par fraude, quelle que soit la date à laquelle il l'a saisie d'une demande à cette fin. Dans un tel cas, il incombe au juge de l'excès de pouvoir, saisi de moyens en ce sens, d'une part, de vérifier la réalité de la fraude alléguée et, d'autre part, de contrôler que l'appréciation de l'administration sur l'opportunité de procéder ou non à l'abrogation ou au retrait n'est pas entachée d'erreur manifeste, compte tenu notamment de la gravité de la fraude et des atteintes aux divers intérêts publics ou privés en présence susceptibles de résulter soit du maintien de l'acte litigieux soit de son abrogation ou de son retrait.
6. En premier lieu, à supposer même que la SAS Mumiel aurait, comme l'allègue Mme A..., procédé à la pose d'un container en façade entre 1999 et 2003 et édifié des surfaces de bureaux entre 1997 et 2013 sans permis de construire préalable, il est constant que ces constructions étaient représentées comme existantes dans le dossier de permis de construire déposé le 11 septembre 2013 et complété le 17 décembre suivant par ladite société. Les seules circonstances que la SAS Mumiel ne justifiait pas dans ce dossier de la date à laquelle ces constructions avaient été édifiées et qu'elle n'établissait pas qu'elles avaient été légalement autorisées ne révèlent pas qu'elle aurait eu l'intention de tromper l'administration. Par suite, le permis de construire délivré le 13 juin 2014 ne peut être regardé comme ayant été obtenu par fraude.
7. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que, concomitamment à la conclusion du bail commercial mentionné au point 1, M. A... et la SAS Mumiel ont conclu un accord autorisant cette dernière à réaliser des travaux consistant en un agrandissement de la partie sud des lots n° 9 à 14 du bâtiment et un réaménagement de la partie nord de la façade des lots n° 3 à 8, sans dépasser l'auvent, en insérant la rôtisserie en partie nord du lot n° 3. La SAS Mumiel était donc autorisée par le propriétaire du bâtiment, au sens de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, à déposer une demande de permis de construire. Si Mme A... soutient que la SAS Mumiel avait connaissance de son opposition aux travaux objets de la demande de permis de construire déposé par cette société le 11 septembre 2013, elle ne l'établit par aucune des pièces versées au débat. Elle n'établit pas davantage que le maire de la commune d'Ensuès-la-Redonne aurait eu connaissance de cette opposition avant la délivrance du permis de construire. Au contraire, ce n'est que par une lettre du 19 décembre 2014 adressée au maire par voie recommandée avec avis de réception, plus de six mois après cette délivrance, alors que ce permis était dès lors devenu définitif, qu'elle a indiqué à la commune son opposition aux travaux projetés par la SAS Mumiel et demandé que ce permis de construire " soit annulé ", au seul motif que cette dernière ne disposait d'aucune autorisation pour modifier le parking attenant au bâtiment, ainsi que les plans du dossier de demande de permis le laissaient apparaître, et ce alors même que l'accord conclu le 24 mai 2012 prévoyait qu'en contrepartie de l'autorisation à réaliser les travaux qui en était l'objet, la société devait prendre à sa charge les frais de réfection d'une partie du parking de la partie nord des lots n° 3 à 8 et du côté ouest. L'appelante n'a pas davantage fait état dans ses correspondances ultérieures avec le maire, notamment dans sa lettre du 5 janvier 2016 qu'elle lui a également adressée par voie recommandée avec avis de réception, de la méconnaissance de l'accord conclu entre son père et la société le 24 mai 2012 quant aux travaux à réaliser sur le bâtiment. S'agissant en particulier de l'extension en façade sud objet du permis délivré le 13 juin 2014 au-delà du container et à l'ouest du bâtiment, le plan annexé à cet accord mentionnait seulement qu'elle devait s'opérer " en lieu et place du container existant ", et figurait clairement, contrairement à ce que soutient Mme A..., que son emprise excédait largement celle du container. D'ailleurs, il ressort d'une ordonnance du 6 juin 2017 du juge des référés du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence que les procès-verbaux de constat que Mme A... a fait dresser en mars et avril 2017 ne permettent pas d'affirmer que les travaux réalisés sur les locaux loués ne correspondent pas à l'évidence à ceux autorisé par M. A... le 24 mai 2012. Dans ces circonstances, il n'est pas établi que la SAS Mumiel aurait procédé, en se déclarant autorisée à réaliser les travaux objets de sa demande, à des manœuvres destinées à tromper l'administration, et obtenu le permis de construire litigieux par fraude.
8. En troisième lieu, la seule circonstance que le dossier de demande de permis de construire déposé le 11 septembre 2013 présenterait des incohérences quant aux surfaces existantes du bâtiment n'est, en tout état de cause, alors que Mme A... n'invoque pas la méconnaissance d'une quelconque règle d'urbanisme, pas de nature à justifier le retrait du permis de construire délivré le 13 juin 2014.
9. Il résulte de ce qui précède que le maire de la commune d'Ensuès-la-Redonne était tenu de rejeter la demande présentée par Mme A... tendant au retrait de l'arrêté du 13 juin 2014.
En ce qui concerne le permis de construire modificatif du 13 février 2019 :
10. Tout d'abord, ainsi qu'il a été dit au point 2, les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus et il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction de la demande de permis, la validité de l'attestation établie par le pétitionnaire. La seule circonstance que la SAS Mumiel ait produit, à l'appui de sa demande de permis de construire modificatif, une lettre du 11 avril 2012 portant sur l'acquisition du fonds de commerce de boucherie exploité dans le bâtiment en cause auprès de la SARL société d'exploitation des boucheries A... réunies, qui mentionnait que le bailleur devait autoriser le dépôt par le preneur de toute demande de permis de construire en vue des travaux de réaménagement global des locaux et de réfection du parking attenant, laquelle était revêtue au demeurant de l'acceptation de M. A..., n'est pas de nature à établir l'existence de manœuvres de la SAS Mumiel destinées à induire en erreur l'administration, et qu'elle aurait obtenu le permis de construire modificatif litigieux par fraude. A cet égard, Mme A... n'établit pas avoir manifesté auprès de ladite société son désaccord avec la réalisation des travaux objets du permis modificatif litigieux avant sa délivrance.
11. Ensuite, si Mme A... soutient que le dossier de permis modificatif déposé par la SAS Mumiel présenterait des incohérences quant aux surfaces en les présentant comme existantes alors qu'il s'agit de celles résultant des travaux objets du permis de construire délivré le 13 juin 2014, elle n'invoque aucune règle d'urbanisme à laquelle cette présentation prétendument trompeuse était destinée à échapper. Ce moyen doit donc, en tout état de cause, être écarté.
12. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier, et notamment des écritures de la requérante elle-même, que le container en partie sud du bâtiment, a été supprimé à la faveur de la réalisation des travaux d'extension de cette partie objets du permis délivré le 13 juin 2014. Mme A... ne peut donc utilement se prévaloir de ce que ce container aurait dû être intégré, aux fins de régularisation, à la demande de permis de construire modificatif déposé par la SAS Mumiel.
13. Enfin, aux termes de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme : " (...) Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. "
14. Il résulte des dispositions de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme que la circonstance qu'un projet méconnaisse un accord contractuel conclu entre le propriétaire du bien sur lequel ce projet doit se réaliser et le pétitionnaire n'a aucune incidence sur la légalité du permis de construire, hormis le cas où elle révèlerait des manœuvres de ce dernier destinées à tromper l'administration sur l'autorisation dont il dispose pour le réaliser, ainsi qu'il a été dit au point 2 du présent arrêt. Alors qu'elle n'établit pas son opposition aux travaux objet de la demande de permis modificatif déposé par la SAS Mumiel, ni n'établit des différences avec l'accord conclu le 24 mai 2012 telles qu'elles révèleraient, en elles-mêmes, de telles manœuvres, Mme A... ne peut donc utilement se prévaloir de ces différences, dont la réalité n'est au demeurant pas établie, pour contester la légalité du permis de construire modificatif litigieux.
15. Il résulte de tout de ce qui précède que Mme A... n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté ses demandes.
Sur les frais liés au litige :
16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Ensuès-la-Redonne et de la SAS Mumiel, qui ne sont pas, dans la présente instance, partie perdante, la somme demandée par Mme A... au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme A... une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par la commune d'Ensuès-la-Redonne et la SAS Mumiel en application de ces mêmes dispositions.
D É C I D E
Article 1er : La requête de Mme A... est rejetée.
Article 2 : Mme A... versera une somme de 1 000 euros à la commune d'Ensuès-la-Redonne et une somme de 1 000 euros à la SAS Mumiel au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Mme B... A..., à la commune d'Ensuès-la-Redonne et à la SAS Mumiel.
Délibéré après l'audience du 2 mai 2024, où siégeaient :
- M. Portail, président,
- M. C..., vice-président,
- M. Claudé-Mougel, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 23 mai 2024.
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N° 23MA00476
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