Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière Promobilia a demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté en date du 9 août 2019 par lequel le maire de Perpignan a accordé un permis de construire à M. A... C... pour la construction d'un bâtiment de trois logements et la démolition d'une construction, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux en date du 22 novembre 2019.
Par un jugement n° 2000535 du 16 mars 2021, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 14 mai 2021 et le 18 mai 2021, sous le n° 21MA01857 au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille puis sous le n° 21TL01857 au greffe de la cour administrative d'appel de Toulouse, la société civile immobilière Promobilia, représentée par Me Hachem, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) d'annuler l'arrêté en date du 9 août 2019 par lequel le maire de Perpignan a accordé un permis de construire à M. C... pour la construction d'un bâtiment de trois logements et la démolition d'une construction, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux en date du 22 novembre 2019 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Perpignan et de M. C... une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement est irrégulier dès lors que le tribunal administratif de Montpellier a méconnu les dispositions de l'article 6 du règlement de la zone UB1 du plan local d'urbanisme ;
- le jugement est insuffisamment motivé dès lors qu'il n'explique pas les raisons pour lesquelles il a tenu compte de la hauteur relative pour apprécier les dispositions de l'article 6 du règlement de la zone UB1 du plan local d'urbanisme ;
- le jugement est irrégulier en ce que le tribunal administratif a statué infra petita par rapport aux conclusions qui lui été soumises concernant les dispositions de l'article 7 du règlement de la zone UB1 du plan local d'urbanisme ;
- l'arrêté attaqué a été signé par une personne n'ayant pas compétence à cet effet en l'absence de délégation de signature régulièrement publiée et transmise au contrôle de légalité ;
- l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article 6 du règlement de la zone UB1 du plan local d'urbanisme dès lors que le projet aurait dû être prévu à l'alignement de la voie publique ; à titre subsidiaire, le retrait aurait dû être calculé par rapport à la hauteur absolue et non la hauteur relative des constructions ; en tout état de cause, même en tenant compte de la hauteur relative, le retrait aurait dû être de 5,9 mètres et non seulement 5 mètres ;
- la disposition de la construction en limite parcellaire méconnaît l'article 7 du règlement de la zone UB1 dans la mesure où sa hauteur excède celle de la construction voisine implantée en limite de propriété.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 30 septembre 2021 et le 14 avril 2022, M. C..., représenté par Me Bonnet, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la société civile immobilière Promobilia une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- la requête est irrecevable en l'absence de notification du recours gracieux accompagnée de son titre de propriété au titre de l'article R. 600-4 du code de justice administrative ;
- les autres moyens soulevés par la société civile immobilière Promobilia ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 15 février 2022, la commune de Perpignan, représentée par Me Pierson, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de tout succombant une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par la société civile immobilière Promobilia ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 19 avril 2022, la clôture immédiate d'instruction a été fixée au 19 avril 2022.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Lasserre, première conseillère,
- les conclusions de Mme Cherrier, rapporteure publique,
- et les observations de Me Hachem, représentant la société civile immobilière Promobilia, et celles de Me Bonnet, représentant M. C....
Considérant ce qui suit :
1. La société civile immobilière Promobilia fait appel du jugement du 16 mars 2021 par lequel le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 9 août 2019 par lequel le maire de la commune de Perpignan a accordé un permis de construire à M. C... pour la construction d'un bâtiment de trois logements et la démolition d'une construction, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux en date du 22 novembre 2019.
Sur la régularité du jugement :
2. A l'appui de sa demande devant le tribunal administratif de Montpellier, la société requérante soutenait notamment que le projet en litige méconnaissait les dispositions de l'article 7 de la zone UB1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Perpignan dans la mesure où la hauteur de la construction envisagée excède celle de la construction voisine implantée en limite de propriété. Le tribunal n'a ni visé ni analysé ce moyen. Par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens relatifs à la régularité de la requête, son jugement doit être annulé.
3. Il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par la société civile immobilière Promobilia devant le tribunal administratif de Montpellier.
Sur la légalité du permis de construire :
En ce qui concerne la légalité externe :
4. Il ressort des pièces du dossier que M. B..., adjoint au maire de Perpignan, avait reçu à la date du permis de construire en litige, par arrêté du 20 mai 2019, délégation de fonction de la part du maire, dans le domaine de l'urbanisme et de l'aménagement, et notamment en ce qui concerne la délivrance des autorisations d'urbanisme incluant les permis de construire. Il ressort des mentions portées sur l'extrait de cet arrêté qu'il a été affiché et transmis au contrôle de légalité le jour même de son édiction. Dès lors, M. B... était compétent pour signer l'arrêté en litige.
En ce qui concerne la légalité interne :
5. En premier lieu, aux termes de l'article R. 451-1 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de démolir précise : (...) c) La date approximative à laquelle le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée ont été construits ; (...) ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".
6. Les insuffisances ou omissions entachant un dossier de demande de permis de construire ne sont, en principe, susceptibles de vicier la décision prise, compte tenu des autres pièces figurant dans ce dossier, que si elles ont été de nature à affecter l'appréciation à laquelle se sont livrées les autorités chargées de l'examen de cette demande.
7. D'une part, s'il est constant que le dossier de demande ne comportait pas la date approximative de la construction du bâtiment à démolir, il comprenait une photographie représentant la maison à démolir et permettant d'apprécier son ancienneté. Dans ces conditions, et alors qu'il ne ressort d'aucune pièce du dossier que ce bâtiment ferait l'objet d'une protection particulière, l'omission de la date approximative de construction de celui-ci n'a pas, dans les circonstances de l'espèce, été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur les règles d'urbanisme applicables au permis en litige.
8. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que le dossier de demande de permis de construire contient deux vues photographiques montrant les abords de la construction existante dont les angles sont reportés sur le plan de masse, ainsi qu'un document graphique d'insertion paysagère centré sur le projet et l'immeuble voisin de la requérante. Ces vues et projection graphique, desquelles il ressort avec évidence que les cinq emplacements directement accessibles conduiront à un abaissement du trottoir, rapprochées des plans de masse, cadastré, de coupe et des façades, ont permis à l'autorité délivrant l'autorisation d'urbanisme d'apprécier la conformité du projet aux règles applicables. La circonstance que la notice ait désigné à tort la zone comme étant en cours d'urbanisation alors qu'elle est urbanisée est sans incidence sur la légalité de l'autorisation, délivrée au visa du plan local d'urbanisme qui décrit et caractérise chacune des zones dont il régit l'occupation du sol. En outre, la circonstance qu'un plan de masse de la construction à démolir, qui n'est pas une pièce exigible, ait été annoncé dans le bordereau des pièces jointes au dossier de demande de permis de construire sans y être annexé est sans incidence sur la légalité de l'autorisation.
9. En troisième lieu, l'article 6 du règlement de la zone UB1 du plan local d'urbanisme de Perpignan relatif à l'implantation des constructions par rapport aux emprises publiques renvoie aux dispositions communes, lesquelles prévoient que ne sont pas prises en compte pour le calcul du retrait les saillies de toiture, et précise que : "les constructions doivent être implantées : / à l'alignement des voies publiques ou privées et de toutes autres emprises publiques. Toutefois lorsque la construction nouvelle s'insère entre deux constructions existantes qui sont en retrait, celle-ci peut s'aligner sur tout ou partie sur une des constructions existantes (...) Dans tous les cas l'implantation de toute construction sur les voies publiques ou privées doit respecter la règle de retrait par rapport à la hauteur relative L) ou = 2/3H.".
10. Il ressort des pièces du dossier que la construction envisagée par le projet en litige s'insère entre deux constructions existantes en retrait. Ainsi, et alors même qu'une des deux constructions n'est pas construite en limite séparative comme le fait valoir la société requérante, le projet ne doit pas obligatoirement prévoir une construction à l'alignement des voies. En outre, il résulte des dispositions précitées que la construction en litige doit respecter la règle de retrait par rapport à la hauteur relative. Par suite, et alors que le projet prévoit un retrait de 5,90 mètres correspondant au 2/3 de sa hauteur relative, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le permis de construire en litige est entaché d'une erreur d'appréciation au regard de l'article 6 du règlement de la zone UB1.
11. En quatrième lieu, aux termes de l'article 7 du règlement de la zone UB1 relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : "Les constructions donnant sur la rue doivent être implantées d'une limite séparative latérale à l'autre, sur une profondeur maximum de 23 m calculée à partir de l'alignement de la voie. / La création d'une interruption dans la continuité des façades en bordure des voies ne peut être autorisée que dans les cas énoncés ci-dessus : / il existe sur le terrain voisin une construction ne joignant pas la limite séparative (...) / Dans la bande des 23 m : / La construction doit respecter une distance minimum de 3.00 m par rapport aux limites arrière. Toutefois, si une partie de la construction n'est pas édifiée en limite latérale, celle-ci doit respecter un recul de 3 m minimum (...) / Au-delà de la bande des 23 m : / L'implantation de la construction doit respecter un retrait minimum de 3 m sur toutes les limites séparatives ".
12. La société Promobilia ne peut utilement se prévaloir de la règle de retrait par rapport aux limites séparatives opposable aux seules constructions situées au-delà de la bande des 23 mètres, la construction envisagée étant située à l'intérieur de cette bande. En outre, la circonstance qu'une construction voisine soit implantée en retrait de la limite séparative latérale, si elle offrait la possibilité de s'implanter également en retrait, ne fait pas obligation au pétitionnaire de choisir cette option. Enfin, la société Promobilia ne peut utilement invoquer l'ombrage et la privation de lumière qui résulteront de cette implantation, qui relèvent du droit des tiers et ne constituent donc pas des règles d'urbanisme opposables à une demande d'autorisation d'occupation du sol. Par suite, la requérante n'est pas fondée à soutenir que le permis de construire en litige méconnaîtrait la règle de retrait par rapport aux limites latérales définie à l'article 7 du règlement de la zone UB1.
13. En cinquième lieu, aux termes de l'article 7 du règlement de la zone UB1 relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : " dispositions particulières : (...) Une construction peut atteindre chaque limite parcellaire s'il existe sur chaque limite séparative, des constructions d'une hauteur égale ou supérieure à celle à réaliser permettant l'adossement, sans excéder la hauteur autorisée à l'article 10 (...) ".
14. Il ressort des pièces du dossier que le projet ne prévoit pas que la construction envisagée atteigne chaque limite parcellaire. Ainsi, la requérante ne peut utilement se prévaloir de ces dispositions.
15. En sixième lieu, aux termes de l'article 11 des dispositions communes du règlement du plan local d'urbanisme : " Toute construction et autre mode d'occupation du sol doit participer à la mise en valeur du paysage naturel ou urbain existant, par la conception du plan masse, de l'architecture et du paysage (...) ". Le règlement de la zone UB fixe comme objectifs à cette zone un " renouvellement raisonnable des tissus urbains constitués en favorisant une densité choisie plutôt que subie " ainsi que la valorisation du " patrimoine architectural et urbain de la ville et l'identité des quartiers ". Il décrit le sous-secteur concerné par le projet UB1e comme correspondant aux " quartiers anciens de la ville de type faubourg " et étant " constitué d'un tissu ancien hétérogène ".
16. D'une part, il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet en litige constituerait un renouvellement qui ne serait pas raisonnable au regard du tissu urbain de l'ensemble du sous-secteur. D'autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que la construction en litige ne participe pas à la mise en valeur du paysage urbain dans lequel elle s'insère, au caractère hétérogène, a fortiori par sa situation au voisinage immédiat de l'immeuble contemporain appartenant à la société requérante, qui est en rupture avec les maisons individuelles généralement présentes dans le quartier, où se trouve également d'autres immeubles à deux, trois ou même quatre étages ainsi qu'il ressort du constat d'huissier effectué à la demande de la requérante. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 11 du règlement du plan local d'urbanisme doit ainsi être écarté.
17. En septième lieu, aux termes de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme : " L'autorité qui délivre l'autorisation de construire, d'aménager, ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l'évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés (...) ". Aux termes de l'article R. 423-53 du même code : " Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d'un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l'autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l'autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d'accès à ladite voie ". Selon l'article 3 des dispositions communes du règlement du plan local d'urbanisme auquel renvoie l'article 3 de la zone UB : " (...) Les constructions et installations doivent être desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques correspondent à leur destination et dont les accès doivent satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre les incendies et la Protection Civile. / Le gabarit des voies, les places de stationnement comprises dans l'emprise des voies ainsi que la condition d'accès seront définis avec le service gestionnaire (...) ". Aux termes de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public ".
18. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le projet, qui crée cinq emplacements de stationnement directement accessibles nécessitant la création d'un "bateau" sur toute leur longueur, modifie l'accès à la voie publique mais ne porte pas en lui-même sur une dépendance du domaine public et est, par suite, soumis aux dispositions de l'article R. 423-53 du code de l'urbanisme prévoyant la consultation de l'autorité gestionnaire de la voie publique. Il ressort des pièces du dossier, et notamment de l'arrêté en litige, que la communauté urbaine Perpignan Méditerranée Métropole a été consultée sur le projet en litige. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées du fait de l'absence de consultation du gestionnaire du domaine doit donc être écarté.
19. D'autre part, l'article 6 du permis de construire en litige prévoit que les modifications que le projet induira sur l'espace ouvert au public seront à la charge financière du pétitionnaire après une validation préalable par la direction de l'équipement du territoire de Perpignan Méditerranée Métropole Communauté Urbaine. En outre, il ne résulte pas des dispositions précitées que la permission de voirie, qui aura pour seul objet d'autoriser l'occupation temporaire du domaine public pour permettre l'exécution des travaux, devait être obtenue préalablement à la délivrance du permis de construire. Par suite, les moyens tirés de la méconnaissance des dispositions de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme et de l'article 3 des dispositions communes du règlement du plan local d'urbanisme doivent être écartés.
20. En dernier lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations".
21. Il ne ressort pas des pièces du dossier que les manœuvres de stationnement depuis les cinq emplacements projetés occasionneront un danger particulier pour les usagers piétons et automobilistes de la voie publique. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme doit donc être écarté.
22. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées à la demande de première instance, la société requérante n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté en date du 9 août 2019 par lequel le maire de Perpignan a accordé un permis de construire à M. C... ni celle de la décision rejetant son recours gracieux du 22 novembre 2019.
Sur les frais liés au litige :
23. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. C... et de la commune de Perpignan, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que demande la société civile immobilière Promobilia au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société civile immobilière Promobilia la somme de 1 500 euros à verser à M. C... et la même somme de 1 500 euros à verser à la commune de Perpignan, au titre de ces mêmes frais.
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Montpellier en date du 16 mars 2021 est annulé.
Article 2 : La demande présentée par la société civile immobilière Promobilia devant le tribunal administratif de Montpellier est rejetée.
Article 3 : La société civile immobilière Promobilia versera à M. C... une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La société civile immobilière Promobilia versera à la commune de Perpignan une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Promobilia, à M. A... C... et à la commune de Perpignan.
Délibéré après l'audience du 23 juin 2022, à laquelle siégeaient :
M. Barthez, président,
Mme Fabien, présidente assesseure,
Mme Lasserre, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 juillet 2022.
La rapporteure,
N. Lasserre
Le président,
A. Barthez Le greffier,
F. Kinach
La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Orientales en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N°21TL01857
