Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. B...C...a demandé au Tribunal administratif de Cergy-Pontoise de condamner la commune de Neuilly-sur-Seine à lui verser une somme de 400 380,17 euros en réparation du préjudice qu'il estime avoir subi du fait des informations erronées qui sont contenues dans la lettre du maire du 2 août 2011 quant à l'usage du lot n° 2 situé au
rez-de-chaussée d'un immeuble sis 8, villa des Sablons à Neuilly lui appartenant, assortie d'intérêts au taux légal à compter de la date de sa demande préalable.
Par un jugement n° 1305537 du 8 décembre 2015, le Tribunal administratif de
Cergy-Pontoise a rejeté sa demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, enregistrée le 27 janvier 2016, et un mémoire en réplique enregistré le 7 décembre 2016, M.C..., représenté par Me D..., demande à la Cour :
1° d'annuler ce jugement ;
2° de condamner la commune de Neuilly-sur-Seine à lui verser une somme de 400 380,17 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date de sa demande préalable du 4 juin 2012 ;
3° de mettre à la charge de la commune de Neuilly-sur-Seine les entiers dépens dont le timbre fiscal de 35 euros ;
4° de mettre à la charge de la commune de Neuilly-sur-Seine le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- les considérants 2 à 4 du jugement sont entachés d'erreurs de droit reposant sur des anachronismes, d'erreurs de fait et de qualification ; à la date du changement d'affectation qui est antérieur au 1er janvier 1977, aucune autorisation n'était requise au titre du code de l'urbanisme ; l'article 340 du code de l'urbanisme qui a été codifié au code de la construction et de l'habitation ne comportait pas de paragraphe sur la possibilité de transformation du garage en local commercial avant l'adoption de la loi du 4 août 1962 et le jugement retient donc une législation inapplicable aux faits ; le jugement qui ne précise pas de date de transformation est insuffisamment motivé et a, à tort, écarté ses moyens comme inopérants alors qu'il établissait l'antériorité des travaux de réaffectation aux commerces ; à aucun moment ce garage devenu local commercial n'a été associé à un local d'habitation de l'ensemble immobilier, ainsi même postérieurement à l'adoption de la loi du 4 août 1962, l'article 340 du code de l'urbanisme n'était pas applicable ;
- le tribunal a méconnu son office ; le jugement omet de répondre à la faute invoquée consistant à retenir, pour un local construit antérieurement au 1er janvier 1970, l'usage pour lequel sa construction a été autorisée sans tenir compte de son affectation effective au 1er janvier 1970 ; le jugement se limite à la législation antérieure à l'ordonnance de 2005 alors que l'article 24 de cette ordonnance énonce qu'il ne laisse pas subsister le régime antérieur ;
- la commune a commis une faute en indiquant de manière totalement erronée et, en violation des dispositions du code de l'urbanisme et du code de la construction et de l'habitation, que le local n'était pas à usage commercial et en se fondant sur les mentions du permis de construire délivré en 1960 qui n'étaient pas opposables ; le lot litigieux était à usage commercial avant 1970 et a été enregistré comme tel lors de la rénovation cadastrale, opération de référence pour l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation sans aucun changement d'affectation ; la commune ne peut sérieusement prétendre que même antérieurement au 1er janvier 1970, elle était dans l'ignorance de cette affectation contraire au permis de construire délivré le 26 septembre 1960 ; des travaux ont été réalisés en ce sens en 1964 ; la commune a porté atteinte à son honneur en annexant au courrier le procès-verbal du 11 mars 1982 pour une infraction qui était manifestement prescrite ; la commune a aggravé sa faute par sa volonté manifeste de faire échec à toute vente ;
- aucun fait d'un tiers ni aucun agissement de sa part ne remettent en cause ou n'atténuent la responsabilité communale résultant de la faute de service constatée ;
- depuis le courrier fautif, ses biens sont devenus sans valeur et indisponibles ; le montant de 110 000 euros de l'indemnité d'immobilisation lui était acquis en l'absence des fautes commises ; la perte des loyers commerciaux concerne les deux lots du fait de la position de la commune valable sur les deux lots pour un montant de 256 000 euros ; les impositions acquittées faute de pouvoir céder le bien, doivent être indemnisées pour un montant de 4 679 euros ainsi que les charges de copropriété pour un montant de 19 701,17 euros à parfaire à la date de l'arrêt ; l'indemnisation par la somme de 10 000 euros de l'atteinte à l'honneur au titre du préjudice moral est justifiée tant dans son principe que dans son quantum ;
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Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Geffroy,
- les conclusions de Mme Ribeiro-Mengoli, rapporteur public,
- et les observations de Me D...pour M. C...et de Me A...pour la commune de Neuilly-sur-seine.
Sur la régularité du jugement attaqué :
1. Considérant que M. C... soutenait devant le Tribunal que la commune avait délivré des renseignements erronés fautifs en se référant au permis de construire de 1960 et en omettant, en application de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, de statuer au regard de l'affectation du local au commerce antérieurement au 1er janvier 1970 ; que, le tribunal en rejetant la demande indemnitaire au motif que " ces travaux ont été réalisés sans autorisation administrative selon un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 2 juillet 1968 ni permis de construire, qui est exigé depuis 1977 pour les travaux exécutés sur les constructions existantes lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, en application des dispositions de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme ", sans examiner si le local en cause était déjà à usage commercial avant le 1er janvier 1970, a entaché son jugement d'omission à statuer ; qu'il y a lieu, dès lors, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens, de l'annuler ;
2. Considérant qu'il y a lieu pour la Cour d'évoquer et de statuer immédiatement sur les demandes indemnitaires de M. C...présentées devant le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, telles que complétées en appel ;
Sur la responsabilité :
3. Considérant qu'il résulte de l'instruction que dans le cadre d'une demande de renseignements portant sur une promesse de vente signée le 12 juillet 2011 d'un local commercial appartenant au requérant situé au rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitations sis au 8, villa des Sablons à Neuilly-sur-Seine, le maire de la commune consulté par le notaire chargé de la vente sur les points de savoir si une autorisation administrative subordonnée à une compensation avait été accordée par la commune après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local qui aurait été destiné à l'habitation ou si une déclaration par laquelle ce local aurait retrouvé son affectation antérieure après affectation temporaire à l'habitation avait été enregistrée par la commune " selon les dispositions de l'ancien article L. 631-7-1 du code de la construction ", a indiqué, par courrier du 2 août 2011, que " le local est [un] bien à usage de remise et de garage depuis 1960 et constitue une annexe aux logements de l'immeuble. Il n'est donc pas à usage professionnel, commercial ou industriel. A ce titre, le 11 mars 1982, ce local a fait l'objet d'un procès-verbal fondé sur sa transformation sans autorisation en local commercial. / Egalement le permis de construire de cet immeuble du 26/09/1960 prévoyant un nombre de garages imposé d'après le nombre de logements, l'affectation de ce local ne peut être modifiée. / En conséquence, je vous remercie de porter à la connaissance du futur acquéreur l'ensemble de ces éléments." ;
4. Considérant qu'aux termes de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation : " La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, (...) Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable. / Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes (...) / Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. (...) " ; qu'il résulte de l'instruction, notamment d'un jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 2 juillet 1968, que le local en cause est affecté à un usage commercial depuis 1963 à la suite de travaux de façades menés sur un garage dès l'achèvement de la construction de l'immeuble autorisée par un permis du 26 septembre 1960, qu'il a été répertorié comme local à usage commercial lors de la révision foncière de 1970 et qu'il n'a jamais été réaffecté à l'habitation depuis le 1er janvier 1970 ; que la commune ne peut se prévaloir du procès-verbal qu'un adjoint assermenté a dressé le 11 mars 1982 sur le constat d'une affectation du local non conforme au permis de construire de 1960 dès lors qu'il ne résulte pas de ce constat que le local aurait fait l'objet de travaux ou d'un changement d'usage ou de destination qui auraient nécessité, après le 1er janvier 1970, une autorisation prévue par le code de la construction et de l'habitation ou le code de l'urbanisme ; que la commune ne peut davantage se prévaloir du jugement précité du 2 juillet 1968 qui ne remet pas en cause pour l'avenir l'usage commercial du local mais se borne à condamner l'auteur du changement d'affectation à réparer " la perte des primes à la construction " subie par le constructeur ; qu'enfin la circonstance que le nombre de places de stationnement de l'immeuble serait insuffisant au regard du nombre de logements en vertu du plan d'occupation des sols en vigueur en 2012, est sans incidence sur la détermination, au titre du code de la construction et de l'habitation, de l'usage de ce local depuis le 1er janvier 1970 ; que, par suite, la commune de Neuilly-sur-Seine en indiquant par le courrier litigieux que le local n'était qu'un garage annexe aux logements de l'immeuble qui avait fait l'objet d'une transformation non autorisée, alors qu'au 1er janvier 1970, et depuis cette date, le local n'était pas à usage d'habitation ou d'annexe à l'habitation, a fourni des renseignements erronés constitutifs d'une faute susceptible d'engager sa responsabilité pour les préjudices certains qui en découleraient directement ;
5. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la commune a exigé, d'une part, du notaire que le contenu du courrier fautif et le procès-verbal de 1982 soient portés à la connaissance de l'acquéreur qui a alors refusé de poursuivre la vente, et d'autre part, du requérant qu'il " régularise " cette transformation intervenue en 1963 sur un bien qu'il avait acquis le 9 juillet 1980 ; que dans ces circonstances, les erreurs relevées plus haut sont à l'origine de l'échec de cette transaction immobilière ; que, par suite, alors même que le notaire du requérant aurait dû contester la position de la commune, il y a lieu de procéder à la réparation intégrale des préjudices subis, aucune imprudence ou faute n'étant imputable à M. C... qui exonérerait la commune, même partiellement, de sa responsabilité ;
Sur les préjudices :
6. Considérant qu'il résulte de l'instruction que M. C...demande la réparation d'un manque à gagner tiré de ce qu'il a dû restituer " l'indemnité d'immobilisation " versée par le bénéficiaire lors de la promesse de vente alors qu'elle lui serait demeurée acquise en cas de retrait de la vente pour tout autre motif relevant du bénéficiaire ; qu'il résulte cependant de l'instruction, notamment des termes de la promesse de vente qu'en cas de réalisation de la vente promise, la somme s'imputait sur le prix et qu'en cas d'échec de la vente elle ne restait acquise au promettant que si la cause du retrait était imputable au bénéficiaire ; que, dans les circonstances de l'espèce, ce préjudice doit être regardé comme purement éventuel ;
7. Considérant que M. C...demande à être indemnisé d'un manque à gagner tiré de l'immobilisation et l'indisponibilité de deux lots depuis le 2 août 2011 " par référence à la perte de loyer commercial de 4 000 euros par mois par local sur 32 mois " ; qu'il résulte cependant de l'instruction, notamment des termes du courrier fautif et des écritures du requérant, que le lien direct et certain entre la faute commise et le préjudice n'est établi que pour le lot n° 2 ; que, dans les circonstances de l'espèce, le préjudice qu'invoque M. C... pour le lot n° 1 est ainsi dépourvu de lien direct et certain avec la faute commise ;
8. Considérant qu'il résulte de l'instruction, notamment d'un courrier du
10 juillet 2012 par lequel le maire de la commune de Neuilly-sur-Seine a maintenu les termes du courrier fautif du 2 août 2011 en indiquant notamment " qu'en vertu du permis de construire délivré le 26 septembre 1960, ce rez-de-chaussée a pour destination du stationnement et ce malgré son usage actuel ", que la faute commise par la commune a eu pour effet d'obérer toute possibilité de vendre ou de louer le lot n° 2 en local commercial ; que si M. C...évalue les loyers perdus à 4 000 euros par mois, par référence à l'évaluation d'une agence immobilière chargée de la gestion du bien, le requérant n'apporte aucun élément sur les loyers qu'il a perçus avant de décider de mettre en vente son bien ; que, dans ces conditions, eu égard à l'actualisation effectuée par la direction générale des finances publique à 23 225 euros de la valeur locative annuelle du local commercial, il sera fait une juste appréciation du préjudice résultant de l'indisponibilité du local commercial, en le fixant sur une période de 32 mois qui n'est pas utilement contestée par la commune, à la somme de 62 000 euros ;
9. Considérant qu'eu égard aux charges globales justifiées par le requérant, il sera fait une juste appréciation du préjudice résultant des charges du local commercial indisponible, en le fixant à la somme de 9 000 euros ;
10. Considérant qu'il résulte de l'instruction que la faute commise par la commune a eu pour effet de maintenir à la charge du requérant les taxes foncières ; que, dans ces conditions il sera fait une juste appréciation du préjudice résultant du règlement de ces taxes foncières, en le fixant sur une période de 32 mois, à la somme de 4 237 euros ;
11. Considérant que M. C...fait état de troubles dans les conditions d'existence et d'un préjudice moral liés principalement à l'obligation de substituer au prix de vente perdu du local une vente désavantageuse d'actions qu'il détenait et à l'atteinte ressentie à son honneur dès lors que le bénéficiaire de la promesse de vente informé des termes du courrier fautif auquel était joint le procès-verbal de 1982 a mis en cause son honnêteté ; qu'il sera fait une juste appréciation du préjudice subi à ce titre en lui allouant une indemnité de 3 000 euros ;
12. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de condamner la commune de Neuilly-sur-Seine à verser à M C...une somme globale de 78 237 euros en réparation des préjudices qu'il a subis du fait de la faute commise par la commune ;
Sur les intérêts:
13. Considérant que M. C...a droit aux intérêts au taux légal sur la somme de 78 237 euros que la commune de Neuilly-sur-Seine est condamnée à lui verser à compter du 5 juin 2012, date de réception de sa réclamation préalable par la commune de
Neuilly-sur-Seine ;
Sur les dépens :
14. Considérant qu'aux termes de l'article R. 761-1 du code de justice administrative alors en vigueur : " Les dépens comprennent la contribution pour l'aide juridique prévue à l'article 1635 bis Q du code général des impôts (...). / Sous réserve de dispositions particulières, ils sont mis à la charge de toute partie perdante sauf si les circonstances particulières de l'affaire justifient qu'ils soient mis à la charge d'une autre partie ou partagées entre les parties (...) " ;
15. Considérant qu'en application des dispositions précitées de l'article R. 761-1 du code de justice administrative, il y a lieu, en l'absence de dispositions ou de circonstances particulières de nature à y faire obstacle, de mettre à la charge de la commune de
Neuilly-sur-Seine le versement à M. C...de la somme de 35 euros correspondant à la contribution pour l'aide juridique dont il s'est acquitté en première instance ;
Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
16. Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, et en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de la commune de Neuilly-sur-Seine le versement à M. C... de la somme de 2 000 euros ; qu'en revanche les conclusions présentées sur le fondement de ces mêmes dispositions par la commune de Neuilly-sur-Seine doivent être rejetées, M. C...n'étant pas la partie perdante dans la présente instance ;
DECIDE :
Article 1er : Le jugement n° 1305537 du 8 décembre 2015 du tribunal administratif de
Cergy-Pontoise est annulé.
Article 2 : La commune de Neuilly-sur-Seine est condamnée à verser la somme de 78 237 euros à M. C.... Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 5 juin 2012.
Article 3 : La commune de Neuilly-sur-Seine versera à M. C... la somme de 2 035 euros en application des dispositions des articles L. 761-1 et R. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : les conclusions présentées en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative par la commune de Neuilly sur Seine sont rejetées.
N° 16VE00275 2
