Vu la requête, enregistrée le 30 avril 2013, présentée pour la SCI VALERIE, dont le siège est 7, rue Andromède à Saint-Brice-sous-Forêt (95350), par Me Basset, avocat ; la SCI VALERIE demande à la Cour :
1° d'annuler le jugement n° 1200789 en date du 7 mars 2013 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté en date du 8 août 2011 par lequel le maire de la commune de Saint-Ouen a délivré à la SCI Saint-Ouen Rosa Parks un permis de construire un immeuble d'habitation au 126, boulevard Victor Hugo à Saint-Ouen, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux formé le 4 octobre 2011 ;
2° d'annuler pour excès de pouvoir ledit arrêté en date du 8 août 2011, ensemble la décision de rejet du recours gracieux ;
3° de mettre à la charge de la commune de Saint-Ouen la somme de 3 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que :
- la notice paysagère et des documents graphiques et photographiques présentent des lacunes telles, même après la délivrance du permis de construire modificatif, qu'elles ne mettaient pas le service instructeur de la demande de permis de construire en mesure d'apprécier la conformité de la construction projetée aux règles du plan local d'urbanisme, et notamment à son article 11.3.1 ;
- le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas le certificat d'achèvement exigé par les dispositions de l'article R. 315-36 du code de l'urbanisme, alors applicables à l'autorisation de lotir ; cette obligation n'a pas été remise en cause par la réglementation en vigueur à compter du 1er octobre 2007 ;
- les dispositions de l'article UE 14 du plan local d'urbanisme, qui imposent que pour une surface de 477 mètres carrés et un coefficient d'occupation des sols de 2,40, la surface hors oeuvre nette ne peut excéder 1 145 mètres carrés, ont été méconnues ; seules celles-ci, en effet, étaient applicables à la date à laquelle a été déposée la demande de permis de construire, dès lors que plus de cinq ans s'étaient écoulés depuis le certificat attestant l'achèvement et la bonne exécution des travaux du lotissement ; la surface hors oeuvre nette projetée du fait de l'opération litigieuse excède la capacité totale du lotissement ;
- le permis de construire litigieux est entaché d'erreurs de fait ; du fait de celles-ci, la surface hors oeuvre nette excède la capacité totale de programme du lotissement ;
- le dossier de demande de permis de construire est insuffisant en ce qui concerne la réalisation des aires de stationnement ; le recours à l'exception prévue par l'article L. 123-1-12 du code de l'urbanisme n'est pas suffisamment justifié ;
- alors qu'une déclaration de conformité pour l'accessibilité des personnes handicapées aux bâtiments d'habitation collective est produite, aucune place de stationnement au rez-de-chaussée n'a une largeur supérieure à 3 mètres ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de la construction et de l'habitation ;
Vu l'arrêté du 1er août 2006 fixant les dispositions prises pour l'application des articles R. 111-18 à R. 111-18-7 du code de la construction et de l'habitation relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 27 mars 2014 :
- le rapport de M. Luben, président-assesseur,
- les conclusions de M. Delage, rapporteur public,
- les observations de Me Basset, pour la SCI VALERIE, et de MeA..., pour la commune de Saint-Ouen ;
Et connaissance prise de la note en délibéré présentée le 2 avril 2014 pour la SCI VALERIE ;
Sans qu'il soit besoin de statuer sur l'intérêt à agir de la SCI VALERIE ;
1. Considérant que lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises ; que les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial ;
2. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. " ;
3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la notice architecturale jointe au permis de construire modificatif délivré le 11 janvier 2012, qui avait pour objet de régulariser les lacunes du permis de construire initial, procède de manière détaillée à une description de l'environnement urbain de la construction projetée, dont l'hôtel de la SCI requérante, à une description du projet lui-même, des matériaux employés et de la distribution des logements ; qu'un document graphique en couleur est joint au permis de construire modificatif, qui fait apparaître l'immeuble achevé dans son environnement avec, notamment, à droite, l'immeuble de l'hôtel de la SCI requérante ; qu'étaient jointes au permis de construire initial une photographie du boulevard Victor Hugo, c'est-à-dire de la partie Est du projet, et une photographie prise du boulevard Victor Hugo, pratiquement en face du projet, l'hôtel de la SCI requérante étant parfaitement visible sur ce cliché ; que, par suite, le moyen tiré des lacunes qu'auraient comporté la notice paysagère et des documents graphiques et photographiques manque en fait ; qu'au surplus, la liste des documents qui doivent être joints à une demande de permis de construire étant limitative, il n'appartient ni au service instructeur de solliciter des documents complémentaires ni au pétitionnaire de moduler le volet paysager de son dossier de demande de permis en fonction des règles spécifiques du plan local d'urbanisme, comme le soutient à tort la SCI requérante ;
4. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 442-18 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire des bâtiments à édifier sur les lots peut être accordé : / a) Soit à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 ; / b) Soit à compter de la délivrance de l'autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. / Le lotisseur fournit à l'acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l'achèvement des équipements mentionnés au b ci-dessus. Ce certificat est joint à la demande de permis de construire. " ; qu'aux termes de l'article R. 431-22 du même code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier sur un terrain inclus dans un lotissement, la demande est accompagnée, s'il y a lieu : / a) Du certificat prévu par le premier alinéa de l'article R. 442-11, quand la surface hors oeuvre nette constructible a été répartie par le lotisseur ; / b) Du certificat prévu par le quatrième alinéa de l'article R. 442-18, quand l'ensemble des travaux mentionnés dans le permis d'aménager n'est pas achevé. " ;
5. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le permis de lotir en date du 29 novembre 2005 ne prévoyait pas la réalisation de travaux ; que, par suite, le pétitionnaire n'avait pas à joindre à la demande de permis de construire le certificat prévu par le quatrième alinéa précité de l'article R. 442-18 du code de l'urbanisme ;
6. Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article L. 123-1-12 du code de l'urbanisme : " Lorsque les conditions de desserte par les transports publics réguliers le permettent, le règlement peut fixer un nombre maximal d'aires de stationnement à réaliser lors de la construction de bâtiments destinés à un usage autre que d'habitation. Lorsque le plan local d'urbanisme impose la réalisation d'aires de stationnement, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat. / Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant de l'alinéa précédent, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions. (...) " ;
7. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire, dans une lettre en date du 16 mai 2011 adressée au service instructeur, jointe à l'arrêté de permis de construire attaqué, a précisé que " pour des raisons d'impossibilité technique (largeur de la parcelle), le nombre maximum de places de stationnement réalisées sur le site est de 12 " et que les 15 places de stationnement manquantes au regard des règles du plan local d'urbanisme devaient faire l'objet d'une acquisition dans un parc privé de stationnement existant au 132, boulevard Victor Hugo ; qu'une convention signée le 16 juin 2011 entre la société Saint-Ouen - Rosa Parks et la société " Les Résidences de la Région parisienne ", annexée au permis de construire litigieux, prévoit que 15 places de stationnement localisées dans l'immeuble sis 132, boulevard Victor Hugo à Saint-Ouen seront affectées aux futurs locataires de l'immeuble projeté ; que l'exigüité de la parcelle, de 6 mètres de large et 72 mètres de long, démontre l'impossibilité matérielle de réaliser l'ensemble des places de stationnement exigées dans l'immeuble projeté, qui de surcroît ne possède pas de sous-sol, sauf à mettre en oeuvre des mécanismes techniques disproportionnés s'agissant d'un immeuble d'habitation ; que, par suite, le pétitionnaire doit être regardé comme ayant suffisamment justifié le recours à l'exception prévue par les dispositions susrappelées de l'article L. 123-1-12 du code de l'urbanisme ;
8. Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur : " Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. / Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement. / Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. (...) " ; qu'aux termes de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur : " Dans les cinq ans suivant l'achèvement d'un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement. Toutefois, les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables. " ; qu'aux termes de l'article R. 442-9 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur : " Lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot " ; qu'aux termes de l'article R. 442-10 du même code dans sa rédaction alors en vigueur : " La surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée peut être répartie entre les différents lots soit par le permis d'aménager, soit par le lotisseur à l'occasion de la vente ou de la location des lots. " ; qu'aux termes de l'article R. 442-11 du même code dans sa rédaction alors en vigueur : " Lorsque la répartition de la surface de plancher hors oeuvre nette maximale est effectuée par le lotisseur, celui-ci fournit aux attributaires de lots un certificat indiquant la surface hors oeuvre nette constructible sur le lot. Ce certificat est joint à la demande de permis de construire " ;
9. Considérant que les indications du plan de division parcellaire d'un lotissement, qui inclut le tableau de répartition des surfaces constructibles entre les lots, constituent des " règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement " au sens des dispositions précitées de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme et cessent donc de s'appliquer, lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a été approuvé, au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, sous réserve, le cas échéant, de la mise en oeuvre de la procédure prévue au deuxième alinéa de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ; que le permis de construire litigieux a été délivré sous l'empire du plan local d'urbanisme approuvé le 18 octobre 2004 ; qu'il ressort des pièces du dossier qu'est jointe au permis de construire une attestation de constructibilité du lot 1, en date du 15 mai 2006, du directeur général de la société SODEARIF attestant avoir obtenu un permis de lotir le 29 novembre 2005 et avoir affecté, dans le cadre dudit permis de lotir, conformément à l'article R. 315-29-1 du code de l'urbanisme, une constructibilité de 2 311 mètres carrés à usage d'habitation au lot 1 (ancien lot A) dont la surface s'élève à 476 mètres carrés ; qu'à la date à laquelle a été délivré le permis de construire contesté, le délai de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir prévu à l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme n'était pas expiré ; que les dispositions de l'article UA 14 du plan local d'urbanisme révisé approuvé le 25 janvier 2010, aux termes desquelles " Dans la zone UA1 : Le coefficient d'occupation du sol plafond est limité à 2,40. ", n'étaient donc pas applicables à la construction projetée ; que la construction projetée, d'une surface hors oeuvre nette de 2 311 mètres carrés, correspond exactement à la surface hors oeuvre nette qui avait été affectée au lot 1 (ancien lot A) par le tableau de répartition des surfaces constructibles entre les lots ; que la SCI requérante n'est ainsi pas fondée à soutenir que les dispositions précitées de l'article UE 14 du plan local d'urbanisme révisé approuvé le 25 janvier 2010 auraient été méconnues ;
10. Considérant, en cinquième lieu, que, d'une part, la SCI requérante soutient que le permis de construire attaqué fait état d'un terrain d'assiette de 477 mètres carrés, alors qu'un premier permis déposé le 28 juin 2005 mentionnait un terrain d'assiette de 476 mètres carrés ; que cette circonstance est sans incidence sur la légalité du permis de construire litigieux dès lors qu'il n'est pas établi, par des documents probants, que la superficie du terrain d'assiette de la construction projetée serait inférieure à 477 mètres carrés ; que, d'autre part, la SCI requérante soutient que l'attestation de constructibilité jointe au permis de construire attaqué fait état d'une capacité totale de 27 927 mètres carrés, alors que l'autorisation de lotir mentionnait une surface hors oeuvre nette de 29 479 mètres carrés ; que cette circonstance, à la supposer établie, est sans incidence sur la légalité du permis de construire litigieux, la SCI requérante n'établissant pas que la surface hors oeuvre nette totale construite et projetée excèderait la capacité totale de programme du lotissement ; que, par suite, le permis de construire litigieux n'est pas entaché d'erreurs de fait ;
11. Considérant, en sixième lieu, qu'aux termes de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l'exploitation des bâtiments en application de l'article L. 123-2 du code de la construction et de l'habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. " ; qu'aux termes de l'article L. 111-18 du code de la construction et de l'habitation : " Les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu'après autorisation délivrée par l'autorité administrative qui vérifie leur conformité aux règles prévues aux articles L. 111-7, L. 123-1 et L. 123-2. / Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente mentionnée à l'alinéa précédent. " ; que lorsque, comme en l'espèce, la construction envisagée n'est pas un établissement recevant du public, le moyen tiré de ce que le projet de construction autorisé ne respecterait pas les règles d'accessibilité aux personnes handicapées, notamment en ce qui concerne les places de stationnement, ne peut être utilement soulevé à l'appui de conclusions à fin d'annulation du permis de construire, qui, dans ce cas, n'a, ni pour objet de sanctionner le respect de ces règles issues du code de la construction et de l'habitation, ni pour effet de dispenser de ce respect ; qu'au surplus, la notice d'accessibilité aux handicapés jointe au permis de construire litigieux indique, s'agissant du stationnement automobile, que " le nombre de places pour les occupants handicapés est de 1. La largeur des places est supérieure ou égale à 3,30 m. " ; qu'il ressort du plan du rez-de-chaussée joint au permis de construire contesté que deux places destinées aux personnes handicapées sont prévues, la place n° 4, d'une longueur de 5 mètres mais d'une largeur de 3,27 mètres, soit 3 centimètres de moins que la norme de 3,30 mètres prévue à l'article 3 de l'arrêté susvisé du 1er août 2006, et la place n° 6, d'une longueur de 5 mètres et d'une largeur de 3,52 mètres, supérieure à la norme susmentionnée ;
12. Considérant, en septième lieu, que la SCI VALERIE reprend en appel le moyen, qu'elle avait invoqué en première instance et tiré de ce la méconnaissance par la construction projetée des dispositions précitées de l'article 11-3-1 du plan local d'urbanisme ; qu'il y a lieu d'écarter ce moyen par adoption du motif retenu par le Tribunal administratif de Montreuil ;
13. Considérant qu'il résulte de ce qui vient d'être dit que la SCI VALERIE n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par son jugement du 7 mars 2013, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ; que doivent être rejetées, par voie de conséquence, ses conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ; qu'en revanche, il y a lieu, sur le fondement de ces dernières dispositions, de mettre à la charge de la SCI VALERIE le paiement à la commune de Saint-Ouen et à la SCI Saint-Ouen Rosa Parks de la somme de 2 000 euros chacune au titre des frais que celles-ci ont exposés et non compris dans les dépens ;
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI VALERIE est rejetée.
Article 2 : La SCI VALERIE versera à la commune de Saint-Ouen et à la SCI Saint-Ouen Rosa Parks une somme de 2 000 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
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N° 13VE01380
