Vu la requête, enregistrée le 15 avril 2013 au greffe de la cour administrative d'appel de Marseille sous le n°13MA01514, présentée pour la SAS " Urbatim ", représentée par M. B...E..., dont le siège social est sis 64, avenue de Haifa, " Hermès Park ", bâtiment B à Marseille (13008) par la SCP d'avocats " C...-Bérenger-Burtez-Doucède " ; elle demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n°1104377 du 21 février 2013 par lequel le tribunal administratif de Marseille a annulé la décision du 4 janvier 2011, regardée comme celle par laquelle le maire de la ville de Marseille a accordé à la Société Urbatim un permis de construire sous le numéro PC13055.08.H.1380 PC.P0, ensemble la décision de refus du recours gracieux présentée par la Fédération des Comité d'Intérêt de Quartier (CIQ) du 9ème arrondissement de Marseille et autres et a mis à la charge de la ville de Marseille la somme de 2000 euros à verser à la Fédération des CIQ du 9ème arrondissement de Marseille et autres sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
2°) de rejeter la demande de première instance ;
........................................................................................................
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 26 novembre 2014:
- le rapport de Mme Gougot, rapporteure ;
- les conclusions de M. Salvage, rapporteur public ;
- et les observations de Me C... pour la SAS "Urbatim " et de Me F...pour la Fédération des CIQ du 9ème arrondissement de Marseille, de l'association du CIQ du vallon de Toulouse-Régny et de M. A...D...;
1. Considérant que le maire de Marseille a, le 27 mai 2009, tacitement accordé à la SAS " Urbatim " un permis de construire aux fins d'édification de deux bâtiments comprenant 121 logements, d'une surface hors oeuvre nette de 11 000 mètres carrés sur un terrain sis avenue de la Grande Bastide à Marseille (13009) ; que le 10 janvier 2011, il a délivré à la SAS "Urbatim " un certificat de permis tacite ; qu'il a implicitement rejeté le recours de la Fédération des CIQ du 9ème arrondissement de Marseille, de l'association du CIQ du vallon de Toulouse-Régny et de M. A...D...formé par lettre en date du 28 février 2011, reçue le 2 mars 2011 ; que sur leur demande, le tribunal administratif de Marseille a, par jugement en date du 21 février 2013, annulé le permis de construire délivré à la société Urbatim, ensemble, la décision prise sur recours gracieux ; que la société " Urbatim " interjette appel de ce jugement ;
Sur la régularité du jugement :
Sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'ensemble des moyens tenant à la régularité du jugement ;
2. Considérant que dans son mémoire en défense la SAS " Urbatim " opposait notamment une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l'association du CIQ du Vallon de Toulouse-Régny pour former le recours gracieux du 28 février 2011 qui a eu pour effet de conserver les délais de recours contentieux ; que le tribunal administratif, qui n'a pas visé le moyen ainsi présenté n'y a pas répondu ; que son jugement a, dès lors, été rendu dans des conditions irrégulières et doit, par suite, être annulé ; qu'il y a lieu pour la cour de statuer par la voie de l'évocation sur la demande présentée au tribunal ;
Sur les fins de non-recevoir opposées par la société Urbatim:
3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que M.D..., signataire de la demande présentée au tribunal, est voisin direct du terrain assiette du projet ; qu'il a donc intérêt à agir contre la décision accordant un permis de construire concernant la création de 11 000 mètres carrés de surface hors oeuvre nette sur cette parcelle ; que la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de M. D... doit par conséquent être écartée ; que l'un des signataires de la requête collective présentée au tribunal ayant ainsi un intérêt lui donnant qualité pour agir contre la décision litigieuse, la société Urbatim ne peut utilement soutenir que les autres signataires de cette demande seraient dépourvus d'intérêt et de qualité pour agir ; que cette fin de non-recevoir doit donc être écartée ;
4. Considérant qu'aux termes de l'article R.424-1 du code de l'urbanisme : "A défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l'autorité compétente vaut, selon les cas : [...] b) Permis de construire... " ; que selon l'article R.424-13 du même code, alors en vigueur : " En cas de permis tacite [...] l'autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ... " ; qu'en l'espèce, il est constant, ainsi que cela résulte notamment des mentions du certificat de permis tacite du 4 janvier 2011, que cet acte a pour seul objet de formaliser, dans les conditions prévue par l'article R.424-13 du code de l'urbanisme, l'autorisation tacite de construire délivrée le 27 mai 2009 ; que les conclusions de M. D...et autres doivent être regardées comme dirigées contre ce permis de construire ; que, par suite, la fin de non-recevoir de la société Urbatim tirée du caractère confirmatif de la décision dont l'annulation est formellement demandée doit être écartée ;
5. Considérant qu'aux termes de l'article R.600-1 du code de l'urbanisme : "En cas de [...] recours contentieux à l'encontre [...] d'un permis de construire [...] l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. [...] La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. " ; qu'il ressort des pièces du dossier que le recours gracieux formé par M. D...et autres a été notifié à l'auteur de la décision en litige et à son bénéficiaire par courriers adressés en recommandé avec accusé de réception le 28 février 2011 ; que de même, la demande enregistrée devant le tribunal administratif de Marseille le 24 juin 2011 a été notifiée tant à la ville de Marseille qu'à la SAS " Urbatim " par courrier recommandé avec accusé de réception, respectivement, les 21 juin 2011 et 22 juin 2011 ; que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R.600-1 du code de l'urbanisme doit par suite être écarté, comme maquant en fait ;
6. Considérant qu'aux termes de l'article R.600-2 du code de l'urbanisme : "Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15. " ; que d'une part, eu égard à ce qui a été dit au point 3, la fin de non recevoir tirée de la tardiveté de la demande contentieuse présentée au tribunal ne peut, en tout état de cause, qu'être écartée en tant qu'elle concerne la Fédération des CIQ du 9ème arrondissement de Marseille et l'association du CIQ du Vallon de Toulouse-Régny ; que d'autre part, aucune tardiveté ne peut être opposée à la demande enregistrée au greffe le 24 juin 2011 contre le permis de construire affiché à compter du 14 janvier 2011, qui a fait l'objet d'un recours gracieux exercé notamment par M. D...par courrier du 28 février 2011, reçu le 2 mars 2011 par l'auteur de la décision attaquée, qui n'y a pas répondu ;
Sur la légalité du permis de construire :
7. Considérant qu'aux termes de l'article R.421-23 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date de la décision attaquée: "Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier dans une zone d'aménagement concerté, la demande est accompagnée :a) Lorsque le terrain a fait l'objet d'une cession, location ou concession d'usage consentie par l'aménageur de la zone, d'une copie de celles des dispositions du cahier des charges de cession de terrain qui indiquent le nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, si elles existent, de celles des dispositions du cahier des charges qui fixent des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone ... " ; qu'il résulte notamment des dispositions des articles L. 123-3 et L. 311-6 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), ainsi que de l'article L. 421-6 du même code, que le nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette ou de surface de plancher dont la construction est autorisée sur une parcelle cédée au sein d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) est déterminé par le cahier des charges qui doit accompagner, y compris lorsque la ZAC a été créée avant l'entrée en vigueur de la loi SRU, la cession du terrain, et auquel l'approbation par l'autorité administrative compétente confère un caractère réglementaire ; qu'en l'absence d'une telle détermination, et à défaut de coefficient d'occupation des sols (COS) qui soit applicable, l'autorité chargée de la délivrance du permis de construire ne peut connaître la surface dont la construction est autorisée sur la parcelle et celle qui reste autorisée sur les autres parcelles du même îlot ; que par suite, elle ne peut, en principe, légalement délivrer un permis de construire sur la parcelle considérée ; qu'en l'espèce, si la ville de Marseille affirmait en première instance que ce cahier des charges était joint au dossier de demande de permis de construire la société Urbatim a toutefois admis devant la cour son absence au dossier ; qu'en l'absence de cette pièce, le service instructeur ne pouvait apprécier la conformité du projet de construction envisagé au plan de la zone d'aménagement concerté, notamment au regard de la surface hors oeuvre nette autorisée sur la parcelle en application de l'article L.421-6 précité du code de l'urbanisme ; qu'aucune autre pièce de la demande de permis de construire ne permettait par ailleurs de pallier cette absence et d'apprécier la conformité du projet à la règlementation applicable ; que par suite, M. D...et autres sont fondés à soutenir que l'autorisation litigieuse a été délivrée au terme d'une procédure d'instruction irrégulière ;
8. Considérant qu'aux termes de l'article L.111-4 du code de l'urbanisme : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. " ; qu'aux termes de l'article 4 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone UZreB de la ZAC Vallon de Regny : " les constructions sont raccordées au réseau public de distribution d'eau potable " ; que selon l'article 2.2.1 du même règlement : " Le raccordement à l'égout public est obligatoire. " ;
9. Considérant que la SAS Urbatim ne conteste pas que la réalisation du projet de construction litigieux nécessite des travaux de modification ou d'extension des réseaux ; qu'il ressort des pièces du dossier que le permis contesté a été accordé au vu d'un dossier de demande prévoyant le raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement qui doivent être réalisés par la société " Marseille aménagement ", aménageur de la ZAC du Vallon de Régny ; qu'en se bornant à se prévaloir d'un seul courrier émanant de l'aménageur et daté du 1er mars 2012, adressé en réponse à sa demande de connaître dans quel délai ces réseaux seront réalisés, la SAS Urbatim ne justifie pas, eu égard aux termes de ce courrier très peu circonstanciés, que son projet de permis de construire ne méconnait pas, comme elle le soutient, les prescriptions des articles L.111-4 du code de l'urbanisme et celles des articles 4 et 2.2.1 du règlement applicable à la zone UZreB de la ZAC de Vallon de Régny ; que par suite, M. D...et autres sont fondés à soutenir que le permis de construire a été délivré en méconnaissance de ces dispositions et que le maire était donc tenu de refuser le permis de construire ;
10. Considérant que selon l'article 3 du règlement applicable à la zone UZreB de la ZAC de Vallon de Regny : " 3.Accès- Voirie : 1. Les constructions sont desservies par des voies publiques ou privées dont les caractéristiques, telles qu'elles se présentent au moment de l'exécution du projet, correspondent à leur destination. " ;
11. Considérant, en premier lieu, que les requérants soutiennent, sans être contestés, que la desserte du projet par le chemin de Vallon de Toulouse, l'ancien chemin de Cassis ou l'impasse Reynier est insuffisante ; qu'il ressort des pièces du dossier que seule l'avenue de la Grande Bastide était identifiée comme susceptible de desservir les deux immeubles du projet à la date de la décision attaquée ; que quelles que soient les mesures exactes de cette voie, elle ne peut, compte tenu de sa configuration et de ses caractéristiques, telles qu'elles peuvent être appréciées à la lecture des pièces et plans du dossier, être regardée comme permettant d'assurer la desserte adaptée du projet de construction, qui, ainsi qu'il a été dit au point 1, doit permettre la création de deux bâtiments comprenant 121 logements, dès lors que cette avenue située à la pointe Est du projet ne permettrait de rejoindre les cinq " accès logement " et les cinq " accès véhicules " identifiés par le projet qu'à la condition de la création, d'une part au Sud du projet, du boulevard Urbain Sud (BUS) permettant d'accéder à trois parcs de stationnement du bâtiment " A " et de sa contre-allée permettant notamment la desserte pour les piétons des halls d'entrée des logements du bâtiment " A " comprenant 105 appartements, et, d'autre part, au Nord du projet, de la réalisation d'une voie interne à la ZAC identifiée " U522 " permettant de desservir le parc de stationnement et l'ensemble des 18 logements du bâtiment " B " ; qu'il ne ressort pas non plus des pièces du dossier qu'un accès au stationnement soit prévu à partir de l'allée de la Grande Bastide comme le fait valoir la SAS Urbatim ;
12. Considérant, en second lieu, que la production pour la première fois devant la cour du cahier des charges relatif à la cession des terrains de la ZAC conclu entre la ville de Marseille et la société " Marseille aménagement ", qui définit les obligations de l'aménageur à l'égard des constructeurs et prévoit un délai d'exécution de 39 mois, au mieux, après la signature de la cession, n'est pas de nature à démontrer que la desserte, telle qu'elle se présentera au moment de l'exécution du projet, serait suffisante ; qu'il en est de même du courrier de l'aménageur daté du 6 février 2013, établi dans le cadre du présent litige, qui se borne de manière générale à affirmer que le dossier de réalisation des voies de desserte aurait été approuvé par délibération du 19 mars 2007, que l'ensemble des dépenses de ces travaux de desserte seraient pas ailleurs prévues au bilan de la ZAC approuvé chaque année par la collectivité concédante, et s'engage à réaliser les seuls travaux de desserte provisoire de l'îlot dans " les délais compatibles avec la programmation [du] démarrage de chantier. " ; que la " carte des travaux " qui mentionne la réalisation de la contre-allée du BUS en 2015 et ceux de la voie interne de la ZAC en 2016 et 2017 n'est pas non plus de nature à apporter une telle preuve, alors qu'il ressort par ailleurs des pièces du dossier que la collectivité n'est pas propriétaire de certaines parcelles nécessaires à la réalisation des voies U 522 et de la contre-allée Nord du futur boulevard urbain sud, pour laquelle des négociations amiables étaient envisagées par la délibération du conseil municipal du 17 juin 2013 qui préconisait la mise à l'étude d'une déclaration d'utilité publique pour acquérir la maîtrise foncière des terrains nécessaires ; que par suite, l'autorisation délivrée par le maire de Marseille méconnaît les dispositions de l'article 3 du règlement applicable à la zone UZreB de la ZAC de Vallon de Regny ;
13. Considérant que, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, les autres moyens de la requête ne sont pas, en l'état du dossier soumis à la cour, propres à fonder l'annulation de ces décisions ;
14. Considérant qu'aux termes de l'article L.600-5 du code de l'urbanisme : "Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation " ; que si la SAS Urbatim soutient qu'il y aurait lieu pour la cour de faire application de ces dispositions, en se prévalant de la circonstance que le vice tiré de l'absence du cahier des charges de cession du terrain dans la demande de permis de construire en méconnaissance de l'article R.431-23 du code de l'urbanisme pourrait être régularisé par une demande de permis de construire modificatif, il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que les autres motifs retenus par la cour et qui sont de nature à justifier l'annulation de l'autorisation litigieuse tiennent à des irrégularités non susceptibles d'être régularisées dans ce cadre ;
15. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. D...et autres sont fondés à demander l'annulation du permis de construire tacite obtenu le 27 mai 2009 par la SAS Urbatim ;
Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
16. Considérant que les conclusions de M. D...et autres sur ce fondement sont seulement présentées devant la cour contre la ville de Marseille, qui n'a pas, dans la présente instance, la qualité de partie ; que ces conclusions ne peuvent, par suite, qu'être rejetées ;
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Marseille du 21 février 2013 est annulé.
Article 2 : Le permis de construire délivré le 27 mai 2009 à la SAS Urbatim sous le numéro PC13055.08.H.1380 PC.P0, ensemble la décision de rejet du recours gracieux sont annulés.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête et de celles de la demande de première instance est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS Urbatim, à M. A...D..., à la Fédération des CIQ du 9ème arrondissement de Marseille, à l'association du CIQ du Vallon de Toulouse et à la ville de Marseille.
''
''
''
''
2
N° 13MA01514
