Vu la requête, enregistrée le 2 décembre 2011, présentée pour M. E... et Mme B... A..., demeurant..., par Me Palmieri, avocat au barreau de Paris ; M. et Mme A... demandent à la cour :
1°) de réformer le jugement n° 1000258 en date du 4 octobre 2011 par lequel le tribunal administratif d'Orléans n'a fait que partiellement droit à leurs demandes en condamnant la commune de Dreux à leur verser une somme de 31 000 euros en réparation du préjudice causé par l'illégalité de la décision de préemption du 2 septembre 2008 ;
2°) de condamner la commune de Dreux à leur verser la somme de 61 000 euros en réparation du préjudice causé par la décision de préemption du 2 septembre 2008, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2008, avec capitalisation, la somme de 959,86 euros correspondant aux indemnités contractuelles de remboursement anticipé de leur prêt immobilier, ainsi que la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Dreux la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Ils soutiennent que le jugement est irrégulier en la forme, en ce qu'il souffre d'une insuffisance de motivation, quant à la détermination du montant du préjudice subi à hauteur de 30 000 euros, ce en méconnaissance de l'article L. 9 du code de justice administrative ; que le jugement est entaché d'erreur de droit et d'erreur de fait quant à l'estimation des préjudices subis ; que le principe sur lequel s'est fondé le tribunal n'était pas applicable en l'espèce, dès lors que l'administration n'avait pas renoncé à préempter, permettant ainsi au propriétaire de vendre librement son bien ; que la commune est finalement devenue propriétaire au prix mentionné dans
la décision de préemption ; que le vendeur d'un bien illégalement préempté peut obtenir le paiement du complément de prix de vente qu'il n'a pas perçu lorsque, comme en l'espèce, le droit de préemption n'a pas été exercé au prix indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner ; que la condition suspensive liée au non exercice du droit de préemption n'a pas été levée ; que la vente initiale au prix de 131 000 euros acceptée par les consorts C...-D... n'a pas été réitérée avant le 18 septembre 2008 en raison, exclusivement, de la décision de préemption de la commune et malgré la suspension de la décision par le juge des référés ; que l'offre de prêt bancaire précédemment consentie aux acquéreurs est tombée ; qu'après la suspension des effets de la décision de préemption, le 7 octobre 2008, les consorts C...-D... n'ont pu obtenir un nouveau prêt bancaire ; que la promesse étant caduque à défaut d'avoir été réitérée avant le 18 septembre 2008, ils ne disposaient d'aucun moyen pour contraindre les acquéreurs à signer l'acte ; que la promesse de vente ne pouvait être prorogée " que sur demande expresse de l'acquéreur formée par écrit " ; que, par une correspondance du 22 octobre 2008, les consorts C...-D... ont fait part de leur intention de ne pas poursuivre la vente compte tenu de la décision de préemption de la commune ; que, dans ces conditions, le tribunal devait estimer leur préjudice, en principal, à un montant de 61 000 euros correspondant à la différence entre le prix de 131 000 euros accepté par les consorts C...-D... et le prix de 70 000 euros finalement payé par la commune ; qu'en aucun cas, il n'y avait lieu de se référer à la valeur vénale du bien préempté ; que le tribunal a également commis une erreur de fait en faisant une application erronée du principe qu'il avait posé ; que, même en se référant à la valeur vénale du bien, force serait alors de déterminer leur préjudice à un montant de 68 000 euros correspondant à la différence entre le prix d'acquisition par la commune (70 000 euros) et la valeur vénale estimée par les domaines (138 000 euros) ; qu'en admettant que l'ordonnance de référé du 7 octobre 2008, ayant suspendu les effets de la décision de préemption, emporte les mêmes effets que la renonciation à préempter en ce qu'elle permet au propriétaire de vendre librement le bien, il conviendrait, en effet, de se référer à la valeur vénale du bien à la date de l'ordonnance, de même que la jurisprudence prend comme valeur de référence la valeur vénale du bien à la date de la renonciation ; que, dans cette hypothèse, le préjudice s'établirait à 68 000 euros ; que rien ne justifie un préjudice évalué à 30 000 euros ; qu'ils n'ont pas à justifier l'écart entre l'évaluation de la valeur vénale du bien et le prix de vente effectif à la commune ; qu'en dépit de leur acceptation du prix de 70 000 euros proposé par la commune, ils ont clairement manifesté leur intention d'exercer un recours indemnitaire ultérieur en cas d'annulation de la décision de préemption ; qu'outre la moins-value sur la vente de leur maison, ils ont subi d'autres préjudices non pris en compte ou minorés par le tribunal ; que ne pouvant contracter un prêt-relais pour l'acquisition de leur nouvelle habitation à Toulouse, ils ont été contraints de mettre un terme à leur prêt en cours par un remboursement anticipé qui s'est traduit par le paiement de pénalités contractuelles d'un montant de 959,86 euros, dont ils demandent le remboursement ; que la décision de préemption illégale leur a causé d'importants troubles dans leurs conditions d'existence ; qu'entre le 18 septembre 2008 et le 11 mars 2009, date à laquelle ils ont pu effectivement rembourser leur prêt bancaire, ils ont du assumer non seulement les loyers de leur nouvelle habitation, mais encore les échéances de remboursement du prêt, auxquels se sont ajoutés les charges, taxes et impôts afférents au bien vendu alors qu'ils n'habitaient plus les lieux ; que leurs projets personnels ont été compromis ; qu'ils ont résidé pendant un an dans un logement transitoire et dû trouver, pendant cette période, un lieu pour entreposer leurs meubles ; qu'à raison des incertitudes financières, le tribunal ne pouvait se borner à estimer leur préjudice moral à 1 000 euros ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 16 février 2012, présenté pour la commune de Dreux, représentée par son maire en exercice, par Me Fontanille, avocat au barreau de Chartres, qui conclut au rejet de la requête, à l'annulation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné la commune à verser aux époux A...la somme de 30 000 euros au titre des préjudices allégués, ainsi qu'une somme de 1 000 euros au titre d'un préjudice moral inexistant en l'espèce, et, en tout état de cause, à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient qu'elle n'entend pas critiquer en appel la faute retenue par le tribunal administratif, conséquence de l'illégalité de la décision de préemption annulée par jugement définitif du 24 mars 2009, sauf à observer que les époux A...ont, antérieurement au jugement, renoncé au bénéfice de la suspension de ladite décision de préemption dans le cadre de la vente consentie à la commune le 18 décembre 2008 pour 70 000 euros ; que les épouxA..., à la date à laquelle les acquéreurs leur ont notifié leur refus de réitérer la vente par acte authentique, à savoir le 22 octobre 2008, étaient fondés à se prévaloir de la décision de suspension du 7 octobre 2008 pour faire échec au refus d'acquérir exprimé par les consorts C...-D... ; que les acquéreurs ne se sont pas prévalus de la non-réalisation de la condition suspensive relative au financement de leur acquisition au soutien de leur refus, mais exclusivement de la décision de préemption, suspendue à la date de leur décision ; que le jugement entrepris mérite réformation en ce qu'il a retenu que seule la décision illégale de préemption avait fait échec à la vente ; que le lien de causalité n'est pas démontré ; que la caducité de la promesse de vente n'était pas acquise ; que la vente à la commune le 18 décembre 2008 résulte de l'exercice du droit de préemption, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal ; que M. et Mme A... ne sauraient se prévaloir de la jurisprudence sur laquelle s'est fondé le tribunal et selon laquelle l'évaluation du préjudice résulte de la différence entre le prix figurant dans la promesse de vente initiale et la valeur vénale du bien à la date de la renonciation ; qu'en effet, la commune n'a pas été en situation de renoncer à l'exercice de son droit de préemption, dès lors que les époux A...ont, dès le 7 novembre 2008, accepté la proposition d'achat au prix de 70 000 euros dans le cadre de l'exercice du droit de préemption, dont ils avaient obtenu la suspension ; qu'il était loisible aux épouxA..., soit de poursuivre la réitération de la vente, soit de remettre leur bien sur le marché, ce qu'ils se sont abstenus de faire dans le but d'obtenir ultérieurement la condamnation de la commune à leur verser une indemnité équivalente à la différence de prix entre celui exprimé à la promesse de vente du 18 juin 2008 et celui résultant de l'exercice par la commune de Dreux de son droit de préemption ;
Vu le mémoire en réplique, enregistré le 11 octobre 2012, présenté pour M. et Mme A..., qui tendent aux mêmes fins que leur requête, par les mêmes moyens ;
Ils soutiennent, en outre, que seul l'exercice de son droit de préemption par la commune, le 2 septembre 2008, a fait échec à la réitération du compromis de vente, valable jusqu'au 18 septembre 2008 au plus tard, et partant, à la perception du prix de vente de 131 000 euros ; que, malgré l'ordonnance de référé, contrairement à ce qu'affirme la commune, ils n'avaient aucun moyen juridique pour contraindre les consorts C...-D... à réitérer la vente ; que les quatre conditions suspensives devaient être levées avant le 18 septembre 2008 ; qu'une action en exécution forcée de la promesse de vente n'était possible que si, toutes les conditions suspensives ayant été levées dans le délai contractuel, l'une des parties refusait de réitérer la vente ; qu'il est constant qu'au 18 septembre 2008 au plus tard, la condition suspensive de non exercice de son droit de préemption par la commune n'avait pas été levée à cette date, puisque la décision illégale de préemption ne sera suspendue que le 7 octobre 2008 ; que la promesse est devenue caduque le 18 septembre 2008, l'une des conditions ayant défailli ; que, par ailleurs, postérieurement au 18 septembre 2008, une seconde condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt par les acquéreurs a défailli ; qu'après le 7 octobre 2008, date de l'ordonnance de référé suspension, les consorts C...-D... ne disposaient plus de l'accord de prêt qu'ils avaient antérieurement obtenu de la Banque Populaire le 7 août 2008, compte tenu de l'évolution du taux du marché ; qu'en outre, la durée de la condition suspensive de prêt ne pouvait être prorogée que sur " demande expresse de l'acquéreur " ; que le 22 octobre 2008, les consorts C...-D... leur ont fait savoir qu'ils n'entendaient plus se porter acquéreurs ; que la réalisation forcée de la vente n'était pas envisageable ; que, s'agissant du préjudice, l'acceptation du prix proposé par la commune ne saurait réduire le montant de leur préjudice, alors que leur courrier d'acceptation du prix de 70 000 euros contenait les plus expresses réserves quant à une future action indemnitaire, en cas d'annulation de la décision de préemption ;
Vu le mémoire, enregistré le 10 mai 2013, présenté pour la commune de Dreux, représenté par son maire en exercice, par Me Béziau, avocat au barreau de Nantes, qui conclut, par les mêmes moyens, à l'annulation du jugement du 4 octobre 2011, au rejet des requêtes d'appel des épouxA..., et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de ces derniers, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient, en outre, que le jugement entrepris dénature les faits, à défaut de renonciation de la collectivité à exercer le droit de préemption ; que les époux A...ont accepté le 7 novembre 2008 de vendre leur pavillon au prix de 70 000 euros comme indiqué dans la décision de préemption du 2 septembre 2008 ; que ces derniers ont renoncé, antérieurement au jugement du 24 mars 2009, au bénéfice de la suspension de la décision de préemption dans le cadre de la vente du 18 décembre 2008 ; que le jugement a considéré à tort que la vente était probable ; qu'en outre, la requête n'est pas recevable ; qu'il y a eu un accord amiable sur la chose et le prix de préemption ; que les intéressés disposaient d'un délai de deux mois pour accepter l'offre, en application de l'article R. 213-10 du code de l'urbanisme ; que dans ce délai, les époux A...ont accepté le prix proposé par le titulaire du droit de préemption le 7 novembre 2008 ; que l'acte authentique a été signé le 18 décembre 2008 ; que les époux A...n'ont pas maintenu le prix figurant dans la déclaration d'aliéner et n'ont pas accepté que le prix soit fixé par le juge de l'expropriation ; qu'ils sont irrecevables eu égard à la renonciation à l'effet suspensif ; que subsidiairement, la promesse de vente était caduque au 28 juillet 2008, soit antérieurement à la notification de la décision de suspension ; que les acquéreurs pressentis n'ont reçu une offre de prêt que le 7 août 2008 ; que les époux A...n'ont aucun intérêt personnel, direct et certain leur donnant qualité à agir ; que l'annulation de la décision de préemption est indifférente, dès lors que l'acte est réputé passé en dehors de la procédure de préemption ; que la faute des époux A...et leur inaction à repousser le terme de la réitération initiale exonèrent la commune de toute responsabilité ; qu'aucun lien de causalité n'est établi en l'espèce ; qu'il n'y a pas lieu à préjudice, dès lors que les époux A...pouvaient obtenir l'exécution forcée de la vente ;
Vu le mémoire, enregistré le 13 mai 2013, présenté pour les épouxA..., qui maintiennent leurs précédentes écritures ;
Vu le mémoire, enregistré le 15 mai 2013, postérieurement à la clôture de l'instruction, présenté pour les épouxA... ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 17 mai 2013 :
- le rapport de M. Millet, président-assesseur ;
- et les conclusions de Mme Grenier, rapporteur public ;
Après avoir pris connaissance de la note en délibéré, enregistrée le 28 mai 2013, présentée pour M. et Mme A... ;
1. Considérant que M. et Mme A... ont, le 18 juin 2008, signé une promesse de vente avec M. C...et Mlle D..., concernant leur pavillon situé 134, avenue du Général Leclerc à Dreux, dans une zone soumise au droit de préemption urbain ; que leur notaire a, le 16 juillet 2008, adressé à la commune de Dreux une déclaration d'intention d'aliéner qui a été reçue le 21 juillet 2008, mentionnant un prix de vente de 131 000 euros ; que, par décision du 2 septembre 2008, le maire de la commune de Dreux a décidé d'exercer son droit de préemption sur ce bien ; que la décision de préemption a été suspendue par une ordonnance du 7 octobre 2008 du juge des référés du tribunal administratif d'Orléans, puis annulée par un jugement du 24 mars 2009 de ce même tribunal ; que les époux A...ont accepté, par courrier du 7 novembre 2008 adressé au maire de Dreux, la proposition d'acquisition de la commune au prix de 70 000 euros indiqué dans la décision de préemption ; qu'ils ont, toutefois, le 21 août 2009, présenté une demande indemnitaire préalable à la commune de Dreux, laquelle a fait l'objet d'une décision implicite de rejet ; que M. et Mme A... interjettent appel du jugement en date du 4 octobre 2011 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a fait une estimation insuffisante de leur préjudice, en condamnant la commune de Dreux à leur verser une somme de 31 000 euros ; que, par la voie de l'appel incident, la commune de Dreux demande l'annulation du jugement en tant qu'il a fait partiellement droit à la demande indemnitaire de M. et Mme A... ;
2. Considérant que, par un jugement en date du 24 mars 2009, devenu définitif, le tribunal administratif d'Orléans a annulé la décision du 2 septembre 2008 par laquelle le maire de la commune de Dreux a décidé de préempter l'immeuble des épouxA..., au motif qu'elle était entachée d'illégalité au regard des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, faute d'une motivation suffisante et de justifier de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme ; que ce dernier motif d'illégalité, qui ne constitue pas un simple vice de forme mais est relatif aux conditions de mise en oeuvre du droit de préemption qui, en l'espèce, ne satisfait pas à un but d'intérêt général, constitue une faute de nature à engager la responsabilité de la collectivité à l'égard des épouxA... ; que la commune de Dreux ne conteste pas sérieusement en cause d'appel le principe de sa responsabilité ; que M. et Mme A... sont, par suite, fondés à demander réparation du préjudice direct et certain susceptible de leur avoir été causé à cette occasion;
3. Considérant que les effets de la décision de préemption du 2 septembre 2008 ont été suspendus par le juge des référés du tribunal administratif d'Orléans par une ordonnance du 7 octobre 2008 ; qu'ayant été ordonnée " sans restriction afin en pratique de permettre le transfert de propriété ", cette suspension faisait obstacle à la prise de possession du bien préempté par l'administration ; qu'elle ne faisait, toutefois, pas obstacle à une réalisation de la vente en dehors de la procédure de préemption ;
4. Considérant qu'il résulte, à cet égard, de l'instruction que les épouxA..., " placés dans une situation financière difficile ", selon leurs propres termes, du fait de leur déménagement à Toulouse, et n'ayant pu conclure la vente avec les acquéreurs initiaux, ces derniers y ayant renoncé au terme d'un courrier du 22 octobre 2008, " suite à la préemption par la mairie de Dreux ", ont adressé au maire un courrier en date du 7 novembre 2008 par lequel ils acceptaient néanmoins la proposition d'achat de la commune au prix de 70 000 euros ; que, si M. et Mme A..., soutiennent qu'ils s'étaient réservé la possibilité de saisir le tribunal administratif d'une action indemnitaire complémentaire en cas d'annulation de la décision de préemption, laquelle n'est intervenue que le 24 mars 2009, les intéressés n'ont pas saisi le juge de l'expropriation d'une contestation sur le prix proposé par la commune, ainsi qu'ils auraient pu le faire en application de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, ni même usé de la faculté qu'ils avaient, de renoncer à l'aliénation du bien, en application de l'article L. 213-7 du même code ; que la vente a, au contraire, été régularisée par un acte authentique du 18 décembre 2008, en application de l'article R. 213-12 du code de l'urbanisme ; que les requérants doivent ainsi être regardés comme ayant cédé leur bien à la commune de Dreux, au terme d'un accord amiable, après avoir renoncé au bénéfice de la suspension de la procédure de préemption ; que, par suite, les époux A...ne sauraient se prévaloir de l'existence d'un lien de causalité direct et certain entre la décision de préemption illégale du 2 septembre 2008 et le préjudice qu'ils ont subi en vendant librement leur bien à un prix inférieur à celui de la déclaration d'intention d'aliéner, en dehors de toute procédure de préemption ;
5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner la régularité du jugement, que la commune de Dreux est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Orléans l'a condamnée à verser à M. et Mme A... la somme de 31 000 euros, ainsi qu'une somme correspondant aux intérêts aux taux légal sur la somme de 131 000 euros pour la période du 18 septembre 2008 au 18 décembre 2008 ; que le présent arrêt faisant ainsi droit à l'appel incident de la commune de Dreux, les conclusions de la requête de M. et Mme A... doivent, par voie de conséquence, être rejetées ;
6. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Dreux, qui n'est pas la partie perdant dans la présente instance, la somme que demandent M. et Mme A... au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. et Mme A... le versement à la commune de Dreux d'une somme de 1 500 euros au titre des frais de même nature qu'elle a exposés ;
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif d'Orléans du 4 octobre 2001 est annulé.
Article 2 : Les conclusions de la requête et de la demande présentée par M et Mme A... devant le tribunal administratif d'Orléans sont rejetées.
Article 3 : M. et Mme A... verseront à la commune de Dreux la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. E...et Mme B... A...et à la commune de Dreux.
Délibéré à l'issue de l'audience du 17 mai 2013, où siégeaient :
- M. Iselin, président de Chambre,
- M. Millet, président-assesseur,
- Mme Allio-Rousseau, premier conseiller.
Lu en audience publique le 28 juin 2013.
Le rapporteur,
J-F. MILLETLe président,
B. ISELIN
Le greffier,
C. GOY
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N° 11NT03083
