Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société Palm Trees Properties a demandé au tribunal administratif de Toulon d'annuler l'arrêté du 3 juillet 2015 par lequel le maire de la commune de Saint-Tropez a délivré à la société Financière du Sud un permis de construire en vue de l'extension et de la surélévation d'une construction existante sur une parcelle située quartier Saint-Pierre et cadastrée section AV n° 20 à 28.
Par un jugement n° 1503279, 1600301 du 25 septembre 2018, le tribunal administratif de Toulon a annulé ce permis de construire et rejeté les conclusions de la société Financière du Sud aux fins d'indemnisation fondées sur les dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme.
Procédure devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 23 novembre 2018, et un mémoire complémentaire enregistré le 18 décembre 2019, la société Financière du Sud, représentée par Me E..., demande à la Cour :
1°) d'annuler les articles 3,4 et 6 du jugement du tribunal administratif de Toulon du 25 septembre 2018 en ce qu'il a annulé l'arrêté du 3 juillet 2015 et rejeté les conclusions de la société Financière du Sud fondées sur l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme et l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
2°) de condamner la société Palm Trees Properties à lui verser la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme ;
3°) à titre subsidiaire de ne prononcer qu'une annulation partielle du permis de construire ;
4°) de mettre à la charge de la société Palm Trees Properties la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la société Palm Trees Properties ne justifie pas d'un intérêt à agir ;
- le défaut de report au plan de masse des angles de prise de vue des photographies jointes au dossier de demande de permis de construire n'a pas eu d'incidence sur la légalité de la décision attaquée ;
- le projet ne méconnaît pas l'article UE9 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Tropez car le projet ne crée aucune nouvelle surface constitutive d'une emprise au sol venant s'ajouter à ce qui existe déjà ;
- la procédure initiée par la société Palm Trees Properties présente un caractère abusif et lui a occasionné un préjudice moral du fait des difficultés où elle s'est trouvée pour vendre sa propriété.
Par un mémoire enregistré le 26 mars 2019, la société Palm Trees Properties, représentée par Me A..., demande à la Cour de rejeter la requête et de mettre à la charge de la société Financière du Sud la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle justifie d'un intérêt à agir en sa qualité de propriétaire d'une parcelle voisine du terrain d'assiette du projet en litige qui diminuera les vues mer et entraînera des ouverture nouvelles donnant directement sur sa parcelle ;
- en méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, ni le plan de situation ni le plan de de masse du projet ne précisent les points et angles des prises de vue des documents photographiques et aucune photographie ne permet d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement immédiat ;
- les escaliers extérieurs constituent de l'emprise au sol ;
- sa requête ne présente pas de caractère abusif et en tout état de cause, la société Financière du Sud ne justifie pas de son préjudice.
Par un mémoire enregistré le 26 mars 2019, la société Bay Views, représentée par Me A..., forme une intervention à l'appui du mémoire en défense de la société Palm Trees Properties et demande à la Cour de mettre à la charge de la société Financière du Sud la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle justifie d'un intérêt à agir en sa qualité de propriétaire d'une parcelle voisine du terrain d'assiette du projet en litige qui diminuera les vues mer et entraînera des ouverture nouvelles donnant directement sur sa parcelle ;
- en méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, ni le plan de situation ni le plan de de masse du projet ne précisent les points et angles des prises de vue des documents photographiques et aucune photographie ne permet d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement immédiat ;
- les escaliers extérieurs constituent de l'emprise au sol ;
- la demande de première instance ne présente pas de caractère abusif et en tout état de cause, la société Financière du Sud ne justifie pas son préjudice.
Par un mémoire enregistré le 19 septembre 2019, la commune de Saint-Tropez représentée par Me B..., forme une intervention à l'appui de la requête de la société Financière du Sud et demande la mise à la charge de la société Palm Trees Properties de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la société Palm Trees Properties ne justifie pas d'un intérêt à agir ;
- l'escalier ne crée pas de volume au sens de l'article R. 420-1 du code de l'urbanisme, ni d'emprise supplémentaire.
Un courrier du 16 avril 2019 adressé aux parties en application des dispositions de l'article R. 611-11-1 du code de justice administrative, les a informées de la période à laquelle il était envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et a indiqué la date à partir de laquelle l'instruction pourrait être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article R. 613 1 et le dernier alinéa de l'article R. 613 2.
Par ordonnance du 4 février 2020, la clôture de l'instruction a été fixée à sa date d'émission en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative.
Des mémoires présentés pour la société Palm Trees Properties et la société Bay Views ont été enregistrés le 7 février 2020, parvenus à la Cour après la clôture de l'instruction, et non communiqués.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. C...,
- les conclusions de Mme Giocanti, rapporteur public,
- et les observations de Me D... substituant Me A..., représentant la société Palm Trees Properties, la société Bay Views et la société Tropézienne Properties.
Considérant ce qui suit :
1. La société Palm Trees Properties a demandé au tribunal administratif de Toulon d'annuler l'arrêté du 3 juillet 2015 par lequel le maire de la commune de Saint-Tropez a délivré à la société Financière du Sud un permis de construire en vue de l'extension et de la surélévation d'une construction existante sur une parcelle située quartier Saint-Pierre et cadastrée section AV n° 20 à 28. Par un jugement du 25 septembre 2018, le tribunal administratif de Toulon a annulé ce permis de construire et rejeté les conclusions de la société Financière du Sud aux fins d'indemnisation fondées sur les dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme. La société Financière du Sud relève appel de ce jugement.
Sur l'intervention de la commune de Saint-Tropez :
2. Il ressort des pièces du dossier que le jugement du 25 septembre 2018 a été notifié le même jour à la commune de Saint-Tropez. Son mémoire en intervention a été enregistré à la Cour le 19 septembre 2019, soit après l'expiration du délai d'appel. Ayant été partie en première instance, elle n'est pas recevable à intervenir dans la présence instance.
Sur l'intervention de la société Bay Views :
3. La société Bay Views est propriétaire de la parcelle cadastrée section AT n° 130, voisine immédiate de la parcelle d'assiette du projet en litige. Elle a intérêt au rejet de la requête dirigée contre le jugement qui a annulé le permis de construire délivré le 3 juillet 2015 à la société Financière du Sud. Il y a lieu dès lors d'admettre son intervention.
Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande de première instance de la société Palm Trees Properties :
4. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".
5. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
6. Il ressort des pièces du dossier que la société Palm Trees Properties est propriétaire de la propriété cadastrée section AT n° 48, voisine immédiate de la parcelle section AT n° 28 sur laquelle est implantée la villa objet d'une surélévation. Elle souligne en particulier que cette surélévation est susceptible de créer des vues sur sa propriété. Elle fait ainsi état d'éléments relatifs à la nature, à l'importance et à la localisation du projet de construction et justifie ainsi d'un intérêt lui donnant qualité pour demander l'annulation du permis de construire en litige. Il y a lieu par suite d'écarter la fin de non-recevoir opposée à sa demande de première instance.
Sur la légalité de l'arrêté du 3 juillet 2015 :
7. En vertu des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, il appartient au juge d'appel, saisi d'un jugement par lequel un tribunal administratif a prononcé l'annulation d'un permis de construire en retenant plusieurs moyens, de se prononcer sur le bien-fondé de tous les moyens d'annulation retenus au soutien de leur décision par les premiers juges et d'apprécier si l'un au moins de ces moyens justifie la solution d'annulation. Dans ce cas, le juge d'appel n'a pas à examiner les autres moyens de première instance. Dans le cas où il estime en revanche qu'aucun des moyens retenus par le tribunal administratif n'est fondé, le juge d'appel, saisi par l'effet dévolutif des autres moyens de première instance, examine ces moyens. Il lui appartient de les écarter si aucun d'entre eux n'est fondé et, à l'inverse, en application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, de se prononcer, si un ou plusieurs d'entre eux lui paraissent fondés, sur l'ensemble de ceux qu'il estime, en l'état du dossier, de nature à confirmer, par d'autres motifs, l'annulation prononcée par les premiers juges.
8. En premier lieu, le tribunal administratif de Toulon a annulé le permis de construire en raison de la méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, aux termes duquel : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ;b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ;d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".
9. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
10. Si les points et les angles des prises de vue des photographies jointes au dossier de demande de permis de construire n'ont pas été reportés sur le plan de situation et le plan de masse, elles permettent néanmoins, notamment s'agissant des photos prises depuis la mer, de situer le terrain d'assiette respectivement dans l'environnement proche et dans le paysage lointain. Les insuffisances entachant le dossier n'ont pas été, dans les circonstances de l'espèce, de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable. La société Financière du Sud est donc fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a annulé le permis de construire en se fondant sur la méconnaissance de l'article R. 431-10.
11. En deuxième lieu, et en revanche, le tribunal a annulé le permis de construire également au motif de la méconnaissance de l'article UE9 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Saint-Tropez, alors applicable, qui dispose : " UE - ARTICLE 9 - EMPRISE AU SOL. L'emprise au sol des constructions (hors piscines, plages et locaux techniques) ne peut excéder 15 % et 800 m². L'emprise au sol des constructions admises en souterrain (hors garages souterrains), ne peut excéder 45 % de la SP autorisée. ". En l'absence de définition précise donnée par les dispositions du plan local d'urbanisme, il y a lieu de considérer que l'emprise au sol au sens de ces dispositions se définit, conformément aux dispositions de l'article R. 420-1 du code de l'urbanisme, comme la projection verticale de tous les éléments susceptibles d'être qualifiés de constructions au sens du code de l'urbanisme, sans se limiter aux bâtiments ou plus généralement aux édifices clos et couverts. Un escalier extérieur est ainsi susceptible d'être pris en compte pour la détermination de l'emprise au sol de la construction.
12. D'une part, il ressort des pièces du dossier que la partie du terrain d'assiette du projet située en zone UE a une superficie 1 511,35 m². C'est dès lors par rapport à cette superficie que doit être appliqué l'article UE 9 précité. L'emprise au sol ne peut donc pas excéder 15 % de cette superficie, soit 226,7 m². Il ressort également des pièces du dossier que l'emprise existante est pour le moins de 249 m². La construction existante méconnait donc les dispositions précitées et le terrain ne peut donc plus recevoir d'emprise au sol supplémentaire.
13. D'autre part, la partie surélevée de la villa existante autorisée par le permis de construire en litige est desservie, ainsi qu'il ressort du plan de masse joint à la demande de permis de construire, par un escalier extérieur. Ainsi qu'il a été dit au point 11, cet escalier, qui ne prend pas assise sur une emprise existante, crée lui-même une emprise au sol. Il ne rend pas l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues et il n'est pas étranger à ces dispositions. Le permis de construire méconnaît ainsi l'article UE9 du règlement du plan local d'urbanisme.
14. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en oeuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".
15. Il résulte de l'instruction que l'escalier extérieur est le seul accès prévu par le projet à l'extension par surélévation de la construction existante. Le vice du permis de construire résultant de que cet escalier entraîne une augmentation de l'emprise au sol, en méconnaissance de l'article UE9 du règlement du plan local d'urbanisme, remet en cause la conception générale du projet, et ne peut être regardé comme régularisable.
16. Il résulte de ce qui précède que la société Financière du Sud n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a annulé l'arrêté du 3 juillet 2015.
Sur les conclusions fondées sur l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme :
17. Aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en oeuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. ".
18. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre le permis de construire en litige ait été mis en oeuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part de la société Palm Trees Properties, qui était du reste fondée à demander l'annulation de ce permis de construire, ainsi qu'il a été dit précédemment. La société Financière du Sud n'est pas dès lors fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a rejeté ses conclusions aux fins d'indemnisation.
Sur les frais liés au litige :
19 Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par la société Bay Views, qui n'est pas partie au litige, soit mise à la charge de la société Financière du Sud sur le fondement de ces dispositions. De même, la commune de Saint-Tropez n'étant pas partie au litige, ses conclusions présentées sur le même fondement doivent être rejetées. Doivent être également rejetées les conclusions présentées à ce titre par la société Financière du Sud à l'encontre de la société Palm Trees Properties, qui n'est pas partie perdante. En revanche, il y a lieu de mettre à la charge la société Financière du Sud la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par la société Palm Trees Properties et non compris dans les dépens.
D É C I D E :
Article 1er : L'intervention de la société Bay Views est admise.
Article 2 : L'intervention de la commune de Saint-Tropez n'est pas admise.
Article 3 : La requête de la société Financière du Sud est rejetée.
Article 4 : La société Financière du Sud versera à la société Palm Trees Properties la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société Financière du Sud, à la société Palm Trees Properties, à la société Bay Views, à la société Tropézienne Properties et à la commune de Saint-Tropez.
Délibéré après l'audience du 5 mars 2020, où siégeaient :
- M. Poujade, président,
- M. C... président assesseur,
- Mme Baizet, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 19 mars 2020.
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N° 18MA04954
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