| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 20 mai 2015, 14-10813 et suivant

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° T 14-10.813 et M 14-10.922 ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Versailles, 4 juin 2013) fixe le montant de l'indemnité due par M. X... à la Société d'économie mixte départementale pour l'aménagement du Val-d'Oise (SEMAVO) au titre de l'occupation d'un local commercial qui appartenait à la société civile immobilière Cophar et dont l'expropriation a été prononcée au profit de la SEMAVO ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° T 14-10.813 de la SEMAVO et les deuxième et troisième moyens du pourvoi n° M 14-10.922 de M. X..., réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant retenu à bon droit que M. X..., locataire du bien exproprié, était redevable d'une indemnité d'occupation depuis le 25 janvier 2005, date de l'ordonnance d'expropriation qui a mis fin au bail, et que cette indemnité était due à l'expropriant depuis le 1er janvier 2008, date de son entrée en possession du bien compte tenu de la date de la consignation de l'indemnité d'expropriation revenant au propriétaire, la cour d'appel, devant laquelle la société expropriante ne sollicitait le versement des charges qu'à compter de sa prise de possession, a, sans dénaturation et par une décision motivée, souverainement apprécié la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis et fixé le montant de cette indemnité d'occupation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen du pourvoi n° M 14-10.922 de M. X... qui n'apparaît manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt :

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

AUX MOTIFS PROPRES QUE

Sur le non-respect allégué de la procédure d'expropriation et le principe du droit à indemnités d'occupation, monsieur X... soutient que l'autorité expropriante ne peut pas prendre possession des biens sans avoir indemnisé les anciens titulaires de droits et qu'en l'espèce aucune indemnité d'éviction ne lui a été versée et aucun bail n'a été régularisé ; que la SEMAVO oppose que monsieur X... tente d'entretenir une confusion entre les dispositions relatives aux propriétaires des biens immobiliers expropriés et les dispositions relatives aux occupants desdits biens ; qu'elle indique avoir consigné l'indemnité d'expropriation revenant à la SCI Cophar ancien bailleur de monsieur X..., et s'être conformée aux dispositions de l'article L. 13-20 du code de l'expropriation en offrant à monsieur X... un local équivalent situé dans le même centre commercial et lui proposant de conclure un bail à des conditions équivalentes à celle du bail éteint par application de l'article L. 12-2 de ce code, bail que monsieur X... a refusé de signer ; qu'il résulte des articles L. 12-1 et L. 12-2 du code de l'expropriation que l'ordonnance d'expropriation opère, dès son prononcé, transfert de propriété et éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés ; que l'ordonnance d'expropriation du 25 janvier 2005 a, dès lors, mis fin au bail commercial consenti à monsieur X... par la SCI Cophar, ce dont il résulte que monsieur X..., qui se maintient dans les locaux expropriés, est redevable depuis cette date d'une indemnité d'occupation, sans pouvoir opposer l'absence d'indemnisation de son préjudice par l'autorité expropriante, indemnisation qui est un préalable à l'entrée en possession et non au transfert de propriété ; que le droit à indemnité d'occupation de la SEMAVO est, par conséquent, acquis et le moyen opposé par monsieur X... non fondé ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE monsieur Michel X... invoque la faculté de rétention ouverte au preneur et soutient que l'indemnité d'occupation ne sera exigible qu'après qu'il aura été indemnisé par l'autorité expropriante ; que, cependant, l'ordonnance d'expropriation opérant transfert de propriété à compter de son prononcé, il y a lieu de considérer que monsieur Michel X... est redevable d'une indemnité d'occupation depuis le 25 janvier 2005 ; qu'en effet, contrairement à ce que soutient le défendeur, le paiement d'une indemnité à l'exproprié ou l'offre d'un local équivalent faite à celui-ci en application de l'article L. 13-20 du code de l'expropriation sont des préalables à la prise de possession des locaux par l'expropriant et non pas au transfert de propriété ; que, depuis l'ordonnance d'expropriation, monsieur Michel X... a continué à exercer son activité dans les lieux qui lui avaient été donnés à bail ; qu'il n'est pas contesté que les travaux de restructuration entrepris par la SEMAVO, achevés courant 2009, n'ont pas affecté les locaux objets du bail ; que la SEMAVO a proposé une offre de réinstallation en nature à monsieur Michel X... en lui soumettant deux projets de bail commercial, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception des 8 novembre 2006 et 21 décembre 2009 ; que, dans ces conditions, il ne serait pas justifié de fixer l'indemnité d'occupation en considération d'une prétendue précarité de la situation de l'occupant ; que, par conséquent, il y a lieu de dire que monsieur Michel X... doit s'acquitter à titre d'indemnité d'occupation d'une somme égale aux loyers qu'il aurait dus verser si le bail s'était poursuivi, augmentés des charges ;
ALORS QUE la déclaration d'inconstitutionnalité de l'article L. 12-5, alinéa 2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, qui interviendra à la suite de la question prioritaire formée par un mémoire distinct, privera l'arrêt attaqué de tout fondement juridique.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

AUX MOTIFS PROPRES QUE
Sur le non respect allégué de la procédure d'expropriation et le principe du droit à indemnités d'occupation, monsieur X... soutient que l'autorité expropriante ne peut pas prendre possession des biens sans avoir indemnisé les anciens titulaires de droits et qu'en l'espèce aucune indemnité d'éviction ne lui a été versée et aucun bail n'a été régularisé ; que la SEMAVO oppose que monsieur X... tente d'entretenir une confusion entre les dispositions relatives aux propriétaires des biens immobiliers expropriés et les dispositions relatives aux occupants desdits biens ; qu'elle indique avoir consigné l'indemnité d'expropriation revenant à la SCI Cophar ancien bailleur de monsieur X..., et s'être conformée aux dispositions de l'article L. 13-20 du code de l'expropriation en offrant à monsieur X... un local équivalent situé dans le même centre commercial et lui proposant de conclure un bail à des conditions équivalentes à celle du bail éteint par application de l'article L. 12-2 de ce code, bail que monsieur X... a refusé de signer ; qu'il résulte des articles L. 12-1 et L. 12-2 du code de l'expropriation que l'ordonnance d'expropriation opère, dès son prononcé, transfert de propriété et éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés ; que l'ordonnance d'expropriation du 25 janvier 2005 a, dès lors, mis fin au bail commercial consenti à monsieur X... par la SCI Cophar, ce dont il résulte que monsieur X..., qui se maintient dans les locaux expropriés, est redevable depuis cette date d'une indemnité d'occupation, sans pouvoir opposer l'absence d'indemnisation de son préjudice par l'autorité expropriante, indemnisation qui est un préalable à l'entrée en possession et non au transfert de propriété ; que le droit à indemnité d'occupation de la SEMAVO est, par conséquent, acquis et le moyen opposé par monsieur X... non fondé ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE monsieur Michel X... invoque la faculté de rétention ouverte au preneur et soutient que l'indemnité d'occupation ne sera exigible qu'après qu'il aura été indemnisé par l'autorité expropriante ; que, cependant, l'ordonnance d'expropriation opérant transfert de propriété à compter de son prononcé, il y a lieu de considérer que monsieur Michel X... est redevable d'une indemnité d'occupation depuis le 25 janvier 2005 ; qu'en effet, contrairement à ce que soutient le défendeur, le paiement d'une indemnité à l'exproprié ou l'offre d'un local équivalent faite à celui-ci en application de l'article L. 13-20 du code de l'expropriation sont des préalables à la prise de possession des locaux par l'expropriant et non pas au transfert de propriété ; que, depuis l'ordonnance d'expropriation, monsieur Michel X... a continué à exercer son activité dans les lieux qui lui avaient été donnés à bail ; qu'il n'est pas contesté que les travaux de restructuration entrepris par la SEMAVO, achevés courant 2009, n'ont pas affecté les locaux objets du bail ; que la SEMAVO a proposé une offre de réinstallation en nature à monsieur Michel X... en lui soumettant deux projets de bail commercial, par lettres recommandées avec demande d'avis de réception des 8 novembre 2006 et 21 décembre 2009 ; que, dans ces conditions, il ne serait pas justifié de fixer l'indemnité d'occupation en considération d'une prétendue précarité de la situation de l'occupant ; que, par conséquent, il y a lieu de dire que monsieur Michel X... doit s'acquitter à titre d'indemnité d'occupation d'une somme égale aux loyers qu'il aurait dus verser si le bail s'était poursuivi, augmentés des charges ;
1°) ALORS QUE, si l'ordonnance d'expropriation entraîne transfert de propriété, il résulte des articles L. 15-1, L. 15-2 et L. 13-20 du code de l'expropriation que l'autorité expropriante ne peut prendre possession des biens, partant exiger une indemnité d'occupation du locataire évincé sans lui avoir, au préalable, versé une indemnité ou proposé un local équivalent ; qu'en décidant dès lors que l'ordonnance d'expropriation du 25 janvier 2005 justifiait le paiement par monsieur X..., locataire évincé, d'une indemnité d'occupation, nonobstant l'absence d'indemnité d'expropriation, la cour d'appel a violé les articles L. 15-1 et L. 15-2 du code de l'expropriation ;
2°) ALORS QU'en décidant que monsieur X..., locataire évincé, était redevable d'une indemnité d'occupation quand il résultait de ses propres constatations que la SEMAVO avait consigné l'indemnité d'expropriation au seul profit de la SCI Cophar, expropriée, ancien bailleur, la cour d'appel a violé les articles L. 15-1, L. 15-2 et L. 13-20 du code de l'expropriation ;
3°) ALORS QUE, selon l'article L. 13-20 du code de l'expropriation, les indemnités sont fixées en espèces ; qu'il ne peut être dérogé à cette règle qu'en cas d'accord entre l'expropriant et l'exproprié ou l'offre d'un local équivalent ; qu'en retenant que la SEMAVO s'était conformée à ces dispositions en offrant à monsieur X... un local équivalent situé dans le même centre commercial sans s'expliquer sur le jugement du 29 février 2012 par lequel le juge de l'expropriation, après avoir constaté que la SEMAVO n'avait proposé aucune indemnisation en espèces à monsieur X..., et qu'aucun accord n'était intervenu sur un local de remplacement, a écarté l'offre de l'expropriant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-20 du code de l'expropriation.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

AUX MOTIFS QUE
Sur le montant de l'indemnité d'occupation,
La SEMAVO soutient que le montant de l'indemnité d'occupation due par l'occupant de locaux expropriés est égale au montant du loyer et des charges contractuelles du bail conclu avant l'expropriation et qui se trouve éteint par application de l'article L. 12-2 du code de l'expropriation et qu'elle est fondée à appliquer une indexation de l'indemnité d'occupation conformément aux clauses du bail expiré ; qu'elle chiffre à 293.982,40 euros les sommes dues par monsieur X... au titre des indemnités d'occupation et charges dont il est redevable depuis le 1er décembre 2007, date de la consignation de l'indemnité d'expropriation revenant à la SCI Cophar, comptes arrêtés au 27 janvier 2012 comprenant l'indemnité du premier trimestre 2012, calculés sur la base d'indemnités trimestrielles hors charges de 8.460 euros en 2008, 9.145,12 euros en 2009, 9.164,99 euros en 2010 et 9.068,71 euros en 2011 et 9.225,17 euros pour le premier trimestre 2012, outre la TVA ; qu'elle critique le jugement en ce qu'il a condamné monsieur X... au paiement de la somme de 108.496,71 euros correspondant uniquement aux indemnités d'occupation, la déboutant de sa demande au titre des charges afférentes au local occupé ; que monsieur X... oppose que le bail étant éteint, il ne peut être fait application de la clause d'indexation qu'il contient ; qu'il soutient que l'indemnité d'occupation ne peut pas être équivalente au montant de l'ancien loyer, dès lors qu'il se trouve dans une situation nettement plus défavorable que celle d'un preneur à bail, ayant perdu son droit à renouvellement du bail et devant supporter l'intégralité des sujétions résultant de l'expropriation et des opérations d'aménagement ; qu'il ajoute qu'il n'est pas titulaire d'un bail et ne dispose pas des droits attachés à ce dernier, de sorte que l'indemnité d'occupation qui pourrait lui être réclamée ne peut être assimilée au loyer initialement convenu ; qu'il indique que la SEMAVO ne lui a pas proposé d'indemnité d'éviction et que les conditions de loyer qu'elle lui a proposées au travers de son offre d'un nouveau bail étaient largement supérieures à celles de l'ancien bail ; qu'il se trouve dans l'impossibilité de déplacer son activité ou de céder son fonds et que la SEMAVO entend le maintenir sous un régime précaire pour parvenir à obtenir son accord sur un bail surévalué ; qu'il ajoute que le tribunal a, à bon droit, écarté la demande relative aux charges qui n'est pas justifiée ; qu'il demande, subsidiairement, que l'indemnité d'occupation soit fixée à la somme de 500 euros par trimestre ; que monsieur X... est redevable d'une indemnité d'occupation envers l'expropriant depuis le 1er janvier 2008, compte tenu de la date de la consignation de l'indemnité d'expropriation due à la SCI Cophar et de l'entrée en possession de l'expropriant ; que la société SEMAVO n'est, dès lors, pas fondée en ses demandes relatives à des arriérés d'indemnités d'occupation et à des rappels de charges au titre des années 2006 et 2007, qui figurent dans les décomptes produits pour un montant supérieur à 50.000 euros ; que l'indemnité d'occupation due par monsieur X... tiendra compte des conditions d'occupation des locaux pendant les travaux de réhabilitation du centre commercial et de la précarité de la situation de monsieur X..., dans l'ignorance de la date de son éviction effective, précarité qui ne lui est pas imputable, contrairement à ce que soutient la SEMAVO qui n'a pas offert d'indemnité en espèces et qui ne peut utilement lui reprocher d'avoir refusé de signer le bail qu'elle lui proposait, offre qui a été rejetée par le juge de l'expropriation ; que cette indemnité doit tenir compte des charges afférentes au local occupé par monsieur X... au titre des années 2008 à 2010, dont justifie la SEMAVO, la demande au titre des années 2011 et 2012 étant en revanche rejetée, aucune pièce n'étant produite à ce titre ; qu'au vu des pièces produites, l'indemnité d'occupation, charges comprises, due par monsieur X... sera fixée à 8.500 euros par trimestre, pour les années 2008 à 2010 et à 6.500 euros par trimestre au titre de l'année 2011 et du premier trimestre 2012, sans qu'il y ait lieu à indexation de l'indemnité d'occupation ; que le jugement sera infirmé quant au montant de la condamnation prononcée, monsieur X... étant condamné à verser à la SEMAVO la somme globale de 134.500 euros augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 108.496,71 euros à compter du jugement et sur le surplus, à compter du présent arrêt ; qu'il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les dispositions de l'article 1154 du code civil ;
1°) ALORS QU 'il appartient au juge de préciser sur quels éléments il fonde sa décision ; qu'en se bornant à indiquer « qu'au vu des pièces produites », l'indemnité d'occupation, charges comprises, due par monsieur X... sera fixée à 8.500 euros par trimestre pour les années 2008 à 2010 et à 6.500 euros par trimestre au titre de l'année 2011 et du premier trimestre 2012, sans préciser sur quel document elle s'est fondée pour retenir ce montant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE , dans ses conclusions d'appel, monsieur X... faisait valoir que la SEMAVO ne fournissait aucun décompte de charges, ne justifiait pas des sommes exposées au titre du local occupé par monsieur X... et ne donnait aucune indication sur la répartition des charges d'une part entre les différents occupants (cf. conclusions p. 7, dernier §), d'autre part entre les charges locatives et celles relevant des seuls copropriétaires (cf. conclusions p. 8) ; qu'en fixant l'indemnité d'occupation, charges comprises, due par monsieur X... à un certain montant, sans s'expliquer sur la répartition de ces charges, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile.