LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1115 et 1594-0 G du code général des impôts, dans leur rédaction applicable ;
Attendu que si un marchand de biens qui a bénéficié du régime de faveur prévu par le premier de ces textes a la possibilité de prendre, par acte complémentaire, un engagement de construire lui permettant de bénéficier du second, c'est à la condition que cet engagement intervienne avant que les droits d'enregistrement ne soient rendus exigibles par l'expiration du délai de revente ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Les Erables du Colysée a acquis le 12 juillet 2000 un ensemble immobilier sis 13-15-17 rue du Commerce à Paris 15e, en prenant l'engagement de le revendre dans le délai de quatre ans en sa qualité de marchand de biens ; que, par l'effet d'une fusion-absorption, la société 13/15 et 17 rue du Commerce est devenue propriétaire de ce bien à compter du 1er janvier 2003 ; que, le 2 mai 2006, l'administration fiscale s'est prévalue auprès de cette dernière de l'absence de revente dans le délai prévu et a ensuite mis en recouvrement les droits d'enregistrement rappelés ; que, le 21 février 2007, la société 13/15 et 17 rue du Commerce a fait dresser un acte authentique complémentaire à l'acte du 12 juillet 2000, plaçant rétroactivement l'acquisition dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée, comme concourant à la production d'un immeuble neuf, afin de bénéficier de l'exonération des droits d'enregistrement prévue par l'article 1594-0 G du code général des impôts ; qu'après rejet de sa réclamation se prévalant de cette substitution de régime, la société 13/15 et 17 rue du Commerce a saisi le tribunal de grande instance de Paris afin d'être déchargée des droits d'enregistrement ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'aucune condition de délai ne s'imposait à la société 13/15 et 17 rue du Commerce pour présenter un acte complémentaire ;
Attendu qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société 13/15 et 17 rue du Commerce aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer la somme de 2500 euros au directeur général des finances publiques ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour le directeur des finances publiques
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement de première instance et décidé que la procédure de rectification engagée par l'administration à l'encontre de la société 13/15 et 17 RUE DU COMMERCE était irrégulière ;
AUX MOTIFS QUE «Considérant que pour refuser la substitution du régime de la TVA immobilière, prévu à l'article 1594-0 G du code général des impôts, à la SARL 13, 15 ET 17 RUE DU COMMERCE, le tribunal de grande instance de Paris a retenu qu'il appartenait à la société, initialement placé sous le régime de l'achat-revente prévu à l'article 1115 du code général des impôts, de justifier d'un acte rectificatif comportant l'engagement de construire et de payer la TVA qui soit intervenu avant l'expiration du délai de 4 ans imparti pour revendre ;
Que l'article 1594-0 G A) I du code général des impôts dispose que "sous réserve de l'article 691 bis, sont exonérées de taxe de publicité foncière ou de droits d'enregistrement, lorsqu'elles entrent dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée, les acquisitions de terrains nus ou recouverts de bâtiments destinés à être démolis (…)".
Que, selon le II du même article, "cette exonération est subordonnée à la condition notamment que l'acte d'acquisition contienne l'engagement, par l'acquéreur, d'effectuer dans un délai de 4 ans à compter de la date de l'acte les travaux nécessaires pour édifier un immeuble ou un groupe d'immeuble (…)";
Que l'engagement de construire, s'il n'est pas contenu dans l'acte d'acquisition, peut être pris dans un acte complémentaire ;
Considérant qu'en l'espèce, la SARL 13, 15 ET 17 RUE DU COMMERCE a, par un acte du 21 février 2007, présenté un acte complémentaire rectificatif des déclarations initiales de l'acte d'acquisition du 12 juillet 2000 ;
Que dans cet acte, elle s'engage rétroactivement à effectuer les travaux nécessaires à la production de l'immeuble neuf conformément aux dispositions de l'article 1594-0 G du code général des impôts ;
Considérant qu'il ressort de l'ensemble de ces constatations qu'aucune condition de délai ne s'imposait à la SARL 13, 15 ET 17 RUE DU COMMERCE pour présenter un acte complémentaire ;
Qu'en conséquence, il est acquis que les conditions de substitution du régime de la TVA immobilière étaient réunies ;
Que dès lors, il convient d'infirmer la décision entreprise et de débouter Monsieur le chef des services fiscaux chargé de la direction du contrôle fiscal d'Ile-de-France Ouest de toutes ses demandes»
ALORS QU'en application des dispositions de l'article 1115 du C.G.I., les acquisitions effectuées par les marchands de biens sont exonérées des droits et taxes de mutation à condition, notamment, qu'ils fassent connaître leur intention de revendre les biens acquis sous ce régime de faveur dans un délai de quatre ans et que cette revente intervienne dans les délais légaux ; que le régime fiscal prévu aux articles 1594-0 G et 257,7° du C.G.I., relatif aux acquisitions de terrains à bâtir, n'est pas applicable de plein droit et nécessite que l'acquéreur prenne dans l'acte initial l'engagement d'effectuer dans les délais légaux les travaux de construction nécessaires ; que si un marchand de biens a bénéficié du régime de faveur de l'article 1115 du CGI, il a la possibilité de prendre par acte complémentaire un engagement de construire qui doit intervenir, en tout état de cause, dans le délai de revente ; qu'en l'espèce, la première acquisition du bien litigieux le 12 juillet 2000 par la SARL LES ERABLES DU COLYSEE a été expressément placée sous le régime de faveur de l'article 1115 précité ; qu'en application du traité de fusion de la SARL LES ERABLES DU COLYSEE par la SARL 13, 15 et 17 RUE DU COMMERCE du 15 mai 2003, cette dernière société s'est engagée à reprendre l'ensemble des engagements divers de la société absorbée, et donc notamment l'engagement de revente dans les délais légaux soit avant le 12 juillet 2004 ; qu'en l'absence de revente, l'administration fiscale a remis en cause le régime de faveur sous lequel l'acquisition avait été placée ; qu'en décidant que l'article 1594-0 G du CGI ne fixait aucun délai pour souscrire un acte complémentaire rectificatif substituant le régime de la TVA immobilière à celui de l'article 1115 précité et qu'en conséquence l'acte complémentaire rectificatif de déclarations et d'engagements fiscaux pris la SARL 13, 15 et 17 RUE DU COMMERCE le 21 4 février 2007 permettait cette substitution alors que l'engagement de construire aurait dû être pris avant le 12 juillet 2004 , date d'expiration du délai de revente, la cour d'appel a violé, ensemble, les articles 1115 et 1594-0 G du code général des impôts.
