LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1709 du code civil , ensemble l'article L 145-5 du code de commerce ;
Attendu que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 17 septembre 2008), que, par acte du 1er novembre 2001, la société Jurisparc, propriétaire d'un ensemble immobilier à usage de colonie de vacances, et la société Le Chalet, désignée à l'acte comme exploitante du site, ont conclu avec les époux X..., bénéficiaires d'une promesse de vente, une convention intitulée "convention d'occupation temporaire" pour une période d'un an courant du 1er janvier au 31 décembre 2002, reconductible trimestriellement à compter du 1er janvier 2003 par chacune des parties avec faculté de résiliation moyennant un préavis de deux mois ; qu'aux termes de cette convention, consentie à titre gratuit, les époux X... se sont vus confier "la mise en oeuvre des démarches et de l'obtention des agréments de l'immeuble pour l'activité convenue" et ont été chargés "de procéder à une série de tests grandeur nature aux fins de présentation d'un dossier faisabilité notamment auprès des organismes bancaires" ; que dans le courant de l'année 2002, les époux X... ont obtenu les autorisations nécessaires à l'ouverture du centre et ont commencé son exploitation ; que les époux X... n'ayant pu obtenir les financements nécessaires pour acquérir l'immeuble, les sociétés Jurisparc et Le Chalet les ont assignés pour les voir déclarer occupants sans droit ni titre et obtenir leur expulsion ; que, reconventionnellement, ces derniers ont demandé de dire parfaite la vente de l'immeuble et, subsidiairement, de dire nulle et de nuls effets la convention du 1er novembre 2001 et de la requalifier en bail commercial ;
Attendu que, pour accueillir la demande subsidiaire des époux X..., l'arrêt retient que ces derniers ont créé et développé une activité commerciale dans les lieux loués, que la convention d'occupation temporaire, qui se comprenait, par commune intention des parties, dans un but de permettre à Eric et Agnès X... de mettre en place l'activité commerciale dans les lieux mis à disposition par la société Jurisparc, propriétaire, et de leur permettre de présenter un dossier de faisabilité auprès des organismes de crédit pour pouvoir obtenir un prêt, n'est en fait rien d'autre qu'un bail dérogatoire d'une durée maximale de deux ans, qui s'est transformé en bail commercial à partir du moment où ladite convention a dépassé ce délai et que ce bail n'empêchait nullement la réalisation de l'acquisition qui, si elle avait été menée à bonne fin, l'aurait rendu sans objet ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'existence d'un bail implique la stipulation d'un prix, la cour d'appel, qui a constaté que les locaux avaient été mis à titre gratuit à la disposition des époux X... et qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a débouté les époux X... de leurs demandes relatives à la vente de l'ensemble immobilier litigieux et à l'allocation de dommages-intérêts pour sanctionner l'attitude de la venderesse, l'arrêt rendu le 17 septembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux sociétés Jurisparc et Le Chalet, ensemble, la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Ricard, avocat aux Conseils pour la société Jurisparc et la société Le Châlet Péclet.
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir requalifié la convention d'occupation temporaire du 1er novembre 2001 en bail dérogatoire d'une durée maximale de deux ans qui s'est transformé en bail commercial à partir du moment où ladite convention a dépassé ledit délai de deux ans ;
AUX MOTIFS QU'il est reconnu par la S.A.R.L JURIS PARC et par la S.A.R.L LE CHALET qu'il y a bien un fonds de commerce ; qu'elles produisent à cet effet un bail commercial consenti par la S.A.R.L. JURIS PARC à la S.A.R.L LE CHALET le 2 janvier 2002 à effet du 1er janvier 2002, une franchise de loyers étant convenue la première année (la date du 1er janvier 2001 du début de cette franchise paraissant être une erreur manifeste) ; que cependant ce bail n'a pas, faute d'avoir été enregistré, date certaine, tandis qu'Eric et Agnès X... font justement remarquer que l'extrait du registre du commerce de la S.A.R.L. LE CHALET, créée plusieurs années auparavant à raison d'une autre exploitation dans un autre lieu, ne mentionne pas d'établissement secondaire pour l'exploitation litigieuse ; que par ailleurs à la lecture dudit bail, on ignore absolument tout de la localisation des lieux loués, ce qui est tout de même peu courant... ; qu'Eric et Agnès X... font encore justement remarquer qu'en 2003, alors que la franchise de loyers avait cessé selon le contrat, aucune trace desdits loyers n'a été passée en comptabilité, ce qui n'est pas contesté par les parties adverses qui déclarent qu'en 2003 également la franchise initialement consentie s'était poursuivie ; que c'est ainsi à bon droit qu'ils suspectent la S.A.R.L, JURIS PARC et la S.A.R.L. LE CHALET d'avoir ultérieurement souscrit ce bail commercial pour les besoins de leur cause, et ce alors que cette dernière n'a jamais effectivement, à un quelconque moment, exploité le fonds, ladite exploitation, de nombreuses pièces produites par eux en témoignent, ayant été créée et réalisée par Eric et Agnès X..., plus précisément cette dernière qui établit être inscrite au registre du commerce ; qu'il n'est pas inutile non plus de relever ici qu'alors que la convention d'occupation temporaire est consentie par la S.A.R.L. JURIS PARC à Eric et Agnès X..., la S.A.R.L. LE CHALET n'étant présente à l'acte que pour dire qu'elle ne s'y opposait pas, à aucun moment avant l'engagement de la procédure la S.A.R.L. JURIS PARC n'a mis fin à ladite convention, les correspondances à cet égard émanant de la seule S.A.R.L. LE CHALET qui n'avait pourtant aucun droit à cet égard, n'étant pas propriétaire des murs ; que contrairement à ce que la S.A.R.L. JURIS PARC et la S.A.R.L. LE CHALET prétendent, par la convention d'occupation temporaire susvisée, il n'a jamais été donné par cette dernière un mandat de gestion d'un fonds de commerce dont elle n'établit au surplus nullement qu'elle l'avait créé ; qu'en outre, à supposer qu'elle ait créé et possédé un tel fonds, les conditions d'une location gérance n'étaient pas remplies, et il est constant qu'Eric et Agnès X... n'ont jamais eu la qualité de salariés ; que ceux-ci, bénéficiaires de ladite convention, ont créé et développé une activité commerciale dans les lieux litigieux ; que la convention d'occupation temporaire, qui se comprenait, par commune intention des parties, data un but de permettre à Eric et Agnès X... de mettre en place l'activité commerciale dans les lieux mis à disposition par la SARL JURIS PARC, propriétaire, et de leur permettre de présenter un dossier de faisabilité auprès des organismes bancaires, en clair de pouvoir obtenir un prêt, n'était en fait rien d'autre qu'un bail dérogatoire d'une durée maximale de deux ans, qui s'est transformé en bail commercial à partir du moment où ladite convention a dépassé ledit délai de deux ans ; que ledit bail n'empêchait nullement la réalisation de l'acquisition ; que celle-ci, si elle avait été menée à bonne fin, l'aurait simplement rendu sans objet ; qu'enfin l'écrit d'Eric et Agnès X... du 15 janvier 2003 doit être replacé dans son contexte, savoir la dénégation d'un lien de subordination avec la S.A.R.L. JURIS PARC ou avec la S.A.R.L. LE CHALET, et n'est pas un obstacle à la requalification susvisée ; qu'une expertise sera ordonnée aux fins d'évaluation de la valeur locative des biens loués, ce à effet du 1er janvier 2004, date de commencement du bail commercial faisant suite au bail dérogatoire, et n'étant pas discuté qu'en 2002 et 2003 rien n'était à payer à cet égard » (arrêt p.5 et 6) ;
ALORS QUE le bail est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ; que la convention conclue le 1er novembre 2001 entre les sociétés JURISPARC, LE CHALET et les époux X... stipule que l'occupation par ces derniers de l'immeuble appartenant à la société JURISPARC est faite à titre gratuit, qu'en retenant néanmoins que cette convention, qui ne prévoit le paiement d'aucun prix à la charge de l'occupant, s'analyse en un bail, la cour d'appel a violé les articles L.145-5 du code de commerce, 1709 et 1134 du code civil ;
ALORS QUE il y a mandat lorsque des personnes chargent une autre d'accomplir pour leur compte un acte juridique ; qu'aux termes de la convention du 1er novembre 2001, les sociétés JURISPARC, « propriétaire des murs », et LE CHALET, «exploitante du site d'accueil, hébergement et restauration de l'ensemble LE PETIT CANADA» ont consenti aux époux X..., qui souhaitaient acquérir l'immeuble «LE PETIT CANADA», l'occupation temporaire de l'immeuble, à titre gratuit, à charge pour ces derniers «de la mise en oeuvre des démarches et de l'obtention des agréments de l'immeuble et du site pour l'activité convenue» et «de procéder à une série de tests (…) aux fins de présentation d'un dossier de faisabilité», qu'en excluant l'existence d'un mandat au motif que la preuve n'était pas rapportée que la société LE CHALET ait exploité un fonds de commerce et qu'à supposer qu'elle ait créé et possédé un tel fonds, les conditions de la location gérance n'étaient pas réunis, la cour d'appel, qui confond location gérance et mandat de gestion, a statué par des motifs impropres à exclure l'existence d'un mandat, violant ainsi les articles L.144-1 du code de commerce et 1984 du code civil ;
ALORS QUE les sociétés JURISPARC et LE CHALET faisaient valoir que la convention litigieuse s'analysait en un mandat de gestion, que tous les actes avaient été accomplis par les époux X... au nom et pour le compte de la société LE CHALET, que les dépenses étaient réglées et les recettes encaissés par cette dernière qui supportaient les risques d'exploitation, qu'en retenant, pour exclure l'existence d'un mandat et qualifier la convention de bail dérogatoire, que les époux X..., les prétendus locataires, avaient créé et développé une activité commerciale dans les lieux, sans rechercher s'ils l'avaient fait en leur propre nom ou au nom et pour le compte de la société LE CHALET, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1984 et 1134 du code civil ;
