LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 avril 2008), que la SCI Familiale de Passy (la SCI) a acquis en 1986 et 1988 plusieurs lots dans un immeuble en copropriété constitué par une galerie marchande ; que par acte du 14 septembre 2005, elle a assigné le syndicat des copropriétaires pour obtenir, notamment, l'annulation de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété, en raison d'une interversion des surfaces entre l'un de ses lots et un autre lot ; que la SCI a vendu ses lots le 26 juillet 2006 à la société Familiale d'investissement patrimonial (la société) qui est intervenue à la procédure ;
Sur le moyen unique :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen :
1°/ que doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété portant sur la répartition des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes qui, par suite d'une interversion entre la superficie de deux lots voisins, a été prise en méconnaissance des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions ; qu'en l'espèce, la société Familiale d'investissement patrimonial faisait valoir que la superficie de son bien avait été intervertie dans le règlement avec celle d'un lot voisin et demandait en conséquence la nullité de la clause du règlement relative à la répartition des charges de copropriété déterminées sur la base d'un calcul erroné de la superficie des parties privatives correspondant à son lot et non l'annulation des modalités de répartition des charges ; qu'en retenant néanmoins que cette action constituait une action en révision des tantièmes, soumise à la prescription de l'article 12 de ladite loi, la cour d'appel a violé ce texte par fausse application et l'article 43 de ladite loi par refus d'application ;
2°/ qu'en retenant, pour débouter la société Familiale d'investissement patrimonial de sa demande d'annulation, qu'elle ne démontrait pas que sa quote-part de charges excédait de plus du quart celle qui correspondait à la valeur de son lot, la cour d'appel a violé l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 par fausse application et l'article 43 de ladite loi par refus d'application ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société invoquait non la méconnaissance des critères légaux de répartition des charges mais la surévaluation de celles-ci, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action engagée s'analysait en une action en révision prévue par l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 qui était prescrite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Familiale d'investissement patrimonial aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Familiale d'investissement patrimonial à payer au syndicat des copropriétaires du 66 Champs-Elysées et ... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Familiale d'investissement patrimonial ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour la société Familiale d'investissement patrimonial,
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'exposante de sa demande d'annulation visant la clause de répartition de charges du règlement de copropriété de l'immeuble sis ...
... VIIIe ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, notamment son alinéa 2, est d'ordre public ; qu'il renvoie aux critères de l'article 5, qui mentionne la consistance, la superficie et la situation des lots ; mais qu'il n'est pas soutenu qu'il n'ait pas été tenu compte de ces critères ; que c'est une mauvaise pondération de ceux-ci qui est invoquée, notamment une erreur quant au critère essentiel de la surface ; que c'est le calcul effectué qui est critiqué et que c'est en réalité une surévaluation, compte tenu des critères légaux, et non une méconnaissance de ces critères ni une évaluation en considération de critères illégaux, qui est invoquée ; que ceci résulte notamment des termes des deux éléments essentiels produits par l'appelante, une lettre du 24 avril 2002 de l'ancien syndic, la SA COGETOM, à la SCI FAMILIALE PASSY, et un tableau établi apparemment à la même époque par un géomètre-expert ; que ce dernier, cité d'ailleurs dans la lettre, estime que les tantièmes attribués au lot n°845, local commercial de la SCI FAMILIALE PASSY sont « fortement surévalués » ; que l'auteur de la lettre émet l'opinion que le problème principal est « la surcharge en tantièmes, laquelle s'est traduite par une majoration des charges de copropriété » ; que « l'article 5 de la loi a été mal appliqué » et que l'erreur date probablement de « novembre 1972 » ; que l'action en rectification de ces surcharges en tantièmes, surévaluation des charges par suite d'erreurs de calcul et de pondération des critères ayant provoqué une lésion par rapport à la répartition des charges qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10, incluant les critères de l'article 5 sur renvoi, entre exactement dans la définition de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 ; que l'action de l'appelante s'analyse en une action en révision prévue par ce texte ; qu'elle est enfermée dans les courts délais de 5 ans à compter de la publication du règlement, qui a eu lieu le 28 juillet 1970, la dernière modification ayant été publiée, selon les propres conclusions de l'appelante, le 6 décembre 1985, et de 2 ans à compter de la première mutation, qui a eu lieu au plus tard en 1988 ; que l'action a été introduite en septembre 2005 par la SCI FAMILIALE PASSY, alors encore propriétaire des lots litigieux ; que la cour n'a aucune possibilité d'y faire droit ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la demanderesse invoque en l'espèce une erreur d'appréciation concernant la superficie du lot 845 commise en 1972 ; qu'elle vise en conséquence les dispositions de ce texte mais ne démontre pas que la valeur relative de son lot n'a été déterminée qu'en fonction du seul critère de superficie ou qu'elle a été fondée sur un critère illégal, tel que l'utilisation faite de son lot ; qu'il échet de constater qu'elle n'apporte aucune preuve du caractère illicite de la répartition appliquée à celui-ci pour les charges d'entretien et d'administration des parties communes prévues par les dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa 2 de la loi de 1965 ; qu'il s'ensuit que, malgré ce qu'elle soutient, sa contestation est fondée non pas sur la violation des dispositions de l'article 10 mais sur l'application des critères prévus par l'article 5 de la loi, étant observé que ce texte n'est pas d'ordre public, que les tantièmes sont fixés par le règlement lors de la mise en copropriété de l'immeuble et qu'en l'espèce il sont été acceptés par la SCI FAMILIALE PASSY, aux droits de laquelle elle intervient, le 27 juillet 1986, lors de son acquisition et le 10 mars 1998, lors de la division du lot 297 ; qu'étant d'origine contractuelle, ces tantièmes sont intangibles, sauf décision unanime des copropriétaires, situation qui impliquait qu'elle démontre que sa quote-part de charges excédait de plus du quart celle qui correspondait à la valeur de son lot et qu'elle agissait dans les cinq ans suivant la publication du règlement ou dans les deux suivant la première mutation ; qu'en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur le moyen d'irrecevabilité fondé sur l'autorité de la chose jugée opposé par le syndicat, il apparaît que la société FAMILIALE D'INVESTISSEMENT PATRIMONIAL ne rapporte pas les éléments de preuve dont elle a la charge et ne justifie pas du bien-fondé de sa demande ;
ALORS, d'une part, QUE doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété portant sur la répartition des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes qui, par suite d'une interversion entre la superficie de deux lots voisins, a été prise en méconnaissance des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; que tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité des clauses du règlement de copropriété aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir que la superficie de son bien avait été intervertie dans le règlement avec celle d'un lot voisin et demandait en conséquence la nullité de la clause du règlement relative à la répartition des charges de copropriété déterminées sur la base d'un calcul erroné de la superficie des parties privatives correspondant à son lot et non l'annulation des modalités de répartition des charges ; qu'en retenant néanmoins que cette action constituait une action en révision des tantièmes, soumise à la prescription de l'article 12 de ladite loi, la cour d'appel a violé ce texte par fausse application et l'article 43 de ladite loi par refus d'application ;
ALORS, d'autre part, QU'en retenant, pour débouter l'exposante de sa demande d'annulation, qu'elle ne démontrait pas que sa quote-part de charges excédait de plus du quart celle qui correspondait à la valeur de son lot, la cour d'appel a violé l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 par fausse application et l'article 43 de ladite loi par refus d'application.
