LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° P 07-22.051, H 08-10.043 et Y 08-10.495 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 octobre 2007), que la société civile immobilière de l'immeuble avenue d'Italie et Mme X..., à laquelle se sont joints des membres de sa famille (la SCI et les consorts X...), propriétaires indivis de lots de copropriété, ont assigné le syndicat principal des copropriétaires de l'immeuble 133-139 avenue d'Italie à Paris (le syndicat principal) et les syndicats secondaires des copropriétaires des bâtiments A et B des immeubles 133-139 avenue d'Italie (les syndicats secondaires) pour voir déclarer non écrit l'article 33 du règlement de copropriété constituant un syndicat principal pour l'administration générale et des syndicats secondaires par bâtiments et dire ces syndicats secondaires inexistants ;
Sur la recevabilité des pourvois n° P 07-22.051, H 08-10.043 et Y 08-10.495 contestée par la défense :
Attendu que les pourvois n° P 07-22.051 et H 08-10.043 ont été formés le 31 décembre 2007 et le 3 janvier 2008, d'une part, par des personnes dépourvues de pouvoir pour agir au nom des syndicats secondaires supprimés, d'autre part, par des copropriétaires qui étaient seulement intervenus à titre accessoire devant la cour d'appel ; que ces pourvois ne sont pas recevables ;
Attendu dès lors que les pourvois incidents aux pourvois n° P 07-22.051 et H 08-10.043, formés après l'expiration du délai donné pour agir à titre principal, sont irrecevables ;
Et attendu que le pourvoi n° Y 08-10.495 a été formé le 14 janvier 2008, dans le délai de l'article 612 du code de procédure civile, d'une part, par le mandataire ad hoc spécialement désigné pour agir au nom des syndicats secondaires, d'autre part, par des copropriétaires ; que ce pourvoi est recevable ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal n° Y 08-10.495 :
Attendu que les syndicats secondaires et certains copropriétaires font grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la SCI et des consorts X... de déclarer non écrite la clause n° 33 du règlement de copropriété et d'ordonner la suppression des syndicats secondaires, alors, selon le moyen :
1°/ que la faculté, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, pour les copropriétaires des lots composant l'un ou plusieurs de ces bâtiments, de décider, en assemblée spéciale, la constitution d'un syndicat secondaire, n'exclut pas la possibilité, pour le règlement de copropriété fondateur, de créer dès l'origine des syndicats secondaires aux fins pour ceux-ci d'assurer la gestion interne de certains bâtiments identifiés par ce règlement de copropriété ; qu'en retenant, après avoir constaté que la création des syndicats secondaires pour les bâtiments A et B résultait du règlement de copropriété, que l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 déterminait les conditions de fond applicables à la création des syndicats secondaires et était applicable à la présente espèce, la cour d'appel a violé ce texte, ensemble l'article 1134 du code civil ;
2°/ que l'existence de plusieurs bâtiments peut résulter de la désignation effectuée par le règlement de copropriété et de l'organisation expressément stipulée par ce même document qui en prévoit également la gestion séparée ; qu'en retenant que la condition de distinction des bâtiments prévue par la loi pour la création de syndicats secondaires n'était pas remplie en l'espèce, sans s'expliquer sur l'organisation architecturale et administrative de l'ensemble immobilier litigieux, laquelle résultait des dispositions expresses du règlement de copropriété ayant régi la vie de la copropriété pendant plus de trente ans, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la liberté contractuelle était limitée par les dispositions d'ordre public de la loi et que le législateur avait voulu qu'il ne puisse y avoir de syndicats secondaires que lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et souverainement relevé qu'il résultait des photographies, y compris aériennes, des plans et schémas, que les "bâtiments A et B" étaient d'un seul tenant et n'en constituaient qu'un seul, même si une partie du bâtiment avait deux étages de plus que l'autre, la cour d'appel, qui a constaté que la condition matérielle de distinction des bâtiments prévue par la loi pour permettre la création de syndicats secondaires n'était pas caractérisée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident n° Y 08-10.495 :
Attendu que la SCI et les consorts X... ainsi que divers copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à voir déclarer inexistants les syndicats secondaires, alors, selon le moyen, que toute clause du règlement de copropriété qui est réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, de sorte qu'elle ne peut produire aucun effet, pour le passé comme pour l'avenir ; qu'il s'ensuit que le syndicat secondaire institué par une clause réputée non écrite du règlement de copropriété est censé n'avoir jamais existé ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que l'article 33 du règlement de copropriété est réputé non écrit, en tant qu'il institue des syndicats secondaires, en violation de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 qui en subordonne la création à l'existence de bâtiments matériellement distincts ; qu'en décidant que les syndicats secondaires doivent être supprimés pour l'avenir seulement, et non pour le passé comme le soutenaient la SCI et les consorts X..., tout en considérant qu'ils n'étaient pas inexistants pour avoir acquis la personnalité morale à l'égard des tiers et que l'irrégularité de leur constitution ne préjudiciait pas aux droits des tiers, la cour d'appel a violé l'article 43, aliné 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu que l'arrêt retient à bon droit que, même s'ils ont été institués par une clause du règlement de copropriété ultérieurement réputée non écrite, les syndicats secondaires n'en ont pas moins acquis dès leur constitution et jusqu'à la décision ordonnant leur suppression, une personnalité juridique opposable aux tiers ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
DECLARE irrecevables les pourvois principaux et incidents n° P 07-22.051 et H 08-10.043 ;
REJETTE le pourvoi n° Y 08-10.495 ;
Laisse à chacune des parties la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP ROGER et SEVAUX, avocat aux Conseils pour M. Y..., ès qualités, et les quatorze autres demandeurs au pourvoi principal n° Y 08-10.495
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré non écrite la clause n°33 du règlement de copropriété instituant les syndicats secondaires des bâtiments A, B, D et E de l'immeuble sis 133-139 avenue d'Italie à Paris 13ème, ordonné la suppression des syndicats secondaires ainsi que la publication de la décision à la Conservation des hypothèques de Paris aux frais du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 133-139 avenue d'Italie ;
1°) Aux motifs propres que comme le disent eux-mêmes les appelants intervenants, la copropriété est un « espace limité de liberté contractuelle » ; que la liberté contractuelle est limitée par les dispositions d'ordre public de la loi ; que celle-ci définit les conditions de fond qui doivent être remplies pour que des syndicats secondaires puissent être créés ; qu'il n'y a aucune raison que ces conditions de fond ne s'appliquent pas lorsque les syndicats sont créés selon des conditions de forme non prévues par la loi, c'est-à-dire en fait de manière irrégulière quant à la forme ; que le texte a une portée générale ; que le législateur a voulu qu'il ne puisse y avoir de syndicats secondaires que lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ; qu'il ne peut avoir voulu, ce qui n'aurait aucune raison d'être, qu'il puisse y avoir des syndicats secondaires lorsque la copropriété comporte un seul bâtiment, pourvu que ce soit le syndicat principal qui l'ait décidé ;
Et aux motifs, adoptés des premiers juges, que l'article 33 du règlement de copropriété prévoit qu'« il est constitué, pour l'administration générale de l'ensemble immobilier, objet du présent règlement de copropriété, un syndicat principal et, pour gestion interne de chacun des bâtiments de cet ensemble immobilier un syndicat secondaire pour le bâtiment A, un autre pour le bâtiment B et un autre pour les deux bâtiments D et E » ; que l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire » ; que l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précise que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 de cette loi sont réputées non écrites ; qu'il ne peut être contesté que l'article 43 de la loi s'applique aux clauses des règlements de copropriété existants et qu'en vertu de cet article, les dispositions de l'article 27 sus-visé sont d'ordre public, qu'en conséquence, toute clause d'un règlement de copropriété qui lui serait contraire doit être réputée non écrite ;
Alors, d'une part, que la faculté, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, pour les copropriétaires des lots composant l'un ou plusieurs de ces bâtiments, de décider, en assemblée spéciale, la constitution d'un syndicat secondaire, n'exclut pas la possibilité, pour le règlement de copropriété fondateur, de créer dès l'origine des syndicats secondaires aux fins pour ceux-ci d'assurer la gestion interne de certains bâtiments identifiés par ce règlement de copropriété ; qu'en retenant, après avoir constaté que la création des syndicats secondaires pour les bâtiments A et B résultait du règlement de copropriété, que l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 déterminait les conditions de fond applicables à la création des syndicats secondaires et était applicable à la présente espèce, la Cour d'appel a violé ce texte, ensemble l'article 1134 du Code civil ;
2°) Aux motifs propres qu'il résulte des photographies y compris aérienne, des plans et des schémas versés aux débats que les bâtiments A et B sont d'un seul tenant et n'en constituent qu'un seul, même si une partie du bâtiment a deux étages de plus que l'autre ; que la photographie de face fait apparaître un seul bâtiment, dont le quart inférieur est occupé par un garage Citroën, et les trois quarts supérieurs, légèrement en forme de S, par des logements ; que le syndicat principal remarque que l'ensemble des bâtiments sont imbriqués les uns dans les autres et communiquent entre eux, que les deux sous-sols des bâtiments A, B et E sont d'un seul tenant, que le rez-de-chaussée et le 1er étage sont également d'un même tenant et que les niveaux supérieurs qui s'élèvent jusqu'à 14 niveaux en une partie, 16 niveaux en une autre partie de la surface occupée par le sous-sol, sont structurellement uniques et d'un seul tenant ; que la SCI de l'immeuble Avenue d'Italie et les consorts X... indiquent aussi que les deux sous-sols sont d'un seul tenant, qu'au rez-de-chaussée il n'y a aucune séparation entre les bâtiments théoriques A, B, D et E, que ce dernier s'arrête au premier niveau mais qu'au second niveau, il n'y a aucune séparation dans ce qui est appelé bâtiment A, B et D, que les sous-sols, rez-de-chaussée, 1er et 2ème niveaux du local commercial s'étendent sur toute la copropriété, qu'aucune circulation n'est possible à pied ou en voiture sans traverser en permanence l'ensemble des quatre espaces ; que l'autonomie de gestion administrative issue des parties communes spéciales concernent deux groupes de copropriétaires, le groupe habitation et le groupe commercial ;
que ceux-ci ne correspondent pas à la réunion en bâtiments et en syndicats secondaires ; que les locaux commerciaux se situent aux niveaux inférieurs de l'ensemble de l'immeuble et les locaux d'habitation aux niveaux supérieurs de celui-ci ; que les différentes parties de l'immeuble appelées bâtiments apparaissent physiquement constituer un seul bâtiment et sont interdépendantes ; que les éléments que font valoir les appelants et intervenants, notamment le fait que l'un des bâtiments ait 16 étages et l'autre 14, que l'un soit légèrement en retrait par rapport à l'autre, donnant en fait seulement aux étages supérieurs du bâtiment son apparence d'une structure en S, ne sont pas de nature à combattre efficacement les autres éléments rappelés ci-dessus et par les intimés ; que la condition matérielle de distinction des bâtiments prévue par la loi pour permettre la création des syndicats secondaires n'est pas réunie en l'espèce ;
Et aux motifs, adoptés des premiers juges, que Maître Z..., huissier a, par constat du 15 décembre 2003, dressé un état descriptif de l'ensemble immobilier sis 133-139 avenue d'Italie dont il résulte que : - au deuxième sous-sol, les lieux sont d'un seul tenant et d'un seul ensemble et sont utilisés dans leur intégralité à usage d'entrepôt de voitures neuves en ce qui concerne les bâtiments A, B, D et E ; - le premier sous-sol se compose d'une partie utilisée à usage d'entrepôt de voitures (bâtiment E et D) et une zone cloisonnée utilisée à usage d'entrepôt de pièces détachées (bâtiment A et B) et qu'il n'y a aucune séparation entre les bâtiments A et B et les bâtiments D et E ; - au premier étage, constitué d'un atelier de réparation et d'une zone d'exposition de voitures, aucune séparation n'est apparente entre les bâtiments D et E et entre les bâtiments A et B qui sont d'un seul tenant ; - au deuxième étage, utilisé à usage de stockage de voitures, aucune séparation n'est apparente entre les bâtiments A, B et D ; - au rez-dechaussée, il n'y a aucune séparation entre les bâtiments A et D et les bâtiments A et B utilisés comme hall d'exposition de voitures, de même qu'il n'existe aucune séparation entre les bâtiments D et E, le constat précisant que les séparations dans les bâtiments A et B se font par zone d'activité et non par bâtiment ; - au 5ème étage, aucune séparation entre les bâtiments A et B ; - les rampes d'accès permettant aux voitures d'accéder depuis le rez-de-chaussée aux deux sous-sols et aux deux niveaux supérieurs sont situés uniquement dans le bâtiment D ; qu'il résulte de ce constat que l'ensemble immobilier sis 133-139 avenue d'Italie sont sic étroitement imbriqués notamment du fait d'un même local commercial à usage de garage qui s'étend sur les deux sous-sols, le rez-de-chaussée, les premiers et seconds niveaux des quatre bâtiments connexes ; qu'en conséquence, la condition de l'existence de bâtiments distincts autonomes permettant une gestion séparée au sens de l'article 27 de la loi justifiant la création de syndicats secondaires n'est pas remplie en l'espèce ;
Alors, d'autre part, que l'existence de plusieurs bâtiments peut résulter de la désignation effectuée par le règlement de copropriété et de l'organisation expressément stipulée par ce même document qui en prévoit également la gestion séparée ; qu'en retenant que la condition de distinction des bâtiments prévus par la loi pour la création de syndicats secondaires n'était pas remplie en l'espèce, sans s'expliquer sur l'organisation architecturale et administrative de l'ensemble immobilier litigieux, laquelle résultait des
dispositions expresses du règlement de copropriété ayant régi la vie de la copropriété pendant plus de trente ans, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965.
Moyen produit par la SCP BOULLEZ, avocat aux Conseils pour la SCI de l'immeuble avenue d'Italie à Paris et les consorts X..., demandeurs au pourvoi incident
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI de l'immeuble avenue d'Italie, Mmes Renée, Geneviève et Catherine X..., Mme Brigitte A..., les syndicats secondaires des copropriétaires des bâtiments D et E de l'immeuble 133/139 de l'avenue d'Italie, de la demande qu'ils avaient formées afin de voir déclarer inexistants les syndicats secondaires des bâtiments A, B, D et E ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le Tribunal en a tiré les justes conséquences ; que la Cour ne peut, comme le lui demandent la SCI et les consorts X..., dire que les syndicats secondaires sont réputés n'avoir jamais existé ; que l'irrégularité de leur constitution ne peut préjudicier aux droits des tiers ; qu'ils ont acquis la personnalité juridique de manière opposable aux tiers et ne sont pas inexistants ; qu'ils doivent seulement être supprimés, comme l'a ordonné le Tribunal, cette suppression entraînant le transfert de leur patrimoine actif et passif au syndicat principal dont ils sont des émanations irrégulières ;
ALORS QUE toute clause du règlement de copropriété qui est réputée non écrite, est censée n'avoir jamais existé, de sorte qu'elle ne peut produire aucun effet, pour le passé comme pour l'avenir ; qu'il s'ensuit que le syndicat secondaire institué par une clause réputée non écrite du règlement de copropriété est censé n'avoir jamais existé ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que l'article 33 du règlement de copropriété est réputé non écrit, en tant qu'il institue des syndicats secondaires, en violation de l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 qui en subordonne la création à l'existence de bâtiments matériellement distincts ; qu'en décidant que les syndicats secondaires doivent être supprimés pour l'avenir seulement, et non pour le passé comme le soutenaient les exposants, tout en considérant qu'ils n'étaient pas inexistants pour avoir acquis la personnalité morale à l'égard des tiers et que l'irrégularité de leur constitution ne préjudiciait aux droits des tiers, la Cour d'appel a violé l'article 43, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965.
