LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 21 janvier 2008), que, suivant un arrêté municipal du 5 août 1994, M. X... a obtenu l'autorisation de lotir en 22 lots un terrain situé sur la commune de Montbrun Lauragais ; que, le 26 mai 1995, la banque populaire de Toulouse Midi-Pyrénées (la banque) a accordé sa garantie pour l'achèvement des travaux de voirie et réseaux divers à la société X... lotissement ; que soutenant que les travaux de voirie et réseaux divers n'avaient pas été achevés par la société X... lotissement, depuis mise en liquidation judiciaire, l'association syndicale libre du lotissement domaine de Montbrun (ASL) a assigné la banque en paiement de 41 770,30 euros au titre de la garantie d'achèvement ;
Attendu que la banque fait grief à l'arrêt de la condamner à payer, pour le compte du lotisseur en liquidation judiciaire, les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux au titre de la garantie d'achèvement, alors, selon le moyen :
1°/ que, d'une part, il résulte de l'article R. 315-38, alinéa 2, (ancien) du code de l'urbanisme que l'extinction de la garantie mise à la charge d'une banque au profit d'un lotisseur par la garantie d'achèvement des travaux prévue par l'article R. 315-33 (ancien) du code de l'urbanisme, est établie par la constatation de l'achèvement des travaux ; que la garantie d'achèvement étant une garantie autonome qui s'analyse en un contrat de droit privé, la constatation de l'achèvement des travaux peut résulter, conformément à l'article 1315, alinéa 2, du code civil, de la seule justification du fait qui a produit l'extinction de l'obligation ; que la constatation de l'achèvement des travaux peut notamment résulter, comme au cas présent, d'un acte de réception écrit, lequel mentionnait expressément une date d'achèvement des travaux, soit le 10 mai 1996, intervenu entre le lotisseur, la Sarl Debernard Lotissement et l'entrepreneur et maître d'oeuvre, le VRD Bascou et le maire de la commune qui avait délivré l'autorisation de lotir, lesquels ont dûment signé l'acte, le maire accompagnant sa signature du tampon de la mairie ; qu'en énonçant cependant que l'achèvement qui met fin aux obligations du garant, est le seul certificat administratif d'achèvement visé par l'article R. 315-36 du code l'urbanisme, lequel n'est délivré par l'autorité administrative qu'à la requête du lotisseur notamment pour lui permettre d'obtenir les permis de construire, la cour d'appel a violé ensemble les articles R. 315-33, R. 315-36, R. 315-36-1 et R. 315-38 (anciens) du code de l'urbanisme ensemble l'article 1315, alinéa 2, du code civil ;
2°/ que l'article R. 315-36 (ancien) du code de l'urbanisme énonce que l'autorité compétente peut, à la requête du bénéficiaire de l'autorisation, délivrer un certificat "sur papier libre, sans frais et en double exemplaire" constatant qu'en exécution des prescriptions de l'arrêté d'autorisation les travaux ont été achevés ; qu'en subordonnant la validité du certificat d'achèvement à la condition d'une mention écrite du maire certifiant l'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté de lotir, la cour d'appel qui a ajouté à l'article R. 315-36 (ancien) du code de l'urbanisme une condition non prévue par le législateur a violé le texte susvisé ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes des articles R. 315-36 et R. 315-36-1 du code de l'urbanisme, alors applicables, il incombait à l'autorité administrative compétente de délivrer sur papier libre, sans frais et en double exemplaire le certificat d'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté de lotir et retenu qu'il s'agissait d'un acte administratif ayant pour objet de constater l'achèvement des travaux faits en exécution des prescriptions de l'arrêté de lotir, la cour d'appel en a exactement déduit que la signature du maire apposée sur le document intitulé "réception des travaux" établi le 10 mai 1996 n'avait aucune signification au regard des articles susvisés du code de l'urbanisme puisque celui-ci n'avait pas certifié avoir en cette occasion constaté l'achèvement des travaux prescrits et que c'était à bon droit que l'ASL demandait qu'il fût jugé que la garantie consentie par la banque n'était pas éteinte ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, sans violer l'article 16 du code de procédure civile, que le visa d'un texte de procédure inapproprié n'invalidait pas la demande, qui était justifiée pour la solution du litige, la cour d'appel a, dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire, ordonné une expertise ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Banque populaire occitane aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Banque populaire Occitane à payer à l'association syndicale libre du lotissement domaine de Montbrun la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Banque populaire Occitane ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Bouthors, avocat aux Conseils pour la Banque populaire Occitane.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Banque Populaire Occitane au paiement, pour le compte du lotisseur en liquidation judiciaire, des sommes nécessaires à l'achèvement des travaux au titre de la garantie d'achèvement des travaux délivrée le 26 mai 1995 par la BPTP pour la réalisation et l'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté municipal du 5 août 1994 du maire de la commune de Montbrun Lauragais ;
Aux motifs qu' : « qu'aux termes des articles R. 315-36 et R. 315-36-1 du Code de l'urbanisme, c'est à l'autorité administrative compétente qu'il incombe de délivrer le certificat d'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté de lotir, ce qu'aux termes du premier de ces textes elle fait sur papier libre, sans frais et en double exemplaire ; qu'il s'agit d'un acte administratif, qui a pour objet de constater l'achèvement des travaux faits en exécution des prescriptions de l'arrêté d'autorisation de lotir ; que le document intitulé "réception des travaux" établi le 10 mai 1996 par le maître d'oeuvre en présence du maître de l'ouvrage, de l'entrepreneur et en la circonstance litigieuse du Maire de la Commune de Montbrun Lauragais, est un document privé qui, selon les mentions qu'il comporte reconnaît, en l'occurrence sans réserve, la conformité des travaux au marché ; qu'il a certainement pleine valeur contractuelle entre l'entreprise "BTP Lauragais" et le maître de l'ouvrage "Debernard Lotissement" qui l'ont signé avec le maître d'oeuvre, dans le cadre de l'exécution du marché privé qui les unissait, mais qu'il n'a aucune signification au regard des dispositions des articles susvisés du code de l'urbanisme par la signature que le Maire de la Commune y a apposée puisque par aucune mention écrite celui-ci n'a certifié avoir en cette occasion constaté l'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté de lotir ;
que c'est donc à tort que le premier juge a admis ce document, qui ne se prononce que par référence à l'exécution d'un marché privé, la valeur attendue de l'acte administratif se prononçant par référence aux prescriptions d'un arrêté portant autorisation de lotir ;
que le second document, intitulé « certificat » établi par le Maire de cette Commune le juillet 2000 ne peut se voir admettre plus de portée en référence aux articles R. 315-36 et R. 315-36-1 du code de l'urbanisme alors que, établi en référence au code général des impôts et donc en principe pour d'autres besoins, il fait état de l'achèvement d'immeubles construits sur 22 lots en vertu d'un permis de construire ;
que la Banque populaire de Toulouse Midi-Pyrénées ne s'est d'ailleurs pas trompée sur la valeur du premier document puisque par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 28 juillet 1998, elle demandait au Maire de Montbrun-Lauragais de lui délivrer « le certificat administratif de réception des travaux" dans la perspective de mettre fin à sa garantie, ce qui, au-delà de la terminologie, s'entend bien de la demande du certificat d'achèvement des travaux prévu aux articles R. 315-36 et R. 315-36-1 du code de l'urbanisme qu'elle peut en effet réclamer, et sa garantie prenant fin à l'achèvement des travaux en vertu de l'article R. 315-38 ; mais attendu qu'elle ne peut se prévaloir de l'absence de réponse à cette demande pour prétendre que le certificat serait réputé accordé au sens de l'article R. 315-36 dès lors qu'elle ne justifie pas que sa requête ait été faite conformément aux dispositions de l'article R.315-36-1 qui prévoit non seulement qu'elle doit être présentée conjointement avec le lotisseur bénéficiaire de l'autorisation, mais surtout qu'elle doit être accompagnée de la justification que les acquéreurs de lots ont été préalablement informés de son intention en leur précisant qu'elle demande le certificat pour obtenir la levée de la garantie ;
par conséquent qu'aucun certificat constatant l'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté de lotir n'a jamais été donné par l'autorité compétente avant le 23 avril 2003 ; qu'il s'ensuit que c'est à bon droit que l'association syndicale libre demande qu'il soit jugé que la garantie consentie par la Banque Populaire de Toulouse Midi-Pyrénées n'est pas éteinte » (arrêt p. 3 et p. 4).
« que le Maire de la Commune de Montbrun Lauragais a au contraire pris ce 23 avril 2003 une décision motivée portant refus de délivrance du certificat d'achèvement de travaux en référence à l'article R. 315-36 paragraphe b du code de l'urbanisme et à l'arrêté municipal du 5 août 1994, au constat détaillé du fait que les travaux prévus par l'autorisation de lotir ne sont pas à ce jour exécutés dans leur totalité ; que la Banque populaire occitane ne met en avant aucun élément précis qui soit de nature à contredire les termes de cette décision, les prescriptions de l'arrêté de lotir ne se limitant pas aux seules rues et trottoirs ; qu'il s'ensuit que la garantie de la Banque est à juste titre recherchée par l'association syndicale, qui a qualité pour ce faire, pour l'exécution des travaux tels qu'ils sont mentionnés dans cette décision (arrêt p. 4 § 7) .
1°) Alors que, d'une part, il résulte de l'article R 315-38 alinéa 2 (ancien) du code de l'urbanisme que l'extinction de la garantie mise à la charge d'une banque au profit d'un lotisseur par la garantie d'achèvement des travaux prévue par l'article R 315-33 (ancien) du code de l'urbanisme, est établie par la constatation de l'achèvement des travaux ; que la garantie d'achèvement étant une garantie autonome qui s'analyse en un contrat de droit privé, la constatation de l'achèvement des travaux peut résulter, conformément à l'article 1315 alinéa 2 du code civil, de la seule justification du fait qui a produit l'extinction de l'obligation ; que la constatation de l'achèvement des travaux peut notamment résulter, comme au cas présent, d'un acte de réception écrit, lequel mentionnait expressément une date d'achèvement des travaux, soit le 10 mai 1996, intervenu entre le lotisseur, la Sarl Debernard Lotissement et l'entrepreneur et maître d'oeuvre, le VRD Bascou et le Maire de la Commune qui avait délivré l'autorisation de lotir, lesquels ont dûment signé l'acte, le maire accompagnant sa signature du tampon de la mairie ; qu'en énonçant cependant que l'achèvement qui met fin aux obligations du garant, est le seul certificat administratif d'achèvement visé par l'article R 315-36 du code l'urbanisme, lequel n'est délivré par l'autorité administrative qu'à la requête du lotisseur notamment pour lui permettre d'obtenir les permis de construire, la cour d'appel a violé ensemble les articles R 315-33, R 315-36, R 315-36-1 et R 315-38 (anciens) du code l'urbanisme ensemble l'article 1315 alinéa 2 du code civil ;
2°) Alors que, d'autre part, l'article R. 315-36 (ancien) du Code de l'urbanisme énonce que l'autorité compétente peut, à la requête du bénéficiaire de l'autorisation, délivrer un certificat "sur papier libre, sans frais et en double exemplaire » constatant qu'en exécution des prescriptions de l'arrêté d'autorisation les travaux ont été achevés ; qu'en subordonnant la validité du certificat d'achèvement à la condition d'une mention écrite du maire certifiant l'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté de lotir, la cour d'appel qui a ajouté à l'article R. 315-36 (ancien) du Code de l'urbanisme une condition non prévue par le législateur a violé le texte susvisé;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Banque Populaire Occitane au paiement, pour le compte du lotisseur en liquidation judiciaire, des sommes nécessaires à l'achèvement des travaux et, avant dire droit sur le montant de ces sommes, d'AVOIR ordonné une expertise technique.
Aux motifs que « que le Maire de la Commune de Montbrun Lauragais a au contraire pris ce 23 avril 2003 une décision motivée portant refus de délivrance du certificat d'achèvement de travaux en référence à l'article R 315-36 paragraphe b du code de l'urbanisme et à l'arrêté municipal du 5 août 1994, au constat détaillé du fait que les travaux prévus par l'autorisation de lotir ne sont pas à ce jour exécutés dans leur totalité ; que la Banque populaire occitane ne met en avant aucun élément précis qui soit de nature à contredire les termes de cette décision, les prescriptions de l'arrêté de lotir ne se limitant pas aux seules rues et trottoirs ; qu'il s'ensuit que la garantie de la Banque est à juste titre recherchée par l'association syndicale, qui a qualité pour ce faire, pour l'exécution des travaux tels qu'ils sont mentionnés dans cette décision ; que le chiffrage des travaux établi par l'expert mis en mouvement par l'association syndicale libre est en revanche à juste titre discuté par la Banque qui n'a pas été associée à son élaboration, dans la mesure où d'une part ce chiffrage prend en compte des désordres qui ne relèvent pas du domaine des obligations du garant, telle la réparation de dommages apparus sur des travaux exécutés conformément aux prescriptions de l'arrêté de lotir, et d'autre part ne fait pas apparaître de correspondance suffisante avec les postes de travaux inexécutés énumérés par la décision de refus de délivrance du certificat d'achèvement de travaux ; que selon les termes de l'article R.315-34 du code de l'urbanisme et de la garantie délivrée le 26 mai 1995 par la banque, le garant n'est tenu qu'au paiement, pour le compte du lotisseur disparu des sommes nécessaires à l'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté portant autorisation de lotir ; par conséquent que la demande chiffrée de l'association syndicale libre ne peut être admise ; qu'il ne peut pas pour autant être fait grief à cette dernière d'une carence dans l'administration de la preuve, laquelle est faite de l'inachèvement qui fonde l'action mais doit être mieux orientée pour ce qui est de la détermination concrète de l'exécution de l'obligation recherchée ; que le visa d'un texte de procédure inapproprié n'invalide pas la demande, qui est justifiée pour la solution du litige ; qu'il apparaît néanmoins à la Cour que l'expertise, si elle est indispensable pour lui permettre de trancher sur le montant de la garantie, peut ne l'être pas absolument entre les parties dès lors que l'autorité compétente a défini les travaux prévus par l'arrêté de lotir qui ne sont pas exécutés, ce qui circonscrit en principe de manière précise l'objet de l'obligation dont l'exécution est poursuivie ; que les parties en aviseront entre elles, et que l'expertise sollicitée sera donc ordonnée pour permettre de trancher en cas de besoin ; que dans cet esprit et pour permettre aux parties de mettre un terme au litige si c'est possible, il sera d'ores et déjà statué sur les frais et dépens engagés jusqu'à présent ; qu'il suit des motifs qui précèdent que l'action de l'association syndicale libre ne revêtait aucun caractère abusif »(arrêt p. 4 et p. 5).
1°) Alors que, d'une part, il résulte de l'article 4 du code civil que le juge qui refusera de juger, sous prétexte du silence, de l'obscurité ou de l'insuffisance de la loi, pourra être poursuivi comme coupable de déni de justice ; qu'au cas présent, la cour d'appel en énonçant « qu'il apparaît néanmoins à la Cour que l'expertise, si elle est indispensable pour lui permettre de trancher sur le montant de la garantie, peut ne l'être pas absolument entre les parties dès lors que l'autorité compétente a défini les travaux prévus par l'arrêté de lotir qui ne sont pas exécutés, ce qui circonscrit en principe de manière précise l'objet de l'obligation dont l'exécution est poursuivie ; que les parties en aviseront entre elles, et que l'expertise sollicitée sera donc ordonnée pour permettre de trancher en cas de besoin ; que dans cet esprit et pour permettre aux parties de mettre un terme au litige si c'est possible, il sera d'ores et déjà statué sur les frais et dépens engagés jusqu'à présent » a violé l'article 4 du code civil.
2°) Alors que, d'autre part, la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel en affirmant d'une part que l'expertise lui était nécessaire pour lui permettre de trancher le montant de la garantie tout en énonçant par ailleurs que le certificat d'achèvement définissait les travaux prévus par l'arrêté de lotir qui n'étaient pas exécutés, ce qui circonscrivait de manière précise l'objet de l'obligation dont l'exécution était poursuivie, la cour d'appel qui s'est contredite a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) Alors qu'enfin, l'association syndicale libre demandait la désignation d'un expert judiciaire sur le fondement des dispositions de l'article 145 du Code de procédure civile selon lequel « s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé » ; qu'en énonçant « qu'il ne peut pas pour autant être fait grief à cette dernière (l'association syndicale libre) d'une carence dans l'administration de la preuve, laquelle est faite de l'inachèvement qui fonde l'action mais doit être mieux orientée pour ce qui est de la détermination concrète de l'exécution de l'obligation recherchée ; que le visa d'un texte de procédure inapproprié n'invalide pas la demande, qui est justifiée pour la solution du litige » (arrêt p. 5) la cour d'appel a ici modifié le fondement de la demande d'expertise sans avoir invité les parties à présenter leurs observations en violation de l'article 16 nouveau code de procédure civile.
