Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme G... A..., M. D... E..., Mme C... F... et la SCI La Ribellerie ont demandé au tribunal administratif d'Orléans d'annuler l'arrêté du 21 octobre 2022 par lequel le maire de la commune de Mettray a délivré à la société Nexity IR Programmes Loire un permis de construire valant division, en vue de l'édification de deux immeubles d'habitation collectifs de vingt-quatre et vingt-cinq logements, sur une parcelle cadastrée AO 091, ainsi que la décision du 1er mars 2023 rejetant leur recours gracieux.
Par un jugement n° 2301627 du 7 mai 2024, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 5 juillet 2024 et 28 mars 2025, Mme G... A..., M. D... E..., Mme C... F... et la SCI La Ribellerie, représentés par Me Benoit, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) d'annuler ces arrêté et décision ;
3°) et de mettre à la charge de la commune de Mettray la somme de 500 euros au bénéfice de chaque requérant, soit 2 000 euros au total, sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le jugement attaqué est entaché d'une erreur d'appréciation ;
- l'arrêté attaqué a été pris au terme d'une procédure irrégulière, dès lors qu'il n'est pas établi que les personnes publiques intéressées aient été préalablement consultées pour avis par les services de la commune en méconnaissance des dispositions de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme ;
- le projet méconnait l'article 1AUh 1.2.1 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) et les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, dès lors qu'il porte une atteinte manifeste à la sensibilité paysagère du milieu environnant, notamment au domaine de la Ribellerie voisin ;
- il est illégal par voie de conséquence de l'illégalité des articles 1AUh 2.1.3 et 1AUh 2.1.4 du règlement du PLU, dès lors que les exceptions aux règles prévues en matière d'implantation des constructions sont insuffisamment encadrées ;
- il méconnait, en tout état de cause, les articles 1AUh 2.1.3 et 1AUh 2.1.4 du règlement du PLU, dès lors que l'application des exceptions aux règles d'implantation n'est pas justifiée ;
- le projet est incompatible avec l'opération d'aménagement et de programmation (OAP) " La Ribellerie ".
Par un mémoire en défense, enregistré le 19 septembre 2024, la commune de Mettray, représentée par Me Vally, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune fait valoir qu'aucun des moyens soulevés par Mme A... et autres n'est fondé.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 28 mars et 28 avril 2025, la société Nexity IR Programmes Loire, représentée par Me Dalibard, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu'il soit fait application des dispositions des articles R. 600-5 et R. 600-5-1 du code de l'urbanisme afin de permettre, le cas échéant, la régularisation de tout vice affectant le permis de construire en litige, et à ce que soit mise à la charge de chacun des requérants la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par Mme A... et autres ne sont pas fondés.
Des mémoires ont été enregistrés les 7 mai 2025 et 12 mai 2025 respectivement pour la commune de Mettray ainsi que pour Mme A... et autres et n'ont pas été communiqués.
Par une ordonnance du 28 avril 2025, la clôture de l'instruction a été fixée en dernier lieu au 13 mai 2025.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Aventino,
- les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,
- et les observations de Me Vally pour la commune de Mettray et de Me Leeson pour la société Nexity IR Programmes Loire.
Considérant ce qui suit :
1. Le maire de la commune de Mettray a, par un arrêté du 21 octobre 2022, délivré à la société Nexity IR Programmes Loire un permis de construire valant division, et autorisant l'édification de deux immeubles d'habitation collectifs comportant respectivement vingt-quatre et vingt-cinq logements, sur une parcelle cadastrée AO 091, située au lieu-dit La Ribellerie sur le territoire de la commune de Mettray. Mme G... A... et autres ont formé un recours gracieux contre cet arrêté par un courrier du 19 décembre 2022, notifié le lendemain, qui a été rejeté par une décision du maire du 1er mars 2023. Mme A... et autres font appel du jugement du 7 mai 2024 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande tendant à l'annulation de cet arrêté et de la décision portant rejet de leur recours gracieux.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Hormis le cas où le juge de première instance a méconnu les règles de compétence, de forme ou de procédure qui s'imposaient à lui et a ainsi entaché son jugement d'une irrégularité, il appartient au juge d'appel, non d'apprécier le bien-fondé des motifs par lesquels le juge de première instance s'est prononcé sur les moyens qui lui étaient soumis, mais de se prononcer directement sur les moyens dirigés contre la décision administrative contestée dont il est saisi dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel. Mme A... et autres ne peuvent donc utilement se prévaloir sur le terrain de la régularité de ce que les premiers juges auraient commis une erreur d'appréciation pour demander l'annulation du jugement attaqué.
Sur la légalité de l'arrêté attaqué :
En ce qui concerne la légalité externe :
3. Aux termes de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur. "
4. Si les requérants invoquent, sans plus de précision, la méconnaissance des dispositions énoncées par les articles R. 423-51 à R. 423-56-1 du code de l'urbanisme portant sur la consultation des personnes publiques, services ou commissions intéressés, ils n'établissent pas que le projet autorisé par l'arrêté en litige entrerait dans le champ d'application de ces articles et nécessiterait ainsi de consulter les autorités dont ils imposent le recueil d'un avis préalable. Ils n'invoquent en outre aucune autre disposition législative ou réglementaire qui aurait été méconnue et qui aurait rendu nécessaire, en l'espèce, compte tenu de la nature du projet, la consultation préalable d'une personne publique, service ou commission intéressés. Par suite, contrairement à ce qu'ils soutiennent, l'arrêté attaqué, qui, au demeurant, a été pris après les avis qui y sont annexés du service départemental d'incendie et de secours d'Indre-et-Loire ainsi que de la direction du cycle de l'eau de Tours Métropole, n'est pas intervenu au terme d'une procédure qui méconnaitrait les dispositions énoncées par l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme, lequel se borne à poser un principe général de consultation d'organismes intéressés par un projet.
En ce qui concerne la légalité interne :
Sur le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 111-27 du code de l'urbanisme et 1AUh 1.2.1 du plan local d'urbanisme :
5. En premier lieu, aux termes de l'article 1AUh 1.2.1 du plan local d'urbanisme : " À l'exception de celles interdites à l'article 1.1, toutes les occupations et utilisations du sol sont admises à condition : - de ne pas porter atteinte à la salubrité et à la sécurité du milieu environnant ainsi qu'aux paysages (...) ".
6. Il ressort des termes du plan local d'urbanisme de la commune de Mettray que l'article 1AUh 1.2.1 précité s'insère dans le titre 1AUh-1, lequel régit la destination des constructions, des usages des sols ainsi que des natures d'activités autorisés en zone 1AUh du plan local d'urbanisme. Dès lors, les dispositions de l'article 1AUh 1.2.1 du plan local d'urbanisme n'ont pas vocation à régir l'insertion urbaine et architecturale des projets de construction de logements dans leur milieu environnant. Mme A... et autres ne peuvent dès lors utilement se prévaloir de ce que le projet ne s'insère pas dans son environnement paysager sur le fondement de ces dispositions.
7. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ".
8. Il résulte des dispositions précitées du code de l'urbanisme que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu'il soit procédé dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité du permis de construire délivré, à une balance d'intérêts divers en présence, autres que ceux visés par les dispositions mentionnées ci-dessus.
9. Mme A... et autres soutiennent que le projet litigieux ne s'insère pas dans le paysage rural alentour de manière satisfaisante, notamment du fait de la présence du domaine de la Ribellerie, lequel comprend un château et une ferme identifiés comme bâti ancien à préserver, au sud-ouest du terrain d'assiette du projet. Ils se prévalent, au soutien de cette allégation, d'un avis de l'architecte des bâtiments de France, qu'ils ont interrogé, qualifiant le projet d'aménagement global de la parcelle sur laquelle s'implante le projet contesté, de " médiocre ". Il ressort toutefois des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet litigieux est une parcelle de nature agricole, bordée par la route départementale RD 476 ainsi qu'une habitation individuelle au sud, une allée piétonne dont il est séparé par deux rangées d'arbres sur l'ensemble de sa longueur à l'ouest, des habitations au nord, ainsi qu'une voie desservant quelques habitations à l'est. Le site du projet litigieux ne présente ce faisant pas de sensibilité paysagère particulière, ni de caractère naturel remarquable. En outre, il ressort des pièces du dossier que le projet attaqué, composé de deux bâtiments collectifs en R+1+combles, aux volumes et à l'architecture classiques, situé uniquement en moitié nord de la parcelle sur laquelle il s'implante et jouxtant une zone pavillonnaire relativement dense, se trouvera à plusieurs dizaines de mètres du domaine de la Ribellerie, dont il sera séparé par une zone végétale et isolé par d'épaisses lignées d'arbres, lesquelles l'isolent également de l'allée piétonne menant au domaine de la Ribellerie. Ce faisant, le projet n'aura qu'un impact visuel résiduel sur ce domaine. Dans ces conditions, et alors que l'avis de l'architecte des bâtiments de France n'était, ainsi que l'admettent les requérants, pas requis, le projet litigieux ne méconnait pas le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants ainsi que les paysages naturels. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme doit être écarté.
Sur l'exception d'illégalité et la méconnaissance des articles 1AUh 2.1.3 et 1AUh 2.1.4 du plan local d'urbanisme :
10. Aux termes de l'article L. 151-8 du code de l'urbanisme : " Le règlement [du plan local d'urbanisme] fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L.101-1 à L. 101-3 ". En vertu des dispositions de l'article L. 152-3 du même code, les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation autre que celles expressément prévues par la même section du code, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. Aux termes de l'article R. 151-13 du code de l'urbanisme : " Les règles générales peuvent être assorties de règles alternatives qui en permettent une application circonstanciée à des conditions locales particulières. / Ces règles alternatives ne peuvent avoir pour objet ou pour effet de se substituer aux possibilités reconnues à l'autorité compétente en matière d'autorisation d'urbanisme de procéder à des adaptations mineures par l'article L. 152-3 et d'accorder des dérogations aux règles du plan local d'urbanisme par les articles L. 152-4 à L. 152-6. " Aux termes de l'article R. 151-41 du même code : " Afin d'assurer l'insertion de la construction dans ses abords, la qualité et la diversité architecturale, urbaine et paysagère des constructions ainsi que la conservation et la mise en valeur du patrimoine, le règlement peut : / 1° Prévoir des règles alternatives, dans les conditions prévues à l'article R. 151-13, afin d'adapter des règles volumétriques définies en application de l'article R. 151-39 pour satisfaire à une insertion dans le contexte, en lien avec les bâtiments contigus ;(...) ".
11. Il résulte de ces dispositions que le règlement d'un plan local d'urbanisme doit fixer des règles précises destinées à assurer l'insertion des constructions dans leurs abords, leur qualité et leur diversité architecturale, urbaine et paysagère ainsi que la conservation et la mise en valeur du patrimoine. Le règlement peut contenir des dispositions permettant de faire exception aux règles générales qu'il fixe, notamment afin de permettre une intégration plus harmonieuse des projets dans le milieu urbain environnant. Ces règles d'exception doivent alors être suffisamment encadrées, en particulier par la définition des catégories de constructions susceptibles d'en bénéficier, sans préjudice de la possibilité d'autoriser des adaptations mineures en vertu de l'article L. 152-3 du code de l'urbanisme.
12. Aux termes de l'article 1AUh 2.1.3 du plan local d'urbanisme : " Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du terrain d'assiette initial, les règles de cet article s'appliquent à chaque terrain issu de la division. / (...) / Les constructions principales sont implantées à l'alignement des voies et emprises publiques. / (...) / Dans le cadre d'opérations d'ensemble, des retraits différents peuvent être admis exceptionnellement, à condition que ceux-ci participent à la composition urbanistique globale de l'opération / Une implantation différente peut être imposée pour des réseaux de sécurité (aires de manœuvre des véhicules de transports) ou d'aménagement urbain (carrefour, placettes, etc.). (...) ". Aux termes de l'article 1AUh 2.1.4 du plan local d'urbanisme : " Les constructions sont implantées sur au moins une limite séparative. / Les façades en retrait sont implantées à une distance minimale de 3 mètres. / Dans le cadre d'opérations d'ensemble, des retraits différents peuvent être admis exceptionnellement, à condition que ceux-ci participent à la composition urbanistique globale de l'opération. (...) ".
13. En premier lieu, contrairement à ce qu'allèguent les requérants, en prévoyant que seules les opérations d'ensemble peuvent, à titre exceptionnel, bénéficier de règles d'implantation alternatives à la condition que l'application de celles-ci participent à la composition urbanistique globale de l'opération en cause, les dispositions contestées du plan local d'urbanisme de la commune de Mettray encadrent de façon suffisamment précise les cas dans lesquels les exceptions aux règles d'implantation des constructions ont vocation à s'appliquer. Par suite, le moyen tiré de l'exception d'illégalité des articles 1AUh 2.1.3 et 1AUh 2.1.4 du plan local d'urbanisme doit être écarté.
14. En second lieu, il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice de présentation du projet litigieux, dont il est constant qu'il s'inscrit dans une opération d'ensemble, ainsi que du règlement écrit de l'opération d'aménagement " La Ribellerie ", que l'application des exceptions aux règles d'implantation prévues par le plan local d'urbanisme de la commune de Mettray répond, ainsi que le prévoient les articles 1AUh 2.1.3 et 1AUh 2.1.4 précités, à la composition urbanistique globale de l'opération immobilière, laquelle se caractérise par des variations des hauteurs et des volumes des constructions, afin d'assurer une insertion satisfaisante du projet dans son environnement proche, principalement composé d'habitations individuelles implantées de façon éparse et non alignées. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet litigieux méconnaitrait les articles 1AUh 2.1.3 et 1AUh 2.1.4 du plan local d'urbanisme dès lors que l'application des exceptions prévues aux règles d'implantation des constructions n'est pas justifiée doit être écarté.
Sur l'incompatibilité du projet avec l'orientation d'aménagement et de programmation de la Ribellerie :
15. Aux termes de l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme : " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation ".
16. Il résulte de ces dispositions qu'une autorisation d'urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu'elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation d'un plan local d'urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. Cette compatibilité s'apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l'objectif ou les différents objectifs d'une orientation d'aménagement et de programmation, à l'échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.
17. L'opération d'aménagement et de programmation (OAP) de la Ribellerie, dans le périmètre de laquelle s'inscrit le projet litigieux, vise notamment à " développer une offre d'habitat diversifiée, économe en espace et valorisant les caractéristiques topographiques et paysagères du site (perspectives vers le château de la Ribellerie et vers la vallée de la Perrée notamment) ", et à " développer les continuités paysagères et écologiques ". Les principes d'aménagement de l'OAP prévoient par ailleurs la création d'une continuité paysagère structurante nord-sud, intégrant ponctuellement des espaces publics pouvant accueillir du stationnement et des usages collectifs, l'implantation d'habitat collectif ou intermédiaire entre l'allée cavalière et la continuité paysagère ainsi que d'habitat individuel sur le reste du site de l'OAP.
18. En premier lieu, les requérants soutiennent que le projet litigieux est incompatible avec l'objectif de développement d'une offre d'habitat diversifiée fixé par l'OAP, ainsi qu'avec la répartition des différentes typologies d'habitats telle que prévue par cette dernière. Il ressort des pièces du dossier qu'ainsi que le prévoient les recommandations de l'OAP, le projet contesté porte sur l'édification de deux immeubles d'habitations collectifs, dont l'un comprendra exclusivement des logements sociaux, sur la moitié nord-ouest de la zone couverte par l'OAP, en bordure de l'allée cavalière menant au domaine de la Ribellerie. S'il ressort également des pièces du dossier que le projet prévoit uniquement la réalisation d'habitat collectif et que la surface dédiée à cette catégorie d'habitat est légèrement inférieure aux recommandations de l'OAP, le projet contesté ne saurait toutefois être regardé comme incompatible avec la réalisation des objectifs de celle-ci en matière de diversification de l'habitat ainsi que d'implantation de celui-ci, dès lors que la localisation du projet est proche des recommandations de l'OAP, qui prévoyait alternativement la construction d'habitat collectif ou intermédiaire sur la zone concernée.
19. En second lieu, Mme A... et autres soutiennent que le projet attaqué est incompatible avec l'OAP en ce qu'il ne participe pas à la continuité paysagère nord-sud, devant ponctuellement intégrer des espaces publics pouvant accueillir du stationnement et des usages collectifs, telle que prévue par l'OAP de la Ribellerie. Toutefois, il ressort du plan de masse du projet litigieux, qui n'occupe par ailleurs qu'une partie de la zone couverte par l'OAP, que 2 099 mètres carrés seront dédiés aux espaces verts, soit plus de quarante-deux pour cents de la surface du terrain d'assiette du projet. Ce dernier fera l'objet d'un traitement paysager par la plantation de haies sur la quasi-totalité des limites de la parcelle, ainsi que de nombreux arbres et arbrisseaux, en particulier sur sa partie ouest, assurant une continuité paysagère nord-sud ainsi que le prévoient les recommandations de l'OAP. En outre, le projet contesté prévoit la réalisation d'espaces publics, tels que des places de stationnement ainsi que des placettes végétalisées.
20. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de ce que le projet contesté serait incompatible avec l'OAP de la Ribellerie doit être écarté en toutes ses branches.
21. Il résulte de tout ce qui précède que Mme A... et autres ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande.
Sur les frais liés au litige :
22. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Mettray, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que les requérants réclament au titre de ces dispositions.
23. En revanche, il y a lieu, sur le fondement de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge solidaire de Mme A... et des autres requérants une somme globale de 1 500 euros à verser au titre des frais d'instance à la commune de Mettray, et une somme globale de 1 500 euros à verser à la société Nexity IR Programmes Loire au même titre.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de Mme A... et autres est rejetée.
Article 2 : Mme A... et autres verseront solidairement une somme de 1 500 euros à la commune de Mettray au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Mme A... et autres verseront solidairement une somme de 1 500 euros à la société Nexity IR Programmes Loire au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à Mme G... A..., à M. D... E..., à Mme C... F..., à la SCI La Ribellerie, à la commune de Mettray et à la société Nexity IR Programmes Loire.
Délibéré après l'audience du 12 juin 2025, à laquelle siégeaient :
M. B..., premier vice-président, président de chambre,
Mme Mornet, présidente-assesseure,
Mme Aventino, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.
La rapporteure,
B. Aventino
Le président,
B. B...
La greffière,
I. Szymanski
La République mande et ordonne au préfet d'Indre-et-Loire en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
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N° 24VE01866
