Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. et Mme B... ont demandé au tribunal administratif de Versailles d'ordonner à la commune d'Epinay-sous-Sénart de remettre en état les parties communes et espaces verts appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Anémones ", ainsi que de lui restituer les parcelles AD 57, AD 62, AD 61, AD 68, AD 52, AD 33, AD 42, AD 37 et AD 60, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement et, par ailleurs, de condamner la commune à leur verser les sommes de 10 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance et de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral.
Par un jugement n° 2006159 du 9 mai 2023, le tribunal administratif de Versailles a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires enregistrés les 7 juillet 2023, 21 octobre 2023 et 29 avril 2025, M. et Mme B..., représentés par Me Turbé, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) d'enjoindre à la commune d'Epinay-sous-Sénart de remettre en état les parties communes et espaces verts appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Anémones " et de lui restituer les parcelles AD 57, AD 62, AD 61, AD 68, AD 52, AD 33, AD 42, AD 37 et AD 60, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification de l'arrêt ;
3°) de condamner la commune d'Epinay-sous-Sénart à leur verser une somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance ainsi qu'une même somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral ;
4°) et de mettre à la charge la commune d'Epinay-sous-Sénart le versement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- l'intervention en défense du syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Anémones " est irrecevable ;
- des travaux emportant des modifications et des empiètements ont été réalisés par la commune sur plusieurs parcelles appartenant à leur copropriété, sans l'accord préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et sans expropriation, constituant des emprises irrégulières ;
- il appartient à la commune de restituer les parcelles concernées et de remettre en état les parties communes et espaces verts ;
- ils ont subi un trouble de jouissance qu'ils évaluent à 10 000 euros et un préjudice moral à hauteur de 10 000 euros.
Par des mémoires enregistrés le 20 octobre 2023 et le 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Anémones ", représenté par Me Turlan, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 10 000 euros soit mise à la charge de M. et Mme B... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés.
La requête a été communiquée à la commune d'Epinay-sous-Sénart qui n'a pas produit de mémoire en défense malgré une mise en demeure du 21 juin 2024.
Un mémoire présenté par M. et Mme B..., enregistré le 30 avril 2025, n'a pas été communiqué.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code civil ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Aventino,
- et les conclusions de M. Frémont, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. M. et Mme B..., copropriétaires au sein de la résidence " Les Anémones " sur le territoire de la commune d'Epinay-sous-Sénart ont, par courriers des 20 décembre 2019 et 20 juillet 2020, sollicité l'intervention du maire afin que soient remis en état et restitués les parties communes et espaces verts appartenant au syndicat des copropriétaires, sur lesquels ils affirment qu'ont été irrégulièrement effectués par la commune des travaux de voirie et notamment la pose de barrières et la création de places de stationnement. Ils ont également demandé l'indemnisation des préjudices qu'ils auraient subis. Le maire d'Epinay-sous-Sénart ayant implicitement refusé de faire droit à cette demande, M. et Mme B... ont saisi aux mêmes fins le tribunal administratif de Versailles, qui a rejeté leur demande par un jugement du 9 mai 2023, dont ils font appel.
Sur la fin de non-recevoir opposée à l'intervention du syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Anémones " :
2. Aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble (...) ". L'article 17 de la même loi dispose : " Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. ". Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de cette loi : " Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale (...) Une telle autorisation n'est pas nécessaire (...) pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. ".
3. Le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Anémones ", représenté par son syndic en exercice, la société Cofegi Gestion, est, par des mémoires enregistrés le 20 octobre 2023 et le 19 mars 2025, intervenu en défense au soutien du rejet de la requête de M. et Mme B.... Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme B..., il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 30 mai 2024 que la société Cofegi Gestion a été de nouveau désignée en qualité de syndic. Elle pouvait dès lors intervenir en justice en son nom au soutien de la défense de la commune dans le cadre du contentieux engagé par M. et Mme B..., sans qu'il ne soit nécessaire d'y être autorisée par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires. Il en résulte que la fin de non-recevoir opposée à son intervention doit être écartée.
Sur les conclusions tendant à la suppression d'un ouvrage public :
4. Lorsqu'il est saisi d'une demande tendant à ce que soit ordonnée la démolition d'un ouvrage public dont il est allégué qu'il est irrégulièrement implanté par un requérant qui estime subir un préjudice du fait de l'implantation de cet ouvrage et qui en a demandé sans succès la démolition à l'administration, il appartient au juge administratif, juge de plein contentieux, de déterminer, en fonction de la situation de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue, si l'ouvrage est irrégulièrement implanté puis, si tel est le cas, de rechercher d'abord, si eu égard notamment à la nature de l'irrégularité, une régularisation appropriée est possible puis, dans la négative, en tenant compte de l'écoulement du temps, de prendre en considération, d'une part les inconvénients que la présence de l'ouvrage entraîne pour les divers intérêts publics ou privés en présence, notamment, le cas échéant, pour le propriétaire du terrain d'assiette de l'ouvrage, d'autre part, les conséquences de la démolition pour l'intérêt général et d'apprécier, en rapprochant ces éléments, si la démolition n'entraîne pas une atteinte excessive à l'intérêt général.
5. Il résulte de l'instruction que les travaux réalisés par la commune d'Epinay-sous-Senart sur les parcelles AD 57, AD 62, AD 61, AD 68, AD 52, AD 33, AD 42, AD 37 et AD 60, propriété du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Anémones " dont elles constituent les parties communes, l'ont été sans l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires, seul organe ayant la capacité, aux termes des dispositions la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pour autoriser la dépossession d'un élément du droit de propriété concernant les parties communes. Les modifications et empiètements ayant été effectués sans autorisation ni titre ni servitude, la commune doit être regardée comme ayant réalisé une emprise irrégulière sur les parcelles précitées.
6. Le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Anémones " fait état de ce que nonobstant le délai écoulé, une procédure de rétrocession de parcelles est en cours afin de régulariser la situation. Il produit à ce titre les résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mai 2024 autorisant la rétrocession des parcelles AD 37 et 39, AD 52, 57, 60, 61, 62 et 68. Il produit également des échanges avec un office notarial indiquant que la procédure de signature de ces rétrocessions est en cours. Il en résulte qu'une régularisation appropriée apparait possible pour les parcelles concernées.
7. En outre, il résulte de l'instruction que les travaux effectués, d'un coût d'environ 528 000 euros, se sont inscrits dans le cadre d'un programme d'aménagement et d'amélioration des espaces publics et des voiries à l'échelle du quartier, à l'occasion de l'édification de la maison des arts et de la culture inaugurée en mai 2019. Ils ont ainsi permis notamment d'améliorer et de sécuriser les chemins piétonniers de la copropriété et de ses alentours, ainsi que d'adapter l'ergonomie d'une place de stationnement pour les personnes à mobilité réduite. Ils n'ont, par ailleurs, empiété que sur une surface minime, évaluée par la commune à 0,07%, de la résidence. Au titre des conséquences sur leurs intérêts privés, M. et Mme B... se bornent à faire état de l'arrachage de plantations, de la suppression de places de parking ainsi que d'une double gestion des espaces verts, sans préciser en quoi les aménagements réalisés leur causent personnellement des inconvénients, alors que les résolutions qu'ils ont présentées au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2018, visant à la remise en état d'origine des terrains concernés, ont été rejetées à une large majorité.
8. Eu égard à ces circonstances, aux inconvénients limités que les aménagements entraînent pour M. et Mme B... et aux conséquences qui résulteraient de la remise en état des lieux, la suppression de l'emprise irrégulière serait en tout état de cause de nature à porter une atteinte excessive à l'intérêt général.
9. Par suite, la demande des requérants tendant à enjoindre à la commune d'Epinay-sous-Sénart de remettre en état les parties communes et espaces verts appartenant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " Les Anémones " et de lui restituer les parcelles AD 57, AD 62, AD 61, AD 68, AD 52, AD 33, AD 42, AD 37 et AD 60 ne peut qu'être rejetée.
Sur les conclusions indemnitaires :
10. En l'absence d'extinction du droit de propriété, la réparation des conséquences dommageables résultant de la décision d'édifier un ouvrage public sur une parcelle appartenant à une personne privée ne saurait donner lieu à une indemnité correspondant à la valeur vénale de la parcelle, mais uniquement à une indemnité moindre d'immobilisation réparant le préjudice résultant de l'occupation irrégulière de cette parcelle et tenant compte de l'intérêt général qui justifie le maintien de cet ouvrage.
11. Les conclusions aux fins d'indemnisation de leurs préjudices, reprises en appel par M. et Mme B..., se bornant en des termes identiques et sans justification supplémentaire à faire état d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral, doivent être rejetées, par adoption des motifs retenus à bon droit par le tribunal administratif.
12. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme B... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Versailles a rejeté leur demande.
Sur les frais liés à l'instance :
13. D'une part, le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Anémones ", simple intervenant, n'a pas la qualité de partie. Il s'ensuit que ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont irrecevables. D'autre part, la commune d'Epinay-sous-Sénart n'étant pas la partie perdante, les conclusions de M. et Mme B... tendant à ce qu'une somme soit mise à sa charge au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées.
DÉCIDE :
Article 1er : L'intervention du syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Anémones " est admise.
Article 2 : La requête de M. et Mme B... est rejetée.
Article 3 : Le surplus des conclusions du syndicat est rejeté.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme B... et à la commune d'Epinay-sous-Sénart.
Copie en sera délivrée au syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Anémones "
Délibéré après l'audience du 22 mai 2025, à laquelle siégeaient :
M. A..., premier vice-président, président de chambre,
Mme Mornet, présidente-assesseure,
Mme Aventino, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 5 juin 2025.
La rapporteure,
B. AventinoLe président,
B. A...
La greffière,
I. Szymanski
La République mande et ordonne à la préfète de l'Essonne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 23VE01547
