Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. C... D... a demandé au tribunal administratif d'Orléans d'annuler l'arrêté du 5 août 2021 par lequel le maire de Saint-Jean-de-Braye a délivré à la société COOPEA un permis de construire quarante-cinq logements sur un terrain situé 138 avenue Louis Joseph Soulas.
Par un jugement n° 2103524 du 11 juillet 2022, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 9 septembre 2022, M. D..., représenté par Me Derec, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) d'annuler le permis de construire délivré le 5 août 2021 à la société COOPEA ;
3°) de mettre à la charge de la société COOPEA et à la commune de Saint-de-Braye la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- son recours est recevable ;
- le permis est entaché d'illégalité au regard des dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme dès lors que la société COOPEA ne justifie pas être habilitée à déposer le dossier de demande par le propriétaire des parcelles BZ n°105 et BZ n°174 ;
- l'implantation en limite de servitude du bâtiment A du projet litigieux ne respecte par la distance de 3 mètres de retrait imposée par l'article 3.4.1 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- le projet ne prévoit pas un taux de 10 % d'espaces verts complémentaires exigé par l'article 5.1 du règlement du plan local d'urbanisme.
Par un mémoire, enregistré le 11 février 2025, la société COOPEA, représentée par Me Bardon, conclut au rejet de la requête, demande, à titre subsidiaire, de limiter l'annulation et de fixer un délai autorisant la régularisation de la décision attaquée et, enfin, de mettre à la charge de M. D... une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.
Par un mémoire, enregistré le 13 février 2025, la commune de Saint-Jean-de-Braye conclut au rejet de la requête et demande que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de M. D... sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Pilven,
et les conclusions de Mme Villette, rapporteur publique,
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 5 août 2021, le maire de Saint-Jean-de-Braye a délivré à la société COOPEA un permis de construire en vue de l'édification de quarante-cinq logements sur un terrain situé 138 avenue Louis Joseph Soulas et constitué des cinq parcelles cadastrées 284 BZ 104, 284 BZ 105, 284 BZ 137, 284 BZ 140 et 284 BZ 174. M. D... relève appel du jugement du 11 juillet 2022 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande d'annulation de cet arrêté.
Sur les conclusions aux fins d'annulation :
En ce qui concerne la qualité pour solliciter le permis de construire :
2. Aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, (...) sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; (...). ". Aux termes de l'article R. 431-5 du même code: " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (...) / La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ". Il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, l'autorité administrative saisie d'une demande d'autorisation d'occupation du sol n'a pas à vérifier le titre donnant au pétitionnaire qualité pour la déposer. Il appartient seulement au pétitionnaire, qui n'a pas à produire de documents justificatifs, d'attester lui-même avoir qualité pour présenter la demande sur l'ensemble des parcelles constituant le terrain d'assiette du projet.
3. Il ressort des pièces du dossier que, sur le formulaire CERFA de demande de permis de construire, M. A... B..., représentant de la société COOPEA, a attesté avoir qualité pour solliciter un permis de construire sur le terrain d'assiette du projet. Dans ces conditions, et alors même que la société déclarante n'est pas propriétaire des parcelles, cadastrées BZ 105 et BZ 174, une telle mention suffit pour regarder la société pétitionnaire comme remplissant la condition prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme. Par suite, M. D..., qui n'allègue pas l'existence de fraude, n'est pas fondé à soutenir que le permis de construire litigieux a été délivré en méconnaissance des dispositions précitées de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme.
En ce qui concerne les règles d'implantations en limite séparative :
4. Aux termes de l'article 3.4.1 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à la zone UB : " (...) dans une bande de 20 m de profondeur à compter de l'alignement ou de la limite qui s'y substitue / - Les constructions peuvent être implantées en limite séparative ou en retrait. / - Lorsque la construction ne joint pas la limite séparative : pour tout point du bâtiment, la distance (d) comptée horizontalement au point de la limite parcellaire qui en est la plus rapprochée doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3m (soit d = h/2, min 3m). (...) ".
5. Contrairement à ce que soutient le requérant, la façade Est du Bâtiment A de la construction projetée sera implantée en limite séparative des parcelles voisines n°s 32 et 173, dont M. D... est propriétaire, tel que cela ressort des mentions figurant sur la notice architecturale de demande de permis de construire, mentionnant que " le bâtiment A sera implanté à l'alignement de l'avenue Louis Joseph Soulas et à l'alignement des deux parcelles voisines côté Ouest et côté Est ". Ainsi, le bâtiment A ne sera pas implanté en limite d'assiette de la servitude de passage, instituée depuis 1999 au profit des terrains de M. D..., mais en limite de propriété de telle sorte que le pétitionnaire n'avait pas à prévoir un retrait minimum de 3 mètres à compter de la limite séparative. Par ailleurs, le motif tiré de l'existence de servitudes de droit privé n'est pas au nombre de ceux qui peuvent justifier le refus d'un permis de construire de sorte que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 3.4.1 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à la zone UB doit être écarté.
En ce qui concerne le coefficient de biotope :
6. Aux termes de l'article 5.1 des dispositions du plan local d'urbanisme relatif à la zone UB : " Coefficient de biotope par surface / (...) Pour les unités foncières supérieures à 2 000 m² : le coefficient de biotope est égal à 35 % dont 25 % traités en pleine terre et 10 % en espaces verts complémentaires. (...) ". L'article 5.1 précise que pour calculer la surface des espaces verts complémentaires, un coefficient de pondération est appliqué en fonction de la nature des substrats utilisés : 100 % des " espaces verts de pleine terre ", 70 % des " espaces verts sur dalle d'une épaisseur de terre végétale d'une épaisseur de 70 cm, hors pleine terre y compris sur dalle ", 50 % des " toitures terrasses végétalisées d'une épaisseur de terre de plus de 20 cm " et 30 % " pour les surfaces de murs végétalisés (à l'exception des techniques hors sol qui ne sont pas prises en comptes), les liaisons douces perméables ou parcs de stationnement perméables ". Selon le lexique du plan local d'urbanisme, les espaces verts complémentaires " peuvent être de différentes nature. Il s'agit en plus des surfaces minimum à prévoir en pleine terre de prévoir une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, pondérées en fonction de leur nature, afin de contribuer au maintien de la biodiversité et de la nature en ville. ".
7. M. D... soutient que le projet litigieux ne respecte pas le coefficient de biotope par surface, prévu par l'article 5.1 du plan local d'urbanisme, au motif que la superficie en espaces verts complémentaires est inférieure à 10 % de l'unité foncière. Toutefois, il ressort des pièces du dossier qu'une surface de 1 472,90 m² est consacrée aux espaces verts de pleine-terre, soit près de 51 % de l'unité foncière, ces espaces étant affectés d'un coefficient de 100 %, pour le calcul de l'étendue de la surface des espaces verts complémentaires. Ainsi, la surface traitée en pleine terre prévue sur le terrain d'assiette du projet suffit, à elle-seule, pour respecter le coefficient de biotope exigé à l'article 5.1 du plan local d'urbanisme précité. Par suite, le moyen peut être écarté.
8. Il résulte de tout ce qui précède que M. D... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande.
Sur les frais liés au litige :
9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la société COOPEA et à la commune de Saint-de-Braye, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, le versement des sommes que M. D... demande à ce titre. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de M. D... la somme de 1 000 euros à verser, à la société COOPEA et la somme de 1 000 euros à verser à la commune de Saint-Jean-de-Braye en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de M. D... est rejetée.
Article 2 : M. D... versera la somme de 1 000 euros, à la société COOPEA et la somme de 1 000 euros à la commune de Saint-Jean-de-Braye en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. C... D..., à la société COOPEA et à la commune de Saint-Jean-de-Braye.
Délibéré après l'audience du 4 mars 2025, à laquelle siégeaient :
M. Etienvre, président de chambre,
M. Pilven, président-assesseur,
Mme Pham, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025.
Le rapporteur,
J-E. PilvenLe président,
F. Etienvre
La greffière,
F. Petit-Galland
La République mande et ordonne au préfet de l'Essonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente ordonnance.
Pour expédition conforme
La greffière,
N° 22VE2201002
