Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme B... C... a demandé au tribunal administratif d'Orléans d'annuler l'arrêté du 25 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Bourgueil a délivré à M. et Mme A... un permis pour la construction de quatre maisons d'habitations, ainsi que la décision implicite de rejet du recours gracieux exercé à l'encontre de cet arrêté, et de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros à lui verser au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n° 2203353 du 6 juillet 2023, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 8 septembre 2023, 13 octobre 2023, 8 août 2024 et 9 août 2024 Mme B... C..., représentée par Me Benoit, avocat, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) d'annuler cet arrêté et cette décision ;
3°) de rejeter la demande indemnitaire présentée par M. et Mme A... en application de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme ;
4°) et de mettre à la charge de la commune de Bourgueil le versement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle dispose d'un intérêt à agir en qualité de voisine immédiate du terrain d'assiette ;
- sa demande de première instance n'était pas tardive ;
- le jugement est irrégulier dès lors que les premiers juges ont commis des erreurs de droit et d'appréciation ;
- l'arrêté en litige a été pris au terme d'une procédure irrégulière et méconnait les dispositions de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme dès lors que certains avis n'ont pas été annexés au permis de construire et qu'il n'est pas démontré que toutes les personnes qui auraient dû être saisies ont bien été consultées par les services de la commune, notamment le service départemental d'incendie et de secours ;
- le dossier de demande de permis de construire est incomplet au regard des dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-24 du code de l'urbanisme ;
- l'arrêté méconnaît les dispositions de l'article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune ainsi que les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
- il méconnaît les dispositions de l'article UB 16 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune.
Par un mémoire en défense, enregistré le 12 janvier 2024 la commune de Bourgueil, représentée par Me Veauvy, avocat, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de Mme C... la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que la demande de première instance est tardive et que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par un mémoire enregistré le 6 mars 2024, M. et Mme A..., représentés par Me Steinmann, avocate, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de Mme C... la somme de 1 250 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par deux mémoires distincts, enregistrés les 6 mars et 13 août 2024, M. et Mme A..., représentés par Me Steinmann, avocate, demandent la condamnation de Mme C... à des dommages et intérêts à hauteur de 72 608,98 euros en application de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme, et à ce que soit mise à la charge de Mme C... la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- aucun des moyens soulevés par la requérante n'est fondé ;
- son recours excède manifestement la défense de ses intérêts légitimes ;
- leur préjudice s'élève à 72 608,98 euros.
Un mémoire présenté par Me Benoit pour Mme C..., enregistré le 3 septembre 2024, n'a pas été communiqué.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Aventino,
- les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,
- et les observations de Me de Saint Rémy pour Mme C... et de Me Steinmann pour M. et Mme A....
Considérant ce qui suit :
1. Le maire de la commune de Bourgueil a, par un arrêté du 25 avril 2022, délivré à M. et Mme A... un permis de construire quatre maisons d'habitation pour une surface plancher créée de 484,13m² sur un terrain situé rue du Pont du Gué. Par un courrier notifié le 16 mai 2022, Mme C... a formé un recours gracieux contre cet arrêté qui a été rejeté par une décision du maire de la commune du 24 mai 2022. Mme C... fait appel du jugement du 6 juillet 2023 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 25 avril 2022 et de la décision du 24 mai 2022.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Hormis le cas où le juge de première instance a méconnu les règles de compétence, de forme ou de procédure qui s'imposaient à lui et a ainsi entaché son jugement d'une irrégularité, il appartient au juge d'appel, non d'apprécier le bien-fondé des motifs par lesquels le juge de première instance s'est prononcé sur les moyens qui lui étaient soumis, mais de se prononcer directement sur les moyens dirigés contre la décision administrative contestée dont il est saisi dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel. La requérante ne peut donc utilement se prévaloir des erreurs de droit ou d'appréciation qu'auraient commises les premiers juges pour demander l'annulation du jugement attaqué.
Sur la légalité de l'arrêté de permis de construire du 25 avril 2022 et de la décision de rejet du recours gracieux du 24 mai 2022 :
3. En premier lieu, aux termes de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ". Si la requérante invoque, sans plus de précision, la méconnaissance des dispositions des articles R. 423-51 à R. 423-56-1 du code de l'urbanisme, elle n'établit pas que le projet autorisé par l'arrêté en litige entrerait dans le champ d'application de ces différents articles et nécessiterait ainsi de consulter les autorités dont ces articles imposent le recueil d'un avis préalable. Elle n'invoque en outre aucune autre disposition législative ou réglementaire qui aurait été méconnue et qui aurait rendu nécessaire, en l'espèce, compte tenu de la nature du projet, la consultation préalable d'une personne publique, services ou commission intéressés. Par suite, contrairement à ce que soutient Mme C..., l'arrêté attaqué n'est pas intervenu au terme d'une procédure qui méconnaitrait les dispositions énoncées par l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme lequel se borne à poser un principe général de consultation d'organismes intéressés par un projet.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; /c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l'application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. ". Aux termes de l'article R. 431-8 du même code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) l'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; (...) c) le traitement des constructions clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain (...) f) l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".
5. En outre, aux termes de l'article R. 431-24 de ce code : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. ".
6. La régularité de la procédure d'instruction d'un permis de construire requiert la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés par le code de l'urbanisme. Pour autant, la circonstance que le dossier de demande ne les comporterait pas tous ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
7. D'une part, les dispositions précitées de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme portent sur la notice architecturale et n'ont ni pour objet ni pour effet d'exiger que figurent obligatoirement au dossier de demande de permis de construire un plan de masse de l'état initial du terrain, un plan de masse paysager et un plan de masse relatif aux accès et clôture. En tout état de cause, il ressort en l'espèce de la notice jointe au dossier de demande de permis de construire qu'elle comporte un paragraphe décrivant de façon précise l'état initial du terrain et de ses abords. Elle détaille la végétation, les constructions et les éléments paysagers existants. Cette notice comporte également des développements précis sur les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement avec notamment un paragraphe consacré à l'exposé de l'aménagement du terrain en indiquant ce qui est modifié ou supprimé, un paragraphe consacré au traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain, un paragraphe consacré au traitement des espaces libres et des plantations et un paragraphe consacré à l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. Cette notice est également complétée sur ces différents points par des plans qui font apparaitre les éléments paysagers, l'accès et les dessertes internes, ainsi que par un reportage photographique et des documents d'insertion et perspectives. Par suite le moyen tiré de l'incomplétude du dossier doit être écarté dans sa première branche.
8. D'autre part, il ressort du formulaire CERFA du dossier de permis de construire que les maisons projetées sont destinées à la location et de la notice architecturale que M. et Mme A... en resteront propriétaires et seront responsables de l'entretien de la voirie commune. Il s'agit donc d'un projet de construction de quatre maisons individuelles en vue de leur location ultérieure, par un seul maître d'ouvrage et sur un même terrain, desservies par une même voie d'accès privée. Ces constructions et le terrain d'assiette du projet resteront la propriété des pétitionnaires et le projet n'est dès lors susceptible de conférer à chacun des futurs locataires qu'un simple droit d'usage exclusif d'une maison individuelle et du terrain attenant, sans entraîner, par elle-même, de division foncière ou propriété ou en jouissance. Il ne s'agit en outre pas d'un lotissement au sens de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme qui aurait nécessité le dépôt d'un permis d'aménager. Ainsi, cette seconde branche du moyen ne peut également qu'être écartée.
9. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". Aux termes de l'article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme : " Tout terrain enclavé est inconstructible, à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage. L'accès doit être aménagé de façon à ne pas entraîner de risques pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant cet accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment de la position des accès, de leur configuration, de la nature et de l'intensité du trafic ainsi que de la nature du projet. Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles minimales de desserte notamment en ce qui concerne la défense contre l'incendie et la protection civile, être compatible avec la destination des constructions. Le nombre des accès sur les voies publiques peut être limité dans l'intérêt de la sécurité. En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les constructions peuvent être autorisées sous réserve que l'accès soit établi sur la voie où la gêne pour la circulation sera la moindre. (...). Pour être constructible, un terrain doit être desservi par une voie publique ou privée de caractéristiques proportionnées à l'importance de l'occupation ou de l'utilisation du sol envisagée, et adaptées à l'approche du matériel de lutte contre l'incendie. En outre, la largeur de chaussée des voies nouvelles ouvertes à la circulation automobile doit être de 4 mètres minimum, cette largeur peut être portée à 3,0m en cas de voie à sens unique ".
10. D'une part, le terrain d'assiette du projet, quand bien même ce terrain est composé de plusieurs unités foncières cadastrées C 1386, 2022 et 2222, est desservi par une voie privée pour laquelle les pétitionnaires bénéficient d'une servitude de passage et n'entre dès lors pas, dans son ensemble, dans le champ des terrains enclavés inconstructibles au sens des dispositions précitées relatives à la desserte par une voie publique ou privée. D'autre part, cette voie privée, qui ne desservira aux termes du projet que cinq maisons d'habitation, présente une largeur minimale de 4 mètres, permettant aux véhicules de se croiser et aux piétons d'y cheminer, est rectiligne et débouche sur la rue du Pont du Gué où la vitesse est réduite et où il n'est pas établi qu'il y aurait une circulation particulièrement dense. Ni l'accès de la voie privée à la rue du Pont du Gué, marqué par un stop et sans difficulté de visibilité, ni celui de la voie privée à la desserte interne au projet, dans un virage suffisamment large et aménagé de telle sorte que les véhicules pourront se retourner, ne permettent davantage de considérer que ces aménagements sont de nature à entraîner de risques pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant cet accès. Enfin, les caractéristiques des voies et accès ainsi décrites sont également suffisantes pour assurer l'accès aux véhicules de secours et d'incendie dans des conditions de sécurité conformes aux dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et aux prescriptions de l'article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme.
11. En quatrième et dernier lieu, la requérante reprend, en appel, le moyen qu'elle avait soulevé en première instance tiré de ce que l'arrêté méconnait l'article UB 16 du règlement du plan local d'urbanisme sans élément de fait ou de droit nouveau. Par suite, il y a lieu d'écarter ce moyen par adoption des motifs retenus à bon droit par le tribunal administratif d'Orléans au point 14 de son jugement.
12. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de sa requête, Mme C... n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande.
Sur les conclusions reconventionnelles de M. et Mme A... :
13. Aux termes de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. ".
14. Il ne résulte pas de l'instruction que le droit de Mme C... à former un recours contre l'arrêté et la décision en litige ou à relever appel du jugement du tribunal administratif d'Orléans aurait été mis en œuvre dans des conditions qui traduiraient de sa part un comportement abusif. Par suite, les conclusions de M. et Mme A... tendant à ce que Mme C... soit condamnée à leur verser des dommages-intérêts au titre des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme doivent être rejetées.
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ainsi que les dépens :
15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par Mme C... soit mise à la charge de la commune de Bourgueil qui n'est pas la partie perdante. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de Mme C... une somme de 1 000 euros à verser à la commune de Bourgueil et une même somme de 1 000 euros à verser à M. et Mme A... au titre des frais exposés eux et non compris dans les dépens.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de Mme C... est rejetée.
Article 2 : Les conclusions reconventionnelles de M. et Mme A... présentées sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme sont rejetées.
Article 3 : Mme C... versera à la commune de Bourgueil une somme de 1 000 euros et à M. et Mme A... une même somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à Mme B... C..., à M. et Mme A... et à la commune de Bourgeuil.
Délibéré après l'audience du 12 septembre 2024, à laquelle siégeaient :
M. Even, président de chambre,
Mme Mornet, présidente assesseure,
Mme Aventino, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2024.
La rapporteure,
B. AventinoLe président,
B. Even
La greffière,
I. Szymanski
La République mande et ordonne au préfet d'Indre-et-Loire en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
La greffière,
2
N° 23VE02116
