Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. C... E..., Mme A... G..., M. F... B... et Mme D... B... ont demandé au tribunal administratif d'Orléans d'annuler l'arrêté du 21 octobre 2021 par lequel le maire de la commune de la Membrolle-sur-Choisille a accordé un permis de construire à la SAS Bouygues immobilier, ainsi que le rejet de leur recours gracieux, et de mettre à la charge de la commune une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n° 2201348 du 23 février 2023, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 24 avril 2023 et le 18 décembre 2023, M. C... E..., Mme A... G..., M. F... B... et Mme D... B..., représentés par Me Ragot, avocat, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) d'annuler cet arrêté ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux dirigé contre celui-ci ;
3°) et de mettre à la charge de la commune de la Membrolle-sur-Choisille une somme de 3 000 euros à leur verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le jugement attaqué est entaché d'irrégularité en ce que les premiers juges ont déclaré à tort un moyen comme inopérant pour l'écarter sans y répondre ;
- le jugement attaqué est également entaché d'une erreur de droit, d'une erreur de fait, d'une contradiction dans les motifs, et a dénaturé les pièces du dossier ;
- l'arrêté en litige est entaché d'un défaut de motivation dès lors qu'il ne mentionne pas le sens des avis recueillis au cours de l'instruction ;
- le permis en litige est incompatible avec les orientations d'aménagement et de programmation qui prévoyaient que la parcelle en cause devait accueillir un nouveau jardin public et seulement une vingtaine de logements ;
- les dispositions de l'article UB7 relatives aux implantations en limite de parcelle ont été méconnues ; les règles de recul s'appliquent en zone UB dès lors que la construction n'est pas implantée en zone séparative ; l'implantation ne respecte pas la règle de recul de 3 mètres minimum ;
- les dispositions des articles UB10 et UB11 relatives aux hauteurs des constructions ont été méconnues ; en outre, le terrain naturel n'est aucunement respecté.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 26 octobre 2023 et le 4 janvier 2024, la commune de la Membrolle-sur-Choisille, représentée par Me Veauvy, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu'il soit sursis à statuer en l'invitant à régulariser l'arrêté du 21 octobre 2021 en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, ou le cas échéant à limiter l'annulation de l'arrêté au seul vice dont il serait affecté, en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, et enfin, à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérants à lui verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 19 décembre 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 8 janvier 2024, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative.
Un mémoire présenté pour M. E... et autres a été enregistré le 24 mars 2024.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Cozic,
- les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,
- et les observations de Me Lehmann pour M. E... et autres.
Considérant ce qui suit :
1. Le maire de la commune de la Membrolle-sur-Choisille a, par un arrêté du 21 octobre 2021, accordé à la société Bouygues immobilier un permis de construire pour la démolition de bâtiments existants et la construction de cinquante-quatre logements répartis en un bâtiment d'habitat collectif et de trois bâtiments d'habitat intermédiaire, sur un terrain sis 23, rue du Colombeau. M. E..., Mme G..., M. et Mme B..., voisins du projet, ont formé un recours gracieux contre cet arrêté auprès du maire de la Membrolle-sur-Choisille, qui l'a rejeté par une décision expresse du 18 février 2022. Ils demandent à la cour d'annuler le jugement n°2201348 du 23 février 2023 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leurs conclusions tendant à l'annulation de cet arrêté et de la décision de rejet de leur recours gracieux.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. En premier lieu, l'article L. 9 du code de justice administrative dispose que : " Les jugements sont motivés ". Le juge doit ainsi se prononcer, par une motivation suffisante au regard de la teneur de l'argumentation qui lui est soumise, sur tous les moyens expressément soulevés par les parties, à l'exception de ceux qui, quel que soit leur bien-fondé, seraient insusceptibles de conduire à l'adoption d'une solution différente de celle qu'il retient.
3. Il ressort du point 10 du jugement attaqué que les premiers juges ont estimé qu'était inopérant le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB7 du plan local d'urbanisme relatives aux règles de recul définies pour les zones UBc et UBca, après avoir expressément relevé que les parcelles où devait être réalisé le projet immobilier en cause se trouvaient en zone UBa. Ce faisant, les premiers juges ont répondu par une motivation suffisante au moyen invoqué.
4. En second lieu, hormis dans le cas où le juge de première instance a méconnu les règles de compétence, de procédure ou de forme qui s'imposaient à lui et a ainsi entaché son jugement d'une irrégularité, il appartient au juge d'appel, non d'apprécier le bien-fondé des motifs par lesquels le juge de première instance s'est prononcé sur les moyens qui lui étaient soumis, mais de se prononcer directement sur les moyens dirigés contre la décision administrative contestée, dont il est saisi dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel. Par suite, le requérant ne peut utilement se prévaloir de l'existence d'une erreur de droit, d'une erreur de fait, d'une contradiction dans les motifs ou de la dénaturation des pièces du dossier qu'auraient commises les premiers juges pour demander l'annulation du jugement attaqué sur le terrain de la régularité.
Sur la légalité des décisions contestées :
5. En premier lieu, les dispositions combinées des articles A424-1 et A424-2 du code de l'urbanisme imposent que l'arrêté portant décision expresse sur une demande de permis de construire vise les avis recueillis en cours d'instruction et leur sens.
6. Les requérants soutiennent que l'arrêté en litige ne renseigne expressément le sens que de quatre des huit avis visés. Ils ne soutiennent nullement que des consultations obligatoires n'auraient pas été réalisées avant l'édiction de l'arrêté en litige. Ils doivent ainsi être regardés comme n'invoquant qu'un vice de forme entachant l'arrêté attaqué. Toutefois, l'article 2 du dispositif dudit arrêté mentionne que les avis rendus par les services consultés lui sont annexés, et rappelle de manière synthétique les prescriptions formulées par les services pour l'eau potable, la gestion des eaux usées, la gestion des eaux pluviales, la collecte des déchets, ainsi que pour l'électricité. En tout état de cause, le caractère incomplet des visas de cet arrêté est sans influence sur sa légalité. Ainsi, le moyen tiré de l'existence d'un vice de forme doit être écarté.
7. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 151-2 du code de l'urbanisme : " Le plan local d'urbanisme comprend : / 1° Un rapport de présentation ; / 2° Un projet d'aménagement et de développement durables ; / 3° Des orientations d'aménagement et de programmation ; / 4° Un règlement ; / 5° Des annexes. " Aux termes de l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme : " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. / Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation. " Il résulte de ces dispositions qu'une autorisation d'urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu'elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation d'un plan local d'urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs.
8. Les orientations d'aménagement et de programmation composant le plan local d'urbanisme de la commune de la Membrolle-sur-Choisille font mention pour le centre-bourg de la commune de l'aménagement d'un jardin public en belvédère, " support d'un cheminement doux ". Il est constant que le plan inséré dans ces orientations localise ce jardin public à proximité d'un " espace résidentiel accroché à la pente ", sur les parcelles mêmes d'implantation du projet pour lequel la société Bouygues immobilier a déposé une demande de permis de construire. Les orientations d'aménagement et de programmation ne précisent aucune densité ni aucun chiffre relatif au nombre de logements de cet " espace résidentiel ", à la différence du rapport de présentation du PLU de la commune, qui fait certes mention de la réalisation d'un jardin public et d'un projet de construction de quinze logements, mais dont les indications ne sont pas opposables. Ainsi, et alors que les orientations d'aménagement et de programmation ambitionnent par ailleurs de faire du centre-bourg le principal site de renforcement urbain de la commune, l'autorisation de réalisation de cinquante-quatre logements ne saurait être regardée comme incompatible avec les orientations précitées. En outre, les orientations prévoient également de " construire l'unité de l'espace urbain ", notamment en mettant en place divers réseaux de cheminement desservant différents espaces du centre bourg. Or, si le projet de construction autorisé ne prévoit plus de jardin, il prévoit en revanche l'aménagement d'espaces de cheminement ouverts au public et la plantation de plusieurs espaces verts comportant des arbres d'essences variées, ce qui ne contrarie pas les orientations du PLU. Ainsi, le moyen tiré de l'existence d'une incompatibilité entre le permis de construire en litige et les orientations d'aménagement et de programmation de la commune de la Membrolle-sur-Choisille doit être écarté.
9. En troisième lieu, l'article UB7 de la partie réglementaire du PLU de la commune détermine les règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives. Les dispositions de cet article prévoient une obligation d'implantation des constructions avec un recul par rapport à l'ensemble des limites séparatives uniquement dans les secteurs UBc et UBca. Elles prévoient, s'agissant du secteur UBd, une obligation d'implantation des constructions sur une seule limite séparative latérale. Pour les autres secteurs, en particulier le secteur UBa, dans lequel se trouvent les parcelles AK 163 et AK176 servant de terrain d'assiette au projet en cause, les dispositions précitées de l'article UB7 prévoient la possibilité d'implanter les constructions principales en limite séparative latérale, mais pas en limite de fond de terrain, hormis pour les constructions d'une hauteur de moins de 3 mètres de hauteur à l'égout de toiture ou à l'acrotère, qui peuvent être implantées sur toutes limites séparatives. Or, il ressort des pièces du dossier que le bâtiment B du projet de construction en litige est d'une hauteur de plus de 6 mètres au niveau de l'égout du toit en sa partie Est et de plus de 4 mètres en sa partie Ouest. En conséquence, ce bâtiment était soumis à l'obligation de respecter la règle de recul prévue à l'article UB7 selon laquelle lorsqu'une construction n'est pas implantée en limite séparative, alors " la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres ". Il ressort des pièces du dossier, en particulier des plans de masse compris dans le dossier de demande de permis de construire que la partie du balcon nord-est du bâtiment B la plus éloignée de la limite séparative de fonds de propriété ne se trouve qu'à 3,11 mètres de celle-ci et s'en rapproche davantage sur le reste de sa longueur vers l'Ouest. Les requérants sont dès lors fondés à soutenir que le permis de construire a été pris en méconnaissance des dispositions de l'article UB7 du règlement du PLU, s'agissant de cette partie uniquement du seul bâtiment B du projet en cause.
10. En quatrième lieu, l'article UB10 du PLU de la commune prévoit que les constructions principales situées en zone UBa doivent respecter une hauteur maximale fixée à " RDC+1+combles " ou " RDC+1+attique en cas de toiture terrasse ". Aucune disposition du PLU ne prévoit de règle particulière de hauteur en cas de déclivité du terrain d'implantation d'une construction, comme c'est le cas en l'espèce. Les plans de coupe, les plans de façade ainsi que les plans d'étage au 1:200 annexés au dossier de demande de permis de construire montrent que le bâtiment A du projet est conçu de manière distincte en deux parties, Ouest et Est, suivant la pente du terrain d'implantation. Ces différents plans identifient en la partie Ouest du bâtiment A un étage en sous-sol (R-1) et un " rez-de-jardin ", abritant tous deux des places de stationnement, puis un " rez-de-chaussée ", un premier étage puis des combles aménagés. Il ressort des pièces du dossier que la partie dénommée " rez-de-jardin " de la partie Ouest du bâtiment A n'est que partiellement enterrée, et permet dans sa partie sud un accès piéton à cette partie du bâtiment et une issue de secours depuis le niveau R-1, ainsi que l'accès des automobiles aux aires de stationnement du niveau " rez-de-jardin " puis à partir de celui-ci aux aires de stationnement situées au niveau R-1. L'ensemble de ces éléments montrent que le niveau rez-de-jardin de la partie Ouest du bâtiment A offre un accès de plain-pied depuis l'extérieur sur une grande partie de sa longueur, et ne constitue pas un sous-sol vers lequel il serait nécessaire de descendre pour y avoir accès. Il doit en conséquence être comptabilisé comme un niveau à part entière pour déterminer le respect de la règle de hauteur, au même titre que le rez-de-chaussée, le premier étage et les combles de cette même partie Ouest du bâtiment A, aboutissant à une hauteur de R+2+combles, en méconnaissance de l'article UB10 du règlement du PLU de la commune de la Membrolle-sur-Choisille.
11. En dernier lieu, l'article UB11 relatif à l'aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords impose, en son point 1, l'adaptation de la construction à la topographie du terrain naturel, en épousant la pente d'un terrain, en évitant les mouvements de terre, avec remblais et terrasses artificielles visant à rattraper les différences de niveau entre le terrain naturel et le plancher du rez-de-chaussée, sauf en cas de nécessité technique ou pour des aménagements ponctuels. S'il ressort en particulier des différents plans versés au dossier que le terrain d'implantation du bâtiment A du projet a fait l'objet d'adaptations et d'aménagements, ceux-ci apparaissent d'une portée mineure alors que la position de ce bâtiment épouse la pente de leur terrain d'édification. Par suite le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB11 du PLU de la commune doit être écarté.
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
12. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". Aux termes de l'article L. 600-5-1 du même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".
13. Il résulte de ces dispositions qu'un vice entachant le bien-fondé d'une autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé dans les conditions qu'elles prévoient, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
14. Les vices relevés aux points 9 et 10 du présent arrêt relatifs à la méconnaissance des dispositions des articles UB 7 et UB 10 du règlement du plan local d'urbanisme peuvent être régularisés sans avoir pour effet de changer la nature même du projet. Il y a lieu, dès lors, de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et de fixer à la commune de la Membrolle-sur-Choisille et à la société Bouygues immobilier un délai de cinq mois, à compter de la notification du présent arrêt, aux fins de notifier à la cour la mesure de régularisation nécessaire.
15. Dès lors que, pour les vices identifiés, il est fait application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, il n'y a pas lieu de faire application pour ce même vice des dispositions de l'article L. 600-5 du même code.
DÉCIDE :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M. C... E..., Mme A... G..., M. F... B... et Mme D... B... jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq mois, à compter de la notification du présent arrêt, imparti à la commune de la Membrolle-sur-Choisille et à la société Bouygues immobilier pour notifier à la cour un permis de construire régularisant les illégalités tirées de la méconnaissance des dispositions des articles UB 7 et UB 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de la Membrolle-sur-Choisille.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. C... E..., Mme A... G..., M. F... B... et Mme D... B..., à la commune de la Membrolle-sur-Choisille et à la société Bouygues immobilier.
Délibéré après l'audience du 28 mars 2024 à laquelle siégeaient :
M. Even, président de chambre,
Mme Aventino-Martin, première conseillère,
M. Cozic, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 avril 2024.
Le rapporteur,
H. COZICLe président,
B. EVEN
La greffière,
I. SZYMANSKI
La République mande et ordonne au préfet de l'Indre-et Loire en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
La greffière,
2
N° 23VE00832
