Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme B... A... a demandé au tribunal administratif d'Orléans d'annuler l'arrêté du 14 juin 2021 par lequel la maire de Saint-Jean-de-Braye a délivré à la société AR Pépite un permis de construire et la décision du 22 septembre 2021 par laquelle elle a rejeté son recours gracieux.
Par un jugement avant dire droit n° 2104262 du 22 septembre 2022, le tribunal administratif d'Orléans a sursis à statuer pendant un délai de trois mois en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme aux fins de régularisation du vice tiré de la méconnaissance par la rampe d'accès de la distance de la limite séparative imposée par l'article UB 3.4.1 du règlement du plan local d'urbanisme.
Par un jugement n° 2104262 du 15 juin 2023, le tribunal administratif d'Orléans, estimant que le vice mentionné ci-dessus avait été régularisé par l'arrêté de permis modificatif du 19 décembre 2022 du maire de Saint-Jean-de-Braye, a rejeté cette demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 31 juillet 2023 et le 26 janvier 2024, Mme B... A... représentée par Me Annoot, avocate, demande à la cour :
1°) d'annuler ces jugements du tribunal administratif d'Orléans du 22 septembre 2022 et du 15 juin 2023 ;
2°) d'annuler l'arrêté de la maire de Saint-Jean-de-Braye du 14 juin 2021 et la décision rejetant son recours gracieux contre cet arrêté ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Jean-de-Braye et de la société AR Pépite le versement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le dossier de demande de permis de construire est insuffisant concernant la situation dans le paysage lointain, la végétation existante et supprimée, ainsi que l'insertion du projet depuis le chemin de halage en méconnaissance des articles R. 431-4, R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme ;
- l'arrêté méconnait les dispositions de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme dès lors que le département du Loiret, autorité gestionnaire du canal d'Orléans, aurait dû être consulté sur le rejet des eaux pluviales prévu dans ce canal ;
- il méconnaît l'article 7 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme compte tenu de l'insuffisance de la voie d'accès du terrain et de son caractère enclavé ;
- il méconnait les dispositions de l'article UB 4.3 du même règlement eu égard aux dimensions du projet de construction, à son aspect et à sa situation qui portent atteinte au caractère et à l'intérêt des lieux, notamment au paysage naturel préservé du front de Loire.
Par un mémoire, enregistré le 29 septembre 2023 la société AR Pépite, représentée par Me Rochmann-Sacksick, avocate, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de Mme B... A... la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 24 janvier 2024, la commune de Saint-Jean-de-Braye, représentée par Me Tissier-Lotz, avocate, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de Mme B... A... la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 11 janvier 2024, la clôture d'instruction a été fixée au 26 janvier 2024, en application de l'article R. 613-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Aventino,
- les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,
- et les observations de Me Annoot pour Mme B... A..., de Me Tissier-Lotz pour la commune de Saint-Jean-de-Braye et de Me Baysan pour la société AR Pépite.
Considérant ce qui suit :
1. La société AR Pépite a déposé le 24 décembre 2020 et le 18 mai 2021 une demande de permis de construire un immeuble d'habitation de dix logements, après démolition d'une maison existante, sur un terrain situé 104 ter avenue Charles Péguy à Saint-Jean-de-Braye. La maire de Saint-Jean-de-Braye a, par un arrêté du 14 juin 2021, délivré le permis sollicité. Le tribunal administratif d'Orléans a, par un jugement avant dire droit n° 2104262 du 22 septembre 2022, sursis à statuer pendant un délai de trois mois en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme aux fins de régulariser le vice tiré de la méconnaissance par la rampe d'accès de la distance de la limite séparative imposée par l'article UB 3.4.1 du règlement du plan local d'urbanisme.
2. La société AR Pépite a déposé le 21 novembre 2022 une demande de permis de construire modificatif. La maire de Saint-Jean-de-Braye a, par un arrêté du 19 décembre 2022, délivré le permis modificatif sollicité. Par un jugement n° 2104262 du 15 juin 2023, le tribunal administratif d'Orléans, estimant que le vice mentionné au point précédent avait été régularisé par cet arrêté du 19 décembre 2022, a rejeté la demande de Mme B... A..., qui fait appel de ces deux jugements.
Sur la légalité de l'arrêté de permis de construire délivré le 14 juin 2021 tel que modifié par l'arrêté du 19 décembre 2022 :
3. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.
4. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : / (...) / b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12 ". Aux termes de l'article R. 431-8 de ce code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (...) b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; (...) e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; (...) ". Aux termes de l'article R. 431-9 du même code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître (...) les plantations maintenues, supprimées ou créées (...) ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : / (...) / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".
5. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
6. D'une part, il ressort des pièces du dossier que la notice architecturale comprend des éléments relatifs à la description des espaces verts existants et projetés et notamment la suppression de trois arbres, la conservation des autres arbres présents et la plantation de nouvelles espèces. Cette notice est complétée par un plan de masse qui matérialise les arbres présents à abattre, ceux conservés et ceux à planter. Le dossier comporte également un plan des espaces verts avec la matérialisation des arbres à conserver. Enfin, il comporte également une vue aérienne du terrain d'assiette. Il en résulte que l'ensemble de ces documents a permis au service instructeur d'apprécier l'état initial de la parcelle quant à la végétation existante et notamment les arbres conservés au regard de l'article UB 5 du règlement du plan local d'urbanisme qui dispose que les constructions doivent être implantées de manière à conserver les plus beaux arbres. Si Mme B... A... soutient que ces éléments seraient incomplets et produit un constat d'huissier selon lequel le nombre d'arbres existants au nord-est du terrain d'assiette du projet à proximité de la limite de sa parcelle serait supérieur à celui figurant sur ce plan, il ressort du dossier de permis de construire modificatif que les éléments précités ont été complétés par une notice paysagère d'une dizaine de pages qui décrit très précisément l'état initial des espaces verts présents sur le terrain d'assiette et l'environnement paysager et est illustrée de nombreuses photographies. Cette notice indique que sur la frange est du terrain l'état phytosanitaire de plusieurs arbres (cerisier, châtaigner, peuplier d'Italie) ne permet pas de les conserver. Elle indique également que le projet se compose de 26 arbres, existants et à planter. Elle est illustrée de nombreux plans précis sur le traitement des espaces verts. La notice de présentation architecturale du permis de construire initial décrit par ailleurs suffisamment le paysage lointain dans lequel le terrain s'insère, ainsi que sa situation au regard des bords de la Loire. Il ressort également des pièces du dossier que la pétitionnaire avait joint un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages et son impact visuel depuis le sud du terrain. Le dossier de permis de construire modificatif présente deux photographies supplémentaires permettant d'apprécier la situation de la parcelle existante dont l'une prise depuis le chemin du halage qui borde la Loire, permettant au service instructeur d'apprécier pleinement l'insertion du projet. Par suite, et à supposer qu'un vice soit établi à l'encontre du permis de construire initial, en application des principes rappelés au point 3 du présent arrêt, le moyen tiré de l'incomplétude du dossier doit être écarté.
7. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ". La requérante n'invoque aucune disposition législative ou réglementaire qui aurait été méconnue et qui aurait rendu nécessaire, en l'espèce, compte tenu de la nature du projet, la consultation du service départemental du Loiret en charge du canal d'Orléans. S'il ressort de la notice descriptive que les eaux pluviales seront stockées au niveau des toitures végétalisées, limitant ainsi les rejets lesquels sont projetés pour être déversés du côté du chemin de halage, il ressort de l'avis favorable des services de la métropole compétents consultés, assortis de prescriptions qui s'imposent au pétitionnaire, d'une part, que les eaux de pluie devront être dirigées vers la parcelle et que le pétitionnaire devra installer " une grille avaloir permettant le recueil des eaux de pluie (...) en limite de propriété pour éviter de diriger les eaux pluviales sur la route ", et, d'autre part, qu'il appartient au pétitionnaire d'obtenir l'accord du département en cas de rejet des eaux pluviales dans le canal. Par suite, contrairement à ce que soutient Mme B... A..., l'arrêté attaqué n'est pas intervenu au terme d'une procédure qui méconnaitrait les dispositions énoncées par l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme qui se borne à poser un principe général de consultation d'organismes intéressés par un projet.
8. En troisième lieu, aux termes de l'article 7.1 des dispositions générales applicables à l'ensemble des zones urbaines du règlement du plan local d'urbanisme : " Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée : - soit directement sur rue, - soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin ou par une servitude de passage suffisante. Les accès et voieries doivent être adaptés à la nature et à l'importance de l'opération envisagée et satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et de la protection civile. ".
9. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est desservi depuis l'avenue Charles Péguy par une impasse rectiligne d'environ 5 mètres de largeur. Le projet prévoit la création à l'extrémité de cette impasse d'une aire de retournement. Si la requérante produit des photographies montrant que les véhicules ne peuvent pas se croiser sur une portion de cette impasse, elle n'établit pas que ce croisement ne serait pas possible sur la totalité de la longueur de celle-ci ne satisfaisant pas ainsi aux exigences de sécurité. Eu égard à l'ensemble de ces caractéristiques, qui permettent une bonne visibilité, rapportées aux dix logements créés par le projet, les accès et voieries ne paraissent pas inadaptés à l'importance de l'opération envisagée. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article 7.1 doit par suite être écarté.
10. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du même code : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". L'article 4.3 des dispositions générales applicables à l'ensemble des zones urbaines du règlement du PLU de la commune de Saint-Jean-de-Braye reprend ces dernières dispositions.
11. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte aux paysages naturels avoisinants, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales ; que, pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage naturel de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.
12. Il ressort des pièces du dossier que si le terrain d'assiette du projet, classé en zone urbaine, est situé dans une zone à dominante pavillonnaire, il comporte également des maisons accolées et des immeubles collectifs. En outre, il ne présente pas un intérêt architectural particulier, les immeubles et pavillons ayant des styles architecturaux hétérogènes et étant construits avec des matériaux et des couleurs distincts. Si le terrain d'assiette jouxte également dans sa partie sud un chemin de halage le long du canal d'Orléans, séparé de la Loire par une digue protégée comme ouvrage d'art, ce chemin ne présente pas un caractère bucolique homogène, dès lors qu'il longe également la zone urbanisée de la commune et notamment des habitations collectives et des constructions situées à proximité immédiate. Le projet de construction est conçu autour d'un jeu de séquençage des façades qui permet par ailleurs de limiter visuellement les sensations massives et de se rapprocher de l'architecture des pavillons existants. Il est implanté tant en retrait de l'impasse qu'en retrait du chemin précité, compte-tenu de la bande non-aedificandi qui le sépare de ce chemin, ce qui permet de limiter visuellement la sensation de hauteur. Il ressort en outre des pièces du dossier que de nombreux arbres et végétaux seront présents, créant ainsi un écran végétal limitant la visibilité du projet. Dans ces conditions, alors même que la hauteur de bâtiment projeté est de 13 mètres à l'égout du toit et qu'il surplombe le chemin de halage, il n'est pas de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 4.3 des dispositions générales applicables à l'ensemble des zones urbaines du règlement du plan local d'urbanisme doit donc être écarté.
13. Il résulte de tout ce qui précède que Mme B... A... n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté sa demande.
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par Mme B... A... soit mise à la charge de la commune de Saint-Jean-de-Braye et de la société AR Pépite, qui ne sont pas des parties perdantes. Il y a lieu, en revanche, en application de ces dispositions, de mettre à la charge de Mme B... A... une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés par la commune de Saint-Jean-de-Braye non compris dans les dépens, plus la même somme à la société AR Pépite.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de Mme B... A... est rejetée.
Article 2 : Mme B... A... versera une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative à la commune de Saint-Jean-de-Braye, plus une somme de 1 000 euros sur ce même fondement à la société AR Pépite.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Mme C... B... A..., à la commune de Saint-Jean-de-Braye et à la société AR Pépite.
Délibéré après l'audience du 29 février 2024, à laquelle siégeaient :
M. Even, président de chambre,
Mme Aventino, première conseillère,
M. Cozic, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024.
La rapporteure,
B. AVENTINOLe président,
B. EVEN
La greffière,
I. SZYMANSKI
La République mande et ordonne à la préfète du Loiret en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
La greffière,
2
N° 22VE0265823VE01791
