| France, Cour administrative d'appel, 2ème chambre, 14 mars 2024, 22VE02658

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. et Mme A... ont demandé au tribunal administratif d'Orléans d'annuler l'arrêté du 14 juin 2021 par lequel la maire de Saint-Jean-de-Braye a délivré à la société AR Pépite un permis de construire, ainsi que la décision du 22 septembre 2021 par laquelle elle a rejeté leur recours gracieux.

Par un jugement n° 2104224 du 22 septembre 2022, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

I. Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le numéro 22VE02658, le 22 novembre 2022, le 2 avril 2023, le 25 septembre 2023, et les 12 et 30 octobre 2023, M. et Mme A..., représentés par Me Dalibard, avocat, demandent à la cour, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) d'annuler cet arrêté, cette décision ainsi que l'arrêté du 19 décembre 2022 par lequel la maire de Saint-Jean-de-Braye a délivré à la société AR Pépite un permis de construire modificatif ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Jean-de-Braye le versement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le dossier de demande de permis de construire est incomplet concernant l'état initial du terrain et le tracé des réseaux, ainsi qu'en l'absence d'attestation de la qualité de propriétaire du pétitionnaire en méconnaissance des articles R. 423-1 et R. 431-5 et suivants du code de l'urbanisme ;

- la maire de Saint-Jean-de-Braye aurait dû surseoir à statuer dans l'attente de l'adoption du plan local d'urbanisme métropolitain ;

- l'emprise au sol du projet méconnait les dispositions de l'article UB 3.1.1 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- la rampe d'accès au sous-sol du projet méconnait les dispositions de l'article UB 3.4.1 du même règlement au regard des limites séparatives, sans que ce vice ne soit régularisable notamment au regard des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain de la métropole d'Orléans ;

- l'arrêté de permis de construire initial méconnait les dispositions de l'article UB 4.3 du même règlement eu égard aux dimensions du projet de construction, à son aspect et à sa situation qui portent atteinte au caractère des lieux avoisinants ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 6.1.3 du même règlement relatives aux places de stationnement ;

- il méconnaît les dispositions de l'article 7 du même règlement compte tenu de l'insuffisance de la voie d'accès du terrain et de son caractère enclavé ;

- il est illégal dès lors que la seule voie d'accès au projet est une voie privée et que le pétitionnaire n'a pas versé au dossier de demande de permis de document permettant d'attester qu'il peut utiliser cette voie ;

- il est contraire aux dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme au vu de la configuration des lieux, de l'ampleur du projet et de l'étroitesse de la voie d'accès ;

- l'arrêté de permis de construire modificatif méconnait les dispositions de l'article DC 4.3 du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain applicable à la zone UR 1, dès lors que le projet ne prévoit pas de places de stationnement pour les vélos ni de places de stationnements pour les visiteurs et aggrave le caractère inutilisable des places de stationnement prévues en sous-sol ;

- il est contraire aux dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme au vu de la voie d'accès, de la voie de desserte interne, de la configuration de la rampe d'accès au parking souterrain et de celle de ce parking ;

- il méconnait l'obligation de prévoir au moins 50 % d'espaces verts de pleine terre ;

- le service départemental d'incendie et de secours (SDIS) ainsi que la direction du cycle de l'eau et des réseaux auraient dû être de nouveau consultés ;

- ces vices ne sont pas régularisables.

Par des mémoires en défense enregistrés les 22 mai, 11 et 26 octobre 2023, la commune de Saint-Jean-de-Braye, représentée par Me Tissier-Lotz, avocate, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge solidaire de M. et Mme A... la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens invoqués ne sont pas fondés, en particulier celui tiré de la méconnaissance de l'article UB 3.4.1 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors qu'elle a délivré deux permis modificatifs le 19 décembre 2022 et le 6 mars 2023 en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

Par des mémoires, enregistrés les 1er février, 11 mai, 9 et 16 octobre 2023 la société AR Pépite, représentée par Me Rochmann-Sacksick, avocate, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge solidaire de M. et Mme A... la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les conclusions d'annulation dirigées contre l'arrêté de permis de construire modificatif sont irrecevables, que les nouveaux moyens présentés plus de deux mois après la communication du premier mémoire en défense de la commune sont irrecevables et subsidiairement non fondés, et que les autres moyens ne sont pas fondés, en particulier celui tiré de la méconnaissance de l'article UB 3.4.1 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que deux permis modificatifs lui ont été délivrés le 19 décembre 2022 et le 6 mars 2023, régularisant le vice initial.

II. Par une ordonnance du 12 octobre 2023, le président de la 2ème chambre du tribunal administratif d'Orléans a, en application des dispositions des articles R. 351-3 du code de justice administrative et L. 600-5-2 du code de l'urbanisme, transmis à la cour administrative d'appel le dossier de la requête n° 2300700 de M. et Mme A... tendant à l'annulation de l'arrêté du 19 décembre 2022 par lequel la maire de Saint-Jean-de-Braye a délivré à la société AR Pépite un permis de construire modificatif.

Par une requête, enregistrée sous le n° 23VE02267, M. et Mme A..., représentés par Me Dalibard, demandent à la cour :

1°) d'annuler l'arrêté du 19 décembre 2022 par lequel le maire de Saint-Jean-de-Braye a délivré à la société AR Pépite un permis de construire modificatif ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Jean-de-Braye le versement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils ont intérêt à agir compte tenu notamment de leur qualité de voisins immédiats ;

- l'arrêté méconnait les dispositions de l'article A. 424-2 du code de l'urbanisme dès lors qu'il ne rappelle pas les principales caractéristiques du projet autorisé ;

- il méconnait les dispositions de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme dès lors que le SDIS n'a pas été consulté ;

- le dossier de demande de permis de construire modificatif est incomplet concernant les places de stationnement et contradictoire concernant la rampe d'accès au sous-sol en méconnaissance de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme ;

- il méconnait les dispositions de l'article DC 4.3 du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain applicable à la zone UR 1, compte-tenu de la configuration des aires de stationnement en sous-sol, dès lors que le projet ne prévoit pas de places de stationnement pour les vélos, ni de places de stationnements pour les visiteurs ;

- il est contraire aux dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et aux dispositions de l'article DC 4.3 du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain applicable à la zone UR1 au vu de la configuration des lieux, de l'étroitesse des voies de desserte et d'accès, de l'absence de cheminements piétons et de l'insuffisance des places de stationnement ;

- il est illégal dès lors qu'il a pour objet de modifier un permis de construire insusceptible de régularisation et par conséquent, illégal.

Par un mémoire enregistré le 23 mai 2023, la société AR Pépite, représentée par Me Rochmann-Sacksick, avocate, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge solidaire de M. et Mme A... la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que M. et Mme A... n'ont pas intérêt à agir et qu'en tout état de cause, les moyens ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 21 juin 2023, la commune de Saint-Jean-de-Braye, représentée par Me Tissier-Lotz, avocate, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge solidaire de M. et Mme A... la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code civil ;

- le code de l'urbanisme ;

- l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme Aventino,

- les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,

- et les observations de Me Leeson pour M. et Mme A..., B... pour la commune de Saint-Jean-de-Braye et de Me Baysan pour la société AR Pépite.

Considérant ce qui suit :

1. La maire de Saint-Jean-de-Braye a, par un arrêté du 14 juin 2021, accordé à la société AR Pépite un permis de construire un immeuble comportant 10 logements sur un terrain situé 104 ter avenue Charles Péguy. M. et Mme A... font appel du jugement du 22 septembre 2022 par lequel le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande tendant à l'annulation de cet arrêté et de la décision rejetant leur recours gracieux.

2. La maire de Saint-Jean-de-Braye a, par un arrêté du 19 décembre 2022, délivré à la société AR Pépite un permis de construire modificatif. Les requérants ont demandé l'annulation de ce permis de construire modificatif, d'une part, dans le cadre de l'instance d'appel enregistrée sous le n° 22VE02658, et d'autre part, devant le tribunal administratif d'Orléans, lequel a, par une ordonnance du 12 octobre 2023, transmis ce dossier à la présente Cour, où il a été enregistré sous le numéro 23VE02267.

Sur la requête n° 23VE02267 :

3. Lorsque le juge d'appel est saisi d'un appel contre le jugement du tribunal administratif et qu'un permis modificatif a été délivré aux fins de régulariser les vices du permis relevés par ce jugement, il résulte de l'article L. 600-5-2 du code de l'urbanisme que le bénéficiaire ou l'auteur de cette mesure de régularisation la lui communique sans délai, les parties de première instance comme les tiers, en application de l'article R. 345-1 du code de justice administrative, ne pouvant contester cette mesure que devant lui tant que l'instance d'appel est en cours. Par suite, si un recours pour excès de pouvoir a été formé contre cette mesure de régularisation devant le tribunal administratif, ce dernier la transmet, en application des articles R. 351-3 et, le cas échéant, R. 345-2 du code de justice administrative, à la cour administrative d'appel saisie de l'appel contre le permis initial.

4. En application de l'article L. 600-5-2 du code de l'urbanisme, l'arrêté du 19 décembre 2022 ne pouvait être contesté que dans le cadre de l'instance n° 22VE02658, compte tenu de l'appel formé contre le jugement du 22 septembre 2022. Le dossier transmis par le tribunal administratif d'Orléans, qui se rapporte à cette instance encore pendante, aurait dû être enregistré sous le même numéro devant la cour. Cette circonstance ne rend toutefois pas irrecevables les productions des parties dans l'instance n° 23VE02267, lesquelles doivent être enregistrées comme des mémoires dans l'instance n° 22VE02658. Par suite, l'instance n° 23VE02267 doit être rayée des registres du greffe de la cour administrative d'appel et les pièces y afférentes jointes à la requête enregistrée sous le numéro 22VE02658.

Sur la requête n° 22VE02658 :

En ce qui concerne les vices propres de l'arrêté de permis de construire modificatif du 19 décembre 2022 :

5. En premier lieu, aux termes du premier alinéa de l'article A. 424-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis (...) ". L'article A. 424-2 du même code prévoit que : " L'arrêté prévu au premier alinéa de l'article A. 424-1 (...) / b) Vise la demande de permis ou la déclaration et en rappelle les principales caractéristiques : nom et adresse du demandeur, objet de la demande, numéro d'enregistrement, lieu des travaux ".

6. L'arrêté en litige mentionne au titre des visas " la demande de permis de construire modificatif " et les " modifications sur le projet initial ". Toutefois, son article 1er précise l'objet de cette demande qui porte sur le déplacement de la rampe de parking du projet initialement autorisé et la réduction des places de stationnement en extérieur. L'arrêté en litige rappelle dès lors de façon suffisamment précise les principales caractéristiques de la demande de permis de construire modificatif déposée par la société AR Pépite. En tout état de cause, les imprécisions et les incomplétudes des visas sont sans incidence sur la légalité de cet arrêté. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article A. 424-2 du code de l'urbanisme doit être écarté.

7. En deuxième lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

8. D'une part, en l'absence de modification du nombre de places de stationnement initialement autorisé, la circonstance que le formulaire CERFA de demande de permis de construire modificatif ne mentionnerait pas le nombre de places de stationnement prévu par le projet est sans incidence sur la légalité de l'arrêté en litige, alors qu'au surplus les autres documents du dossier de demande et notamment les plans de masse du rez-de-chaussée et le plan du sous-sol ont permis au service instructeur de vérifier que le nombre de places de stationnement n'avait pas été modifié. D'autre part, si le document graphique d'insertion ne représente pas fidèlement la configuration de la rampe d'accès au sous-sol du bâtiment projeté, cette erreur n'a pas été de nature à induire en erreur le service instructeur sur l'emplacement de cette rampe compte tenu de la précision des autres documents graphiques joints au dossier dont le plan de masse coté et le plan du sous-sol. Le moyen tiré de l'incomplétude du dossier au regard de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme ne peut dès lors qu'être écarté dans ses deux branches.

9. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur ". Si les requérants invoquent les dispositions de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, ces dispositions, ni aucun autre texte législatif ou réglementaire n'imposent, en l'espèce, compte tenu de la nature du projet, la consultation du service départemental d'incendie et de secours. En outre, les requérants n'invoquent aucune disposition législative ou réglementaire qui aurait été méconnue et qui aurait rendu également nécessaire, en l'espèce, compte tenu de la nature du projet, la consultation du service de la métropole en charge de la gestion des eaux pluviales. Par suite, le moyen tiré de ce que l'arrêté attaqué serait intervenu au terme d'une procédure irrégulière au regard des dispositions de l'article R. 423-50 du code de l'urbanisme, lequel pose un principe général de consultation d'organismes intéressés par un projet, ne peut qu'être écarté.

10. En quatrième lieu, le règlement du plan local d'urbanisme métropolitain applicable à l'arrêté en litige impose un coefficient d'espace de pleine terre minimum de 50% de la superficie du terrain. Faute de précision de ce règlement, la superficie à prendre en compte doit être la superficie totale de l'unité foncière supportant le projet de construction, dès lors qu'elle est toute entière située dans la même zone du plan local d'urbanisme, peu important qu'une partie de cette unité soit inconstructible. Il ressort de la notice architecturale du dossier de demande de permis modificatif que la surface du terrain est de 2 506 m² et que la surface de pleine terre est de 1 372 m², soit un pourcentage d'un peu moins de 55 % de pleine terre, légèrement inférieur à celui du permis de construire initial compte tenu de l'augmentation de l'emprise du sous-sol du bâtiment. Le moyen de la méconnaissance par le projet modifié de ce coefficient de 50% ne peut dès lors qu'être écarté.

11. En cinquième lieu, il ressort du plan du sous-sol que si celui-ci prévoit l'aménagement de cinq places de stationnement supplémentaires initialement prévues en surface, sa configuration n'est pas telle qu'elle rendrait les places projetées inaccessibles ou la circulation au sein de ce sous-sol dangereuse, alors qu'il n'est pas allégué que les dimensions de ces places et des dégagements ne respecteraient pas les dispositions de l'article DC 4.3 du règlement du plan local d'urbanisme métropolitain applicables.

12. En sixième lieu, compte tenu d'une part de ce qui a été dit au point précédent, d'autre part de ce que la desserte interne, raccourcie, constitue une ligne droite d'une largeur de 5 mètres 50 permettant le croisement des véhicules et, enfin, de ce qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que l'implantation de la rampe d'accès au sous-sol, sur laquelle les véhicules circuleront à sens unique serait dangereuse, quand bien même elle déboucherait à proximité des aires de stationnement en surface, le moyen tiré de ce que l'arrêté méconnait les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ne peut qu'être écarté.

13. En sixième et dernier lieu, dès lors que les modifications autorisées par le permis en litige ne portent que sur le déplacement de l'emprise de la rampe d'accès au sous-sol du bâtiment et sur la configuration des places de stationnement des véhicules, sans modification de leur nombre, ni du nombre de logements et de leur superficie, le permis de régularisation ne méconnait pas les dispositions de l'article DC 4.3 relatives au stationnement des cycles et des visiteurs ainsi qu'aux caractéristiques des voies d'accès.

En ce qui concerne la légalité de l'arrêté de permis de construire délivré le 14 juin 2021 tel que modifié par l'arrêté du 19 décembre 2022 :

14. Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entretemps modifiée. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

15. En premier lieu, les moyens tirés de la méconnaissance de l'article UB 3.1.1 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'emprise au sol, des articles R. 111-27 du code de l'urbanisme et 4.3 des dispositions générales applicables à l'ensemble des zones urbaines du règlement du plan local d'urbanisme relatives à l'insertion du projet, ainsi que des dispositions générales du plan local d'urbanisme relatives au stationnement doivent être écartés pour les mêmes motifs que ceux retenus par les premiers juges, qu'il y a lieu d'adopter.

16. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : (...) b) Le projet architectural défini par l'article L. 431-2 et comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 431-8 à R. 431-12. ". L'article R. 431-8 de ce code dispose : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; (...) e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; (...) ". Aux termes de l'article R. 431-9 de ce code : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. (...) Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. ".

17. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

18. D'une part, il ressort des pièces du dossier que la notice architecturale comprend notamment des éléments relatifs à la description des espaces verts existants et projetés et notamment la suppression de trois arbres, la conservation des autres arbres présents et la plantation de nouvelles espèces. Cette notice est complétée par un plan de masse qui matérialise les arbres présents à abattre, ceux conservés et ceux à planter. Le dossier comporte également un plan des espaces verts avec la matérialisation des arbres à conserver. Enfin, il comporte également une vue aérienne du terrain d'assiette. Il en résulte que l'ensemble de ces documents a permis au service instructeur d'apprécier l'état initial de la parcelle quant à la végétation existante. En tout état de cause, il ressort du dossier de permis de construire modificatif que ces éléments ont été complétés par une notice paysagère d'une dizaine de pages, qui décrit très précisément l'état initial des espaces verts présents sur le terrain d'assiette et l'environnement paysager et est illustrée de nombreuses photographies et plans dont une photographie du fond de la parcelle existante prise depuis le chemin du halage qui borde la Loire. Par suite, et à supposer qu'un vice soit établi à l'encontre du permis de construire initial, en application des principes rappelés au point 14 du présent arrêt, la branche du moyen tirée de l'incomplétude du dossier sur ce point doit être écartée comme inopérante.

19. D'autre part, il ressort du plan de masse intitulé " principe VRD " figurant au dossier de permis de construire qu'il précise le tracé de raccordement des différents réseaux. Par suite, la seconde branche du moyen tirée de l'incomplétude du dossier de permis de construire au regard des dispositions précitées doit être écarté.

20. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire (...) sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; (...) ". En vertu du dernier alinéa de l'article R. 431-5 de ce même code, la demande de permis de construire comporte l'attestation du demandeur qu'il remplit les conditions définies par l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis.

21. Il résulte de ces dispositions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une telle demande vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d'instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif. La fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme.

22. Il ressort des pièces du dossier que la société AR Pépite a suffisamment justifié de sa qualité pour présenter la demande de permis en attestant, par la signature de son gérant apposée à côté de l'encadré correspondant du formulaire CEFA, avoir qualité pour demander l'autorisation sollicitée et en joignant au surplus un document notarié du 25 janvier 2021 attestant de la promesse de vente du terrain d'assiette du projet à la société et de ce que la société AR Pépite serait ainsi propriétaire indivise de la voie privée permettant d'accéder au terrain d'assiette du projet. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles R. 431-5 et R. 423-1 du code de l'urbanisme doit, par suite, écarté.

23. En quatrième lieu, aux termes du dernier alinéa de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable ".

24. Il ressort des pièces du dossier qu'à la date de délivrance de l'arrêté de permis de construire litigieux, une procédure d'élaboration du plan local d'urbanisme métropolitain avait été prescrite par une délibération du 11 juillet 2017, tandis que, par une délibération du 11 juillet 2019, les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durables avaient été débattues. Si les requérants font état de ce que ces orientations générales traduisent notamment un objectif d'un " urbanisme sobre et modéré ", eu égard à sa localisation en zone urbaine et à ses caractéristiques d'immeuble collectif de seulement 10 logements, de faible hauteur, le projet de construction litigieux n'est pas de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du plan local d'urbanisme en cours d'élaboration sur ce point. En outre, à supposer même que la règle de coefficient d'espaces verts de pleine terre de 50% minimum dans la zone ait figuré dans les documents d'urbanisme en cours d'élaboration à la date de délivrance de l'arrêté de permis de construire litigieux, il ressort des pièces du dossier que ce coefficient était respecté par le projet compte tenu de la superficie du terrain de 2 506 m² et de la surface de pleine terre de 1 469 m². Dans ces conditions, le maire de la commune de Saint-Jean-de-Braye n'a pas entaché son arrêté du 14 janvier 2021 d'une erreur manifeste d'appréciation en décidant de ne pas surseoir à statuer sur la demande de permis de construire présentée par la société AR Pépite.

25. En cinquième lieu, aux termes de l'article UB 3.4.1 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, lorsque la construction ne joint pas la limite séparative, elle doit être implantée à une distance minimale de trois mètres de celle-ci. Les constructions sont par ailleurs définies par les dispositions générales de ce règlement comme " un ouvrage fixe et pérenne, comportant ou non des fondations et générant un espace utilisable par l'homme en sous-sol ou en surface ".

26. Il ressort des plans du projet de construction que l'accès aux places de stationnement situées en sous-sol, s'effectue au moyen d'une rampe découverte. Cette rampe constitue un ouvrage fixe et pérenne générant un espace utilisable par l'homme en surface et doit ainsi être qualifiée de construction au sens des dispositions précitées. Or, il ressort de ces mêmes documents qu'elle est située à moins de trois mètres de la limite séparative en méconnaissance de la distance minimale imposée. Toutefois, il ressort des plans du projet autorisé par l'arrêté de permis de construire modificatif du 19 décembre 2022 que l'emplacement de cette rampe a été déplacé et qu'elle est désormais située en retrait de 3 mètres par rapport à cette limite séparative. Par suite, et en application des principes énoncés au point 14 du présent arrêt, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 3.4.1 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté comme inopérant.

27. En sixième lieu, aux termes de l'article 7.1 des dispositions générales applicables à l'ensemble des zones urbaines du règlement du plan local d'urbanisme : " Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée : - soit directement sur rue, - soit par l'intermédiaire d'un passage aménagé sur fonds voisin ou par une servitude de passage suffisante. ".

28. Le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme. Dès lors, si le juge administratif doit, pour apprécier la légalité du permis au regard des règles d'urbanisme relatives à la desserte et à l'accès des engins d'incendie et de secours, s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne lui appartient pas de vérifier ni la validité de cette servitude ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique.

29. En l'espèce, ainsi qu'il a été dit au point 22 du présent arrêt, la société pétitionnaire a transmis à l'appui de son dossier de demande de permis de construire une attestation notariée justifiant qu'elle était titulaire d'une promesse de vente portant notamment sur la cession de droits indivis en pleine propriété des parcelles cadastrés CI n° 154 et CI n° 54 de l'impasse qui constitue la voie d'accès privée au terrain d'assiette du projet depuis l'avenue Charles Péguy. Par suite, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le transfert de propriété au pétitionnaire des parcelles précitées ne serait pas valide dès lors qu'il est soumis à l'accord des autres indivisaires qui disposent d'un droit de préemption conformément à l'article 815-14 du code civil.

30. En septième lieu, aux termes de l'article 7.1 des dispositions générales applicables à l'ensemble des zones urbaines du règlement du plan local d'urbanisme : " Les accès et voieries doivent être adaptés à la nature et à l'importance de l'opération envisagée et satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie et de la protection civile. ".

31. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est desservi depuis l'avenue Charles Péguy par une impasse rectiligne d'environ 5 mètres de largeur. Le projet prévoit la création à l'extrémité de cette impasse d'une aire de retournement. Le service départemental d'incendie et de secours a émis le 17 mai 2021 un avis favorable assorti de prescriptions qui ont été reprises dans l'arrêté en litige et s'imposent ainsi au pétitionnaire. Contrairement à ce qu'indiquent les requérants, il ne ressort pas de ces prescriptions une obligation de limiter à 100 mètres la longueur de la voie d'accès dès lors que l'impasse répond aux caractéristiques de la voie engins telles que définies à l'article 4 de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie d'habitation. Eu égard à l'ensemble de ces caractéristiques, qui permettent une bonne visibilité et à deux véhicules de se croiser, rapporté aux dix logements créés par le projet, les accès et voieries ne sont pas inadaptés à l'importance de l'opération envisagée. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article 7.1 doit donc être écarté. Pour les mêmes motifs, l'arrêté attaqué n'est pas contraire aux dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.

32. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que M. et Mme A... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leurs demandes et à obtenir l'annulation du permis de construire modificatif délivré le 19 décembre 2022.

Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

33. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme demandée par M. et Mme A... soit mise à la charge de la commune de Saint-Jean-de-Braye, qui n'est pas la partie perdante. Il y a lieu, en revanche, en application de ces mêmes dispositions de mettre à la charge de M. et Mme A... une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés respectivement par la commune de Saint-Jean-de-Braye et par la société AR Pépite non compris dans les dépens.

DÉCIDE :

Article 1er : Les productions enregistrées sous le n° 23VE02267 sont rayées du registre du greffe de la cour administrative d'appel pour être jointes à la requête n° 22VE02658 dans laquelle elles sont enregistrées comme des mémoires.

Article 2 : Les conclusions de M. et Mme A... tendant à l'annulation du jugement du tribunal administratif d'Orléans du 22 septembre 2022 et celles tendant à l'annulation du permis de construire modificatif du 19 décembre 2022 sont rejetées.

Article 3 : M. et Mme A... verseront à la commune de Saint-Jean-de-Braye une somme de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, plus une somme de 1 000 euros à ce titre à la société AR Pépite.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme A..., à la commune de Saint-Jean-de-Braye et à la société AR Pépite.

Délibéré après l'audience du 29 février 2024, à laquelle siégeaient :

M. Even, président de chambre,

Mme Aventino, première conseillère,

M. Cozic, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 mars 2024.

La rapporteure,

B. AVENTINOLe président,

B. EVEN

La greffière,

I. SZYMANSKI

La République mande et ordonne à la préfète du Loiret en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme

La greffière,

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Ns° 22VE02658, 23VE02267