Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. et Mme G... et H... J..., A... et M... O..., E..., C..., R..., Q..., F... L... et P... K... conjointe L..., Anne Noizeux dit D..., B... I..., A... N..., l'Association Val d'Oise Environnement, l'Association Luzarchoise pour la Sauvegarde de l'Environnement, ont demandé au tribunal administratif de Cergy-Pontoise d'annuler l'arrêté du 24 juillet 2020 par lequel le maire de la commune de Chaumontel a délivré à la société Airis un permis de construire un ensemble de cent trente-cinq logements situés rue du Tertre à Chaumontel, et l'arrêté du 11 février 2022 par lequel le maire a délivré à la société un permis de construire modificatif et de mettre à la charge de la commune de Chaumontel une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par un jugement n° 2010762 du 22 novembre 2022, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 26 janvier 2023 et le 27 septembre 2023, M. et Mme G... et H... J..., M. et Mme A... et M... O..., MM et Mmes E..., C..., R..., Q..., F... L... et P... K... conjointe L..., Mme B... I... et Mme A... N..., représentés par Me Pitti-Ferrandi, avocat, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) d'annuler ces arrêtés ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Chaumontel le versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Les requérants soutiennent que :
- la demande de première instance était recevable ;
- la requête d'appel est recevable dès lors que la commune de Chaumontel n'entre pas dans le champ de l'article 232 du code général des impôts ;
- ils justifient avoir notifié leur requête d'appel en application des article R. 600-1 et R. 600-4 du code de l'urbanisme ;
- le jugement est entaché d'un défaut de motivation et d'une omission à statuer s'agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA 13 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- il est entaché d'un défaut de motivation s'agissant de la méconnaissance de l'article UA 2 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- les arrêtés en litige méconnaissent les dispositions de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme dès lors que le dossier de demande ne comportait pas le projet de statuts de l'association syndicale libre destinée à régir les rapports entre les propriétaires des lots ;
- ils méconnaissent les dispositions de l'article UA 2 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- ils méconnaissent les dispositions du point 2 de l'article UA 3 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à la compatibilité des constructions avec la capacité des voies qui les dessert ;
- ils méconnaissent les dispositions de l'article UA 1 du règlement du plan local d'urbanisme qui interdisent les commerces dont la surface hors œuvre nette est supérieure à 200 m² ;
- ils méconnaissent les dispositions du point 1 de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme relatives à l'insertion du projet dans son environnement.
Par des mémoires enregistrés le 3 juillet et le 12 octobre 2023, la société Airis, représentée par Me Le Derf-Daniel, avocate, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens ne sont pas fondés et que la requête et la demande de première instance sont irrecevables.
Par un mémoire en défense enregistré le 5 janvier 2024, la commune de Chaumontel, représentée par Me Lherminier, avocate, conclut au rejet de la requête et à ce soit mise à la charge des requérants la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
M. et Mme J... et autres ont transmis un mémoire le 17 janvier 2024 qui n'a pas été communiqué.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Aventino,
- les conclusions de M. Frémont, rapporteur public,
- et les observations de Me Giard pour les requérants et de Me Gautier pour la commune de Chaumontel.
Considérant ce qui suit :
1. Le maire de Chaumontel a, par un arrêté du 24 juillet 2020, délivré à la société Airis un permis de construire valant également permis de démolir et division, d'un ensemble immobilier composé d'un corps de bâtiments à rénover, de deux immeubles d'habitations collectives destinés aux séniors, d'un bâtiment d'habitations collectives et deux maisons individuelles, comportant 135 logements et des services, situés rue du Tertre et sente de la Fontaine à Chaumontel. Un permis de construire modificatif a été délivré à la société Airis par un arrêté du maire de Chaumontel du 11 février 2022. M. et Mme J... et autres font appel du jugement n° 2010762 du 22 novembre 2022 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande tendant à l'annulation de ces deux arrêtés.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. L'article L. 9 du code de justice administrative dispose que : " Les jugements sont motivés ". Le juge doit ainsi se prononcer, par une motivation suffisante au regard de la teneur de l'argumentation qui lui est soumise, sur tous les moyens expressément soulevés par les parties, à l'exception de ceux qui, quel que soit leur bien-fondé, seraient insusceptibles de conduire à l'adoption d'une solution différente de celle qu'il retient.
3. En premier lieu, si les requérants soutiennent que les premiers juges n'ont pas répondu au moyen tiré de ce qu'un permis de construire modificatif ne pouvait pas être délivré dès lors que les modifications apportées, en particulier en ce qui concerne les espaces verts, sont telles qu'elles bouleversent l'économie du projet initial, il ressort des visas du jugement attaqué que les premiers juges, qui n'étaient pas tenus de répondre expressément à tous les arguments des parties, ont visé ce moyen, auquel ils ont répondu au point 34 du jugement attaqué par une motivation suffisante. Par suite, les moyens tirés de l'existence d'une omission à statuer et d'un défaut de motivation sur ce point doivent être écartés.
4. En second lieu, si les requérants soutiennent que le jugement est entaché d'un défaut de motivation au regard du moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA 2 du règlement du plan local d'urbanisme compte tenu de l'ensemble des nuisances engendrées par le projet, il ressort des écritures de première instance que la liste de ces nuisances n'était citée que comme un argument au soutien du moyen. Par suite, à supposer même que cette liste pouvait utilement être opposée, les premiers juges, qui n'étaient pas tenus de répondre à tous les arguments des parties et qui ont expressément répondu au moyen tiré de cette méconnaissance, n'ont pas entaché leur jugement d'un défaut de motivation sur ce point.
Sur la légalité des décisions attaquées :
5. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. ".
6. Les projets autorisés par les arrêtés attaqués du 24 juillet 2020 et du 11 février 2022 comportent plusieurs constructions desservies par une voie commune. Il ressort des pièces du dossier que les demandes de permis de construire présentées par la société Airis étaient accompagnées de plans de division parcellaire, faisant apparaître huit lots. Il en résulte que les projets autorisés par les arrêtés attaqués relèvent du champ d'application des dispositions précitées de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme. Or, il ne ressort pas des pièces du dossier que la demande initiale de permis de construire contenait un projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs, alors qu'il n'est pas allégué que la voie devait être soumise au statut de la copropriété ou que les pétitionnaires avaient conclu avec la commune de Chaumontel une convention prévoyant son transfert dans le domaine de cette collectivité après achèvement des travaux. Toutefois, la société Airis a sollicité la délivrance d'un permis de construire modificatif en joignant le projet des statuts de l'association syndicale libre à laquelle les propriétaires des lots fonciers adhéreront. Si le document produit par la commune n'est pas revêtu du tampon de celle-ci attestant de sa réception, il est expressément mentionné dans la liste des pièces écrites transmises figurant en préambule de la notice descriptive du projet, liste qui est revêtue du tampon de la commune. En outre, contrairement à ce qui est allégué, les modifications apportées au permis initial par le permis modificatif délivré le 11 février 2022 ne peuvent, en l'espèce, être regardées comme remettant en cause la conception générale du projet. Eu égard à la régularisation du vice entachant le permis de construire délivré par l'arrêté du 24 juillet 2020 qui en résulte, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme doit être écarté.
7. En deuxième lieu, aux termes de l'article UA 2 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières : " Sont autorisés sous conditions : Les installations nouvelles classées ou non, nécessaires à la vie quotidienne, dans la mesure où il n'en résulte pas pour le voisinage des dangers ou nuisances occasionnés par le bruit, la poussière, les émanations d'odeurs, la fumée, la circulation, les risques d'incendie ou d'explosion, (...) ".
8. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige porte sur des constructions de bâtiments à usage d'habitation et de commerces et services qui ne constituent pas des installations nouvelles classées ou non au sens des dispositions précitées de l'article UA 2 du règlement du plan local d'urbanisme. Par suite, les requérants ne peuvent utilement soutenir que ce projet est de nature à générer pour le voisinage des nuisances occasionnées par le bruit, les odeurs ou la circulation. Ce moyen doit dès lors être écarté comme inopérant.
9. En troisième lieu, aux termes de l'article UA 3 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public : " (...) 2. Voiries - La destination et l'importance des constructions ou installations doivent être compatibles avec la capacité de la voie publique qui les dessert. ".
10. Il ressort des pièces du dossier que le projet est desservi par deux accès distincts. D'une part, l'accès principal, situé au Nord-Ouest, destiné notamment aux visiteurs et aux membres du personnel, qui dessert une aire de stationnement en surface et le bâtiment principal A consacré à la résidence pour séniors. Cet accès débouche sur la rue du Tertre au droit de la place Cyprien Réthoré au centre du village, ladite voie étant viabilisée à double sens de circulation sur laquelle la vitesse est limitée. Et d'autre part, le second accès, situé à l'Est, qui dessert le stationnement souterrain et de surface des résidents. Cet accès débouche sur l'extrémité de la sente de la Fontaine, qui est une impasse suffisamment large ne recevant que le flux limité de quelques riverains, laquelle débouche elle-même sur la ruelle de la Guillotte, qui est une voie viabilisée à double sens de circulation sur laquelle la vitesse est limitée. Si les requérants soutiennent que l'intersection entre la sente de la Fontaine et la ruelle de la Guillotte présente des conditions de visibilité réduites pour les automobilistes, il est constant qu'un miroir avertisseur y a été installé afin d'assurer une meilleure visibilité. En outre, les caractéristiques des logements proposés, et notamment ceux du bâtiment A, sont de nature à générer de moindres déplacements dès lors qu'ils sont destinés à un public âgé et retraité, qui aura accès sur place à des services de restauration collective et de conciergerie. Le caractère essentiellement pavillonnaire de l'urbanisation au sud et à l'est du projet n'est en outre pas susceptible d'engendrer des flux concomitants de grande ampleur sur les voies de desserte du projet. Enfin, il n'est pas établi que le projet affectera de façon significative le stationnement sur ces différentes voies compte tenu de la création sur l'emprise du projet de cent-quarante-et-une places de stationnement. Dès lors, si la création de cent trente-cinq logements est de nature à augmenter les flux de circulation, cette augmentation, au vu des conditions de desserte des logements et de la destination des constructions, demeure compatible avec la capacité des voies publiques à les desservir. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UA3 doit ainsi être écarté.
11. En quatrième lieu, aux termes de l'article UA 1 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux occupations et utilisations du sol interdites : " Sont interdites les occupations du sol suivantes : (...) les commerces dont la SHON est supérieure à 200 m2 (...) ".
12. Il ressort des différentes notices du dossier de demande de permis de construire ainsi que du plan du rez-de-chaussée du bâtiment A dans lequel ils sont projetés, que les commerces déclarés dans le formulaire CERFA de ce même dossier pour une superficie totale de 658 mètres carrés, correspondent à des locaux communs destinés au seul usage des résidents permettant d'assurer des prestations de service notamment de restauration collective, de blanchisserie, de coiffure ainsi que des animations et ateliers. Ils incluent également deux bureaux pour le personnel de la résidence et une salle de détente. Ils ne constituent donc pas des commerces au sens des dispositions précitées de l'article UA 1 du règlement du plan local d'urbanisme dont la surface de plancher est limitée à 200 m². Dès lors le moyen tiré de ce que les arrêtés en litige méconnaissent ces dispositions doit être écarté comme inopérant.
13. En cinquième et dernier lieu, aux termes de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'aspect extérieur : " (...) Aspect : Afin de préserver l'intérêt de l'ensemble de la zone, l'autorisation d'occupation du sol ou de bâtir pourra être refusée ou n'être accordée que sous réserve de prescriptions particulières, si l'opération en cause (par sa situation, ses dimensions, son architecture ou son aspect extérieur) est de nature à porter atteinte : Au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants ; Aux sites ; Aux paysages naturels ou urbains ; A la conservation des perspectives monumentales. Les façades postérieures et latérales doivent être traitées avec autant de soin et en harmonie avec la façade principale. L'ensemble des bâtiments doit présenter un aspect soigné et s'intégrer au paysage urbain de la zone (...) ".
14. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Pour apprécier aussi bien la qualité du site que l'impact de la construction projetée sur ce site, il appartient à l'autorité administrative, sous le contrôle du juge, de prendre en compte l'ensemble des éléments pertinents et notamment, le cas échéant, la covisibilité du projet avec des bâtiments remarquables, quelle que soit la protection dont ils bénéficient par ailleurs au titre d'autres législations.
15. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet se situe au centre du bourg de Chaumontel qui est composé au nord et à l'ouest de corps de ferme compacts autour d'une cour centrale et d'anciennes constructions accolées, avec des commerces en rez-de-chaussée, ne présentant pas une unité architecturale affirmée. Il se situe également à proximité de la place Cyprien Réthoré, sur laquelle est édifiée l'église Notre-Dame de la Nativité et une école d'aspect moderne, contigu au terrain d'assiette d'une vaste maison d'habitation présentant un intérêt architectural. Au sud et à l'est, il est entouré d'une zone urbaine plus aérée et arborée abritant un habitat pavillonnaire diversifié ne présentant pas d'intérêt particulier.
16. Le projet prévoit, sur un terrain d'assiette de près de 12 000 m² situé en zone urbaine, la réhabilitation d'un corps de ferme situé à l'alignement de la rue du Tertre et la réalisation, en cœur d'îlot, de trois immeubles collectifs d'habitation et de deux maisons individuelles pour une surface de plancher globale de 7 407 m². Si le bâtiment A présente un volume important en forme de T avec un linéaire de façade de près de 80 mètres et si un second bâtiment au volume réduit comporte quatre niveaux d'habitation, aucun des trois immeubles collectifs n'excèdent dix mètres de hauteur par rapport au sol naturel. L'architecture des bâtiments et leur implantation rappellent le corps de ferme existant et réhabilité. Séparés des voies publiques du centre bourg par des constructions accolées, ils ne seront pas visibles depuis la place Cyprien Réthoré et la rue du Tertre. Par ailleurs, comme l'ont relevé à juste titre les premiers juges, bien que les constructions d'habitat collectif se singularisent par leurs dimensions au regard des pavillons situés au sud et à l'est, les corps de ferme et les maisons de ville situés à l'ouest et au nord présentent un linéaire de façades mitoyennes le long des rues André Vassord, du Tertre et des Commissions et dessinent ainsi un paysage urbain plus dense. Enfin, ces constructions seront également peu visibles depuis l'espace public qui borde cette zone pavillonnaire, dès lors qu'elles sont séparées des voies par des parcelles construites et arborées et sont elles-mêmes entourées d'arbres. Dès lors, le moyen tiré de ce que les arrêtés en litige sont entachés d'une erreur d'appréciation quant à l'atteinte du projet au caractère des lieux avoisinants et aux paysages urbains doit être écarté.
17. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir soulevées en défense, que M. et Mme J... et autres ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leur demande.
Sur les frais liés au litige :
18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Chaumontel, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que M. et Mme J... et autres demandent à ce titre. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge solidaire des requérants une somme de 1 500 euros à verser à la société Airis sur le fondement des mêmes dispositions. Enfin, dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge des requérants la somme demandée par la commune au même titre.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. et Mme J... et autres est rejetée.
Article 2 : Les requérants verseront solidairement à la société Airis une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Les conclusions présentées par la commune de chaumontel au titre de ces mêmes dispositions sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme G... et H... J..., M. et Mme A... et M... O..., MM et Mmes E..., C..., R..., Q..., F... L... et P... K... conjointe L..., Mme B... I... et Mme A... N..., à la commune de Chaumontel et à la société Airis.
Délibéré après l'audience du 25 janvier 2024, à laquelle siégeaient :
M. Even, président de chambre,
Mme Aventino, première conseillère,
M. Cozic, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 08 février 2024.
La rapporteure,
B. AVENTINOLe président,
B. EVEN
La greffière,
I. SZYMANSKI
La République mande et ordonne au préfet du Val d'Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme
La greffière,
2
N° 23VE00220
