Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société en nom collectif (SNC) SB ALLIANCE a demandé au Tribunal administratif de Versailles la réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005 à 2008 et la décharge des cotisations supplémentaires auxquelles elle a été assujettie au titre du même impôt et des mêmes années, à raison d'un immeuble qu'elle occupait à Viroflay (Yvelines).
Par un jugement n° 1002979, le tribunal a jugé qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur une partie des conclusions de la société et rejeté le surplus des conclusions de sa demande.
Procédure initiale devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 30 juin 2014, 14 janvier 2016 et
20 juin 2016, la SNC SB ALLIANCE, représentée par Me Fauvergue, avocat, demande à la Cour :
1° d'annuler ce jugement ;
2° d'ordonner la réduction des cotisations de taxe professionnelle en litige ;
3° de condamner l'Etat au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive et injustifiée ;
4° de mettre à la charge de l'Etat le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les redressements ont pour base le jugement du Tribunal administratif de Versailles du 13 juin 2006 validant le recours à la méthode d'appréciation directe, lequel a été cassé par une décision du Conseil d'Etat statuant au contentieux du 9 juillet 2008 ; dès lors, l'article L. 174 du livre des procédures fiscales ne pouvaient être utilisé ;
- le jugement n° 0501821 a définitivement tranché la question de la valeur locative, en retenant le tarif de 21,34 euros le m², et le refus de l'administration de lui appliquer ce tarif méconnait l'autorité de la chose jugée ;
- le local type n° 50 de la commune de Viroflay est parfaitement valide, et en application de l'article 1498 du code général des impôts, il faut par priorité chercher un local type situé dans la même commune que le bien à évaluer ; la différence de superficie doit être rectifiée par un ajustement en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; à cet égard, le local type de Noisy-le-Grand a été évalué par comparaison avec le local type n° 134 de Montreuil-sous-Bois, lui-même déterminé en fonction d'un local de référence situé à Bagnolet, alors que le local de Montreuil avait une superficie de 29 770 m² et celui de Bagnolet de 2 051 m² ;
- le local type n° 61 du procès-verbal de Noisy-le-Grand n'est pas valide, dès lors que la commune de Viroflay n'est pas économiquement analogue à celle de Noisy-le-Grand, ou de Bagnolet, comme le démontrent les données INSEE communiquées par l'administration, tant en terme de population, de logement, d'activité économique, de revenus moyens et de taux de chômage ;
- l'immeuble type ayant servi à l'évaluation du local type de Noisy-le-Grand, le n° 45 du procès-verbal de la commune de Bagnolet, a fait l'objet de plusieurs divisions fiscales, dont une a concerné les parkings, est de nature administrative, est occupé par son propriétaire depuis 2001 et fait l'objet d'une rectification en 1977 suite à une mutation au profit de la copropriété ;
- il y a lieu de retenir le local type n° 53 de la Celle-Saint-Cloud, ayant une valeur locative de 152 francs le m², et ce malgré la différence de surface ;
- à défaut, sur la méthode d'appréciation directe, il y a lieu de retenir un taux de rentabilité de 4 % ;
- si la cour devait retenir le local type de Noisy-le-Grand, ce ne peut être que dans le respect du principe de proportionnalité des valeurs locatives ; il y a lieu, à partir des coefficients du local-type de Bagnolet, de retenir une surface pondérée totale de l'immeuble de Viroflay de 6 299 m², en affectant un coefficient de 0,1 aux parkings, de 0,3 pour les pièces non qualifiées et de 0 pour les circulations.
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Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Munoz-Pauziès,
- et les conclusions de M. Chayvialle, rapporteur public,
Considérant ce qui suit :
1. La SNC SB ALLIANCE occupe un immeuble à usage de bureaux situé sur la commune de Viroflay (Yvelines), dont sa société mère, la société Bongrain, est locataire au titre d'un contrat de crédit-bail conclu avec la société Natexis Bail, propriétaire. Par un jugement du 13 juin 2006, le Tribunal administratif de Versailles, saisi d'un litige entre la société Natexis Bail et l'administration fiscale portant sur l'assiette de la taxe foncière due au titre de cet immeuble, a successivement rejeté les termes de comparaison proposés par la requérante, validé le résultat du calcul effectué par l'administration pour établir la valeur locative du bien par voie d'appréciation directe, et constaté que ce résultat aboutissait à une valeur locative supérieure à celle retenue pour l'imposition du bien et a, en conséquence, rejeté la demande de réduction de la société Natexis Bail. Par une décision du 9 juillet 2008, le Conseil d'Etat, statuant au contentieux, a annulé ce jugement au motif que le tribunal s'était abstenu de rechercher si un autre local pouvait être retenu comme terme de comparaison afin de fixer la valeur locative servant au calcul des bases de la taxe et a renvoyé l'affaire devant le tribunal. Par un jugement du 23 décembre 2008, le Tribunal administratif de Versailles a fixé la valeur locative de l'immeuble par voie de comparaison avec le local-type numéro 79 du procès-verbal complémentaire de la commune du Chesnay (Yvelines). Le même jour, l'administration fiscale, dans le cadre de l'exercice de son droit de reprise, a assujetti par voie de rôle, au titre des années 2005 à 2008, la
SNC SB ALLIANCE à des cotisations supplémentaires de taxe professionnelle à raison des locaux occupés dans l'immeuble en litige, en se fondant sur la valeur locative déterminée par voie d'appréciation directe par le tribunal administratif dans son jugement du 13 juin 2006. La SNC SB ALLIANCE a demandé au Tribunal administratif de Versailles de prononcer, d'une part, la décharge de ces cotisations supplémentaires, d'autre part, la réduction des cotisations primitives au titre des mêmes années. Par un jugement du 29 avril 2014, le tribunal, après avoir prononcé un non-lieu à statuer dans la mesure des dégrèvements prononcés en cours d'instance, a fixé la valeur locative de l'immeuble par voie de comparaison avec le local-type n° 61 du procès-verbal de la commune de Noisy-le-Grand (Seine-Saint-Denis), puis a rejeté le surplus de la demande de la SNC SB ALLIANCE. La société relève appel de ce jugement.
Sur la régularité du jugement :
2. La SNC SB ALLIANCE soutient que le jugement est insuffisamment motivé et n'explique pas les raisons pour lesquelles les premiers juges ont écarté comme non pertinent le local-type n° 53 du procès-verbal de la commune de la Celles-Saint-Cloud. Toutefois, le point 14 du jugement attaqué mentionne que la surface réelle de ce local est hors de proportion avec celle de l'immeuble à évaluer, ce qui constitue une motivation suffisante.
Sur le bien fondé du jugement :
3. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées
ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ".
4. La circonstance que le jugement n° 0501821 du Tribunal administratif de Versailles en date du 13 juin 2006, qui a validé la méthode d'appréciation directe pour l'évaluation de la valeur locative de l'immeuble en cause, a été annulé par le Conseil d'Etat dans sa décision du
9 juillet 2008, est en tout état de cause sans influence sur le bien-fondé du jugement attaqué qui a procédé à l'évaluation du même local par voie de comparaison avec le local-type n° 61 du procès-verbal de Noisy-le-Grand.
5. En l'absence d'identité de parties entre, d'une part, le jugement n° 0501821 du Tribunal administratif de Versailles en date du 23 décembre 2008, rendu à la demande de la société Natexis bail, propriétaire du local en cause, et d'autre part, le présent litige, la
SNC SB ALLIANCE n'est pas fondée à se prévaloir de l'autorité de chose jugée attachée à ce jugement.
En ce qui concerne le local-type :
S'agissant du local-type n° 50 du procès-verbal de la commune de Viroflay :
6. Contrairement à ce que soutient la société requérante, les premiers juges, avant de retenir comme terme de comparaison un immeuble situé sur la commune de Noisy-le-Grand, ont statué sur la validité d'un terme de comparaison situé à Viroflay. Ils ont écarté le local-type n° 50 du procès-verbal C de Viroflay proposé par la requérante, au motif de l'existence de trop grandes différences entre, d'une part, la surface de 14 680 m², parkings inclus, de l'immeuble à évaluer et, d'autre part, celle de 20 m² du local-type n° 32 de cette commune à partir duquel a été évalué le local-type n° 50 du procès-verbal C. Eu égard à son ampleur, cette différence de surface n'était pas susceptible d'être compensée par l'application du coefficient d'ajustement prévu par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts. Il ne résulte pas de l'instruction que d'autres locaux-types des procès-verbaux de Viroflay pourraient servir à évaluer l'immeuble en litige.
S'agissant du local-type n° 53 du procès-verbal de la Celle-Saint-Cloud :
7. Il résulte de l'instruction que la surface du local-type n° 53 du procès-verbal de la Celle-Saint-Cloud est près de trente fois inférieure à celle de l'immeuble à évaluer, et que cette différence n'est pas susceptible d'être compensée par l'application du coefficient d'ajustement prévu par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts.
S'agissant du local-type n° 61 du procès-verbal de la commune de Noisy-le-Grand :
8. D'une part, il résulte de l'instruction, et notamment des documents de l'Institut national de la statistique et des études économiques produits par l'administration, que les situations sur le plan économique des communes de Viroflay et de Noisy-le-Grand présentent des similitudes. Eu égard à ces similitudes, et malgré les différences de taille et de population, ces deux communes doivent être regardées, pour la comparaison des valeurs locatives de locaux à usage de bureaux, comme présentant une situation analogue du point de vue économique, au sens des dispositions de l'article 1498 du code général des impôts.
9. D'autre part, la SNC SB ALLIANCE soutient que le local-type n° 61 du
procès-verbal de la commune de Noisy-le-Grand a été lui-même irrégulièrement évalué. Elle fait valoir la différence de surface existant entre le local de référence ayant servi à cette évaluation, le local type n° 134 du procès-verbal de Montreuil-sous-Bois, d'une surface de 29770 m², et le local-type ayant lui-même servi à l'évaluation du local de Montreuil-sous-Bois, figurant au n° 45 sur le procès-verbal de la commune de Bagnolet pour une surface de 2 051 m². Toutefois, il résulte de l'instruction, et plus particulièrement du procès-verbal produit devant les premiers juges, que l'évaluation du local-type de Noisy-le-Grand a été établie à partir des deux
locaux-types de Montreuil-sous-Bois et de Bagnolet, dont la valeur locative est identique et qui constituent le terme de comparaison ultime. La société requérante, qui ne critique pas l'évaluation du local-type n° 61 du procès-verbal de la commune de Noisy-le-Grand par comparaison avec le local-type n° 134 de la commune de Montreuil-sous-Bois, ne peut utilement faire valoir que le local-type n° 45 du procès-verbal de la commune de Bagnolet a fait l'objet de plusieurs divisions fiscales, dont une a concerné les parkings, est de nature administrative, est occupé par son propriétaire depuis 2001 et a fait l'objet d'une rectification en 1977 suite à une mutation au profit de la copropriété.
10. Il suit de là que c'est à bon droit que le Tribunal administratif de Versailles a retenu, comme terme de comparaison, le local-type n° 61 du procès-verbal de la commune de Noisy-le-Grand, en appliquant, pour tenir compte des différences relatives à la situation de l'immeuble dans la commune, son environnement immédiat et la nature de sa construction et son aménagement, un coefficient d'ajustement de 10 % en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts.
En ce qui concerne la pondération :
11. Aux termes de L'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. (...) ". L'article 324 AA dispose que : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ". L'appréciation de la consistance d'un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l'objet d'une pondération de la surface de ses différents éléments en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local
12. En premier lieu, si la société requérante soutient qu'il y a lieu d'affecter aux parkings un coefficient de 0,1 dès lors que le coefficient de 0,2 appliqué aux garages du
local-type ne serait pas applicable à de simples parkings, elle n'établit pas, en se bornant à produire le procès-verbal d'un immeuble évalué à partir d'un local-type de la commune de Versailles, que le coefficient dont elle revendique l'application reflèterait mieux la valeur de cette partie de l'immeuble.
13. En deuxième lieu, il ne résulte pas de l'instruction que des circonstances particulières justifieraient l'affectation d'un coefficient de 0 aux surfaces de circulation, dès lors qu'un tel coefficient ne respecterait pas le principe de proportionnalité des valeurs locatives. Il y a lieu par suite de fixer le coefficient de pondération des surfaces de circulation à 0,3.
14. En dernier lieu, les parties s'accordent pour que le coefficient des locaux affectés à des usages annexes soit fixé à 0,3.
15. Il résulte de ce qui précède qu'au regard des coefficients de pondération ainsi retenus, qui aboutissent à une valeur locative de 200 905 euros, et des coefficients forfaitaires de revalorisation actualisés en 2005, 2006, 2007 et 2008, la valeur locative actualisée de l'immeuble de la société requérante doit être fixée à 521 147 euros pour l'année 2005, 530 589 euros pour l'année 2006, 540 233 euros pour l'année 2007 et 548 872 euros pour l'année 2008. Ces valeurs locatives étant inférieures à celles retenues par l'administration, la SNC SB ALLIANCE est fondée à demander une réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2005, 2006, 2007 et 2008, à raison de celles qui résultent de cette diminution de la valeur locative. Il y a dès lors lieu de réformer le jugement attaqué sur ce point, et de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Sur les conclusions indemnitaires :
16. En tout état de cause, en l'absence de toute " résistance abusive et injustifiée ", la SNC SB ALLIANCE n'est pas fondée à demander la condamnation de l'Etat à lui verser la somme de 5 000 euros.
DECIDE :
Article 1er : La valeur locative de l'immeuble occupé par la SNC SB ALLIANCE situé au 42 rue Rieussec à Viroflay est fixée à 521 147 euros pour l'année 2005, 530 589 euros pour l'année 2006, 540 233 euros pour l'année 2007 et 548 872 euros pour l'année 2008.
Article 2 : Les cotisations de taxe professionnelle auxquelles la SNC SB ALLIANCE a été assujettie au titre des années 2005, 2006, 2007 et 2008 sont réduites à due concurrence des montants de valeur locative fixés à l'article 1er. La SNC SB ALLIANCE est déchargée de l'obligation de payer le surplus de cotisations appelé au titre de ces mêmes années.
Article 3 : L'État versera à la SNC SB ALLIANCE une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le jugement n° 1002979 en date du 29 avril 2014 du Tribunal administratif de Versailles est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête de la SNC SB ALLIANCE est rejeté.
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N° 18VE00722
