| France, Cour administrative d'appel de Versailles, 3ème chambre, 27 mai 2014, 12VE00039

Vu l'arrêt en date du 17 décembre 2013 par lequel la Cour administrative d'appel de Versailles, avant dire droit sur les conclusions de la requête présentée le 5 janvier 2012 pour la SA DES PARKINGS DE FRANCE, par Me Philippart, avocat, tendant à la décharge des cotisations supplémentaires de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie dans le rôle de la commune d'Aulnay-sous-Bois au titre des années 2004 à 2006 à raison des parkings qu'elle exploite dans cette commune, a ordonné un supplément d'instruction aux fins, pour les parties, de produire des éléments permettant de vérifier la régularité du terme de comparaison constitué par les parcs de stationnement du département de la Seine-Saint-Denis, ou, à défaut, de proposer d'autres termes de comparaison en vue d'une application des dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, ou, à défaut, de proposer une évaluation de la valeur locative des bases d'imposition de la société requérante par voie d'appréciation directe en application des dispositions du 3° de cet article ;

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Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 13 mai 2014 :

- le rapport de M. Tar, premier conseiller,

- et les conclusions de M. Locatelli, rapporteur public ;

Sur la détermination de la valeur locative par comparaison :

1. Considérant qu'aux termes de l'article 1469 du code général des impôts alors en vigueur : " La valeur locative est déterminée comme suit : 1° Pour les biens passibles d'une taxe foncière, elle est calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe " ; que l'article 1498 de ce code dispose que : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminé au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. " ; que l'article 324 AK de l'annexe III au code général des impôts alors en vigueur fixe la date de référence de la dernière révision générale des opérations foncières au 1er janvier 1970 ; que, pour l'application de la combinaison de ces dispositions, lorsqu'il est fait recours à une évaluation de la valeur locative par comparaison, le terme de comparaison doit être précisément identifié et la valeur de celui-ci déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;

2. Considérant, en premier lieu, que, pour déterminer la base des impositions litigieuses dues par la SA DES PARKINGS DE FRANCE à raison des deux parkings d'intérêt régional qu'elle exploite à Aulnay-sous-Bois (Seine-Saint-Denis), l'administration fiscale a retenu une valeur locative unitaire de 2,21 euros le m² ; qu'il résulte de l'instruction que, à supposer que cette valeur soit issue d'un terme de comparaison régulièrement évalué selon les dispositions précitées du b du 2 de l'article 1498 du code général des impôts, les procès-verbaux consignant cette évaluation doivent être regardés comme définitivement perdus, de telle sorte que cette régularité ne peut être vérifiée par le juge de l'impôt ; que, dans ces conditions, un tel terme de comparaison ne peut être retenu pour fonder les impositions litigieuses ;

3. Considérant, en second lieu, que si la SA DES PARKINGS DE FRANCE soutient qu'il conviendrait de reconstituer le valeur locative du terme de comparaison dont le

procès-verbal a été perdu en procédant à l'examen de données chiffrées provenant d'autres parkings situés à proximité des parkings litigieux, une telle méthode d'évaluation, qui n'est prévue par aucun texte législatif ou réglementaire, ne peut être retenue ; que, par ailleurs, si elle soutient également qu'il serait possible d'évaluer la valeur locative des parkings litigieux par comparaison avec d'autres parkings de la région parisienne, elle ne désigne pas ces immeubles, ni ne fournit de pièces permettant de s'assurer de leur évaluation régulière, alors que le ministre affirme qu'il n'existe pas de tel terme de comparaison ;

4. Considérant, par suite, que, dès lors qu'aucune des parties au litige n'est en mesure de proposer un terme de comparaison répondant aux conditions précitées de l'article 1498 du code général des impôts et qu'un supplément d'instruction aux fins d'obtenir un tel terme de comparaison a déjà été ordonné sans résultat, il y a lieu, conformément à ce que propose le ministre, d'évaluer les parkings de la SA DES PARKINGS DE FRANCE par voie d'appréciation directe en application des dispositions du 3° de l'article 1498 du code général des impôts ;

Sur la méthode par voie d'appréciation directe :

5. Considérant qu'aux termes de l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts : " Lorsque les autres moyens font défaut, il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation. Le taux d'intérêt susvisé est fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires " ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : " En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien " ;

6. Considérant que le ministre, dans le dernier état de ses écritures, fonde l'évaluation de la valeur vénale des parkings litigieux sur un acte de partage en date du 7 avril 1981 d'un parking couvert situé à Montreuil-sous-Bois révélant une valeur vénale de 1 800 000 F, dont la valeur au 1er janvier 1970 a été calculée en appliquant à ce prix le rapport entre les indices INSEE du coût de la construction à la date la plus proche de celle de la vente et à la date de référence, puis en appliquant aux parkings litigieux une réduction de 10 % pour différence de situation géographique et au seul PIR I une réduction de 30 % pour défaut de couverture ; que la valeur locative des parkings dont il s'agit résulte de l'application aux valeurs vénales ainsi évaluées d'un taux d'intérêt de 7,5 % ; que cette évaluation des valeurs locatives au 1er janvier 1970, soit 19 774 euros et 20 726 euros respectivement, est supérieure à celle ayant servi à établir les impositions contestées ;

7. Considérant, en premier lieu, que la commune d'Aulnay-sous-Bois et celle de Montreuil-sous-Bois sont toutes deux situées en banlieue parisienne, présentent un réseau de transport similaire et ne sont distantes que de 12 km ; qu'ainsi, sans qu'importe la circonstance qu'elles ne se trouvent pas aujourd'hui dans la même zone tarifaire de transport, la localité de

Montreuil-sous-Bois doit être regardée comme présentant, au 1er janvier 1970, du point de vue économique une situation analogue à celle d'Aulnay-sous-Bois au sens des dispositions précitées de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ;

8. Considérant, en deuxième lieu, qu'en revendiquant, pour l'évaluation de la réduction à appliquer pour défaut de couverture du parking, un taux de 30 %, la SA DES PARKINGS DE FRANCE ne critique pas utilement l'évaluation du ministre, qui, même si l'administration a mentionné, par une erreur matérielle, un taux de 20 %, a en réalité appliqué un taux de 30 % pour le calcul définitif de la valeur locative des parkings litigieux ;

9. Considérant, en troisième lieu, qu'en se bornant à faire état des contraintes qui s'appliqueraient aux parkings litigieux en raison de leur caractère de parkings d'intérêt régional, mais sans expliquer en quoi ces contraintes seraient de nature à réduire leur valeur vénale, la SA DES PARKINGS DE FRANCE n'établit pas qu'un taux de réduction de 20 % aurait dû être appliqué ;

10. Considérant, en quatrième lieu, que la SA DES PARKINGS DE FRANCE se borne à affirmer, sans apporter de précision suffisante, ni de justification, que la réduction de

10 % qui a été appliquée par l'administration pour tenir compte de la différence de situation géographique entre les communes de Montreuil-sous-Bois et d'Aulnay-Sous-Bois serait insuffisante et qu'il conviendrait de la porter à 20 % ; que, par suite, il n'y a pas lieu de modifier l'évaluation proposée en ce sens ;

11. Considérant, enfin, qu'en se bornant à faire état d'un taux d'intérêt de 4 % appliqué à une installation sportive à Saint-Cyr-sur-Mer (Var) et à affirmer que le taux des placements immobiliers privés ne serait pas représentatif du rendement des placements immobiliers des collectivités publiques, la SA DES PARKINGS DE FRANCE n'établit pas que le taux d'intérêt de 7,5 % retenu par l'administration fiscale ne serait pas représentatif du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires ;

12. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SA DES PARKINGS DE FRANCE n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande ;

Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

13. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, une somme au titre des frais exposés par la SA DES PARKINGS DE FRANCE et non compris dans les dépens ;

DECIDE :

Article 1er : La requête de la SA DES PARKINGS DE FRANCE est rejetée.

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N° 12VE00039