| France, Cour administrative d'appel de Versailles, 3ème chambre, 17 décembre 2013, 12VE00661

Vu la requête, enregistrée le 15 février 2012, présentée pour la SOCIETE PROFIDA, venant aux droits et obligations de la SNC Made in Sport, dont le siège est 102 rue de Provence à Paris (75009), par Me Grau, avocat ; la SOCIETE PROFIDA demande à la Cour :

1° d'annuler le jugement n° 1008992 du 13 décembre 2011 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté la demande de la SNC Made in Sport aux fins de réduction de la cotisation de taxe professionnelle à laquelle celle-ci a été assujettie au titre de l'année 2008 à raison de son établissement de Rosny-sous-Bois ;

2° de prononcer la réduction des impositions en litige, à hauteur de 2 129 euros ;

3° de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

- le local-type n° 5 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Rosny-sous-Bois initialement pris comme terme de comparaison ne peut être retenu car il a été évalué sur la double base d'un loyer et d'une comparaison, sans qu'il soit établi que ce loyer était appliqué au 1er janvier 1970 ;

- le local-type n° 23 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Strasbourg présente de nombreuses similitudes avec son local, ce qui justifie que la valeur locative de son établissement soit calculée à partir de ce local-type, avec, toutefois, une minoration de 20 % de son tarif unitaire afin de tenir compte des différences de superficie et de situation des immeubles ;

- en admettant que le local-type n°38 de la commune des Pavillons-sous-Bois soit retenu comme terme de comparaison ainsi que le demande l'administration fiscale, celle-ci ne justifie pas le bien-fondé de la majoration de 25 % qu'elle entend appliquer sur le fondement de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, dès lors qu'elle n'apporte aucun élément à l'appui de ses allégations selon lesquelles le local-type, construit en 1902, serait, de ce fait, moins bien entretenu et moins bien situé que son établissement ;

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Vu les autres pièces du dossier ;

Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 3 décembre 2013 :

- le rapport de M. Bresse, président assesseur,

- et les conclusions de M. Locatelli, rapporteur public ;

1. Considérant que la SOCIETE PROFIDA, venant aux droits et obligations de la SNC Made in Sport, fait appel du jugement du 13 décembre 2011 par lequel le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté la demande de cette société aux fins de réduction des cotisations de taxe professionnelle auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2008 à raison de l'établissement qu'elle exploitait à Rosny-sous-Bois ;

Sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par le ministre chargé du budget :

2. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune / Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe " ; qu'il résulte de ces dispositions que lorsqu'un bien n'était pas donné en location à des conditions de prix normales au 1er janvier 1970, sa valeur locative doit être déterminée par comparaison, dans les conditions prévues au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, les termes de comparaison retenus devant être constitués par des immeubles précisément identifiés, situés par priorité sur le territoire de la commune et dont la valeur locative a été déterminée au moyen de l'une des deux méthodes prévues au b) du 2° de cet article ; que si cette comparaison n'est pas possible, il peut être recherché, pour les immeubles particuliers ou exceptionnels, des termes de comparaison hors de la commune ;

3. Considérant, d'une part, qu'il n'est pas contesté par l'administration fiscale que le local-type n° 5 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Rosny-sous-Bois, initialement pris comme terme de comparaison, n'est pas conforme aux dispositions du 2° de l'article 1498 du code général des impôts dès lors que la fiche de calcul de ce local indique que le prix de la location a été revu à la baisse " par comparaison " à une donnée non identifiée ; qu'il ne saurait donc valablement être retenu comme terme de comparaison ; qu'il n'est pas davantage contesté qu'il n'existe au procès-verbal de la commune de Rosny-sous-Bois aucun autre local-type comparable à l'établissement géré par la SNC Made in Sport ; que, si la SOCIETE PROFIDA demande que soit retenu le local-type n° 23 du procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Strasbourg, il résulte toutefois de l'instruction que ce local, qui abrite un grand magasin, a une surface quarante-sept fois supérieure à celle du local utilisé par la SNC Made in Sport et que cette différence de taille est telle qu'elle ne saurait être compensée par un abattement de l'article 324 AA de l'annexe II au code général des impôts ; qu'en outre, la commune de Strasbourg, qui est une métropole régionale, ne saurait être comparée économiquement à une commune de la banlieue parisienne ; que, par conséquent, ce local-type ne peut être retenu comme terme de comparaison ;

4. Considérant, d'autre part, que la SOCIETE PROFIDA ne conteste pas sérieusement les affirmations de l'administration fiscale selon lesquelles le local-type n° 38 de la commune de Pavillons-sous-Bois, régulièrement établi, peut être valablement retenu pour calculer la valeur locative du local de la SNC Made in Sport situé à Rosny-sous-Bois, dès lors que ces deux communes, proches géographiquement, ont les mêmes caractéristiques économiques et que les locaux sont suffisamment comparables et ont une surface proche ; qu'ainsi, ce local-type peut être retenu comme terme de comparaison ;

5. Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante / Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance " ;

6. Considérant que le local utilisé par la SNC Made in Sport, de construction récente, desservi tout à la fois par les autoroutes A86 et A3 et par de nombreux transports en commun, est situé dans l'un des plus grands centres commerciaux d'Ile-de-France, à savoir le centre dénommé Rosny 2, et bénéficie de ce fait de facilités de stationnement ainsi que de l'attractivité de près de deux cents autres enseignes, tandis que le local-type n° 38 de la commune des Pavillons-sous-Bois se trouve dans une zone pavillonnaire où la commercialité est moins favorable et les flux de circulation bien moindres ; que ces différences justifient, indépendamment de l'état des locaux, une majoration de 25 % sur le fondement des dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, le ministre n'établissant pas en revanche qu'une majoration de 35 % soit justifiée ;

7. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SOCIETE PROFIDA n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montreuil a rejeté la demande la SNC Made in Sport ; que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être également rejetées ;

DECIDE :

Article 1er : La requête de la SOCIETE PROFIDA est rejetée.

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