Vu la requête, enregistrée le 22 mars 2010 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour M. Raymond A, demeurant ..., par Me Busson ; M. A demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0806618 du 21 janvier 2010 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté en date du 24 décembre 2007 par lequel le maire de Palaiseau a délivré un permis de construire à M. et Mme B et de l'arrêté en date du 16 octobre 2009 par lequel ledit maire a délivré un permis de construire modificatif à M. et Mme B pour la construction d'un pavillon au 18-20 avenue d'Orsay ;
2°) d'annuler ces arrêtés ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Palaiseau le versement d'une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Il soutient que :
- contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, la méconnaissance de l'article UH 10 du règlement du plan local d'urbanisme est établie dès lors que la hauteur de l'égout le plus haut de la façade Nord situé côté Ouest est de 7,33 mètres par mesure à partir du niveau de terrain naturel qui se situe entre 60 cm et 1 m en contrebas de la rue ; que la façade Nord dépasse la hauteur maximale autorisée de 7 mètres ; que de même la hauteur de l'égout le plus bas de la façade Nord situé côté Est n'est pas de 6,55 mètres mais de 7,35 mètres ; que le permis modificatif porte la hauteur de l'égout le plus haut de la façade Nord de 7,33 mètres à 8 mètres, les pétitionnaires ayant artificiellement interrompu le niveau de terrain naturel au droit du pignon du pavillon existant pour éviter d'avoir à calculer correctement la hauteur de l'égout du toit ; que la hauteur de l'égout le plus bas côté Est reste de 7,35 mètres ; qu'en ce qui concerne la façade Sud, c'est à tort que le tribunal n'a pas retenu l'existence d'une ouverture du toit devant être qualifiée de lucarne au sens de l'article UH 10 ce qui porte la hauteur de l'égout le plus haut de cette façade Sud de 5,83 mètres à 8,30 mètres ;
- c'est à tort que le tribunal a écarté le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UH 11-1-2 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors qu'il a omis de statuer sur le caractère de non alignement manifeste des trois ouvertures de toit côté Sud et du non respect de deux règles par une lucarne située en bord de rive alors qu'elle devrait s'en éloigner autant que possible et par l'existence de trois rangées d'ouverture au lieu d'une seule ;
- c'est à tort que le tribunal a écarté le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UH 14 du règlement du plan local d'urbanisme en considérant que les combles d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres devaient être déduits de la surface hors oeuvre nette alors qu'aucune hauteur n'est mentionnée par le a) de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme et qu'il importe seulement que les combles soient susceptibles d'être aménagés pour l'habitation ; qu'aucun texte ne justifie que la surface des combles aménagés pour l'habitation comme en l'espèce ne soit intégrée dans la surface hors oeuvre nette et le coefficient d'occupation des sols de la construction ; qu'après réintégration de la surface de ces combles, la surface hors oeuvre nette totale dépasse les 435,20 m² autorisés pour atteindre 476,02 m² ; que la surface du prétendu garage de 23,8 m² disposant d'une fenêtre sur la façade Sud doit être réintégrée à la surface hors oeuvre nette du permis initial ; que la surface retenue par le permis modificatif déclarée de 387,28 m² est en réalité de 467,58 m² après réintégration des combles et du garage ; que le dépassement du coefficient d'occupation des sols dans les deux permis est flagrant ;
- à défaut d'autoriser la démolition d'un mur de clôture en pierres de 2 mètres de haut, autorisation imposée par le titre I du plan local d'urbanisme relatif aux dispositions générales, le permis de construire est irrégulier par méconnaissance des articles L. 451-1 et R. 431-21 du code de l'urbanisme ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 21 juin 2012 :
- le rapport de Mme Geffroy, premier conseiller,
- les conclusions de Mme Kermorgant, rapporteur public,
- les observations de Me Ambroselli, substituant Me Busson, pour M. A, les observations de Me Fontaine, de la Selarl Molas et Associés, pour la commune de Palaiseau, et les observations de Me Lainé, pour M. et Mme B ;
Considérant que, par un arrêté en date du 24 décembre 2007, le maire de Palaiseau a délivré à M. et Mme B un permis de construire afin de procéder à l'édification d'un pavillon situé au 18-20 de l'avenue d'Orsay ; que le juge des référés du Tribunal administratif de Versailles a, à la demande de M. Raymond A, suspendu le 20 juillet 2009 l'exécution de cet arrêté aux motifs que les moyens tirés de ce que le dossier joint à la demande de permis de construire déposée par M et Mme B méconnaissait les dispositions de l'article R. 421-2 ancien du code de l'urbanisme, de ce qu'il était incomplet et comportait des incohérences telles que le maire n'avait pas été mis en mesure d'apprécier la conformité du projet aux règles d'urbanisme et de ce que le projet autorisé par l'arrêté litigieux méconnaissait les dispositions des articles UH 11, UH 12 et UH 14 du plan local d'urbanisme de la commune de Palaiseau, étaient de nature à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée ; que, saisi le 5 octobre 2009, d'une demande de délivrance de permis modificatif, le maire de Palaiseau a accordé, par un arrêté en date du 16 octobre 2009, l'autorisation sollicitée ; que M. A relève appel du jugement en date du 21 janvier 2010 par lequel le Tribunal administratif de Versailles, qu'il avait saisi d'une demande d'annulation de ces arrêtés, a rejeté celle-ci ;
Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article UH 10 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) : " Rappels : La hauteur se mesure : à partir du sol naturel existant avant les travaux jusqu'à l'égout du toit et jusqu'au faîtage. L'égout du toit pris en compte pour la détermination de la hauteur est : l'égout du toit le plus haut en cas de hauteurs différentes. l'égout du toit des lucarnes ou des relevés de toiture, dès lors que ces ouvrages ont une largeur cumulée supérieure à 1/3 largeur de la façade (...) Dans le cas de constructions, ou parties de constructions dont l'implantation implantées à l'alignement, en front de rue, le niveau de sol à prendre en considération est celui du trottoir, au droit de l'alignement. 10-1 Dispositions générales : La hauteur maximale des constructions nouvelles, en tous points du bâtiment ne peut dépasser : 7 m à l'égout de toiture ou à l'acrotère et 11,50 m au faîtage (...) " ;
Considérant, d'une part, que M. A soutient qu'une absence de mention du niveau du terrain naturel révèle une volonté de tricherie de la part de M. et Mme B, lesquels dissimuleraient le dépassement de la hauteur maximale autorisée à l'égout du toit en retenant à tort sur les plans un niveau du terrain naturel de la façade Nord implantée à quatre mètres de l'avenue d'Orsay au même niveau que cette avenue ; que, cependant, il est constant que le terrain d'assiette du projet était, préalablement à la construction de la maison existante, en pente ; que si le niveau du terrain naturel sous la maison a été différemment représenté dans le permis de construire initial et le permis modificatif par une ligne dite "profil terrain existant" il n'est toutefois nullement établi de ce seul fait que le niveau qui a servi de référence au permis modificatif ne correspondait pas à la réalité ; qu'aucune volonté de tromper le service instructeur ne ressort au demeurant des pièces du dossier ;
Considérant, d'autre part, que M. A soutient que la hauteur de l'égout le plus bas de la façade Nord situé côté Est serait de 7,75 m, que la hauteur de l'égout le plus haut de la façade Nord situé côté Ouest serait de 7,63 m et que la hauteur de l'égout le plus haut de la façade Sud serait de 9,30 m ; qu'il ressort des pièces du dossier, notamment d'un relevé d'un géomètre expert, que, s'agissant de la façade Nord le niveau du sol naturel initialement indiqué par le pétitionnaire à 30 cm au-dessous du trottoir doit être situé à 51 cm ; que M. A qui se borne à alléguer que le géomètre se serait à tort fondé sur un niveau de terrain postérieur aux travaux, ne démontre pas que le niveau du terrain naturel retenu par le géomètre serait erroné ; que l'ajout par le géomètre de 21 cm aux hauteurs de façade Nord indiquées par le pétitionnaire à 6,55 m pour le pignon Ouest et 6,73 m pour le pignon Est n'a pas pour effet un dépassement manifeste de la hauteur maximale de 7 m prévue au PLU ; que, s'agissant de la façade Sud, contrairement à ce que soutient le requérant, la hauteur des fenêtres de toit de type velux situées dans la pente du toit sans toit propre ni décrochement ainsi que la hauteur d'une ouverture en terrasse n'affectant pas la pente du toit et ne constituant ni une lucarne ni un relevé de toiture au sens des dispositions précitées de l'article UH 10 du plan local d'urbanisme sont sans incidence sur la hauteur maximale de ladite façade relevée à 5,47 m à l'égout du toit ; que, dès lors, M. A n'établissant pas les dépassements allégués, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UH10 du plan local d'urbanisme n'est pas fondé et doit, par suite, être écarté ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article UH 11-1-2 du règlement du plan local d'urbanisme : " (...) Les ouvertures en toiture seront soit des châssis dans la pente du toit, soit des lucarnes avec un toit à 2 pentes minimum. Les lucarnes auront la même pente et le même matériau de couverture que la toiture sur laquelle elles sont implantées. Les lucarnes et fenêtres de toit s'éloigneront autant que possible des arêtiers et des rives. Une seule rangée d'ouvertures par pan de toiture est autorisée. " ;
Considérant que M. A soutient que l'absence manifeste d'alignement des ouvertures de toit côté Sud conduirait à un projet comportant trois rangées d'ouvertures de toit et qu'une ouverture est située en bord de rive ; qu'il ressort des pièces du dossier que l'ouverture de forme ovale, les quatre fenêtres de toit de type "velux" et l'ouverture en terrasse ne sont pas placées les unes au dessus des autres et peuvent être regardées comme alignées sur une même rangée ; qu'il ne ressort pas davantage des mêmes pièces que l'ouverture de forme ovale ou l'ouverture en terrasse pouvaient être davantage éloignées respectivement de l'arêtier ou de la rive ; qu'ainsi M. A n'est pas fondé à soutenir que le permis modificatif par lequel l'édicule vitré initialement prévu a été remplacé par quatre fenêtres de toit méconnaîtrait les dispositions précitées et que c'est à tort que le tribunal, qui n'a pas omis de statuer sur ce moyen, a retenu l'absence de méconnaissance des prescriptions de l'article UH 11-1-2 ;
Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article UH 14 du règlement du plan local d'urbanisme, le coefficient d'occupation du sol est fixé à 0,40 dans la zone Uhp ; qu'aux termes des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme dans leur rédaction applicable au litige : " La surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. / La surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction : a) Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation (...) c) Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules ; " ; que les pièces ou portions de pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m sont réputées non aménageables, au sens des dispositions citées ci-dessus, quand bien même elles seraient destinées à faire l'objet d'un aménagement ;
Considérant que M. A soutient que les combles d'une hauteur inférieure à 1,80 m de la construction existante ne devaient pas être déduits de la surface hors oeuvre brute dès lors qu'ils sont aménagés pour l'habitation et qu'ainsi la surface hors oeuvre nette dépasserait les 435,20 m² autorisés ; qu'il résulte de ce qui précède que les parties des pièces des constructions dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m doivent être déduites de sa surface hors oeuvre brute, alors même qu'elles ont été agencées pour recevoir des appareils sanitaires et qu'elles constitueraient une portion d'une surface dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m ; que si M. A soutient que la surface d'un garage de 23,8 m² disposant d'une fenêtre sur la façade Sud devrait être réintégrée à la surface hors oeuvre nette du permis initial, cette réintégration, à la supposée fondée, porterait la surface retenue par le permis modificatif déclarée de 387,28 m² à 411,08 m² soit une surface manifestement inférieure à la surface maximale autorisée ;
Considérant, en quatrième lieu, d'une part, qu'aux termes de l'article de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager autorise la démolition. " ; qu'aux termes de l'article R. 431-21 du même code : " Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. " ; d'autre part, qu'aux termes de l'article 2 des dispositions générales du plan local d'urbanisme de la commune de Palaiseau adopté le 12 juillet 2006 : " les démolitions sont soumises au permis de démolir sur l'ensemble du territoire couvert par le PLU (article L. 430-1 du code de l'urbanisme) " ; qu'aux termes de l'article L. 430-2 du code de l'urbanisme dans sa version applicable à la date d'adoption du plan local d'urbanisme : " Dans les cas mentionnés à l'article L. 430-1, quiconque désire démolir en tout ou partie un bâtiment à quelque usage qu'il soit affecté, doit, au préalable, obtenir un permis de démolir. Cette obligation s'impose aux collectivités publiques, établissements publics et aux concessionnaires de services publics de l'Etat, des régions, des départements et des communes comme des personnes privées. / Est assimilée à une démolition l'exécution de tout travail qui aurait pour effet de rendre l'utilisation des locaux impossible ou dangereuse. " ;
Considérant que, contrairement à ce que soutient M. A, il ressort des pièces du dossier, notamment des photographies prises par le requérant avant les travaux que le mur séparant l'avenue d'Orsay du terrain de la construction projetée ne constituait pas un bâtiment et n'avait pas à faire l'objet d'une demande d'autorisation de démolition au sens de l'ensemble des dispositions précitées ; que si le dossier de demande de permis de construire modificatif comprenait une demande de démolition du mur auquel l'auteur de la décision attaquée n'aurait pas répondu, cette circonstance est sans incidence sur la légalité du permis de construire modificatif ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non recevoir opposée par la commune de Palaiseau, que M. A n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté en date du 24 décembre 2007 par lequel le maire de Palaiseau a délivré un permis de construire et de l'arrêté en date du 16 octobre 2009 par lequel ledit maire a délivré un permis de construire modificatif à M. et Mme B pour la construction d'un pavillon au 18-20 avenue d'Orsay ;
Sur l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Palaiseau, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamnée à verser à M. A la somme qu'il demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'affaire, de condamner M. A à verser à M. et Mme B, d'une part, à la commune de Palaiseau, d'autre part, chacun la somme de 3 000 euros ;
DECIDE :
Article 1er : La requête de M. A est rejetée.
Article 2 : M. A versera à M. et Mme B une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : M. A versera à la commune de Palaiseau une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
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N° 10VE00886
