Vu l'arrêt, en date du 21 juillet 2006, par lequel la Cour administrative d'appel de Versailles, avant de statuer sur la requête de la SCI PARIS-MONTREUIL tendant à ce que la Cour, d'une part, réforme le jugement n°s 9910621-9910623-006584-0036172-021390 du 6 mai 2003 par lequel le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise lui a accordé une réduction, qu'elle estime insuffisante, des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1997, 1998, 1999, 2000 et 2001 dans les rôles de la commune de Montreuil-sous-Bois à raison d'un local à usage d'hôtel-restaurant situé 2, rue du professeur André Lemière, d'autre part, lui accorde la réduction des impositions restant en litige et, enfin, condamne l'Etat à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, a, en application de l'article L. 113-1 du code de justice administrative, transmis au Conseil d'Etat le dossier de la requête en soumettant à son examen la question de savoir si, lorsqu'elle détermine la valeur locative d'un immeuble par appréciation directe, sur le fondement du premier alinéa de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, l'administration fiscale peut se référer à des immeubles de nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes à la date des impositions en litige ou si elle doit nécessairement se référer à ceux de ces immeubles ayant fait l'objet de transactions récentes à la date de référence du 1er janvier 1970 ;
Vu l'avis en date du 24 novembre 2006, par lequel le Conseil d'Etat a statué sur la question précitée ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 12 juin 2007 :
- le rapport de M. Davesne, premier conseiller ;
- et les conclusions de M. Brunelli, commissaire du gouvernement ;
Considérant que la SCI PARIS-MONTREUIL demande la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 1997, 1998, 1999, 2000 et 2001 dans les rôles de la commune de Montreuil-sous-Bois, à raison de l'hôtel-restaurant à l'enseigne « Campanile » dont elle est propriétaire au 2, rue du professeur André Lemière ; qu'après avoir écarté tous les termes de comparaison retenus par le ministre et proposés par la société requérante, la Cour a jugé, par son arrêt du 21 juillet 2006, qu'il y a lieu d'évaluer l'immeuble de la société par voie d'appréciation directe, conformément au 3° de l'article 1498 du code général des impôts, et a soumis à l'examen du Conseil d'Etat une question relative à l'interprétation de l'article 324 AC de l'annexe III au même code, auquel il a été répondu par avis du 24 novembre 2006 ; que, postérieurement à cet avis, les parties au litige ont de nouveau sollicité la détermination de la valeur locative de l'immeuble à évaluer par comparaison en application du 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;
Considérant que le ministre et la SCI PARIS-MONTREUIL ne sauraient, une nouvelle fois, se prévaloir respectivement, d'une part, du local type n° 43 de la commune de Villejuif et, d'autre part, des locaux types n°s 90 d'Issy-les-Moulineaux et 55 de Villeneuve-Saint-Georges, dès lors que ces locaux de référence ont été écartés par la Cour dans son arrêt du 21 juillet 2006 ;
Considérant que la SCI PARIS-MONTREUIL propose trois nouveaux termes de comparaison ; qu'il résulte de l'instruction que le local type n° 57 de Boulogne-Billancourt correspond à un hôtel de type traditionnel construit en 1925 dont les caractéristiques ne sont pas similaires à celles de l'établissement à évaluer, qui fait partie d'une chaîne d'hôtels de conception moderne dont la construction a été achevée en 1991 ; que les locaux types n°s 118 et 99, situés respectivement dans les 75ème et 78ème quartiers de Paris, ne sauraient davantage être retenus dès lors que la commune de Paris ne présente pas, d'un point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune de Montreuil ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'aucun des locaux types proposés par le ministre et par la SCI PARIS-MONTREUIL ne pouvant être retenu comme terme de comparaison, il y a lieu en conséquence d'évaluer l'immeuble de la société par voie d'appréciation directe ; que le ministre propose deux méthodes d'évaluation ;
Considérant que l'administration propose tout d'abord d'évaluer l'immeuble de la SCI PARIS-MONTREUIL à partir de trois transactions ayant porté sur cet immeuble et qui ont consisté en une vente en l'état de futur achèvement à un consortium, un apport de 50 % de la propriété détenue par ce consortium à un second consortium et en la vente de ce bien par le second consortium à la société requérante, datées respectivement des mois de décembre 1989, décembre 1992 et mai 1996 ; que, toutefois, eu égard à leurs dates, ces actes ne sauraient être retenus comme base de référence, dès lors qu'ils ne peuvent être regardés comme étant récents à la date du 1er janvier 1970, ainsi que le prévoit l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts ;
Considérant que le ministre propose ensuite de déterminer la valeur locative de l'immeuble de la SCI PARIS-MONTREUIL à partir de la valeur vénale de six autres immeubles situés à Bagnolet, Drancy, Saint-Denis, Montreuil, Noisy-le-Grand et Bobigny, dans lesquels sont exploités des hôtels à l'enseigne « Novotel », « Campanile », « Première classe » et « Ibis » ayant fait l'objet de transactions respectivement les 27 septembre 1996, 11 août 1992, 19 décembre 1989, 30 mai 1996, 5 juin 1992 et 17 janvier 1984 ; que, toutefois, si les dispositions du premier alinéa de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts permettent à l'administration de se référer à des transactions portant sur des immeubles de nature comparable, c'est à la condition que ces transactions aient été effectuées à une date la plus proche possible du 1er janvier 1970 ; qu'ainsi, les transactions proposées, dont la plus pertinente du point de vue sa date a été effectuée quatorze ans après la date de référence, ne sauraient être retenues comme base de référence pour la détermination de la valeur locative de l'immeuble à évaluer, alors qu'il ne résulte pas de l'instruction et n'est pas soutenu par le ministre qu'il n'existerait pas, en dehors du département de la Seine-Saint-Denis, d'autres immeubles de nature comparable ayant fait l'objet de transactions à une date plus proche du 1er janvier 1970 ;
Considérant que, dans ces conditions, la Cour ne disposant pas d'éléments permettant de procéder à une évaluation de l'immeuble litigieux par voie d'appréciation directe dans le respect des articles 324 AB et 324 AC de l'annexe III au code général des impôts, il y a lieu, avant de statuer sur la requête de la SCI PARIS-MONTREUIL, d'ordonner un supplément d'instruction aux fins d'inviter le ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique, dans le délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt, à proposer d'autres immeubles de nature comparable, ayant fait l'objet de transactions à une date la plus proche possible du 1er janvier 1970 situés dans une commune de la région d'Ile-de-France présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de Montreuil-sous-Bois ;
DECIDE :
Article 1er : Avant de statuer sur la requête de la SCI PARIS MONTREUIL, il sera procédé à la mesure d'instruction dont l'objet est défini dans les motifs du présent arrêt.
Article 2 : Il est accordé au ministre du budget, des comptes publics et de la fonction publique un délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt pour l'exécution du supplément d'instruction prescrit à l'article 1er ci-dessus.
Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'a pas été statué sont expressément réservés.
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