| France, Cour administrative d'appel de PARIS, 1ère chambre, 27 décembre 2024, 23PA00706

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société Advocatorum Domus, d'une part, et M. C... B... et la société ZS Fédération d'autre part, ont demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler l'arrêté n° DP 075 115 21 V0139 du 19 avril 2021 par lequel le maire de Paris ne s'est pas s'opposé à la déclaration préalable présentée par M. D... A... pour le changement et l'agrandissement des menuiseries, la création de deux vasistas et d'un garde-corps en terrasse sur un terrain sis 2 au 12, impasse de Presles, 26, cité Morieux, 10 au 22, rue de Presles, 60 au 76, rue de la Fédération, 9 au 17, cité Morieux dans le XVème arrondissement.

Par un jugement nos 2113431, 2117890 du 12 décembre 2022, le tribunal administratif de Paris a rejeté leurs demandes.

Procédure devant la Cour :

Par une requête, enregistrée le 17 février 2023, un mémoire récapitulatif, enregistré le 17 mars 2024 après l'invitation prévue à l'article R. 611-8-1 du code de justice administrative et un mémoire enregistré le 13 décembre 2024, la société Advocatorum Domus, M. B..., la société ZS Fédération et le syndicat des copropriétaires du 74, rue de la Fédération à Paris XVème, représentés par Me Vigo, demandent à la Cour :

1°) d'annuler le jugement nos 2113431, 2117890 du 12 décembre 2022 du tribunal administratif de Paris ;

2°) d'annuler l'arrêté du 19 avril 2021 par lequel le maire de Paris a décidé de ne pas s'opposer à la déclaration préalable déposée par M. D... A... pour le changement et l'agrandissement des menuiseries, la création de deux vasistas et d'un garde-corps en terrasse, sur un terrain situé 2 au 12, impasse de Presles, 26, cité Morieux, 10 au 22, rue de Presles, 60 au 76, rue de la Fédération, 9 au 17, cité Morieux dans le XVème arrondissement de Paris ;

3°) de mettre à la charge de M. A... et de la Ville de Paris la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

Sur la recevabilité :

- ils justifient d'un intérêt à agir au sens des articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 du code de l'urbanisme contre l'arrêté litigieux, dès lors qu'ils sont tous voisins immédiats du projet et copropriétaires de lots de copropriété situés dans l'ensemble de bâtiments constituant le sous-groupe F2, que le projet modifie les parties communes de l'immeuble sans que le pétitionnaire ait obtenu l'accord du syndicat des copropriétaires et porte ainsi atteinte à leur droit de propriété, qu'ils subissent un préjudice financier résultant de ce que, le pétitionnaire ayant créé une surface de plancher nouvelle qui n'a pas été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, il n'y a pas d'accroissement du montant des charges de copropriété lui incombant ;

- leur demande de première instance est recevable au regard des dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- leur demande de première instance enregistrée sous le numéro 2117890 n'est pas tardive ;

Sur la régularité du jugement attaqué :

- le jugement attaqué est irrégulier en ce qu'il ne vise pas l'intervention du syndicat des copropriétaires du 74, rue de la Fédération à Paris 15ème ;

- il est également irrégulier dès lors que le tribunal a omis de statuer sur l'un des moyens soulevés tiré de l'illégalité de la construction au regard de l'article UG.8.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris ;

- il est en outre irrégulier, dès lors que le tribunal a omis de répondre à deux branches du moyen tiré de la fraude au terme desquelles ils soutenaient que le pétitionnaire a demandé la création, ou à tout le moins la régularisation, d'une surface de plancher de 24 m² et la régularisation d'un changement de destination réalisé sans l'obtention d'un permis de construire ;

- il est, enfin, entaché de dénaturation en considérant, d'une part, que le changement de destination n'est pas établi, et d'autre part, que les pièces du dossier ne démontraient pas la nécessité pour le pétitionnaire de justifier l'institution d'une servitude de cour commune ;

- le tribunal a commis une erreur de droit et a dénaturé ses écritures en considérant que le moyen tiré de la méconnaissance de l'obligation pour le pétitionnaire de régulariser l'ensemble des travaux irrégulièrement réalisés constituait un moyen nouveau irrecevable en application de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme ;

Sur la légalité de l'arrêté litigieux :

- l'arrêté litigieux est illégal dès lors que le pétitionnaire n'a pas obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour réaliser les travaux et que le dossier de déclaration préalable ne comporte pas l'attestation du déclarant qu'il remplit les conditions posées à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme ;

- il est entaché de fraude dès lors, d'une part, que les plans ne sont pas cotés en trois dimensions et qu'il y a eu la volonté délibérée de tromper l'administration sur l'application des règles d'urbanisme, notamment celles régissant les prospects sur cour commune, et d'autre part, qu'il régularise un changement de destination des lots de copropriété n° 186 et 444 réalisé sans l'obtention d'un permis de construire en méconnaissance des dispositions du c) de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme, et autorise, ou à tout le moins régularise, la création d'une surface de plancher de 24 mètres carrés réalisée sans permis de construire en méconnaissance des dispositions du a) de l'article R. 421-14 du même code de l'urbanisme ;

- le pétitionnaire n'a pas produit le contrat ou la décision relatifs à l'institution d'une servitude de cour commune en méconnaissance de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme ;

- l'arrêté est en outre illégal dès lors qu'il méconnait, d'une part, l'obligation de recourir à un permis de construire, en application de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme, en ce que les travaux s'accompagnent d'un changement de destination et qu'ils ont pour effet de modifier la façade du bâtiment, un permis de construire aurait dû être déposé, et d'autre part, l'obligation prévue par la jurisprudence Thalamy de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction édifiés sans permis de construire, dès lors que les travaux projetés portent sur un bâtiment qui a fait l'objet d'un changement de destination irrégulièrement réalisé ;

- l'arrêté est enfin illégal dès lors que les travaux projetés ne contribuent pas à rendre le lot du pétitionnaire plus conforme aux règles d'urbanisme, et notamment à la règle de prohibition des baies prévue par les articles UG 7.2 et UG 8.1. du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris.

Par un mémoire en défense, enregistré le 28 septembre 2023 et des pièces produites les 11 et 16 décembre 2024, M. A..., représenté par Me Ngo, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la société Advocatorum Domus la somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- à titre principal, la requête est irrecevable, le syndicat des copropriétaires du 74 Rue de La Fédération à Paris 15ème ne justifie pas d'un intérêt à agir dès lors qu'il n'était ni partie ni intervenant en première instance ;

- à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à la Ville de Paris qui n'a pas produit de mémoire en défense.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Stéphane Diémert,

- et les conclusions de M. Jean-François Gobeill, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Le 6 mars 2021, M. D... A... a déposé une déclaration préalable pour le changement et l'agrandissement de menuiseries, la création de deux vasistas et d'un garde-corps en terrasse sur un terrain sis 2 au 12, impasse de Presles, 26, cité Morieux, 10 au 22, rue de Presles, 60 au 76, rue de la Fédération, 9 au 17, cité Morieux dans le XVème arrondissement de Paris. Par un arrêté n° DP 075 115 21 V0139 du 19 avril 2021, le maire de Paris a décidé de ne pas s'opposer à cette déclaration préalable. La société Advocatorum Domus, d'une part, et M. B... et la société ZS Fédération d'autre part, ont demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler cet arrêté, ce tribunal a rejeté leurs demandes par un jugement nos 2113431, 2117890 du 12 décembre 2022 dont ils relèvent appel devant la Cour.

Sur la recevabilité de l'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 74, rue de la Fédération à Paris 15ème :

2. Aux termes de l'article R. 811-1 du code de justice administrative : " Toute partie présente dans une instance devant le tribunal administratif ou qui y a été régulièrement appelée, alors même qu'elle n'aurait produit aucune défense, peut interjeter appel contre toute décision juridictionnelle rendue dans cette instance (...) ". Aux termes de l'article R. 632-1 du même code : " (...) le jugement de l'affaire principale qui est instruite ne peut être retardé par une intervention ". Enfin, Aux termes de l'article R. 613-1-1 dudit code : " Postérieurement à la clôture de l'instruction ordonnée en application de l'article précédent, le président de la formation de jugement peut inviter une partie à produire des éléments ou pièces en vue de compléter l'instruction. Cette demande, de même que la communication éventuelle aux autres parties des éléments et pièces produits, n'a pour effet de rouvrir l'instruction qu'en ce qui concerne ces éléments ou pièces ".

3. Il ressort des pièces du dossier que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 74, rue de la Fédération a produit un mémoire en intervention volontaire dans l'affaire n° 2113431, qui a été enregistré au greffe du tribunal administratif de Paris le 29 juillet 2022, soit postérieurement à la clôture de l'instruction fixée pour cette affaire au 13 juillet 2022. Il ressort également des pièces du dossier que ce syndicat a produit un mémoire en intervention volontaire dans l'affaire n° 2117890, qui a été enregistré au greffe du tribunal administratif de Paris le 30 juillet 2022, soit postérieurement à la clôture de l'instruction fixée pour cette affaire au 8 juillet 2022. Par ailleurs, si ce tribunal a, par un courrier du 22 novembre 2022, informé les parties, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, que le jugement était susceptible d'être fondé sur un moyen relevé d'office et que des mémoires en réponse à ce moyen d'ordre public ont été enregistrés le 25 novembre 2022 et communiqués aux parties le 28 novembre suivant, cette circonstance n'a été en mesure de rouvrir l'instruction que sur ces éléments, et n'a pas pu, en conséquence, emporter un quelconque effet sur la recevabilité des deux mémoires en intervention volontaire dont s'agit. Ainsi, il est constant qu'aux dates des 8 et 13 juillet 2022, auxquelles a été fixée la clôture de l'instruction respective des dossiers n° 2113431 et n° 2117890, aucun mémoire émanant du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 74, rue de la Fédération n'avait été déposé au greffe du tribunal administratif de Paris, et qu'ainsi, aucune intervention n'avait été formée pour son compte.

4. Il résulte des dispositions précitées que les mémoires en intervention volontaire produits les 29 et 30 juillet 2022, soit postérieurement la date de clôture de l'instruction, n'avaient pas à être visés dans le jugement attaqué et que les conclusions et moyens qu'ils contenaient n'avaient pas à être examinés par le tribunal administratif.

5. Il suit de là que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 74, rue de la Fédération qui n'a été ni appelé en cause et n'avait pas à l'être, ni régulièrement présent ou représenté devant les premiers juges, n'est pas recevable à faire appel du jugement en date du 12 décembre 2022.

Sur la régularité du jugement attaqué :

6. En premier lieu, les requérants soutiennent que les premiers juges ont omis de répondre à deux branches du moyen tiré de l'existence d'une fraude au terme desquelles ils soutenaient que le pétitionnaire a demandé la régularisation de la création d'une surface de plancher de 24m² et la régularisation d'un changement de destination réalisé sans l'obtention d'un permis de construire.

7. II ressort du point 12 du jugement attaqué que les premiers juges, qui n'étaient pas tenu de répondre à tous les arguments avancés par les parties à l'appui de leurs moyens, ni aux moyens inopérants, ont répondu à ces deux branches en écartant le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme et ont ainsi nécessairement écarté cette argumentation pour le moyen tiré de l'existence d'une fraude. La critique, par les requérants, de la teneur de la réponse ainsi apportée au moyen relève de celle du bien-fondé du jugement et non de sa régularité.

8. En deuxième lieu, les requérants soutiennent que le jugement est entaché d'erreur de droit et de dénaturation.

9. Hormis dans le cas où le juge de première instance a méconnu les règles de compétence, de forme ou de procédure qui s'imposaient à lui et a ainsi entaché son jugement d'une irrégularité, il appartient au juge d'appel, non pas d'apprécier le bien-fondé des motifs par lesquels le juge de première instance s'est prononcé sur les moyens qui lui étaient soumis, mais de se prononcer directement sur les moyens dirigés contre la décision administrative attaquée dont il est saisi dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel.

10. Les moyens tel qu'articulés par les requérants relèvent ainsi, en réalité, de la critique du bien-fondé du jugement attaqué et non de sa régularité et doivent être écartés eu égard à leur caractère inopérant.

11. En troisième et dernier lieu, il relève de l'office du juge de se prononcer sur l'ensemble des moyens qui ne sont pas inopérants.

12. À l'appui de leurs demandes en annulation de l'arrêté litigieux, les requérants soutenaient devant le tribunal administratif, que les lots du pétitionnaire ne respectaient pas la règle de prohibition des baies prévue par l'article UG 8.1. du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris. En se bornant à relever que l'arrêté contesté ne méconnaît pas l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme et l'article UG.7.2 du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris, les premiers juges n'ont pas répondu au moyen qui était pourtant également soulevé, tiré de la méconnaissance de l'article UG.8.1 du même règlement. Dès lors, le jugement est entaché d'irrégularité pour omission de réponse à un moyen et doit être annulé.

13. Il y a lieu de statuer immédiatement, par la voie de l'évocation, sur les demandes présentées par la société Advocatorum Domus, d'une part, et M. B... et la société ZS Fédération d'autre part, devant le tribunal administratif de Paris.

Sur la légalité de l'arrêté de non-opposition à déclaration préalable :

- En ce qui concerne la qualité du pétitionnaire :

14. Les requérants soutiennent que l'arrêté litigieux est illégal dès lors que le pétitionnaire n'a pas obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour réaliser les travaux et que le dossier de déclaration préalable ne comporte pas l'attestation du déclarant qu'il remplit les conditions posées à l'article R. 423­1 du code de l'urbanisme.

15. D'une part, aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. ". Aux termes de l'article R. 431-35 du même code : " La déclaration comporte également l'attestation du ou des déclarants qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R*423-1 pour déposer une déclaration préalable. Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente ". En vertu de l'article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations et pièces limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33-1, aucune autre information ou pièce ne pouvant être exigée par l'autorité compétente. Par ailleurs, l'autorisation d'urbanisme est délivrée sous réserve du droit des tiers, elle vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme, elle ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé.

16. Il résulte des dispositions susmentionnées que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 cité ci-dessus. Ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées par l'article R. 423-1 du même code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande.

17. D'autre part, il résulte des articles R. 423-1, R. 431-4 et R. 431-5 du code de l'urbanisme précités qu'une demande d'autorisation d'urbanisme concernant un terrain soumis au régime juridique de la copropriété peut être régulièrement présentée par son propriétaire, son mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par lui à exécuter les travaux, alors même que la réalisation de ces travaux serait subordonnée à l'autorisation de l'assemblée générale de la copropriété, une contestation sur ce point ne pouvant être portée, le cas échéant, que devant le juge judiciaire. Une contestation relative au défaut d'autorisation des travaux par l'assemblée générale de la copropriété ne saurait caractériser une fraude du pétitionnaire visant à tromper l'administration sur la qualité qu'il invoque à l'appui de sa demande d'autorisation d'urbanisme, l'absence d'une telle autorisation comme un refus d'autorisation des travaux envisagés par l'assemblée générale étant, par eux-mêmes, dépourvus d'incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une demande d'autorisation d'urbanisme et ne pouvant être utilement invoqués pour contester l'autorisation délivrée.

18. En l'espèce, si les requérants contestent la qualité de M. A... pour déposer la déclaration préalable en litige en faisant valoir que le dossier de déclaration préalable ne comporte pas l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions posées à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, il ressort toutefois des pièces du dossier que la déclaration préalable comporte bien cette attestation. Par ailleurs, il résulte de ce qui a été dit précédemment que l'absence d'autorisation des travaux par l'assemblée générale de la copropriété est dépourvue d'incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une demande d'autorisation d'urbanisme. Par suite, le moyen tiré du défaut de qualité de M. A... pour déposer la demande de permis de construire doit être écarté.

- En ce qui concerne la fraude :

19. Les requérants soutiennent que l'arrêté litigieux est entaché de fraude dès lors, d'une part, que les plans ne sont pas cotés en trois dimensions et qu'il y a eu la volonté délibérée de tromper l'administration sur l'application des règles d'urbanisme, notamment celles régissant les prospects sur cour commune, et d'autre part, qu'il régularise un changement de destination des lots de copropriété n° 186 et 444 réalisé sans l'obtention d'un permis de construire en méconnaissance des dispositions du c) de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme, et autorise, ou à tout le moins régularise, la création d'une surface de plancher de 24m² réalisée sans permis de construire en méconnaissance des dispositions du a) de l'article R. 421-14 du même code de l'urbanisme.

20. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-36 du code de l'urbanisme : " Le dossier joint à la déclaration comprend : (...) / b) Un plan de masse coté dans les trois dimensions lorsque le projet a pour effet de créer une construction ou de modifier le volume d'une construction existante ".

21. En l'espèce, si le dossier de déclaration préalable ne comporte pas de plan de masse coté dans les trois dimensions, l'ensemble des plans joints à ce dossier sont cotés et font apparaître toutes les dimensions des travaux projetés. Ainsi, cette seule insuffisance du plan de masse n'est pas susceptible de caractériser une fraude visant à tromper l'administration sur les dimensions des travaux. Par suite, le maire de Paris a pu prendre sa décision en toute connaissance de cause, et le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-36 du code de l'urbanisme, à le supposer au demeurant effectivement soulevé, doit être écarté.

22. En second lieu, aux termes de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme : " Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires : / a) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés (...) / c) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 (...) ".

23. D'une part, il ressort des pièces du dossier que les travaux auxquels l'arrêté contesté ne s'est pas opposé concernent l'agrandissement des menuiseries, la création de deux vasistas et d'un garde-corps en terrasse mais sans comporter de changement de destination. Ils entraient dès lors dans le champ du régime de la déclaration préalable et non dans celui du permis de construire. Par ailleurs, si les requérants se fondent sur la seule teneur d'un rapport d'expertise judiciaire du 23 janvier 2017 pour soutenir que les lots d'assiette du projet ont irrégulièrement changé de destination sans autorisation délivrée à cette fin dans le cadre d'un permis de construire, il ressort des termes mêmes de ce rapport que son auteur n'a critiqué l'absence de conformité à l'autorisation d'urbanisme dont se prévalait alors M. A... qu'à titre hypothétique, sans constater expressément qu'un tel changement était effectivement intervenu. Dès lors, les requérants n'établissent pas la réalité du changement de destination allégué, quand bien même le pétitionnaire aurait échoué à démontrer qu'il aurait obtenu l'autorisation y afférente dans le cadre de la délivrance d'un permis de construire antérieur.

24. D'autre part, si les requérants soutiennent que le dossier de déclaration préalable fait apparaître la création d'un nouveau plancher habitable qui n'a pas été autorisé par un permis de construire alors qu'il s'agit d'une nouvelle surface de " 24m² ", il ressort toutefois des pièces du dossier que les travaux auxquels l'arrêté attaqué ne s'est pas opposé concernent l'agrandissement des menuiseries, la création de deux vasistas et d'un garde-corps mais sans comporter la création ou la régularisation d'une surface de plancher supérieur à vingt mètres carrés. Au surplus, il ressort des pièces du dossier, et notamment du certificat de mesurage de la surface de plancher réalisé par un géomètre expert en date du 6 juillet 2021, que la surface de la mezzanine est de 17,8 mètres carrés , soit une surface inférieure au minimum prévu par l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que la création d'une mezzanine de 17 mètres carrés a fait l'objet d'une décision de non-opposition tacite intervenue le 6 septembre 2021.

25. Dans ces conditions, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le projet devait faire l'objet d'un permis de construire en application de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme.

26. Par suite, les seules circonstances rappelées aux points 21 à 24 ne sont pas de nature à établir que l'opération projetée serait constitutive d'une fraude.

- En ce qui concerne l'institution d'une servitude de cour :

27. Les requérants soutiennent que le pétitionnaire n'a pas produit le contrat ou la décision relatifs à l'institution d'une servitude de cour commune en violation des dispositions de l'article L. 471-1 du code de l'urbanisme et de l'article UG.7.2 du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris, alors qu'il prétend avoir la jouissance privative d'une partie de cette cour.

28. D'une part, aux termes de l'article L. 471-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. /Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable ". Aux termes de l'article R. 421-32 du même code : " Lorsque l'édification des constructions est subordonnée, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, à l'institution sur des terrains voisins d'une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes ".

29. Il résulte de ces dispositions que lorsque l'institution d'une servitude de cours communes est requise pour l'édification d'une construction, la décision autorisant cette construction ne peut être délivrée par l'autorité administrative sans qu'aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu'une telle servitude sera instituée lors de l'édification de la construction projetée. Ces dispositions n'imposent pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré.

30. D'autre part, aux termes de l'article UG.7.2 du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris : " Cour commune et servitude contractuelle d'implantation : / 1°- Cour commune : / Les propriétaires de terrains contigus ont la possibilité de ménager entre leurs bâtiments des cours communes. Dans ce cas, aucune des limites d'une cour commune faisant vis-à-vis à une limite séparative ne peut être située à une distance inférieure à 2 mètres de celle-ci. L'édification des constructions en limite d'une cour commune relève de l'application des dispositions des articles UG.8 et UG.10.4 ci-après (implantation et gabarit-enveloppe des constructions en vis-à-vis sur un même terrain). La servitude de cour commune est instituée par acte authentique ".

31. Il ressort des pièces du dossier que la cour de l'immeuble, commune aux copropriétaires, est établie sur une seule et unique parcelle, et non sur des parcelles distinctes, et n'entre ainsi pas dans le champ d'application des dispositions précitées, dont les requérants ne peuvent ainsi, dans ces conditions, se prévaloir.

32. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme et de l'article UG.7.2 du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris en l'absence de justification de l'existence d'une servitude de cour commune doivent être écartés comme inopérants.

- En ce qui concerne la méconnaissance de l'obligation de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction édifiés sans permis de construire :

33. Les requérants soutiennent que l'arrêté litigieux a méconnu l'obligation de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction édifiés sans permis de construire dès lors que les travaux envisagés portent sur un bâtiment qui a fait l'objet d'un changement de destination irrégulièrement réalisé.

Quant à la recevabilité du moyen :

34. La cristallisation des termes du débat contentieux résultant de l'application des dispositions de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme et intervenue devant les premiers juges est sans incidence dans le cadre du débat devant le juge d'appel. Ainsi, et en tout état de cause, les requérants sont recevables à invoquer, devant la Cour, le moyen tiré de la méconnaissance de l'obligation de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction édifiés sans permis de construire à l'appui de leurs conclusions d'appel, dès lors que ce moyen y a été présenté dans le respect du délai prévu au premier alinéa de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme.

Quant au bien-fondé du moyen :

35. Lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y effectuer de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. De même, lorsqu'une construction, en raison de son inachèvement, ne peut être regardée comme ayant été édifiée dans le respect du permis de construire obtenu et que celui-ci est périmé, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments qui doivent être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.

36. En l'espèce, les requérants font valoir que l'existant est irrégulier, dès lors que M. A... a opéré un changement de destination d'un local de stockage en habitation sans permis de construire. Ainsi qu'il a été dit au point 23, les requérants n'établissent pas, en se fondant seulement sur un rapport d'expertise judiciaire du 23 janvier 2017 dont la teneur n'est pas, sur ce point, conforme à leurs allégations, que les lots d'assiette du projet ont irrégulièrement changé de destination sans autorisation délivrée à cette fin dans le cadre d'un permis de construire.

37. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le maire de Paris aurait dû s'opposer à la déclaration préalable de M. A... au motif qu'elle ne portait pas sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation.

En ce qui concerne la méconnaissance des articles UG 7.2 et UG 8.1 du règlement plan local d'urbanisme de la Ville de Paris :

38. Les requérants soutiennent que l'arrêté litigieux est illégal dès lors que les travaux projetés ne contribuent pas à rendre le lot du pétitionnaire plus conforme aux règles d'urbanisme, et notamment à la règle de prohibition des baies prévue par les articles UG 7.2 et UG 8.1. du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris.

39. En premier lieu, lorsqu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan local d'urbanisme régulièrement approuvé, une autorisation d'urbanisme ne peut être légalement délivrée pour la modification de cette construction, sous réserve de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, que si les travaux envisagés rendent l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou s'ils sont étrangers à ces dispositions.

40. En second lieu, aux termes des dispositions du 1° de l'article VI des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris : " Lorsqu'une construction existante n'est pas conforme aux dispositions applicables dans la zone où elle se situe, l'autorisation d'exécuter des travaux ne peut être accordée que pour des travaux qui n'aggravent pas la non-conformité de la construction avec ces dispositions ou sont sans effet à leur égard ".

41. D'une part, s'agissant de la méconnaissance de l'article UG 7.2 du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris, pour les mêmes motifs que ceux retenus aux points 29 à 31 du présent arrêt, ce moyen doit être écarté comme inopérant.

42. D'autre part, aux termes de l'article UG.8.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris : " 1° - Façades comportant des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales* : / Lorsque des façades ou parties de façade de constructions en vis-à-vis sur un même terrain comportent des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales, elles doivent être édifiées de telle manière que la distance de l'une d'elles au point le plus proche de l'autre soit au moins égale à 6 mètres. Toute pièce principale doit être éclairée par au moins une baie comportant une largeur de vue égale à 4 mètres au minimum. Toutefois, lorsque l'expression d'une recherche architecturale le justifie, une largeur inférieure à 4 mètres peut être admise à condition que la profondeur du redent créé n'excède pas la moitié de cette largeur. (...). / 2°- Façades comportant des baies dont aucune ne constitue l'éclairement premier de pièces principales : / Lorsque des façades ou parties de façade de constructions en vis-à-vis sur un même terrain comportent des baies dont aucune ne constitue l'éclairement premier de pièces principales, elles doivent être édifiées de telle manière que la distance de l'une d'elles au point le plus proche de l'autre soit au moins égale à 3 mètres. / 3° Façades sans baie constituant une vue : / Lorsque des façades ou parties de façades de constructions en vis-à-vis sur un même terrain ne comportent pas de baie constituant une vue, aucune distance minimale n'est requise ; toutefois, dans certaines configurations de constructions présentant des espaces interstitiels réduits, une distance minimum de 3 mètres peut être exigée ".

43. Il ressort des pièces du dossier, d'une part, que la baie dont l'agrandissement a été autorisé par l'arrêté litigieux ne constitue pas l'éclairement premier d'une pièce principale et, d'autre part, que la distance entre la façade supportant la baie litigieuse et le mur en vis-à-vis est de 6,30 mètres. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l'arrêté contesté méconnaît les dispositions précitées de l'article UG 8.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la Ville de Paris.

44. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que la société Advocatorum Domus et autres ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté leurs demandes.

Sur les frais liés à l'instance :

45. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de M. A... et de la Ville de Paris, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, le versement de la somme que la société Advocatorum Domus et autres demandent au titre des frais qu'ils ont exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la société Advocatorum Domus une somme de 2 000 euros à verser à M. A... sur le fondement de ces dispositions.

DÉCIDE :

Article 1er : Le jugement nos 2113431, 2117890 du 12 décembre 2022 du tribunal administratif de Paris est annulé.

Article 2 : Les demandes respectivement présentées devant le tribunal administratif de Paris par la société Advocatorum Domus et par M. B... et la société ZS Fédération et l'ensemble de leurs conclusions d'appel, ainsi que les conclusions d'appel présentées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 74, rue de la Fédération à Paris 15ème, sont rejetées.

Article 3 : La société Advocatorum Domus versera une somme de 2 000 euros à M. A... en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Advocatorum Domus, première requérante dénommée, pour l'ensemble des requérants, à M. D... A... et à la Ville de Paris.

Délibéré après l'audience du 19 décembre 2024, à laquelle siégeaient :

- M. Ivan Luben, président de chambre,

- M. Stéphane Diémert, président-assesseur,

- Mme Irène Jasmin-Sverdlin, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 27 décembre 2024.

Le rapporteur, Le président,

S. DIÉMERT I. LUBEN

La greffière,

Y. HERBER

La République mande et ordonne au préfet de la région d'Île-de-France, préfet de Paris, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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N° 23PA00706