Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SARL Havim Participation a demandé au tribunal administratif de Montreuil d'annuler l'arrêté du 6 mai 2022 par lequel le maire de Montreuil a refusé de lui délivrer le permis de construire, après démolition de l'existant, trois immeubles mixtes, sur une parcelle située 70-72, boulevard Chanzy et 51, rue Parmentier.
Par un jugement n° 2211059 du 8 juin 2023, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 4 août 2023 et 15 mars 2024, la SARL Havim Participation, représentée par Me Mouakil, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement du 8 juin 2023 du tribunal administratif de Montreuil ;
2°) d'annuler l'arrêté de refus de permis de construire du maire de Montreuil en date du 6 mai 2022 ;
3°) à titre subsidiaire, d'annuler le jugement du 8 juin 2023 du tribunal administratif de Montreuil en tant qu'il n'a pas fait droit à ses conclusions subsidiaires tendant à l'annulation partielle de la décision attaquée et d'annuler partiellement l'arrêté de refus de permis de construire du 6 mai 2022, en tant qu'il s'oppose à la réalisation du bâtiment B projeté ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Montreuil la somme de
5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le motif de refus tiré de la méconnaissance des dispositions du plan local d'urbanisme intercommunal d'Est Ensemble relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives est entaché d'erreur matérielle, le bâtiment A étant implanté sur la limite séparative ouest, et d'erreur de droit, ces dispositions régissant seulement les deux derniers étages ou niveaux et ne concernant ni les balcons ni les autres attiques ;
- le motif de refus fondé sur la méconnaissance de l'article IV.3 d) du plan local d'urbanisme intercommunal relatif aux hauteurs sous dalle des rez-de-chaussée sur la commune de Montreuil est illégal ;
- ces motifs, portant sur des points précis et limités du projet, ne pouvaient justifier que des prescriptions spéciales ;
- le motif de refus fondé sur la méconnaissance des dispositions du plan local d'urbanisme intercommunal relatives à la gestion des déchets est entaché d'erreurs de droit et de fait ;
- le motif de refus fondé sur la méconnaissance de l'article III-2 f) du plan local d'urbanisme intercommunal relatif au patrimoine bâti est entaché d'une erreur de droit et manque en fait ;
- le motif de refus fondé sur la méconnaissance de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme est infondé ;
- le motif de refus fondé sur la méconnaissance de l'article III-1 d) du plan local d'urbanisme intercommunal relatif aux performances énergétiques et environnementales manque en fait ;
- le motif de refus fondé sur la méconnaissance des dispositions du plan local d'urbanisme intercommunal relatives aux orientations d'aménagement et de programmation est illégal, voire entaché d'un détournement de pouvoir ;
- subsidiairement, les motifs de refus confirmés par le jugement de première instance concernaient certains éléments divisibles, de sorte que le refus de permis est illégal au moins en tant qu'il concerne le bâtiment B ;
- sa requête est recevable.
Par deux mémoires en défense, enregistrés les 8 décembre 2023 et 28 mars 2024, la commune de Montreuil, représentée par Me Moghrani, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 4 000 euros soit mise à la charge de la SARL Havim Participation sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable dès lors que la société requérante se borne à reproduire le texte de sa demande de première instance ;
- les moyens soulevés par la SARL Havim Participation ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Fombeur,
- les conclusions de Mme Dégardin, rapporteure publique,
- les observations de Me Durand, avocat de la SARL Havim Participation,
- et les observations de Me Moghrani, avocat de la commune de Montreuil.
Une note en délibéré, présentée pour la SARL Havim Participation, a été enregistrée le 27 novembre 2024.
Considérant ce qui suit :
1. La SARL Havim Participation a déposé le 11 octobre 2021, sous le numéro PC 93048 21 B0183, une demande de permis de construire, après démolition des deux bâtiments d'activité et de commerce existants, trois immeubles mixtes, dont le bâtiment A comportant un commerce en rez-de-chaussée, 6 logements et 12 locaux d'activité, le bâtiment B comportant 8 logements intermédiaires et un local d'activité en rez-de-chaussée et le bâtiment C comportant 6 logements collectifs et un local d'activité en rez-de-chaussée, pour une surface de plancher totale de 2 215 mètres carrés, sur des parcelles cadastrées AR 15, AR 17 et AR 161 situées 70-72, boulevard Chanzy et 51, rue Parmentier à Montreuil, en zone UC du plan local d'urbanisme intercommunal d'Est Ensemble. Le maire de Montreuil ayant refusé, par un arrêté du 6 mai 2022, de lui délivrer le permis de construire sollicité, la SARL Havim Participation a saisi le tribunal administratif de Montreuil d'une demande tendant à l'annulation de ce refus. Le tribunal a rejeté sa demande par un jugement du 8 juin 2023 dont elle relève appel.
Sur l'implantation de la construction par rapport aux limites séparatives :
2. Le IV - 3 b) du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal d'Est Ensemble, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, dans celles de ses dispositions applicables dans les zones urbaines de la commune de Montreuil, prévoit que, s'agissant des secteurs régis par l'indice 1, comme celui en cause : " L'implantation des constructions est possible sur les limites séparatives ou en retrait. En cas de retrait : La distance de retrait minimale est égale à la moitié de la hauteur de la construction, avec un minimum de 3 mètres. (...) " et que : " Dès lors que le ou les deux derniers niveaux de la construction sont organisés en retrait des limites séparatives, l'implantation de ce ou ces deux derniers niveaux peut ne pas respecter la règle générale du secteur à condition que le retrait soit au moins de 3 mètres, que la façade présente des baies et que les étages inférieurs soient implantés en limite séparative ". En outre, le " dictionnaire du plan " inséré dans son règlement précise que le retrait est calculé sur un plan perpendiculaire à la limite séparative, depuis cette dernière jusqu'à la façade ou partie de façade du bâtiment en tout point, balcons inclus.
3. D'une part, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse et du plan de façade sud, que les niveaux R+1, R+3 et R+5 du bâtiment A, donnant sur le boulevard de Chanzy au sud, disposent de balcons implantés à un mètre seulement de la limite séparative ouest. D'autre part, il ressort des pièces du dossier, notamment du rapprochement du plan des façades et pignons est et du plan des façades nord, que ce bâtiment est implanté pour partie seulement sur la limite séparative est, les quatre derniers niveaux étant en tout ou partie implantés à 3,16 mètres de cette limite, alors que la hauteur du bâtiment à prendre en considération s'élève à 20,50 mètres. Par suite, le maire de la commune de Montreuil, qui a entendu se référer au retrait du bâtiment A par rapport à la limite séparative ouest, d'une part, et à la limite séparative est, d'autre part, ne s'est pas fondé sur des faits matériellement inexacts et a fait une exacte application des dispositions de l'article du IV - 3 b) du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal d'Est Ensemble en relevant leur méconnaissance par le projet pour lequel la société Havim Participation sollicitait un permis de construire.
Sur le motif tiré de la méconnaissance des règles relatives à la hauteur minimale sous dalle des rez-de-chaussée sur rue :
4. Le règlement du plan local d'urbanisme intercommunal dispose, dans son chapitre relatif aux dispositions spécifiques concernant les hauteurs des rez-de-chaussée, que " la hauteur minimum sous dalle des RDC sur rue doit être de 3,6 mètres " en zone UC sur la commune de Montreuil.
5. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, notamment de la coupe longitudinale A2, que la hauteur sous dalle du rez-de-chaussée du bâtiment C, donnant sur la rue Parmentier au nord, est de seulement 2,80 mètres. Le maire de Montreuil a donc fait une exacte application des dispositions citées ci-dessus du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal en relevant leur méconnaissance.
Sur le motif tiré de la méconnaissance des dispositions relatives à la gestion des déchets :
6. Aux termes du III- 1 h) du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal d'Est Ensemble : " Tout projet d'aménagement doit prendre en compte la note des préconisations techniques pour la collecte et la gestion des déchets ménagers et assimilés d'Est Ensemble, présente en annexe du règlement, et les éventuels règlements communaux ".
7. Pour estimer que la demande de permis de construire présentée par la société requérante méconnaissait ces dispositions, qui prévoient seulement la prise en compte des préconisations techniques pour la collecte et la gestion des déchets ménagers et assimilés regroupées dans une note annexée au règlement du plan, le maire de Montreuil s'est borné à relever que la direction chargée de la prévention et de la valorisation des déchets d'Est Ensemble avait émis le 8 décembre 2021 un avis défavorable au projet. La société requérante est fondée à soutenir que le maire a ainsi commis une erreur de droit.
Sur la méconnaissance de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme :
8. Aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ".
9. Il ressort des pièces du dossier, d'une part, que les parcelles d'implantation du projet sont entourées de bâtiments variés, comportant boulevard Chanzy des maisons de deux étages comme des immeubles de sept étages, et rue Parmentier des maisons dont les façades comportent des revêtements divers, et que l'ensemble du quartier ne présente pas de caractère ni même d'homogénéité. D'autre part, le bâtiment A donnant sur le boulevard Chanzy compte six étages et le bâtiment C donnant sur la rue Parmentier trois étages seulement et les bâtiments, bien que combinant des volumes et des matériaux variés, restent de facture relativement classique. Par suite, et en dépit de l'avis défavorable de l'architecte des bâtiments de France, c'est au terme d'une inexacte appréciation que le maire de Montreuil a estimé que le projet était de nature à porter atteinte à l'intérêt et au caractère urbain et architectural des lieux avoisinants.
Sur les motifs tirés de la méconnaissance des dispositions relatives au patrimoine
bâti :
10. Aux termes de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme : " Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et identifier, localiser et délimiter les quartiers, îlots, immeubles bâtis ou non bâtis, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à conserver, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d'ordre culturel, historique ou architectural et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation leur conservation ou leur restauration. (...) ". Selon le III-2 f) du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal : " En cas de contiguïté du terrain d'opération avec un terrain sur lequel un élément de patrimoine de niveau de protection 1, 2 ou 3 identifié au titre de l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme, (...) il pourra être imposé une réduction de hauteur de 6 mètres maximum afin de favoriser l'insertion urbaine et architecturale du projet avec son environnement ".
11. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment A est mitoyen d'une maison d'habitation de deux étages, identifiée comme élément de patrimoine de niveau de protection 2, " patrimoine remarquable ", au titre de l'article L. 151-19 précité. S'il est prévu que le bâtiment A comporte six étages, seule une partie du bâtiment excédant d'un étage la maison d'habitation est mitoyenne de celle-ci au niveau de la façade sur rue, le reste du bâtiment étant implanté plus en retrait, de sorte que, compte tenu également du traitement prévu de la façade, il n'en résulte pas un défaut d'insertion urbaine et architecturale du projet avec son environnement. Il s'ensuit qu'en refusant d'autoriser le permis sollicité pour ce motif, le maire de Montreuil a fait une inexacte application des dispositions relatives au patrimoine bâti citées ci-dessus.
Sur le motif tiré de la méconnaissance des règles relatives aux performances énergétiques et environnementales des bâtiments :
12. Aux termes du premier paragraphe du III.1.d " performances énergétiques et environnementales " du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal : " La limitation maximale de la consommation énergétique doit être recherchée. Dans le cadre des projets de construction ou de rénovation de constructions existantes, l'utilisation de matériaux biosourcés ou géosourcés sera privilégiée ". Le même III.1.d précise ensuite : " Toute nouvelle construction devra faire preuve d'exemplarité énergétique et environnementale, avec les objectifs suivants : (...) Pour les opérations de plus de 15 logements ou de plus de 900 m2 de surface de plancher de logements, il est exigé les certifications cumulatives suivantes : / Certificat NF Habitat HQE (ou équivalent); / Labellisation Energie Positive de Réduction Carbone E+C- (niveau E3C1) (ou équivalent) pour la performance énergétique ; / Labellisation Effinature niveau " Pass " ou Biodiversity niveau " Base " (ou équivalent) pour la prise en compte de la biodiversité ".
13. Il ressort de la notice architecturale du projet que des matériaux " biosourcés, labellisés " seront utilisés pour la construction et que la conception du projet est menée pour répondre aux exigences des certifications prévues, à savoir le certificat NF Habitat HQE, la labellisation Energie Positive de Réduction Carbone E+C- niveau E3C1 et la labellisation Effinature niveau " Pass " ou Biodiversity niveau " Base " ou leurs équivalents. Ces engagements sont appuyés de la synthèse d'une étude réalisée par un bureau d'études thermiques jointe à la demande de permis de construire. Les certifications exigées sont ainsi destinées à assurer le respect des objectifs de performance énergétiques et environnementales énoncées par le plan local d'urbanisme, objectifs qui ne peuvent justifier le refus d'un projet indépendamment d'elles. Par suite, la décision ne pouvait légalement être fondée sur la circonstance que le projet n'apportait pas la preuve que la limitation maximale de la consommation énergétique avait été recherchée.
Sur le motif tiré de l'incompatibilité du projet avec l'orientation d'aménagement et de programmation relative à l'économie :
14. Aux termes de l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme : " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, sont (...) compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation ". L'orientation d'aménagement et de programmation relative à l'économie du plan local d'urbanisme contient un objectif " Maintenir la vocation économique et permettre l'évolution de certains secteurs d'activités économiques ", aux termes duquel : " (...) il convient de préserver le caractère économique des secteurs d'activités présents sur le territoire, en fonction de leur situation, tout en permettant leur évolution, et que ainsi en fonction des problématiques de chaque secteur, il convient de maintenir leur destination d'activité, tout en encadrant au mieux le renouvellement de l'immobilier d'entreprise présent afin de garantir le développement de typologies conformes aux besoins des entreprises. (...) ".
15. Un permis de construire n'a pas d'autre objet que d'autoriser des constructions conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. La circonstance que ces plans et indications pourraient ne pas être respectés ou que ces constructions risqueraient d'être ultérieurement transformées ou affectées à un usage non conforme aux documents et aux règles générales d'urbanisme n'est pas par elle-même, sauf le cas d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de la délivrance du permis, de nature à affecter la légalité de celui-ci.
16. Il ressort des pièces du dossier, notamment du tableau des destinations, que le projet conduit à détruire 432 mètres carrés de commerce et 192 mètres carrés d'entrepôt et à créer 136 mètres carrés de commerce et 583 mètres carrés consacrés à l'artisanat, au rez-de-chaussée des trois bâtiments et dans les étages supérieurs du bâtiment A. Si les plans de coupes mentionnent, de façon partiellement erronée, des logements sur ces niveaux, cette erreur ne suffit pas à établir l'existence d'une fraude. Par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen dirigé contre le même motif, la société requérante est fondée à soutenir que c'est à tort que le maire de Montreuil a estimé que le projet était incompatible avec l'orientation d'aménagement et de programmation relative à l'économie.
Sur la possibilité, pour l'administration, d'accorder un permis de construire assorti de prescriptions :
17. L'administration ne peut assortir une autorisation d'urbanisme de prescriptions qu'à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d'un nouveau projet, aient pour effet d'assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect.
18. En l'espèce, contrairement à ce que soutient la société requérante, les non-conformités relevées aux points 3 et 5 ne peuvent être corrigées par des modifications portant sur des points précis et limités mais nécessitent la présentation d'un nouveau projet. Par suite, la société n'est pas fondée à soutenir que le maire aurait dû lui délivrer un permis de construire assorti de prescriptions.
Sur les conclusions aux fins d'annulation partielle du refus de délivrance de l'autorisation :
19. Une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire sauf à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivré. En revanche, des constructions distinctes peuvent faire l'objet d'autorisations distinctes dont la conformité aux règles d'urbanisme est appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment. La seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique.
20. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la construction de trois bâtiments, dont le seul lien physique est l'accès au parking en sous-sol situé sous le bâtiment B et entre celui-ci et le bâtiment A. Toutefois, d'une part, ces constructions ont été conçues pour respecter, prises dans leur ensemble, les prescriptions d'urbanisme, en ce qui concerne notamment la destination des constructions, les espaces libres, le stationnement, la desserte et la gestion des déchets. D'autre part, l'ampleur et la complexité du projet ne justifiaient pas la délivrance de permis distincts. Par suite, alors même qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que les motifs fondant légalement le refus en litige n'affectent que les bâtiments A et C, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que cette décision est illégale en ce qu'elle rejette sa demande de permis de construire en tant qu'elle porte sur le bâtiment B.
21. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée par la commune de Montreuil non plus que sa demande de substitution de motifs, et alors qu'il résulte de l'instruction que le maire de Montreuil aurait pris la même décision s'il ne s'était fondé que sur les motifs mentionnés aux points 3 et 5 qui sont, à eux seuls, de nature à la justifier légalement, que la SARL Havim Participation n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement qu'elle attaque, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande.
Sur les frais liés à l'instance :
22. Il résulte des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative que les frais liés à l'instance ne peuvent être mis à la charge que de la partie tenue aux dépens ou de la partie perdante. Dès lors, les conclusions présentées à ce titre par la SARL Havim Participation doivent être rejetées.
23. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SARL Havim Participation le paiement de la somme de 1 500 euros à verser à la commune de Montreuil au titre des frais liés à l'instance, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de la SARL Havim Participation est rejetée.
Article 2 : La SARL Havim Participation versera à la commune de Montreuil une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SARL Havim Participation et à la commune de Montreuil.
Délibéré après l'audience du 7 novembre 2024, à laquelle siégeaient :
- Mme Fombeur, présidente de la Cour,
- Mme Julliard, présidente assesseure,
- Mme Labetoulle, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 novembre 2024.
La présidente assesseure,
M. JULLIARD
La présidente-rapporteure,
P. FOMBEUR
La greffière,
N. DAHMANI
La République mande et ordonne au préfet de la Seine Saint-Denis en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
N° 23PA03564 2
