| France, Cour administrative d'appel de Paris, 1ère chambre, 29 décembre 2022, 21PA05884

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile immobilière La Gaité Cinqbis a demandé au tribunal administratif de Melun d'annuler la décision du 17 décembre 2018 par laquelle le maire de la commune du Perreux-sur-Marne ne s'est pas opposé aux travaux déclarés par la société civile immobilière de la Gaité 2018 ainsi que la décision du 28 mars 2019 rejetant son recours gracieux.

Par un jugement n° 1904960 du 23 septembre 2021, le tribunal administratif de Melun a annulé les deux décisions attaquées.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 17 novembre 2021, le 5 août 2022 et le 24 octobre 2022, la société civile immobilière de la Gaité 2018, représentée par Me Belet-Cessac, demande à la Cour :

1°) à titre principal, d'annuler le jugement n° 1904960 du 23 septembre 2021 du tribunal administratif de Melun et de rejeter la demande présentée par la société civile immobilière La Gaité Cinqbis devant le tribunal administratif de Melun ;

2°) à titre subsidiaire, de prononcer un sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ou une annulation partielle sur le fondement de l'article L. 600-5 du même code ;

3°) de mettre à la charge de la société civile immobilière La Gaité Cinqbis et de la commune du Perreux-sur-Marne la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le jugement est irrégulier dès lors que les parties n'ont pas été informées de la possibilité d'un sursis à statuer en vue de la régularisation du vice relatif à un changement de destination antérieur non autorisé ;

- le jugement est insuffisamment motivé en ce qu'il refuse de prononcer un sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

- le jugement est irrégulier pour ne pas viser son mémoire en réponse au courrier du tribunal du 24 juin 2021, qui comportait des éléments nouveaux ;

- l'absence de communication des observations des parties en réponse au courrier du tribunal du 24 juin 2021 méconnaît le principe du contradictoire ;

- les premiers juges ont statué ultra petita en reconnaissant l'intérêt à agir de la société civile immobilière Cinqbis au regard d'un vis-à-vis dont le demandeur ne faisait pas état ;

- la société civile immobilière Cinqbis n'a pas d'intérêt à agir à l'encontre de la décision de non-opposition à sa déclaration préalable de travaux, qui ne modifier en rien les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien ;

- les vices relevés par les premiers juges étaient susceptibles d'une mesure de régularisation sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

- la construction n'a pas fait l'objet de modifications non autorisées ; en tout état de cause, le dossier comportait les informations nécessaires au service instructeur pour se prononcer en toute connaissance de cause et les travaux bénéficient de la prescription organisée par l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme ;

- le dossier de déclaration préalable de travaux ne comportait pas d'informations erronées et a permis au service instructeur de se prononcer en toute connaissance de cause ;

- les travaux déclarés ne méconnaissent pas l'article 12.2.2.2 du règlement du plan local d'urbanisme en matière de place de stationnement dès lors qu'ils n'emportent pas création de logement et que la construction comprend déjà une place de stationnement ;

- l'implantation du mur pare-vue ne constitue pas une surélévation ou une extension de la construction existante et elle ne modifie ni l'implantation ni le gabarit de cette construction ; en tout état de cause, la hauteur du pare-vue n'excède pas la hauteur maximale autorisée.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 19 janvier 2022, le 23 septembre 2022 et le 11 novembre 2022, la société civile immobilière La Gaité Cinqbis, représentée par Me Mazuru, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de la commune du Perreux-sur-Marne et de la société civile immobilière de la Gaité 2018 au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les conclusions de la commune du Perreux-sur-Marne sont irrecevables comme tardives ;

- les moyens soulevés par la société civile immobilière de la Gaité 2018 ne sont pas fondés ;

- la décision de non-opposition à déclaration préalable ne pouvait pas être délivrée dès lors qu'elle porte sur une construction ayant fait l'objet de modifications sans autorisation d'urbanisme et que ces modifications n'ont pas été portées à la connaissance de l'administration ;

- le dossier de demande comportait des informations contradictoires et erronées ;

- l'ensemble des travaux est cause ne respecte pas l'article 12.2.2.2 du règlement du plan local d'urbanisme en matière de place de stationnement ;

- l'implantation du mur pare-vue méconnaît les articles UM.7.2.3, UM.7.1.6, UM.10.3 et UM.7.1.5 du règlement du plan local d'urbanisme et aggrave la méconnaissance de ces articles par la construction existante.

Par un mémoire, enregistré le 11 juillet 2022, la commune du Perreux-sur-Marne, demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n° 1904960 du 23 septembre 2021 du tribunal administratif de Melun ;

2°) de rejeter la demande présentée par la société civile immobilière La Gaité Cinqbis devant le tribunal administratif de Melun ;

3°) de mettre à la charge de la société civile immobilière La Gaité Cinqbis et de la société civile immobilière de la Gaité 2018 la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le jugement est insuffisamment motivé en ce qu'il refuse de prononcer un sursis à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

- la demande de la société Cinqbis devant les premiers juges était irrecevable faute d'un intérêt à agir au sens de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;

- les vices relevés par les premiers juges sont susceptibles d'une mesure de régularisation sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

Par un courrier du 20 septembre 2022, les parties ont été informées, par application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur le moyen relevé d'office tiré de l'irrecevabilité des conclusions d'appel de la commune du Perreux-sur-Marne.

La commune du Perreux-sur-Marne a présenté le 27 septembre 2022 des observations en réponse à ce courrier. Elle soutient qu'elle présente des conclusions en défense, auxquelles ne s'appliquent pas l'article R. 811-2 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme,

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de Mme A...,

- les conclusions de M. Doré, rapporteur public,

- et les observations de Me Baudinaud, substituant Me Belet-Cessac pour la SCI de la Gaité, de Me Saurin-Thelen, pour la commune du Perreux-sur-Marne, et de Me Mazuru, pour la SCI Cinq Bis.

Considérant ce qui suit :

1. Par décision du 17 décembre 2018, le maire de la commune du Perreux-sur-Marne ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de travaux déposée par la société civile immobilière de la Gaité 2018 pour un ravalement des façades, le remplacement de fenêtres, la création d'une fenêtre de toit, la réfection d'une toiture-terrasse et la mise en place d'un mur pare-vue d'un ensemble immobilier situé au 5 rue de la Gaité. Par un jugement du 23 septembre 2021, le tribunal administratif de Melun a annulé, sur la demande de la société civile immobilière Cinqbis, cette décision du 17 décembre 2018 ainsi que la décision du 28 mars 2019 rejetant le recours gracieux formé à son encontre. Par la présente requête, la société civile immobilière de la Gaité 2018 relève appel de ce jugement.

Sur les conclusions de la commune du Perreux-sur-Marne :

2. Aux termes de l'article R. 811-2 du code de justice administrative : " Sauf dispositions contraires, le délai d'appel est de deux mois. Il court contre toute partie à l'instance à compter du jour où la notification a été faite à cette partie dans les conditions prévues aux articles R. 751-3 et R. 751-4-1 (...) ".

3. La commune du Perreux-sur-Marne, partie au litige devant les premiers juges, avait qualité pour relever appel du jugement du tribunal administratif de Melun annulant ses décisions du 17 décembre 2018 et du 28 mars 2019. À supposer qu'elle entende intervenir au soutien de la requête d'appel formée par la société civile immobilière de la Gaité 2018, une telle intervention n'est pas recevable.

4. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que la commune a reçu notification du jugement attaqué le 24 septembre 2021 via l'application Télérecours. Les conclusions par lesquelles la commune demande l'annulation de ce jugement ont toutefois été enregistrées au greffe de la Cour le 11 juillet 2022, soit après l'expiration du délai imparti par les dispositions précitées. Par suite, ses conclusions d'appel ont été présentées tardivement et sont, dès lors irrecevables. Elles ne peuvent qu'être rejetées ainsi, par voie de conséquence, que les conclusions présentées par la commune au titre des frais du litige.

Sur les conclusions dirigées contre le jugement en tant qu'il se prononce sur les vices affectant la légalité de la décision du 17 décembre 2018 :

En ce qui concerne la régularité du jugement :

5. Il ressort des pièces du dossier de première instance que la société civile immobilière La Gaité Cinqbis, dans son mémoire enregistré le 27 avril 2021, avait notamment fait valoir qu'avant réalisation des travaux, les fenêtres du logement ouvraient sur une toiture-terrasse inaccessible, sans vis-à-vis et bénéficiaient d'une belle clarté, de sorte que la réalisation des travaux affecterait la clarté, la vue et le calme de sa propriété. En estimant que la pose d'un mur pare-vue sur la terrasse technique du premier étage prévu par le projet était susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance du bien dont est propriétaire cette société, qui serait affecté d'un vis-à-vis devant ses fenêtres, les premiers juges se sont ainsi fondés sur les éléments invoqués par le demandeur et soumis au débat contradictoire. Il suit de là que, contrairement à ce qui est soutenu, les premiers juges n'ont pas irrégulièrement relevé d'office un moyen qui n'est pas d'ordre public en écartant ainsi la fin de non-recevoir opposée en défense tirée du défaut d'intérêt à agir de la société civile immobilière La Gaité Cinqbis.

En ce qui concerne le bien-fondé du jugement :

6. En premier lieu, ainsi qu'il vient d'être dit, les travaux déclarés par la société civile immobilière de la Gaité 2018 portent notamment sur l'installation d'un mur pare-vue d'une hauteur d'1, 80 mètre en substitution de garde-corps ajourés et de moindre hauteur. Il ressort des pièces du dossier que la façade de la propriété de la société civile immobilière La Gaité Cinqbis n'est implantée qu'à quelques mètres de la propriété objet des travaux, une partie faisant directement face à la toiture-terrasse concernée. Alors même que la mise en place du mur pare-vue est de nature à préserver l'intimité des voisins, elle a également pour effet de modifier la vue ainsi que la clarté dont ils disposaient depuis une partie de leur habitation. C'est ainsi à bon droit que les premiers juges ont retenu que la société civile immobilière La Gaité Cinqbis justifiait d'un intérêt à agir au sens de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme.

7. En deuxième lieu, lorsqu'une construction a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. Il appartient à l'administration de statuer au vu de l'ensemble des pièces du dossier, en tenant compte, le cas échéant, de l'application des dispositions de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme, qui dispose que : " Lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d'opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. ". Dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.

8. Le dossier de déclaration préalable de travaux déposé par la société civile immobilière de la Gaité 2018 présente le bâtiment existant comme étant à destination d'habitation. Toutefois, alors qu'il n'est pas contesté que l'immeuble concerné a accueilli originellement des locaux commerciaux, il ressort des pièces du dossier qu'un permis de construire et un permis de construire modificatif ont été délivrés, respectivement, le 28 septembre 2001 et le 15 février 2002 pour la restructuration d'un " bâtiment à destination d'activité ", autorisant en particulier une élévation de deux niveaux à destination de bureaux. La société civile immobilière de la Gaité 2018 n'établit ni même n'allègue qu'une autorisation d'urbanisme aurait été délivrée postérieurement pour un changement de destination totale ou partielle vers l'habitation. La circonstance que l'immeuble serait déjà utilisé comme une habitation est par elle-même sans incidence sur la destination des surfaces au regard du code de l'urbanisme.

9. Il ressort en outre des pièces du dossier que la hauteur des niveaux de l'immeuble réalisés ne sont pas conformes à ceux figurant dans les plans produits à l'appui du permis de construire délivré le 28 septembre 2001, et qu'un troisième étage partiel a également été aménagé dans l'espace qui, sur ces plans, était présenté comme des combles Il n'est pas davantage établi ni même allégué qu'une autorisation d'urbanisme aurait été délivrée postérieurement pour ces travaux.

10. Il résulte de ce qui précède qu'il appartenait au pétitionnaire, qui envisage de réaliser de nouveaux travaux dans le bâtiment dans son état tel qu'approuvé à l'occasion de la délivrance des permis de construire en 2001 et 2002, de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu pour effet de le modifier. Si la société civile immobilière de la Gaité 2018 invoque la prescription organisée par l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme, cet article ne dispense pas le pétitionnaire de présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui n'ont pas déjà été autorisés, afin que l'autorité compétente puisse apprécier si les conditions qu'il fixe sont ou non réunies. Au surplus, la société ne précise pas à quelle date les travaux en cause auraient été achevés alors que la société civile immobilière La Gaité Cinqbis fait état de travaux importants réalisés au début de l'année 2018.

11. En troisième lieu, pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible, en l'état du dossier, d'entraîner l'annulation de la décision de non-opposition à déclaration préalable de travaux en date du 17 décembre 2018 ni celle de la décision du 28 mars 2019 rejetant le recours gracieux formé à son encontre.

12. Il résulte de tout ce qui précède que la société civile immobilière de la Gaité 2018 n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Melun a retenu que la décision de non-opposition à déclaration préalable de travaux en date du 17 décembre 2018 et la décision du 28 mars 2019 rejetant le recours gracieux formé par la société civile immobilière La Gaité Cinqbis étaient entachées d'illégalité.

Sur les conclusions dirigées contre le jugement en tant qu'il se prononce sur la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :

En ce qui concerne la régularité du jugement :

13. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

14. Eu égard à l'objectif poursuivi par les dispositions législatives précitées relatives à l'invitation des parties à présenter des observations préalablement à la mise en œuvre de la procédure de sursis à statuer qu'elles instituent, le juge est tenu de communiquer à l'ensemble des parties les observations ainsi reçues. En l'espèce, si le jugement vise les observations en réponse des parties à son courrier du 24 juin 2021, il ressort des pièces du dossier de première instance qu'il n'a pas été procédé à leur communication aux autres parties. Le jugement est ainsi également entaché d'irrégularité en tant qu'il statue sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

15. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu de se prononcer immédiatement par la voie de l'évocation sur la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et sur les conclusions présentées au titre des frais du litige.

En ce qui concerne les conséquences des vices constatés :

16. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". Aux termes de l'article L. 600-5-1 du même code : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".

17. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l'adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu'il fasse le choix de recourir à l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l'autorisation lui ait indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.

18. Toutefois, lorsque l'autorité administrative, saisie dans les conditions mentionnées au point 7 d'une demande ne portant pas sur l'ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l'autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l'ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ou d'une annulation partielle en application de l'article L. 600-5 du même code.

19. Dès lors que la déclaration préalable de travaux déposée par la société civile immobilière de la Gaité 2018 ne portait pas sur l'ensemble des modifications apportées au bâtiment sans autorisation d'urbanisme, il ne peut être fait application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ni de l'article L. 600-5 du même code.

Sur les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :

20. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la société civile immobilière La Gaité Cinqbis, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement des sommes demandées par la société civile immobilière de la Gaité 2018 au titre des frais du litige de première instance et du litige d'appel.

21. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge de la commune du Perreux-sur-Marne et de la société civile immobilière de la Gaité 2018 une somme de 1 000 euros chacune à verser à la société civile immobilière La Gaité Cinqbis sur le fondement des mêmes dispositions au titre des frais du litige de première instance et du litige d'appel.

DÉCIDE :

Article 1er : Les articles 2 et 3 du jugement n° 1904960 du 23 septembre 2021 du tribunal administratif de Melun sont annulés.

Article 2 : La société civile immobilière de la Gaité 2018 versera à la société civile immobilière Gaité Cinqbis une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La commune du Perreux-sur-Marne versera à la société civile immobilière Gaité Cinqbis une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière de la Gaité 2018, à la commune du Perreux-sur-Marne et à la société civile immobilière La Gaité Cinqbis.

Délibéré après l'audience du 17 novembre 2022, à laquelle siégeaient :

- M. Diémert, président de la formation de jugement en application des articles L. 234-3 (1er alinéa) et R. 222-6 (1er alinéa) du code de justice administrative,

- M. Gobeill, premier conseiller,

- Mme Guilloteau, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 29 décembre 2022.

La rapporteure,

L. A...Le président,

S. DIÉMERT

La greffière,

C. POVSE

La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision

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N° 21PA05884