Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. H... A... et Mme C... E... ont demandé au tribunal administratif de Melun de condamner la commune de Sucy-en-Brie à leur verser la somme de 185 000 euros en réparation des préjudices qu'ils estiment avoir subis du fait de l'illégalité de l'arrêté du 7 juillet 2014 par lequel le maire de Sucy-en-Brie s'est opposé à leur déclaration préalable à fin de division d'un terrain sis 17 route de Lésigny avec création de deux lots à bâtir.
Par un jugement n° 1709312 du 24 septembre 2018, le tribunal administratif de Melun a condamné la commune de Sucy-en-Brie à verser à M. A... et à Mme E... la somme de 75 300 euros, et a mis à sa charge une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Procédure devant la Cour :
Par une requête, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique enregistrés les 22 novembre 2018, 26 novembre 2018 et 12 juillet 2019, la commune de Sucy-en-Brie, représentée par Me B..., demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1709312 du 24 septembre 2018 du tribunal administratif de Melun ;
2°) de rejeter la requête de première instance et les conclusions devant la Cour de M. A... et Mme E... ;
3°) de condamner solidairement M. A... et Mme E... à lui restituer la somme totale de 76 800 euros versée en réparation des condamnations prononcées par le tribunal et payée le 27 mars 2019, avec intérêts à compter du paiement ;
4°) de condamner solidairement M. A... et Mme E... à lui verser une somme de 4 000 euros à lui verser à titre de dommages et intérêts pour démarche abusive et vexatoire ;
5°) de mettre à la charge solidaire de M. A... et Mme E... une somme de 6 000 euros à lui verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle n'a pas commis de faute en refusant le 7 juillet 2014 de délivrer l'autorisation de diviser le terrain en trois lots, dès lors que M. A... et Mme E... avaient renoncé à ce projet le 31 octobre 2013, qu'ils ont obtenu le 18 novembre 2013 l'autorisation de le diviser en deux lots et vendu le terrain détaché de leur parcelle en août 2015 ;
- il n'y a pas de lien de causalité entre sa faute et le préjudice allégué dès lors que les consorts A...-E... sont des professionnels de l'immobilier qui ne sauraient avoir ignoré les aléas de leur opération ; leur comportement fautif est exonératoire d'une éventuelle faute de la commune ;
- il n'est pas démontré l'existence en 2014 d'offres d'achat suffisamment certaines, ni la constructibilité de lots de 250 m² ; le manque à gagner n'est pas établi ; en tout état de cause, les premiers juges l'ont surestimé ;
- l'existence d'un préjudice moral et de troubles dans les conditions d'existence n'est pas établie ;
- les consorts A...-E... ont saisi le tribunal d'une demande abusive en prétendant obtenir de la commune la marge bénéficiaire qu'ils espéraient dans le cadre de l'opération immobilière qu'ils n'ont pu réaliser ; il y a lieu de les condamner à verser à ce titre des dommages-intérêts à hauteur de 4 000 euros ;
- l'appel incident de M. A... et Mme E... est irrecevable, dès lors qu'il s'agit d'un appel principal présenté hors délai et qu'il ne comporte pas de moyens d'appel.
Par un mémoire en défense et appel incident enregistré le 19 juin 2019, M. A... et Mme E..., représentés par Me G..., demandent à la Cour :
1°) de rejeter la requête de la commune de Sucy-en-Brie dans toutes ses conclusions ;
2°) par la voie de l'appel incident, de porter à la somme totale de 185 000 euros l'indemnité que la commune a été condamnée à leur payer ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Sucy-en-Brie une somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- c'est à juste titre que le jugement du tribunal administratif a admis la responsabilité pour faute de la commune et l'a condamnée à réparer les préjudices subis ; leur projet pouvait parfaitement être réalisé en 2014 et c'est le refus injustifié de la commune qui l'a fait échouer ;
- les sommes allouées sont insuffisantes au regard des préjudices subis ; le préjudice moral et les troubles dans les conditions d'existence doivent être évalués, chacun, à une somme de 15 000 euros et le manque à gagner s'élève à 155 000 euros ;
- la procédure qu'ils ont entreprise n'a rien d'abusif ; la condamnation à une amende pour recours abusif relève des pouvoirs propres du juge.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. F...,
- les conclusions de Mme Guilloteau, rapporteur public,
- les observations de Me B..., avocat de la commune de Sucy-en-Brie,
- et les observations de M. A....
Une note en délibéré présenté pour M. A... et Mme E... a été enregistrée le 6 décembre 2019.
Considérant ce qui suit :
1. Par acte authentique du 4 juillet 2012, M. A... et Mme E... ont acquis au 17 rue de Lésigny à Sucy-en-Brie dans le Val de Marne, au prix de 545 000 euros, un terrain de 1 679 m² comportant en fond de parcelle une maison d'habitation. Ils ont déposé, le 16 mai 2014, une déclaration préalable à fin de division de ce terrain en trois lots afin de créer, en façade sur la rue, deux lots à bâtir de 250 m² chacun. Par un arrêté du 7 juillet 2014, le maire de Sucy-en-Brie s'est opposé à cette déclaration préalable au motif que le terrain d'assiette du projet est situé en zone UCa, identifiée pour sa trame paysagère dominante et que la division d'une propriété de 1 679 m² pour détacher en façade sur rue deux lots à bâtir ne peut garantir une insertion satisfaisante dans le paysage naturel et bâti et porte atteinte au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants, en méconnaissance des dispositions de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme. A la demande de M. A... et Mme E..., le tribunal administratif de Melun a annulé cet arrêté par un jugement du 15 mai 2017 devenu définitif, en estimant que le maire avait fait une inexacte application du plan local d'urbanisme. Par un nouvel arrêté du 29 juin 2017, le maire, réexaminant la demande de division du terrain en trois lots, l'a à nouveau refusée, en constatant que M. A... et Mme E... n'étaient plus propriétaires de l'ensemble du terrain dès lors qu'il avaient procédé à sa division en deux lots, comme ils y avaient été autorisés dès le 18 novembre 2013, et avaient vendu le 21 août 2015, pour une somme de 200 000 euros, le lot à bâtir de 460 m² créé en façade, sur lequel une construction avait été régulièrement édifiée et était terminée depuis janvier 2016. Par courrier reçu en mairie le 26 juillet 2017, M. A... et Mme E... ont cependant demandé à la commune de Sucy-en-Brie, qui a rejeté leur demande, d'être indemnisés du préjudice moral, des troubles dans les conditions d'existence et du manque à gagner que leur a selon eux causé la décision illégale du 7 juillet 2014 les ayant empêché de diviser le terrain en trois lots. La commune de Sucy-en-Brie fait appel du jugement du 24 septembre 2018 par lequel le tribunal administratif de Melun l'a condamnée à verser à M. A... et à Mme E... la somme de 75 300 euros en réparation de ces préjudices, ainsi que la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. Par la voie de l'appel incident, M. A... et Mme E... demandent que l'indemnité qui leur a été allouée soit portée à 185 000 euros.
Sur la recevabilité de l'appel incident de M. A... et Mme E... :
2. D'une part, les conclusions de M. A... et Mme E... tendant à l'augmentation, dans la limite de leurs conclusions de première instance, de l'indemnité que le tribunal administratif de Melun a condamné la commune de Sucy-en-Brie à leur verser ne portent pas sur un litige différent de celui soulevé en appel par cette commune, qui demande à être déchargée de toute condamnation. Présentées après expiration du délai d'appel, elles constituent des conclusions d'appel incident et ne sont pas tardives.
3. D'autre part, pour motiver l'appel incident formé contre le jugement du tribunal administratif de Melun, M. A... et Mme E... ne se sont pas bornés à se référer ou à reproduire leur demande de première instance mais se sont appuyés sur une motivation propre. Par suite, leur appel incident est suffisamment motivé, et est recevable.
Sur le bien-fondé du jugement :
En ce qui concerne la responsabilité :
4. En principe, toute illégalité commise par l'administration constitue une faute susceptible d'engager sa responsabilité, pour autant qu'il en soit résulté un préjudice direct et certain. La responsabilité de l'administration ne saurait être engagée pour la réparation des dommages qui ne trouvent pas leur cause dans cette illégalité mais découlent directement et exclusivement de la situation irrégulière dans laquelle la victime s'est elle-même placée, indépendamment des faits commis par la puissance publique, et à laquelle l'administration aurait pu légalement mettre fin.
5. En l'espèce, le tribunal administratif de Melun a annulé comme illégal l'arrêté du 7 juillet 2014 par lequel le maire de la commune s'est opposé à la division du terrain de M. A... et Mme E... en trois lots, pour le motif de fond rappelé au point 1 ci-dessus. Il a estimé qu'eu égard à la superficie et la configuration des lots projetés, les règles du plan local d'urbanisme ne faisaient pas obstacle à l'édification d'une construction sur chacun de ces lots. Contrairement à ce qui est soutenu, il ne résulte pas de l'instruction qu'à la date du refus qui leur a ainsi été opposé, M. A... et Mme E... avaient renoncé à ce projet de division en trois lots, alors même qu'ils s'étaient désistés de leur action introduite contre le premier refus qui leur avait été opposé en 2012, antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, qui a modifié les règles qui leur étaient applicables. S'ils avaient obtenu, le 18 novembre 2013, l'autorisation de diviser leur terrain en deux lots, ils n'avaient pas encore mis en oeuvre cette autorisation, qui ne faisait donc pas juridiquement ni matériellement obstacle à la délivrance d'une autre autorisation sur la demande de division en trois lots présentée le 16 mai 2014. Si, à la date du jugement du 15 mai 2017 annulant le refus opposé le 7 juillet 2014, M. A... et Mme E..., qui avaient procédé en août 2015 à la division de leur terrain en deux lots, n'avaient plus la maîtrise foncière de l'ensemble du terrain et ne pouvaient donc plus obtenir l'autorisation de le diviser en trois lots, il ne résulte d'aucune pièce du dossier que leur renonciation à cette division en trois lots, selon eux plus avantageuse, ne provenait pas, dans un contexte financier difficile pour eux, du refus illégal que leur avait opposé la commune le 7 juillet 2014. Par suite, la commune n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Melun a estimé qu'elle était responsable des conséquences dommageables résultant du refus fautif opposé par l'arrêté du 7 juillet 2014 à la déclaration préalable présentée par M. A... et Mme E.... Les circonstances qu'elle invoque, tenant à la qualité d'agent immobilier de M. A... et à la connaissance qu'aurait eu le couple des aléas susceptibles d'empêcher l'opération immobilière qu'il projetait, ne constituent pas une faute des intéressés de nature à atténuer ou à exonérer sa responsabilité et son obligation de réparer les préjudices en lien direct et certains avec la faute qu'elle a commise.
En ce qui concerne les préjudices et le lien de causalité :
6. En premier lieu, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à une demande de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va, toutefois, autrement si le demandeur justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.
7. En l'espèce, M. A... et Mme E..., qui ont vendu le 21 août 2015 une parcelle de 460 m² détachée de leur lot au prix de 200 000 euros, soutiennent qu'ils avaient obtenu en juin 2014 des promesses d'achat fermes pour chacun des deux lots à bâtir de 250 m² qu'ils avaient demandé l'autorisation de créer, l'un au prix de 175 000 euros et l'autre au prix de 180 000 euros. Ils chiffrent ainsi à 155 000 euros leur manque à gagner. Toutefois, pour établir ce préjudice, ils se contentent de produire trois offres d'achat établies sur papier libre émanant de particuliers, l'une, datée du 11 juin 2014 et valable jusqu'au 18 juin, proposant l'achat " d'un terrain de 250 m² situé 17 rue de Lésigny " pour 180 000 euros sous réserve de l'obtention d'un prêt, et les deux autres, datées du 23 juin 2014, proposant l'achat d'un terrain décrit de la même façon, pour 175 000 euros. Parmi les trois acheteurs potentiels, dont l'identité n'est corroborée par aucune pièce, figure le couple qui a en définitive acquis en août 2015 la parcelle de 460 m² au prix de 200 000 euros. Ces courriers simples datés de juin 2014, qui ne sont accompagnés d'aucun élément ou attestation décrivant le contexte dans lequel ils auraient été recueillis, ne sont revêtus d'aucune date de réception ni de l'accord des propriétaires et, établis à une date à laquelle aucune décision n'était encore intervenue sur la demande de division foncière, ne formulent aucune réserve sur cet aspect, ni ne conditionnent l'offre d'achat à une condition, pourtant usuelle, d'obtention d'un permis de construire sur le terrain à acquérir. Dans ces conditions, et en l'absence en outre de tout élément au dossier permettant de connaitre la situation du marché immobilier à Sucy-en-Brie en 2014 et 2015, M. A... et Mme E... ne démontrent pas que la décision illégale par laquelle le maire de la commune s'est illégalement opposé en juillet 2014 à la division en trois lots du terrain qu'ils avaient acquis en juillet 2012 a été pour eux à l'origine d'un manque à gagner par rapport à la vente d'un lot de 460 m² qu'ils ont réalisée en août 2015 sur le fondement de l'autorisation de division obtenue en novembre 2013, et après obtention, le 18 mai 2015, d'un permis de construire une maison d'habitation individuelle sur le lot détaché.
9. En deuxième lieu, M. A... et Mme E... soutiennent que l'illégalité de l'arrêté du 7 juillet 2014 leur a causé un préjudice moral et des troubles dans leurs conditions d'existence et produisent des attestations de proches et relations professionnelles, établies en novembre 2017, faisant état d'un " état de stress et d'anxiété " causé par " l'opposition de la mairie de Sucy-en-Brie à la division de leur terrain " et les problèmes financiers en résultant, puisque, dès l'origine ils avaient l'intention de financer partiellement leur achat immobilier de juillet 2012 par la revente d'une partie du terrain après division. Le médecin de Mme E... atteste, le 16 octobre 2017, avoir constaté lors d'une consultation en septembre 2014 " un état de stress entrainant des problèmes physiques " dû selon la patiente à des problèmes avec la mairie de Sucy-en-Brie à propos d'un terrain lui appartenant. Les attestations ainsi produites, peu circonstanciées, ne permettent pas de relier l'ensemble des troubles qu'elles relatent à la décision illégale du 7 juillet 2014, alors notamment que M. A... et Mme E... avaient, dès novembre 2013, obtenu de la mairie une autorisation de division, en deux lots seulement, qu'ils ont en définitive réalisée en août 2015. Toutefois, le refus illégal n'a pu qu'augmenter l'état de stress décrit et la circonstance que ces propriétaires avaient nécessairement connaissance des aléas que pouvaient rencontrer leurs projets immobiliers n'exclut nullement que le refus opposé à l'un d'eux soit à l'origine pour eux d'un préjudice personnel, qui tient à tout le moins en l'espèce aux démarches contentieuses qu'ils ont dû engager. Dans les circonstances de l'espèce, il sera fait une juste appréciation des troubles de toute nature dans les conditions d'existence et du préjudice moral subis par les intéressés en fixant à 1 000 euros l'indemnisation totale due à ce titre.
10. Il résulte de ce qui précède que la commune de Sucy-en-Brie est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Melun a fixé à 75 300 euros l'indemnité qu'il l'a condamnée à verser à M. A... et Mme E.... Les conclusions d'appel incident de ces derniers tendant à l'augmentation de cette indemnité ne peuvent en revanche qu'être rejetées. Il y a lieu de réformer l'article 1er du jugement du tribunal administratif de Melun afin de ramener à 1 000 euros la somme que la commune de Sucy-en-Brie est condamnée à verser à M. A... et Mme E.... Par contre, la commune de Sucy-en-Brie restant partie perdante en première instance, il n'y a pas lieu d'annuler l'article 3 du jugement mettant à sa charge une somme de 1 500 euros à verser M. A... et de Mme E... sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Sur les conclusions tendant à la condamnation de M. A... et Mme E... à rembourser les sommes versées :
11. Il résulte des dispositions de l'article L. 11 du code de justice administrative que les décisions des juridictions administratives sont exécutoires. Ainsi, lorsque le juge d'appel infirme une condamnation prononcée en première instance, sa décision, dont l'expédition notifiée aux parties est revêtue de la formule exécutoire prévue à l'article R. 751-1 du code de justice administrative, permet par elle-même d'obtenir, au besoin d'office, le remboursement des sommes déjà versées en vertu de cette condamnation. La demande de condamnation de M. A... et Mme E... à rembourser, comme ils y sont tenus, la somme versée en trop par la commune est ainsi sans objet. La demande de condamnation au versement d'intérêts est, elle, infondée, dès lors que la personne qui, en exécution d'une décision de justice, a, ainsi qu'elle y est tenue en raison du caractère exécutoire de cette décision, versé une somme n'a pas droit à la réparation sous forme d'intérêts moratoires du préjudice subi du fait de ce versement si elle se trouve déchargée, par l'exercice des voies de recours, de l'obligation de payer cette somme.
Sur la demande de condamnation pour procédure abusive :
12. Il résulte de tout ce qui précède que l'action indemnitaire intentée par M. A... et Mme E... pour avoir réparation des préjudices que leur a causés la décision illégale du maire de Sucy-en-Brie est fondée dans son principe, sinon en totalité dans son montant. Les conclusions de la commune tendant à ce qu'ils soient condamnés à lui verser une indemnité pour procédure abusive ne peuvent dès lors être accueillies.
Sur les frais liés au litige d'appel :
13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle, dès lors que la commune de Sucy-en-Brie n'est pas la partie principalement perdante en appel, à ce qu'une somme soit mise à sa charge au titre des frais exposés par les intimés. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de M. A... et Mme E... la somme que la commune demande en appel sur le fondement de ces mêmes dispositions.
DÉCIDE :
Article 1er : L'indemnité que la commune de Sucy-en-Brie a été condamnée à verser à M. A... et Mme E... par l'article 1er du jugement n° 1709312 du tribunal administratif de Melun du 24 septembre 2018 est ramenée à 1 000 euros.
Article 2 : Le jugement n° 1709312 du tribunal administratif de Melun du 24 septembre 2018 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la commune de Sucy-en-Brie est rejeté.
Article 4 : Les conclusions d'appel incident et les conclusions de M. A... et Mme E... tendant au bénéfice des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative en appel sont rejetées.
Article 5: Le présent arrêt sera notifié à la commune de Sucy-en-Brie, à M. H... A... et Mme C... E....
Délibéré après l'audience du 21 novembre 2019, à laquelle siégeaient :
- Mme I..., présidente de chambre,
- M. F..., premier conseiller,
- M. Platillero, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 12 décembre 2019.
Le rapporteur,
A. F... La présidente,
S. I... Le greffier,
M. D...
La République mande et ordonne au préfet du Val-de-Marne en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 18PA03651
