Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. et Mme A... et D... C... ont demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler l'arrêté du 24 mars 2022 par lequel le maire de Lorient (Morbihan) a délivré à la SARL Maillys un permis de construire un ensemble de trois immeubles collectifs comprenant vingt-neuf logements, valant division et la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ainsi que l'arrêté du 22 août 2022 du maire de Lorient portant permis de construire modificatif n°1.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Rouho a demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler l'arrêté du 24 mars 2022 par lequel le maire de Lorient a délivré à la SARL Maillys un permis de construire un ensemble de trois immeubles collectifs comprenant vingt-neuf logements, valant division, la décision de rejet du recours gracieux ainsi que les arrêtés du 22 août 2022 et du 19 avril 2023 portant permis de construire modificatifs n° 1et 2.
Par un jugement nos 2204507 et 2204816 du 15 décembre 2023, le tribunal administratif de Rennes a annulé ces décisions en tant que les deux premiers niveaux des bâtiments A et B sont implantés à une distance inférieure à la hauteur mesurée à l'égout de toiture et que la façade arrière du bâtiment C présente un décalage avec la façade arrière de la maison de M. et Mme C... supérieur à deux mètres en méconnaissance des dispositions de l'article Ua 7 du règlement du plan local d'urbanisme et a rejeté le surplus des conclusions des demandes.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire enregistrés les 16 février et 13 juillet 2024, M. et Mme A... et D... C..., représentés par Me Le Dantec, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Rennes du 15 décembre 2023 en tant qu'il a rejeté le surplus de leurs conclusions à fin d'annulation ;
2°) d'annuler l'arrêté du 24 mars 2022 par lequel le maire de Lorient a délivré à la SARL Maillys un permis de construire un ensemble de trois immeubles collectifs comprenant vingt-neuf logements, valant division et la décision implicite de rejet de leur recours gracieux ainsi que l'arrêté du 22 août 2022 du maire de Lorient portant permis de construire modificatif n°1, en tant que ces décisions n'ont pas déjà été annulées partiellement par le jugement attaqué ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Lorient le versement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le jugement attaqué est irrégulier dès lors qu'il a omis de de répondre au moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles R. 431-4, R. 431-5 et R. 431-6 du code de l'urbanisme qui n'est pas inopérant ;
- la demande de permis de construire méconnait les dispositions des articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme dès lors qu'elle ne présente pas les vues appropriées pour permettre d'apprécier l'impact du projet sur son environnement ; l'état initial du terrain est insuffisamment décrit s'agissant des abords, des constructions, de la végétation et des éléments paysagers existants ; la notice ne précise pas les partis retenus pour assurer l'intégration du projet dans son environnement ; il n'est pas tenu compte de la maison de maître située à proximité ; le plan de masse n'indique pas les plantations supprimées ; le plan de masse est en contradiction avec l'affirmation de la notice selon laquelle des arbres de " hautes tiges moyennes " seront plantés ; elle méconnait les dispositions de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme dès lors que le plan de division et le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs sont en contradiction ;
- les arrêtés contestés méconnaissent les dispositions de l'article 22 du plan local d'urbanisme s'agissant de la part de logements locatifs social et de logements en accession à coût abordable ;
- les arrêtés contestés méconnaissent les dispositions de l'article Ua 4 du règlement du plan local d'urbanisme et R. 111-2 du code de l'urbanisme s'agissant des ouvrages de gestion des eaux pluviales ; le bassin de rétention est sous dimensionné ; la réalisation des massifs drainants n'est pas compatible avec la dimension de l'espace libre ;
- les dispositions techniques du plan local d'urbanisme s'agissant du coefficient de " F... " mis en œuvre dans le calcul du dimensionnement des bassins de rétention sont obsolètes ;
- les arrêtés méconnaissent les dispositions de l'article 9 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à toutes les zones et de l'article Ua 11 du plan local d'urbanisme ainsi que des orientations d'aménagement et de programmation s'agissant de la préservation et de la mise en valeur du patrimoine lorientais ;
- les arrêtés contestés méconnaissent les dispositions de l'article Ua 13 du règlement du plan local d'urbanisme ainsi que les dispositions des orientations d'aménagement et de programmation concernant la nature en ville et le patrimoine ; le projet contesté ne comporte pas un arbre de haute tige pour quatre places de stationnement dans les conditions prévues par l'article Ua 13 du règlement du plan local d'urbanisme.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 13 mai et 10 octobre 2024, la commune de Lorient, représentée par Me Eveno, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de M. et Mme C... une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par M. et Mme C... ne sont pas fondés.
Par des mémoires enregistrés les 3 juin et 17 octobre 2024, la société Maillys, représentée par Me Colas, demande à la cour :
1°) de rejeter la requête de M. et Mme C... ;
2°) par la voie de l'appel incident, d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Rennes du 15 décembre 2023 en tant qu'il a annulé partiellement l'arrêté de permis de construire du 24 mars 2022 du maire de Lorient, la décision implicite de rejet de recours gracieux et les arrêtés des 22 août 2022 et 19 avril 2023 du maire de Lorient portant permis de construire modificatifs n°1 et 2 ;
3°) de mettre à la charge de M. et Mme C... une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les moyens soulevés par M. et Mme C... ne sont pas fondés ;
- les permis de construire initial et modificatifs n° 1 et 2 ne méconnaissent pas les dispositions de l'article Ua 7 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- l'arrêté du 11 août 2024 portant permis de construire modificatif n° 4 a régularisé le vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article Ua 7 du règlement du plan local d'urbanisme.
La requête et les mémoires enregistrés dans la présente instance ont été communiqués au syndicat des copropriétaires de la résidence le Rouho qui n'a pas produit d'observations.
Par un courrier du 15 mai 2025, les parties ont été informées que la cour était susceptible de relever d'office un moyen d'ordre public tiré de l'irrecevabilité des conclusions d'appel incident formées par la société Maillys dirigées contre l'arrêté du 19 avril 2023 portant permis de construire modificatif n° 2 qui soulèvent un litige distinct de celui qui fait l'objet de l'appel de M. et Mme C..., et qui concerne le permis construire initial du 24 mars 2022 et le permis de construire modificatif n° 1 du 22 août 2022, tandis que l'annulation partielle de ce permis modificatif n°2 a été prononcée par le tribunal administratif de Rennes dans une instance distincte, à laquelle les requérants n'étaient pas partie.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Dubost,
- les conclusions de M. Frank, rapporteur public,
- et les observations de Me Le Dantec, représentant M. et Mme C..., celles de Me Eveno, représentant la commune de Lorient et celles de Me Colas représentant la SARL Maillys.
Considérant ce qui suit :
1. Le 30 juin 2021, la SARL Maillys a déposé une demande de permis de construire un ensemble de trois immeubles collectifs, valant division sur la parcelle cadastrée section AS n° 351, nouvellement référencée AS nos 535 et 536, située 55 rue Louis Roche. Le maire de Lorient (Morbihan) a délivré l'autorisation de construire sollicitée par un arrêté du 24 mars 2022. M. et Mme C... ont formé un recours gracieux contre cet arrêté qui a été implicitement rejeté. Par un arrêté du 22 août 2022, le maire de Lorient a délivré à la société Maillys un permis de construire modificatif n°1. M. et Mme C... ont alors demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler ces décisions. Les 19 avril et 13 septembre 2023 le maire de Lorient a délivré à la société Maillys des permis de construire modificatifs n° 2 et 3. Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Rouho a demandé pour sa part au tribunal administratif de Rennes d'annuler le permis de construire du 24 mars 2022, la décision de rejet du recours gracieux ainsi que les permis de construire modificatifs nos 1 et 2 des 22 août 2022 et 19 avril 2023. Par un jugement du 15 décembre 2023, le tribunal administratif de Rennes a annulé partiellement ces décisions en tant qu'elles méconnaissent les dispositions de l'article Ua 7 du règlement du plan local d'urbanisme et rejeté le surplus des conclusions des demandes. M. et Mme C... relèvent appel du jugement du 15 décembre 2023 en tant que ce tribunal a rejeté le surplus de leurs conclusions à fin d'annulation. Par des conclusions d'appel incident, la société Maillys demande l'annulation de ce jugement en tant qu'il annulé partiellement les arrêtés des 24 mars 2022, 22 août 2022 et 19 avril 2023. Le 11 août 2024, le maire de Lorient a délivré à la société Maillys un permis de construire modificatif n° 4 afin de régulariser le vice retenu par le tribunal administratif.
Sur les conclusions tendant à l'annulation du jugement attaqué en tant qu'il a rejeté le surplus des conclusions à fin d'annulation présentées par M. et Mme C... :
En ce qui concerne la régularité du jugement attaqué :
2. Aux termes de l'article L. 9 du code de justice administrative : " Les jugements sont motivés. ".
3. Il ressort des termes du jugement attaqué que le tribunal administratif a omis de répondre au moyen soulevé par M. et Mme C..., qui n'était pas inopérant, tiré de la méconnaissance par les arrêtés contestés des dispositions des articles R. 431-4, R. 431-5 et R. 431-6 du code de l'urbanisme. A cet égard, un tel moyen, qui concerne l'insuffisance de la demande de permis de construire, est toutefois distinct des autres moyens, soulevés par les requérants, relatifs à l'insuffisance de cette demande au regard des dispositions des articles R. 431-16 et R 431-24 du code de l'urbanisme, auxquels le tribunal a répondu. Par suite, M. et Mme C... sont fondés à soutenir que le jugement de première instance est entaché d'irrégularité et doit être annulé pour ce motif.
4. Il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur le surplus des conclusions de la demande présenté par M. et Mme C... devant le tribunal administratif de Rennes.
En ce qui concerne la fin de non-recevoir opposée en défense :
5. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. (...) ".
6. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
7. Il ressort des pièces du dossier que M. et Mme C... sont propriétaires d'un terrain jouxtant l'unité foncière d'emprise du projet et sont donc voisins immédiats de l'opération projetée. Par ailleurs, le bâtiment C de l'opération en litige, d'une hauteur d'environ 13 mètres au faîtage, jouxtera leur maison d'habitation. Il en résulte que M. et Mme C..., qui font état des incidences du projet sur les conditions d'occupation et de jouissance de leur propriété, justifient d'un intérêt à agir à l'encontre des permis de construire contestés.
En ce qui concerne la légalité des arrêtés des 24 mars et 22 août 2022 et de la décision implicite de rejet de recours gracieux :
8. D'une part, lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.
9. D'autre part, il appartient au juge d'appel saisi d'un jugement prononçant l'annulation partielle d'un permis de construire alors qu'est intervenue, à la suite de ce jugement, une mesure de régularisation en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, de se prononcer, dans un premier temps, sur la légalité du permis initial tel qu'attaqué devant le tribunal administratif. S'il estime qu'aucun des moyens dirigés contre ce permis, soulevés en première instance ou directement devant lui, n'est fondé, le juge d'appel doit annuler le jugement, rejeter la demande d'annulation dirigée contre le permis et, s'il est saisi de conclusions en ce sens, statuer également sur la légalité de la mesure de régularisation. Si au contraire, il estime fondés un ou plusieurs des moyens dirigés contre le permis initial mais que les vices affectant ce permis ne sont pas régularisables, le juge d'appel doit annuler le jugement en tant qu'il ne prononce qu'une annulation partielle du permis et annuler ce permis dans son ensemble, alors même qu'une mesure de régularisation est intervenue postérieurement au jugement de première instance, cette dernière ne pouvant alors, eu égard aux vices affectant le permis initial, avoir pour effet de le régulariser. Il doit par suite également annuler cette mesure de régularisation par voie de conséquence. Dans les autres cas, c'est-à-dire lorsque le juge d'appel estime que le permis initialement attaqué est affecté d'un ou plusieurs vices régularisables, il statue ensuite sur la légalité de ce permis en prenant en compte les mesures prises le cas échéant en vue de régulariser ces vices, en se prononçant sur leur légalité si elle est contestée. Au terme de cet examen, s'il estime que le permis ainsi modifié est régularisé, le juge rejette les conclusions dirigées contre la mesure de régularisation. S'il constate que le permis ainsi modifié est toujours affecté d'un vice, il peut faire application de l'article L. 600-5 ou de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour permettre sa régularisation.
S'agissant du moyen tiré de l'incompétence du signataire des arrêtés contestés :
10. Les arrêtés des 24 mars et 22 août 2022 ont été signés par M. B... E..., adjoint délégué à l'urbanisme, qui était compétent pour le faire aux termes de l'arrêté du maire de Lorient du 8 juillet 2020, qui a fait l'objet d'un affichage à compter du 8 juillet 2020 et a été transmis au contrôle de légalité le même jour. Il ne ressort pas des pièces du dossier qu'un autre arrêté du maire, intervenu postérieurement, aurait mis fin à la délégation consentie à M. E.... Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire des arrêtés contestés doit être écarté.
S'agissant des moyens tirés de l'insuffisance de la demande de permis de construire :
11. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
12. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431- 5 à R. 431-12 ; b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; (...). " et aux termes de l'article R. 431-5 du même code : " La demande de permis de construire précise : (...) c) La localisation et la superficie du ou des terrains ; (...) e) La destination des constructions, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; (...) ". Aux termes de l'article R. 431-6 de ce code : " Lorsque le terrain d'assiette comporte des constructions, la demande précise leur destination, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28, leur surface de plancher et indique si ces constructions sont destinées à être maintenues et si leur destination ou sous-destination est modifiée par le projet. ".
13. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire vise à la division de la parcelle initialement cadastrée section AS n°351, devenue AS nos 535 et 536, en trois lots dont l'un sera entièrement constitué de la parcelle cadastrée section AS n° 535. Il ressort de ces pièces que la parcelle cadastrée section AS n° 535, supportant la construction existante et maintenue, est exclue de l'opération de construction en litige. Ainsi, la circonstance d'une part, que le formulaire Cerfa ne mentionne pas la parcelle cadastrée section AS n° 535 et d'autre part, que la destination de la construction existante ne soit pas indiquée n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
14. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-7 du code de l'urbanisme : " Sont joints à la demande de permis de construire : a) Un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ; (...). "
15. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire comporte trois plans permettant de situer le terrain de l'opération au sein de la commune de Lorient. Le moyen doit donc être écarté.
16. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (...) b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; (...) ".
17. D'abord, la notice architecturale jointe au dossier de demande indique que " le terrain est situé au sein d'un quartier nord résidentiel mixte comportant : des maisons individuelles, et des résidences d'immeubles collectifs des années 1970. (...) Le tissu urbain est mixte. Au nord et à l'est du projet, le bâti est de type individuel, moyennement implanté sur des jardins privatifs, tandis qu'au sud on trouve des ensembles de maisons individuelles plutôt urbaines implantés en limite publique de typer R+ 1 + comble mélangeant les années 1920, et années 70. (...) A l'ouest, il existe un mélange d'une maison individuelle, et un collectif des années 1970 en R+ 4 en toiture-terrasse. (...) Conservation de la maison existante sur le terrain (...) ". Il ressort en outre des pièces du dossier que la demande de permis de construire comporte des photographies de la parcelle de l'opération projetée à l'état initial et des constructions dont la démolition est prévue. Elle comporte également des photographies de l'environnement proche, notamment de la maison de maitre située sur la parcelle cadastrée section AS n° 535, et lointain. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que la demande de permis de construire mentionnerait insuffisamment l'état initial du terrain et de ses abords doit être écarté.
18. Ensuite, le plan de géomètre fait figurer les arbres existants et les plans de masse de l'opération projetée mentionnent les arbres conservés et à planter. Ainsi, la comparaison de ces documents permettait d'identifier les arbres qui ne seraient pas conservés au terme de l'opération projetée. Si les requérants soutiennent que le projet contesté conduit à un déboisement de la parcelle de l'opération, cette circonstance est sans incidence quant à l'appréciation de la complétude de la demande de permis de construire. Par ailleurs, la circonstance que la notice architecturale mentionne que des arbres de " hautes tiges moyennes " seront plantés, sans en préciser les essences, n'est pas de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
19. Par ailleurs, la notice architecturale mentionne que " ce projet s'inscrit dans une démarche architecturale contemporaine mesurée. Celui-ci viendra dialoguer avec le tissu urbain à venir, notamment par l'aménagement paysager, mais également par l'écho des matériaux de construction. Le bâtiment est érigé en maçonnerie recevant un enduit taloché blanc, ponctué de peinture foncée. En attique, des volumétries en panneaux bois, couvertes en doubles pentes et ardoises permettront de faire une couture architecturale avec les maisons environnantes (...) ". En outre, la demande de permis de construire comporte quatre représentations graphiques de l'opération projetée. Dans ces conditions, le moyen tiré de ce que la notice ne préciserait pas les partis retenus pour assurer l'intégration du projet dans son environnement doit être écarté.
20. Enfin, il ressort de la notice architecturale du permis de construire modificatif n° 3 que " La maison des années 1920 sera conservée. Un projet de rénovation de cette maison en un seul logement sera soumis à permis de construire ultérieurement avec emplacements de stationnement, pour une surface d'environ 180 m² (...) L'espace libre au sud de la maison, visible depuis la rue sera requalifié en espace vert arboré (...) ". La demande de permis de construire mentionne donc que la construction existante sera maintenue et ne comporte aucune lacune ou insuffisance sur ce point.
21. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend (...) également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement. (...) ".
22. Il ressort des plans et de la notice de gestion des eaux pluviales joints à la demande de permis de construire modificatif n° 1 que les ouvrages de rétention d'eau sont mentionnés et que leur raccordement au réseau public sera effectué rue Louis Roche. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent doit être écarté.
23. En cinquième lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : (...) b) Un plan de coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain (...) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ;d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain (...) ".
24. Il ressort des pièces du dossier d'une part, que la demande de permis de construire comporte un plan de coupe de l'opération projetée ainsi que sept photographies de l'environnement proche, notamment de la maison de maître située sur la parcelle contigüe, et lointain de l'opération projetée. D'autre part, la demande de permis de construire comporte quatre représentations graphiques du projet dans son environnement et la notice architecturale décrit les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages. Dans ces conditions, les moyens tirés de ce que la demande ne comporterait pas de plan de coupe ni de document graphique d'insertion, ni de document photographique permettant de situer le terrain dans son environnement proche et lointain et de ce qu'elle ne présenterait pas les vues appropriées pour permettre d'apprécier l'impact du projet sur son environnement doit être écarté.
25. En sixième lieu, en vertu de l'article R. 434-16 du code de l'urbanisme, le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre lorsque le projet est tenu de respecter les dispositions mentionnées aux articles R. 172-11 et R. 172-12 de ce code, un document établi par le maître d'ouvrage attestant la prise en compte de la réglementation thermique, en application de l'article R. 122-22 de ce code, et pour les projets concernés par l'article R. 122-2 ou l'article R. 122-3 du même code, la réalisation de l'étude de faisabilité relative aux solutions d'approvisionnements en énergie, en application de l'article R. 122-23 dudit code.
26. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire modificatif n° 3 comporte l'étude de solutions énergétiques réalisée par le bureau d'études techniques Ingénierie Le Bagousse. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions analysées au point précédent, en ce qu'il ne serait pas justifié de l'étude de faisabilité relative aux solutions d'approvisionnements en énergie, doit donc être écarté.
27. En septième lieu, aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs (...). "
28. Il ressort des pièces du dossier d'une part, que le plan de division joint à la demande de permis de construire modificatif n° 1 permet d'identifier les espaces communs aux trois lots créés. Par ailleurs, la notice jointe à la demande de permis de construire modificatif n° 3 précise : " bâtiment C social : Après division parcellaire ce bâtiment en autonomie à l'intérieur de son unité foncière (voie interne, stationnements, espaces verts). Bâtiments A et B : de production privée seront sous le régime de la copropriété. Maison existante et ses places de stationnement, en gestion autonome hors copropriété, aura son accès par la voie commune à l'ouest, selon convention (droit de passage). La voie commune, l'aire de présentation des containers, les équipements de ces surfaces seront gérés par une association syndicale libre à constituer. Les espaces verts et les parties communes hors voirie seront gérés par la copropriété ". Dans ces conditions, les moyens tirés de ce que la demande de permis de construire ne comporterait pas de plan de division, de ce que le plan de masse de l'opération projetée ne mentionnerait pas les équipements communs et de ce qu'il y aurait une incohérence avec le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs doivent être écartés.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 22 du règlement du plan local d'urbanisme :
29. Aux termes de l'article 22 des dispositions générales du plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de Lorient : " Afin de compléter l'offre de logements locatifs publics, chaque opération doit intégrer une part de logements en accession à coût abordable : le tout (locatif et accession) doit représenter 50 % de l'ensemble de logements de l'opération. Cette obligation concerne toute opération de 30 logements et plus ou 2 500 m² de surface de plancher au minimum (...) ".
30. Il ressort des pièces du dossier que l'opération projetée, qui n'inclut pas la parcelle cadastrée section AS n° 535, emporte la création de vingt-neuf logements d'une surface de plancher totale de 2 057,48 m². L'opération en litige n'entrait donc pas dans le champ d'application de l'obligation de prévoir une quotité de 50 % de logements à coût abordable. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 29 doit être écarté.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles 20 des dispositions générales du PLU, de l'article Ua 4 du règlement du PLU et de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme :
31. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". Aux termes de l'article 20 des dispositions générales du PLU : " 1. Principe général : Sur l'ensemble du territoire de la commune, toute opération d'urbanisme, de construction, de rénovation/réhabilitation ne devra pas engendrer de débit supérieur aux valeurs définies ci-après. Ces seuils étant au maximum équivalents à une zone " en l'état ", non imperméabilisée, non drainée. Ces règles énoncées ci*-après s'inspirent de ce principe général. 2. Superficies inférieures ou égales à 1 ha : Le débit arrivant au réseau public, soit en caniveau, soit par branchement direct au collecteur, sera limité à 3 litres/seconde. ". Aux termes de l'article Ua 4 du plan local d'urbanisme : " Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans les conditions de l'article 20 des dispositions générales. Celles-ci ne doivent pas être déversées dans le réseau d'eaux usées, même en surverse partielle. / Les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales (et éventuellement ceux visant à la limitation des débits évacués de la propriété) sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain conformément aux dispositions du règlement d'Assainissement de la ville. / Rappel des termes de l'article 20 des dispositions générales du plan local d'urbanisme. / Sauf dispositions contraires, le débit de fuite admissible en eaux pluviales est de 3 litres/seconde. / Le respect de ces préconisations, nécessite souvent la construction* d'ouvrages spécifiques tels que les bassins de rétention des eaux pluviales. ". Ces dernières dispositions ont le même objet que celles de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c'est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d'urbanisme que le juge doit apprécier, au terme d'un contrôle normal, la légalité de la décision contestée.
32. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette de l'opération projetée est d'une superficie de 3 527 m², inférieure au seuil de 1 ha mentionné à l'article 20 précité des dispositions générales.
33. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier qu'une notice de gestion des eaux pluviales visant à expliciter les caractéristiques du projet et des ouvrages de gestion des eaux pluviales envisagés, était jointe à la demande de permis de construire modificatif n° 1. Les pièces du dossier ne permettent pas d'établir que cette étude, réalisée par un ingénieur en hydrologie et environnement au sein de la société Eol urbanismes, serait insuffisante. A cet égard, il ne ressort pas de cette étude que la surface et le coefficient de ruissellement affectés à la typologie des sols et revêtements seraient erronés. En outre, les requérants font valoir que la parcelle cadastrée section AS n° 535 a été irrégulièrement prise en compte s'agissant de la gestion des eaux pluviales. Toutefois, une telle erreur n'est pas démontrée alors qu'il ressort des pièces du dossier que la parcelle initiale, incluant la parcelle cadastrée section AS n° 535, comporte une pente susceptible d'affecter l'écoulement des eaux depuis la rue Louis Roche. Par ailleurs, la seule circonstance que des tests de perméabilité n'aient pas été effectués, comme le mentionne l'étude en cause, n'est pas de nature à établir son insuffisance alors que celle-ci indique que par défaut, " on considèrera en hypothèse pénalisante une perméabilité des sols de 1.10-6 m/s dans l'estimation du temps de vidange des ouvrages ". Enfin, si l'étude relative à la gestion des eaux pluviales tient compte d'un coefficient de ruissellement qui n'est pas mentionné par le règlement du PLU, il n'est pas démontré que son utilisation conduirait au calcul d'un volume de rétention qui serait erroné, et ainsi à méconnaitre les dispositions citées au point 31 qui prévoient que le débit arrivant au réseau public sera limité à 3 litres/seconde.
34. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier, notamment du permis de construire modificatif n° 3, que les ouvrages de rétention des eaux pluviales prévus par le projet seront d'un volume total de 116,9 m3, comprenant des buses, des massifs drainants et des ouvrages de rétention. Par ailleurs, le permis de construire modificatif n° 1 comporte une prescription s'imposant au pétitionnaire, selon laquelle le volume de rétention doit être au minimum de 51m3 dont un bassin de stockage de 36 m3. Dans ces conditions, les requérants qui se bornent à soutenir que le volume de rétention de 27 m3 serait insuffisant, n'établissent pas l'insuffisance dont ils se prévalent et ne démontrent pas non plus que ces ouvrages ne permettraient pas de satisfaire au débit de 3 litres/seconde arrivant au réseau public prévu par le règlement du PLU. Par ailleurs, comme il a été dit au point 22, il ressort des pièces du dossier que les ouvrages de rétention des eaux pluviales feront l'objet d'un raccordement au réseau public situé rue Louis Roche.
35. En troisième lieu, il ressort des pièces du dossier que les auteurs du PLU ont modifié le calcul du coefficient dit " de F... ", nécessaire au calcul du dimensionnement des bassins de rétention. Toutefois, cette modification du PLU a été approuvée par une délibération du conseil municipal de Lorient du 21 décembre 2023, postérieure au permis de construire initial et aux permis de construire modificatifs nos 1 et 2 ayant modifié les ouvrages de gestion des eaux pluviales de l'opération. Cette modification ne peut donc trouver à s'appliquer au cas d'espèce. Par ailleurs, si les requérants invoquent l'illégalité des dispositions du PLU relatives à la gestion des eaux pluviales sur ce point, en tout état de cause, un tel moyen est inopérant dès lors que les requérants ne font pas valoir que le permis de construire méconnaît les dispositions d'urbanisme pertinentes ainsi remises en vigueur.
36. En quatrième lieu, il ressort des pièces du dossier que l'opération projetée comportera des massifs drainants ; à cet égard, l'étude relative à la gestion des eaux pluviales indique que ces ouvrages devront être mis en œuvre à 2 mètres du bâti et des plantations. Il ne ressort pas des plans joints au permis de construire modificatif n° 3 que l'espace disponible entre les constructions projetées et les plantations serait insuffisant alors au demeurant que ces ouvrages ne sont pas nécessairement d'une largeur de 2 mètres.
37. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 31 doit être écarté.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article Ua 10 du règlement du PLU :
38. D'une part, aux termes de l'article Ua 10 du règlement du plan local d'urbanisme de Lorient : " 1. Sur une profondeur de 15 mètres à partir de la limite d'emprise de la voie ou du retrait qui s'substitue, la hauteur est déterminée par rapport au niveau du trottoir à l'alignement ou à défaut par rapport au sommet de la chaussée. Au-delà de 15 mètres, la hauteur est mesurée par rapport au terrain naturel sous l'emprise de la construction. (...) / 4. Les constructions édifiées à une distance supérieure à 15 mètres de l'emprise des voies ou du retrait qui s'y substitue et respectant les dispositions de l'article Ua 7 A3 et B peuvent atteindre une hauteur maximale mesurée : / - Au faîtage pour les constructions couvertes par une toiture à forte pente égale ou supérieure à 40° / - Au sommet du bâtiment pour les constructions comportant un autre type de toiture. ". Un tableau complète ces dispositions et précise qu'en zone Uac, la hauteur au faîtage pour les toitures supérieures ou égales à 40°est de 11 mètres maximum et de 7 mètres pour les autres types de toitures.
39. D'autre part, aux termes des dispositions générales du plan local d'urbanisme, s'agissant de l'application de l'article 10 : " Suivant les zones, la hauteur se mesure soit au faîtage, soit au sommet du bâti. La hauteur n'inclut pas les cheminées, les cages d'escaliers et d'ascenseurs ni les saillies traditionnelles, ni les gardes corps ou élément techniques. " et " Le terrain naturel servant de référence pour le calcul de certaines hauteurs mentionnées dans les règlements de zone, notamment aux articles 7, 10 et 11 est défini comme le terrain (niveau du sol) de l'unité foncière d'implantation à la date du dépôt de la demande d'autorisation d'urbanisme hors aménagement ponctuel. ".
40. Les bâtiments A et B, qui font l'objet d'une critique de la part de M. et Mme C..., sont situés en zone Uac du règlement graphique du PLU.
41. D'une part, il ressort du " plan de masse contrôle des hauteurs " joint au permis de construire modificatif n° 3 que le bâtiment A, présentera pour sa partie dont le faîtage est d'une hauteur de 33,60 mètres, une hauteur totale de 11 mètres dès lors que la hauteur du terrain naturel, à son aplomb sous l'emprise de la construction, sera d'une hauteur minimale 22,60 mètres. Par ailleurs, pour la partie du bâtiment présentant un faîtage d'une hauteur de 34,17 mètres, il ressort du même plan que la hauteur du terrain naturel à son aplomb sous l'emprise de la construction ne sera pas inférieure à 23,27 mètres de sorte que sa hauteur maximale sera de 10,90 mètres. D'autre part, il ressort des mêmes plans que le faîtage du bâtiment B présente un faîtage d'une hauteur de 36,55 mètres alors que le terrain naturel est à son aplomb, sous l'emprise de la construction, d'une hauteur minimale de 25,55 mètres. Le bâtiment B sera donc d'une hauteur de 11 mètres. Par ailleurs, la circonstance que l'ascenseur de ce bâtiment présente une toiture plate est sans incidence dès lors que cet élément ne constitue pas le sommet de cette construction. Dans ces conditions, les bâtiments A et B qui sont d'une hauteur inférieure ou égale à 11 mètres satisfont aux dispositions du règlement du PLU citées aux points 38 et 39, de sorte que le moyen doit être écarté.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 9 des dispositions générales du PLU, de l'article Ua 11 du règlement du PLU et des orientations d'aménagement et de programmation s'agissant de la préservation et de la mise en valeur du patrimoine lorientais :
42. D'une part, aux termes de l'article 9 des dispositions générales du PLU : " Le patrimoine lorientais est constitué d'édifices qualifiés de " remarquables ", du petit patrimoine, secteurs patrimoine et d'espaces verts. Ces éléments patrimoniaux sont reconnus pour leurs qualités de composition, de style, de représentativité d'une époque de l'histoire de l'architecture de Lorient, et décrits dans l'orientation d'aménagement et de programmation patrimoine. (...) ". Aux termes de l'article Ua 11 du règlement du plan local d'urbanisme de Lorient : " En application de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme, le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, si les bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, leur aspect extérieur ou leur coloration sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives. / En particulier, les constructions doivent s'harmoniser avec les dimensions et les colorations des bâtiments avoisinants et s'adapter à la configuration et à la topographie des terrains. Les bâtiments d'aspect précaire ou inachevé ne sont pas autorisés. ".
43. Si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou encore à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu'il soit procédé, dans le second temps du raisonnement, à une balance d'intérêts divers en présence, autres que ceux mentionnés par cet article et, le cas échéant, par le plan local d'urbanisme de la commune.
44. D'autre part, aux termes de l'article L. 152-1 du code de l'urbanisme : " L'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan sont conformes au règlement et à ses documents graphiques. Ces travaux ou opérations sont, en outre, compatibles, lorsqu'elles existent, avec les orientations d'aménagement et de programmation. ". Aux termes de l'orientation et de programmation (OAP) pour la préservation et la mise en valeur du patrimoine lorientais : " Le projet d'OAP thématique " patrimoine " de la ville de Lorient a pour finalité d'être garant d'une urbanité cohérente et recherche à garantir l'entretien, la préservations, la conservation et la mise en valeur du patrimoine lorientais ; à considérer le patrimoine dans sa contribution aux paysages de la ville, à la cohérence architecturale et à la qualité de vie des différents quartiers qui composent Lorient ; à favoriser et encourager des objectifs qualitatifs dans la réalisation des travaux soumis à autorisation. (...) 2.2.4 Les hôtels particuliers, maisons de maîtres (...) La protection de ces maisons doit donc s'étendre à l'ensemble de la propriété pour permettre de préserver les murs de clôture et les jardins qui constituent par ailleurs des poumons verts de la ville. (...) P1 : Les démolitions (...) La démolition des constructions avoisinantes est autorisée. Cependant, les constructions neuves venant se substituer aux constructions existantes ne devront pas porter atteinte au caractère et à la qualité du paysage urbain que confèrent les constructions relevant de cette typologie propre à l'époque classique. (...) P5 : Préconisations relatives aux abords. (...) les jardins devront autant que possible être préservés, car participant pleinement à la mise en scène, au recul et à la découverte de ces éléments architecturaux dans le paysage urbain. (...) P6. Préconisations pour les constructions neuves. Les constructions neuves, dans le voisinage des constructions classées (...) ne doivent pas porter atteinte au caractère de celles-ci, ni à la relation harmonieuse qu'elles entretiennent avec leur environnement proche. Dans le cas d'un projet de division (...) conduisant à de nouvelles constructions sur la propriété recevant la maison de maître, la distance avec cette dernière devra être significative pour en permettre l'appréciation et les qualités architecturales des nouveaux bâtiments devront être exceptionnelles pour garantir sa mise en valeur ".
45. Une autorisation d'urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux qu'elle prévoit sont incompatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation d'un plan local d'urbanisme et, en particulier, en contrarient les objectifs. Cette compatibilité s'apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l'objectif ou les différents objectifs d'une orientation d'aménagement et de programmation, à l'échelle de la zone à laquelle ils se rapportent.
46. Il ressort des pièces du dossier que le terrain de l'opération projetée est situé dans un quartier résidentiel mixte comportant des maisons individuelles et des immeubles collectifs des années 1970 dont certains sont en R+ 4 et comportent des toitures-terrasses. Le projet contesté s'implante sur le côté et en arrière de la parcelle cadastrée section AS n° 535 sur laquelle une construction existante est identifiée par le règlement du PLU comme bâtiment remarquable au titre des hôtels particuliers et maisons de maître. Le projet litigieux prévoit le maintien de cette construction.
47. S'agissant des immeubles A et B prévus par le projet, ils sont situés en arrière de la parcelle et à une distance significative de plus de 11 mètres de la parcelle supportant le bâtiment remarquable. Par ailleurs, alors que la parcelle présente une déclivité significative depuis la rue Louis Roche, les bâtiments seront d'une hauteur d'environ 11 mètres. Cette configuration est de nature à limiter leur visibilité depuis la voie publique ainsi que leur covisibilité avec l'édifice protégé. En outre, les bâtiments recevront un enduit taloché blanc, ponctué de peintures foncées et les attiques comporteront des panneaux de bois ainsi que des couvertures en doubles pentes et ardoises. Enfin des panneaux en bois naturel viendront ponctuer les façades en butée des balcons et terrasses. Par ailleurs, s'agissant du bâtiment C, il ressort des pièces du dossier qu'il s'implantera à une dizaine de mètres de la maison de maître protégée, à la place d'une construction existante de faible hauteur à démolir, en limite de voie publique. Ce bâtiment, d'une hauteur de 12,55 mètres en R +2+ combles, sensiblement équivalente à la construction protégée, et d'une surface de plancher de 410,49 m², comportera seulement six logements. Il sera recouvert d'enduit blanc ponctué de peinture foncée. Implanté latéralement à la maison de maître, à environ une dizaine de mètres de celle-ci, ce bâtiment ne fait pas obstacle à la visibilité de la construction existante depuis la voie publique et laisse en outre subsister un important espace végétalisé devant cette construction protégée qui permet de conserver la perspective existante. La circonstance qu'une voie de circulation, permettant la desserte des bâtiments A, B et C, soit implantée à proximité de la maison de maître existante, n'est pas à elle seule, de nature à établir l'atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants. Dans ces conditions, les pièces du dossier ne permettent pas d'établir que l'opération projetée porterait atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants et ne serait pas compatible avec l'OAP pour la préservation et la mise en valeur du patrimoine lorientais. Le moyen doit donc être écarté.
S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article Ua 13 du règlement du PLU et de l'OAP concernant la nature en ville et le patrimoine :
48. Aux termes de l'article Ua 13 du règlement du plan local d'urbanisme de Lorient : " Les espaces non bâtis doivent être végétalisés. Les éléments paysagers remarquables doivent être conservés sauf impératifs techniques dûment justifiés. / Se référer à l'Orientation d'Aménagement et de Programmation N°1 " la nature en ville " du présent plan local d'urbanisme. / Se référer à l'opération d'aménagement et de programmation patrimoine (préconisation n°5) pour le traitement des abords des constructions repérées. / Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d'un arbre de haute tige au moins pour 4 places de stationnement, à l'exception des aires couvertes. Ces plantations sont réalisées dans une bande végétale de 1 m minimum de large. ". Aux termes de l'opération d'aménagement et de programmation intitulée " La Nature en Ville - La Trame Verte " applicable au terrain d'emprise du projet en litige, les auteurs du plan local d'urbanisme ont souhaité " Renforcer la trame verte ", ce qui " nécessite d'étendre et d'ouvrir les espaces verts existants " et de " créer des cheminements verts et des continuités paysagères qui permettent de relier les nombreux parcs et jardins qui jalonnent la ville ". Ainsi, " Les projets d'aménagement ou de construction doivent participer à la connaissance du milieu et au développements des continuités vertes (...) ". A ce titre, il est imposé au pétitionnaire de réaliser un état initial du site en repérant les arbres et la végétation, en mettant en évidence " les grands traits du paysage et de la biodiversité " et " l'état écologique du terrain ". Les objectifs de l'opération d'aménagement et de programmation sont illustrés sur une carte identifiant les espaces constitutifs des trames vertes et bleues nécessitant d'être préservés, confortés ou valorisés.
49. D'une part, la parcelle de l'opération contestée ne figure pas au sein de la trame verte et bleue identifiée par le PLU de la commune de Lorient. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que la végétation présente sur le terrain de l'opération projetée à la date des décisions contestées, présenterait des caractéristiques rendant nécessaire sa préservation.
50. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que les espaces libres seront paysagers par la plantation d'arbres, l'implantation d'une pelouse, la végétalisation d'enrochements ainsi que par la création d'espaces verts le long des façades sud et en périphérie des limites séparatives de propriété.
51. Enfin, il ressort des pièces du dossier que le projet contesté comporte seize places de stationnements aériennes et que dix arbres seront plantés ou conservés et il n'est pas démontré que ces plantations ne seraient pas réalisées dans une bande végétale d'un mètre minimum de largeur.
52. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point 48 doit être écarté.
53. Il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme C... ne sont pas fondés à demander l'annulation des arrêtés du maire de Lorient des 24 mars 2022 et 22 août 2022 ainsi que de la décision de rejet de leur recours gracieux.
Sur les conclusions d'appel incident présentées par la société Maillys tendant à l'annulation du jugement attaqué en tant que celui-ci a annulé partiellement les arrêtés des 24 mars 2022, 22 août 2022 et 19 avril 2023 :
En ce qui concerne l'arrêté du 19 avril 2023 portant permis de construire modificatif n° 2 :
54. Par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a procédé à la jonction des demandes nos 2204507 et 2204816 présentées respectivement par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Rouho qui demandait l'annulation des arrêtés des 24 mars 2022, 22 août 2022 et 19 avril 2023 et par M. et Mme C... qui demandaient seulement l'annulation des arrêtés des 24 mars 2022 et 22 août 2022. M. et Mme C... relèvent appel du jugement du 15 décembre 2023 en tant que ce tribunal a rejeté le surplus de leurs conclusions à fin d'annulation des permis de construire des 24 mars 2022 et 22 août 2022. Ainsi, si la société Maillys conteste l'annulation partielle de l'arrêté du 19 avril 2023 portant permis de construire modificatif n°2, elle soulève un litige distinct de celui qui fait l'objet de l'appel principal. Les conclusions présentées par la société Maillys sur ce point ne sont, par suite, pas recevables.
En ce qui concerne les arrêtés des 24 mars 2022 et 22 août 2022 :
55. Aux termes de l'article Ua 7 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de Lorient : " A - Implantation par rapport aux limites aboutissant sur les voies (...) / 1. Sur une profondeur maximale de 15 mètres à partir de la limite d'emprise de la voie ou du retrait admis à l'article Ua6 qui s'y substitue, la construction principale doit être implantée : / - soit en limite séparative, / - soit à une distance minimale de 2 m de la limite séparative. / 2. De plus, en secteur Uab, Uac et Uad, la façade arrière du bâtiment doit s'harmoniser avec l'alignement des façades arrière des bâtiments contigus. Un décalage de 2 mètres maximum dans les alignements de façade est autorisé lorsque la construction comporte plusieurs niveaux. Ne sont prises en compte sur les parcelles contiguës que le corps principal de la construction hors extension éventuelle. Au-delà, pour le niveau situé au rez-de-chaussée, la hauteur mesurée par rapport au terrain naturel est limitée à 3 mètres en limite séparative. Le gabarit de cette partie de construction doit s'inscrire dans un angle de 45° sur l'horizontale à partir de 3 mètres sur la limite séparative. Cette hauteur peut être supérieure pour atteindre le gabarit de la construction voisine contiguë sans le dépasser. Les constructions en façade arrière doivent présenter une volumétrie équilibrée et harmonieuse. / 3. Au-delà d'une profondeur maximale de 15 mètres à partir de la limite d'emprise de la voie ou du retrait*admis à l'article Ua6, qui s'y substitue, les constructions doivent s'implanter à une distance par rapport aux limites séparatives égale à leur hauteur mesurée à l'égout de toiture sans pouvoir être inférieure à 3 mètres. (...) ". Les dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme précisent, s'agissant de la mesure des distances : " Les distances décrites et règlementées par les articles 6, 7, et 10 des règlements de zone sont mesurées suivant une ligne horizontale et perpendiculaire aux plans verticaux de façades ou pignons projetés ou, à l'alignement* en tenant lieu. ".
56. Aux termes du lexique du règlement de plan local d'urbanisme : " La hauteur fixée aux articles 7 des règlements de zone est la différence d'altitude maximale admise entre tout point de l'édifice (hormis les gardes corps ou éléments techniques) et sa projection verticale sur le sol naturel ou à défaut, tel qu'il existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet ". Aux termes du même lexique, " Est considéré comme attique le ou les derniers niveaux placés au sommet d'une construction et situés en retrait dans le gabarit défini ci-après au même article. L'attique ne constitue pas un élément de façade. " et " l) Façades : Les façades d'un bâtiment sont constituées par ses faces verticales, situées au-dessus du niveau du sol. ". Enfin, l'égout de toiture à partir duquel se mesure la hauteur " Correspond à la limite ou à la ligne basse d'un pan de couverture vers laquelle ruissellent des eaux de pluie pour aller ensuite dans une gouttière. Le pan de couverture ne doit pas excéder 50°. ".
57. D'abord, s'agissant du bâtiment A, situé à plus de quinze mètres de l'emprise de la voie publique, il ressort des plans joints au permis de construire modificatif n° 3 qu'il présente, à l'est, un retrait de 6 mètres minimum avec la limite séparative de propriété et à l'ouest, un retrait minimal de 5,50 mètres. Par ailleurs, il ressort du plan de " masse-contrôle des hauteurs " joint à la demande de permis de construire modificatif n° 3 que les façades du bâtiment sont en tous points à une distance supérieure à celle de la hauteur du bâtiment mesurée à partir du terrain naturel et jusqu'à l'égout du toit. A cet égard, s'agissant des parties du bâtiment qui comportent une toiture plate destinée à accueillir les terrasses des attiques, l'acrotère devait servir de point de mesure de la hauteur à l'égout du toit.
58. Ensuite, s'agissant du bâtiment B, situé également à plus de quinze mètres de l'emprise de la voie publique, il ressort des mêmes plans, qu'il présente à l'est un retrait de 6 mètres minimum par rapport à la limite séparative de propriété et à l'ouest un retrait de 5,50 mètres. Par ailleurs, alors que, comme il a été dit au point précédent, l'acrotère devait servir de point de mesure de la hauteur à l'égout du toit pour les parties de la construction supportant des toitures plates, il ressort du " plan de masse-contrôle des hauteurs " joint à la demande de permis de construire modificatif n° 3 que les façades du bâtiment sont en tous points à une distance supérieure à celle de la hauteur du bâtiment mesurée à partir du terrain naturel et jusqu'à l'égout du toit.
59. Enfin, s'agissant du bâtiment C, situé pour sa partie implantée à moins de quinze mètres de l'emprise de la voie publique, il ressort du " plan de masse-contrôle des hauteurs " et du plan " PC 05-Elévation ", joints à la demande de permis de construire modificatif n° 3, que ce bâtiment présente sur sa façade arrière comportant plusieurs niveaux, un retrait de deux mètres par rapport à la façade arrière de la construction contiguë. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que la façade arrière du bâtiment C ne présenterait pas une volumétrie équilibrée et harmonieuse. En outre, il ressort du plan " PC 05-Elévations " que le bâtiment projeté s'inscrit dans le gabarit prévu par les dispositions citées au point 55. Enfin, il ressort du " plan de masse - contrôle des niveaux " joint à la demande de permis de construire modificatif n°3 que la partie du bâtiment C, qui ne comporte qu'un seul niveau d'une hauteur maximale de 3 mètres par rapport au terrain naturel, est implanté à une distance de 4,16 mètres de la limite séparative de propriété.
60. Dans ces conditions, en délivrant le permis de construire, dans sa version issue du permis de construire modificatif n° 3, le maire de Lorient n'a pas fait une inexacte application des dispositions de l'article Ua 7 du règlement du PLU.
61. Par suite, la société Maillys est fondée à soutenir que le tribunal administratif de Rennes ne pouvait fonder sa décision sur le motif tiré de la méconnaissance, par le projet, des dispositions de l'article Ua 7 du règlement du PLU. Il appartient donc à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par les demandeurs de première instance à l'encontre des décisions contestées.
62. Pour les mêmes motifs que ceux énoncés aux points 8 à 52, les moyens soulevés par M. et Mme C... à l'encontre des décisions contestées doivent être écartés.
63. Il résulte de tout ce qui précède que la SARL Maillys est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a annulé, à la demande de M. et Mme C..., les arrêtés des 24 mars 2022 et 24 août 2022 ainsi que la décision de rejet de recours gracieux en tant que les deux premiers niveaux des bâtiments A et B sont implantés à une distance inférieure à la hauteur mesurée à l'égout de toiture et que la façade arrière du bâtiment C présente un décalage avec la façade arrière de la maison de M. et Mme C... supérieur à deux mètres en méconnaissance des dispositions de l'article Ua.7 du règlement du plan local d'urbanisme.
Sur les frais liés aux litiges :
64. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de rejeter les conclusions présentées au titre des frais d'instance par chacune des parties.
DÉCIDE :
Article 1er : Le jugement nos 2204507 et 2204816 du 15 décembre 2023 du tribunal administratif de Rennes, en tant qu'il a rejeté le surplus des conclusions de la demande de M. et Mme C..., est annulé.
Article 2 : Le jugement nos 2204507 et 2204816 du 15 décembre 2023 du tribunal administratif de Rennes est annulé en tant qu'il a annulé partiellement les permis de construire des 24 mars 2022 et 22 août 2022 et la décision de rejet du recours gracieux en tant qu'elles méconnaissent les dispositions de l'article Ua 7 du règlement du plan local d'urbanisme.
Article 3 : Le surplus des conclusions présentées par M. et Mme C... devant le tribunal administratif de Rennes est rejeté.
Article 4 : Les conclusions d'appel incident de la société Maillys, en tant qu'elles sont dirigées contre le jugement du tribunal administratif de Rennes en tant qu'il a annulé le permis modificatif du 19 avril 2023, sont rejetées.
Article 5 : Le surplus des conclusions des parties présentées devant la cour administrative d'appel de Nantes est rejeté.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme A... et D... C..., à la commune de Lorient, à la société Maillys et au syndicat des copropriétaires de la résidence le Rouho.
Délibéré après l'audience du 22 mai 2025, à laquelle siégeaient :
- M. Degommier, président de chambre,
- M. Rivas, président-assesseur,
- Mme Dubost, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 juin 2025.
La rapporteure,
A.-M. DUBOST
Le président,
S. DEGOMMIER
Le greffier,
C. GOY La République mande et ordonne au préfet du Morbihan en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
2
N° 24NT00459
