Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme C... A... a demandé au tribunal administratif de Nantes d'annuler l'arrêté du 4 octobre 2022 par lequel le maire de Fontenay-le-Comte a délivré à la SCCV HPL LORGE un permis de construire un ensemble de deux bâtiments de logements collectifs, sur des parcelles cadastrées à la section BC sous les n° 286, 287, 77 et 78, situées 5, avenue Marceau, ainsi que la décision du 9 janvier 2023 par laquelle le maire a rejeté son recours gracieux.
Par un jugement n° 2303443 du 8 février 2024, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés les 5 avril 2024 et 23 décembre 2024, Mme A..., représentée par Me de Baynast, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nantes ;
2°) d'annuler l'arrêté du 4 octobre 2022 du maire de Fontenay-le-Comte ainsi que la décision du 9 janvier 2023 portant rejet de son recours gracieux ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Fontenay-le-Comte une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- son intérêt pour agir est incontestable compte tenu des incidences du projet sur les conditions d'occupation et de jouissance de sa propriété ;
- le permis de construire a été délivré en méconnaissance de l'article UA 3.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, relatif aux accès, de l'article UA 10 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, relatif à la hauteur des constructions et de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, relatif à l'aspect extérieur des constructions.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 8 novembre 2024 et 28 janvier 2025, la commune de Fontenay-le-Comte, représentée par Me Tertrais, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de Mme A... en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le moyen tiré de ce que la clôture du projet ne participe pas d'une meilleure intégration du projet dans le quartier, en méconnaissance de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme, est irrecevable par l'effet de la cristallisation prévue par l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme ;
- les moyens soulevés par Mme A... ne sont pas fondés.
La requête a été communiquée le 6 mai 2024 à la SCCV HPL LORGE, qui n'a pas produit de mémoire en défense.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Montes-Derouet,
- les conclusions de M. Le Brun, rapporteur public,
- et les observations de Me Lenfant, substituant Me de Baynast, pour Mme A..., et de Me Tertrais, pour la commune de Fontenay-Le-Comte.
Considérant ce qui suit :
1. La SCCV HPL LORGE a déposé, le 31 mai 2022, une demande de permis de construire un ensemble immobilier constitué de deux bâtiments de logements collectifs sur des parcelles situées 5, avenue Marceau à Fontenay-le-Comte où elles sont cadastrées à la section BC sous les n° 286, 287, 77 et 78. Par un arrêté du 4 octobre 2022, le maire de Fontenay-le-Comte lui a délivré le permis de construire sollicité. Par un jugement du 8 février 2024, le tribunal administratif de Nantes a rejeté la demande de Mme A... tenant à l'annulation de cet arrêté ainsi que de la décision du 9 janvier 2023 par laquelle le maire de Fontenay-le-Comte a rejeté son recours gracieux. Mme A... relève appel de ce jugement.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. Aux termes du premier alinéa de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords (...) ". Il résulte de ces dispositions qu'un permis de construire a pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'il autorise avec la législation et la réglementation d'urbanisme.
3. Il s'ensuit, d'une part, qu'une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique doit en principe faire l'objet d'une seule autorisation, sauf à ce que l'ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative vérifie, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés.
4. Il s'ensuit, d'autre part, en revanche, que lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique. Dans ce cas, elles peuvent faire l'objet aussi bien de demandes d'autorisation distinctes que d'une demande d'autorisation unique, laquelle présente alors un caractère divisible. Dans ces deux hypothèses, la conformité aux règles d'urbanisme est appréciée par l'autorité administrative pour chaque construction prise indépendamment.
5. En premier lieu, aux termes de l'article UA 3.1 du règlement du plan local d'urbanisme, relatif aux accès : " (...)/ Aucune nouvelle opération ne peut prendre accès sur les pistes cyclables, les déviations et les autoroutes, l'avenue du Général de Gaulle et la RD 948 hors agglomération./ Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celle de ces voies qui présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit./ Toute opération comportant plusieurs logements doit être desservie par un seul et même accès sur la voie publique./ Les accès doivent être adaptés à l'opération et aménagés de façon à apporter la moindre gêne à la circulation publique ".
6. Il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé par l'arrêté du 4 octobre 2022 du maire de Fontenay-le-Comte consiste en l'édification de deux bâtiments distincts, distants l'un de l'autre de plus de 13 m, dont l'un accueillera une résidence sociale sénior comprenant 32 logements et l'autre, un immeuble de 22 logements en accession libre, dotés chacun notamment d'un parc de stationnement couvert et aérien et d'un accès propre à la voie publique pour les véhicules. L'aménagement, dans l'espace séparant les deux immeubles, d'un jardin commun n'est pas de nature à caractériser l'existence d'un lien physique entre ces derniers. Par ailleurs, les circonstances que le projet prévoit un accès piétonnier commun à la voie publique, que les deux immeubles présentent une unité de volume, de hauteur, d'implantation et de style architectural, afin de mieux intégrer le projet dans son environnement, et qu'ils sont portés par le même maître d'ouvrage ne caractérisent pas l'existence de liens fonctionnels entre les deux bâtiments. Il résulte de ce qui a été dit aux points 3 et 4 que les deux immeubles ne constituent pas un ensemble immobilier unique, mais des constructions distinctes, alors même qu'ils ont fait l'objet d'une demande unique de permis de construire, de sorte que la conformité du projet aux dispositions de l'article UA3.1 du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux accès doit être appréciée par l'autorité administrative pour chaque construction prise indépendamment.
7. Il ressort des pièces du dossier que chaque immeuble n'est doté que d'un seul accès véhicule à l'avenue Marceau depuis leur parc de stationnement respectif, à proximité des limites séparatives est et ouest du terrain d'assiette du projet. Il ne ressort pas des pièces du dossier que l'accès piéton, depuis le jardin aménagé au centre du projet, constituerait une gêne à la circulation publique. Le moyen tiré de la méconnaissance par l'arrêté contesté des dispositions de l'article UA 3.1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune doit, par suite, être écarté.
8. En deuxième lieu, aux termes de l'article UA 10 du règlement du plan local d'urbanisme, relatif à la hauteur des constructions : " (...) La hauteur des constructions devra être en harmonie avec les bâtiments environnants. / La hauteur des constructions quel que soit leur usage, est limité à R+3 (rez-de-chaussée + 3 étages) avec au maximum 12 m à l'égout et 15 m au faîtage, les combles aménageables étant autorisés. (...) A l'intérieur de la parcelle, les bâtiments ne devront pas être d'une hauteur supérieure aux bâtiments à l'alignement sur la rue (...) ".
9. D'une part, il ressort des pièces du dossier que les deux bâtiments projetés sont édifiés en R+2+attique et présentent une hauteur au faîtage maximale de 14,42 m, pour le bâtiment A et de 13,78 m, pour le bâtiment B, soit en-deçà de la hauteur maximale autorisée pour la zone UA, dont relève le terrain d'assiette du projet, par le règlement du plan local d'urbanisme. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que la hauteur des constructions projetées ne sera pas en harmonie avec les bâtiments environnants lesquels, hormis quelques constructions à usage d'habitation dont les hauteurs sont comprises entre R+1 et R+2, sont pour la plupart, le long de l'avenue Marceau qui dessert le projet contesté, des bâtiments industriels, artisanaux et commerciaux de grande dimension.
10. D'autre part, il ressort des pièces du dossier que le bâtiment A et le bâtiment B projetés seront implantés perpendiculairement à l'avenue Marceau. La circonstance que les pignons de chacun de ces bâtiments, prévus en attique, présentent de ce fait, à l'alignement de l'avenue Marceau, une hauteur inférieure à leur hauteur en façades se déployant à l'intérieur de la parcelle, ne peut les faire regarder comme entrant dans le champ d'application de la règle énoncée au point 8 selon laquelle " à l'intérieur de la parcelle, les bâtiments ne devront pas être d'une hauteur supérieure aux bâtiments à l'alignement sur la rue ", qui ne trouve à s'appliquer qu'à des bâtiments distincts de ceux implantés à l'alignement.
11. Il résulte des points 9 et 10 que le moyen tiré de la méconnaissance, par chacun des bâtiments projetés, des dispositions de l'article UA 10 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté en ses deux branches.
12. En dernier lieu, aux termes de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, relatif à l'aspect extérieur des constructions : " Les constructions peuvent être d'expression architecturale traditionnelle ou contemporaine mais ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'aux perspectives monumentales. Elles doivent présenter une unité d'aspect et une simplicité de volume. (...) En alignement de façade, les clôtures seront limitées à une hauteur de 2 m et devront être constituées d'un mur plein d'une hauteur maximum de 1m50, maçonné ou muret, surmonté d'une grille haute, les maçonneries auront la même finition de surface et d'aspect que la construction principale. Les ouvertures pratiquées dans les clôtures sur rue n'excéderont pas 3 mètres 50. (...) De plus, pour les clôtures, en fonction du contexte environnant dans la rue ou dans le cas de démolition - reconstruction, des hauteurs et/ou aspects spécifiques différents de ceux mentionnés ci-dessus, pourront être autorisés ou exigés, pour une meilleure intégration dans le quartier ".
13. D'une part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est situé dans un environnement architectural hétérogène composé, ainsi qu'il a été dit au point 9, de quelques constructions à usage d'habitation relativement récentes et, le long de l'avenue Marceau, de bâtiments industriels, artisanaux et commerciaux de grande dimension. La circonstance que le hall d'entrée du bâtiment A se " détache du corps principal du bâtiment " ainsi que le précise la notice descriptive, en ce qu'il forme un décroché par rapport à la façade, n'est pas de nature à remettre en cause la simplicité du volume du bâtiment et participe, de par son aspect vitré et métallique d'aspect zinc, du parti architectural contemporain retenu pour le projet.
14. D'autre part, il est constant que les clôtures situées en alignement de façade de chacun des deux bâtiments ne répondent pas aux caractéristiques fixées par le règlement du plan local d'urbanisme de la commune. Toutefois, la seule circonstance, invoquée par Mme A..., que le quartier d'implantation du projet ne comporte aucune clôture " barreaudée " ne suffit pas à établir que l'aspect de leur clôture, qui est cohérent avec le style contemporain adopté pour chacun des deux bâtiments, ne garantit pas de la sorte une meilleure intégration dans le quartier qui, ainsi que cela a été dit, présente un caractère hétérogène dépourvu de tout intérêt particulier et ne relèverait dès lors pas du dernier alinéa de l'article UA 11 autorisant des clôtures présentant des hauteurs et des aspects spécifiques différents de ceux requis, s'ils permettent une meilleure intégration dans le quartier.
15. Il résulte des points 13 et 14 que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA 11 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté en ses deux branches pour chacun des deux immeubles projetés.
16. Il résulte de tout ce qui précède que Mme A... n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande.
Sur les frais liés au litige :
17. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Fontenay-le-Comte, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que Mme A... demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de Mme A... une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Fontenay-le-Comte et non compris dans les dépens.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de Mme A... est rejetée.
Article 2 : Mme A... versera à la commune de Fontenay-le-Comte une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Mme C... A..., à la commune de Fontenay-le-Comte et à la SCCV HPL LORGE.
Délibéré après l'audience du 18 mars 2025, à laquelle siégeaient :
- Mme Buffet, présidente de chambre,
- Mme Montes-Derouet, présidente-assesseure,
- M. Mas, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025.
La rapporteure,
I. MONTES-DEROUET
La présidente,
C. BUFFET
La greffière,
M. B...
La République mande et ordonne au préfet de la Vendée en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 24NT01013
