Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société par actions simplifiée Villas Ginkgos - Les Alisiers et la société par actions simplifiée Ginkgos Immo ont demandé au tribunal administratif de Nantes d'annuler l'arrêté du 25 juin 2021 par lequel le maire des Sables d'Olonne a accordé à la société CCY Investissement un permis de construire une résidence de services séniors de 103 logements sur un terrain cadastré à la section BD sous les n°s 259, 261, 430 et à la section BS sous les n°s 44 et 45, situé 12, rue de la Croix Blanche sur le territoire de la commune, l'arrêté du 7 juillet 2021 du maire portant transfert de ce permis de construire au bénéfice de la société civile de construction-vente La Croix Blanche ainsi que les deux arrêtés du 12 octobre 2021 du maire portant rectification de l'arrêté portant permis de construire du 25 juin 2021 et de l'arrêté de transfert du 7 juillet 2021.
Par un jugement n° 2214036 du 21 juillet 2023, le tribunal administratif de Nantes a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 21 septembre 2023, les sociétés Villas Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo, représentées par Me Lefèvre, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nantes ;
2°) d'annuler l'arrêté du 25 juin 2021 par lequel le maire des Sables d'Olonne a accordé à la société CCY Investissement un permis de construire une résidence de services séniors de 103 logements sur un terrain cadastré à la section BD sous les n°s 259, 261, 430 et à la section BS sous les n°s 44 et 45, situé 12, rue de la Croix Blanche sur le territoire de la commune, l'arrêté du 7 juillet 2021 du maire portant transfert de ce permis de construire au bénéfice de la société civile de construction-vente La Croix Blanche ainsi que les deux arrêtés du 12 octobre 2021 du maire portant rectification de l'arrêté portant permis de construire du 25 juin 2021 et de l'arrêté de transfert du 7 juillet 2021 ;
3°) de mettre à la charge de la commune des Sables d'Olonne le versement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- elles justifient de leur intérêt à agir ;
- les premiers juges ont omis de statuer sur leur moyen tiré la méconnaissance de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;
- le dossier de demande de permis de construire est insuffisant au regard des dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme ;
- le permis de construire litigieux méconnaît les dispositions des articles Ub 9, Ub 10 et Ub 11 du règlement du plan local d'urbanisme.
Par un mémoire en défense, enregistré le 6 juin 2024, la commune des Sables d'Olonne, représentée par Me Bernot, conclut au rejet de la requête et demande à la cour de mettre à la charge des sociétés Villa Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo, solidairement, le versement d'une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les sociétés appelantes ne justifient pas d'un intérêt à agir à l'encontre du permis de construire litigieux ;
- aucun des moyens invoqués n'est fondé.
Par un mémoire en défense, enregistré le 10 septembre 2024, la société civile de construction-vente La Croix Blanche, représentée par Me Rouhaud, conclut au rejet de la requête et demande à la cour de mettre à la charge des sociétés Villa Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo, solidairement, le versement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande présentée par les sociétés appelantes devant le tribunal administratif de Nantes est tardive ;
- les sociétés appelantes ne justifient pas d'un intérêt à agir à l'encontre du permis de construire litigieux ;
- aucun des moyens invoqués n'est fondé.
Par un mémoire en défense, enregistré le 1er octobre 2024, la société CCY Investissements, représentée par Me Rouhaud, conclut au rejet de la requête et demande à la cour de mettre à la charge des sociétés Villa Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo, solidairement, le versement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle invoque les mêmes moyens que la société La Croix Blanche.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Mas,
- les conclusions de M. Le Brun, rapporteur public,
- et les observations de Me Lefevre, représentant les sociétés Villas-Ginkgos et Ginkgos Immo, Me Desgrée, substituant Me Bernot, représentant la commune des Sables d'Olonnes, et de Me Vautier, substituant Me Rouhaud, représentant les sociétés CCY Investissement et La Croix Blanche.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 25 juin 2021, le maire des Sables d'Olonne a accordé à la société CCY Investissement un permis de construire une résidence de services séniors de 103 logements sur un terrain cadastré à la section BD sous les n°s 259, 261, 430 et à la section BS sous les n°s 44 et 45, situé 12, rue de la Croix Blanche sur le territoire de la commune. Par un arrêté du 7 juillet 2021, le maire des Sable d'Olonne a transféré ce permis de construire à la société La Croix Blanche. Par deux arrêtés du 12 octobre 2021, le maire des Sables d'Olonne a rectifié les références cadastrales mentionnées sur ce permis de construire du 25 juin 2021 et sur l'arrêté de transfert du 7 juillet 2021. Les sociétés Villas Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo ont demandé au tribunal administratif de Nantes l'annulation de ces quatre arrêtés. Elles relèvent appel du jugement du 21 juillet 2023 par lequel cette demande a été rejetée.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Les sociétés Villas Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo n'ont pas soutenu, devant le tribunal administratif de Nantes, que le permis de construire litigieux méconnaissait l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme. Le moyen tiré de ce que le jugement attaqué serait entaché d'irrégularité faute de répondre à ce moyen ne peut dès lors qu'être écarté.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
3. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / (...) e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer (...) ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : / (...) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".
4. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
5. D'une part, le dossier de demande de permis de construire en litige comporte un document présentant le traitement des espaces libres, qui indique notamment que la végétation présente sur les parcelles sera intégralement supprimée en vue de la réalisation du sous-sol et que des plantations d'arbres de haute tige d'essence locale seront réalisées afin de réduire les vis-à-vis à l'angle sud-est de la parcelle et le long de la parcelle cadastrée à la section BS sous le n° 46. La seule circonstance, invoquée par les sociétés Villas Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo, que cette notice ne précise pas le nombre d'arbres qui seront plantés, n'est pas de nature à la faire regarder comme entachée d'insuffisance au regard des dispositions précitées de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme. Au surplus, il ressort des pièces du dossier que le nombre d'arbres plantés pouvait être déduit du plan de masse paysager également joint à la demande de permis de construire sur lequel ils sont représentés de sorte que l'autorité administrative a été mise à même d'apprécier la conformité du projet à la réglementation d'urbanisme.
6. D'autre part, le dossier de demande de permis de construire comporte un document, intitulé " plan de repérage des accès et espaces communs ", qui permet l'identification des surfaces affectées aux accès et espaces communs et quantifie précisément la proportion de la superficie totale du projet affectée à de tels espaces. Le moyen tiré de ce que l'autorité administrative n'aurait pas été mise à même d'apprécier le respect du ratio minimal de 28 % de la surface destinée à des accès et espaces communs, prévu par l'article Ub 13 du règlement du plan local d'urbanisme, ne peut dès lors qu'être écarté.
7. Enfin, il ressort des pièces du dossier que les points et les angles des prises de vue permettant de situer le terrain, respectivement, dans l'environnement proche et dans le paysage lointain ne sont pas reportés sur le plan de situation et le plan de masse. Toutefois, ces points et ces angles étaient indiqués sur un plan accompagnant chaque photographie. Ainsi, l'irrégularité du dossier de demande de permis de construire sur ce point a été sans incidence sur la capacité, pour l'autorité administrative, d'apprécier la conformité du projet à la réglementation d'urbanisme.
8. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire doit être écarté.
9. En deuxième lieu, aux termes de l'article Ub 9 du règlement du plan local d'urbanisme de Château d'Olonne, commune déléguée de la commune nouvelle des Sables d'Olonne : " L'emprise au sol maximale est fixée à 60% de la surface du terrain sauf pour les commerces, services et restaurants en rez-de-chaussée qui pourront occuper la totalité du terrain. ".
10. Il ressort du dossier de demande de permis de construire que l'emprise au sol du projet est de 2 187 mètres carrés, soit 53,08 % de la surface du terrain d'assiette de 4 120 mètres carrés. Les sociétés Villas Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo ne contestent pas sérieusement l'exactitude de ces données en relevant que le plan de repérage des accès et espaces communs n'identifie que 1 306 mètres carrés d'accès et espaces communs, soit moins que la part de la superficie totale du terrain d'assiette ne générant pas d'emprise au sol, dès lors qu'il existe également au sud du terrain d'assiette des espaces verts qui ne constituent pas des accès et espaces communs et ne génèrent pas d'emprise au sol. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article Ub 9 du règlement du plan local d'urbanisme doit dès lors être écarté comme manquant en fait.
11. En troisième lieu, aux termes de l'article Ub 10 du règlement du plan local d'urbanisme : " Au-dessus des hauteurs maximales autorisées ne peuvent être construits que des toitures, des souches de cheminées et des équipements techniques. L'aménagement des combles est autorisé sous réserve du respect des hauteurs définies ci-après. / 10.1 - Règle. En secteur Ub : La hauteur maximale des constructions, mesurée du niveau du sol naturel à l'égout des toitures ou à l'acrotère des toitures terrasses, n'excèdera pas 10 mètres et sera limitée à rez-de-chaussée plus deux étages plus combles. ". Ces dispositions ne font pas obstacle à ce que des combles soient aménagés, au-dessus du dernier niveau, dans la toiture de la construction, au-dessus du niveau de l'égout du toit dont la hauteur ne peut excéder 10 mètres.
12. Il ressort des pièces du dossier que le projet de construction litigieux a une hauteur de 8,84 mètres à l'égout du toit et 12,95 mètres au faîtage, avec des combles aménagés dans la toiture, au-dessus du dernier niveau, entre 8,84 et 11,53 mètres de hauteur. Il résulte de ce qui précède et alors même que les combles dépassent la hauteur de 10 mètres, qui constitue la limite que ne peut dépasser la hauteur à l'égout du toit, que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article Ub 10 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté.
13. En quatrième lieu, l'article Ub 11 du règlement du plan local d'urbanisme dispose : " Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords : / 11.1 - Expression architecturale : / Les constructions peuvent être d'expression architecturale traditionnelle ou contemporaine mais ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Elles doivent présenter une simplicité de volume et une unité d'aspect. / (...) 11.2.1 - Architecture contemporaine : / L'architecture proposée devra parfaitement s'insérer dans le milieu bâti ou naturel existant. Des matériaux modernes pourront être utilisés si le projet de construction les justifie ; ils ne seront pas employés en imitation de matériaux traditionnels, leur matière et leur couleur devront permettre une parfaite intégration de la construction. Les matériaux brillants ou de couleur vive sur de grandes surfaces sont interdits. ".
14. La circonstance invoquée par les sociétés Villas Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo que le toit de la construction projetée, au demeurant peu visible depuis l'espace public compte tenu de la hauteur de la construction, est en bac acier de couleur " quartz " alors que les toitures environnantes sont majoritairement recouvertes de tuiles, n'est pas de nature à faire regarder cette construction comme ne s'intégrant pas dans le milieu bâti existant. Le choix de ce matériau, motivé par des considérations architecturales, n'avait pas à faire l'objet d'une justification spécifique dans le dossier de demande de permis de construire. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article Ub 11 du règlement du plan local d'urbanisme doit dès lors être écarté.
15. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées à leur demande, que les sociétés Villas Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes a rejeté cette demande.
Sur les frais liés au litige :
16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune des Sables-d'Olonne, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme demandée par les sociétés Villas Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
17. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, sur le fondement des mêmes dispositions, de mettre à la charge des sociétés Villas Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo, solidairement, le versement d'une somme de 750 euros au profit de la société La Croix Blanche, d'une somme de 750 euros au profit de la société CCY Investissements et d'une somme de 1 500 euros au profit de la commune des Sables d'Olonne.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête des sociétés Villas Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo est rejetée.
Article 2 : Les sociétés Villas Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo verseront ensemble une somme de 750 euros à la société La Croix Blanche et une somme de 750 euros à la société CCY investissements, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les sociétés Villas Ginkgos - Les Alisiers et Ginkgos Immo verseront ensemble à la commune des Sables d'Olonne une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société par actions simplifiée Ginkgos Immo, représentant unique désigné par Me Lefèvre, mandataire, à la commune des Sables-d'Olonne, à la société CCY Investissements et à la société civile de construction-vente La Croix Blanche.
Délibéré après l'audience du 19 novembre 2024, à laquelle siégeaient :
- Mme Buffet, présidente de chambre,
- Mme Montes-Derouet, présidente-assesseure,
- M. Mas, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 décembre 2024.
Le rapporteur,
B. MASLa présidente,
C. BUFFET
La greffière,
M. A...
La République mande et ordonne au préfet de la Vendée en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
2
N° 23NT02795
