Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société par actions simplifiée Pavillons Jubault a demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler l'arrêté du 3 décembre 2019 par lequel le maire de Montgermont (Ille-et-Vilaine) a accordé un permis de construire à la société West Promotion en vue de la construction d'un bâtiment à usage de bureaux, après démolition d'immeubles existants, ainsi que la décision du 1er avril 2020 par laquelle le maire de cette commune a rejeté son recours gracieux formé contre cet arrêté.
Par un jugement n° 2002220 du 22 juin 2021, le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 30 juillet 2021 et 22 mars 2022, la société par actions simplifiée (SAS) Pavillons Jubault, représentée par Me Pellen, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 22 juin 2021 du tribunal administratif de Rennes ;
2°) d'annuler la décision du maire de Montgermont du 3 décembre 2019 ainsi que le rejet du recours gracieux du 1er avril 2020 ;
3°) de mettre à la charge d'une part de la commune de Montgermont et d'autre part de la société West Promotion la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- son intérêt agir est établi eu égard à la localisation de son siège historique destiné à être démoli par le projet et au fait qu'elle n'a pas renoncé à son pacte de préférence pour l'acquisition de la parcelle ;
- en méconnaissance des articles R. 431-7 à R. 431-10 du code de l'urbanisme, le dossier de demande de permis de construire est insuffisant s'agissant des conditions de desserte, d'accès et de stationnement ;
- l'autorisation est intervenue en méconnaissance de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme, eu égard au projet de plan local d'urbanisme intercommunal interdisant la construction de bureaux ;
- les dispositions du plan local d'urbanisme sont méconnues :
. en ce qui concerne l'article UI 3 : eu égard à l'absence de servitude de passage établie, à la confusion sur la situation juridique du terrain, et au dimensionnement insuffisant des voies de circulation sur la parcelle d'assiette du projet ;
. en ce qui concerne l'article UI 12 : faute de prévoir 30 places de stationnement en sous-sol dans le respect de ces dispositions.
Par un mémoire enregistré le 23 septembre 2021, la société West Promotion, représentée par Me Collet, demande à la cour :
1°) de rejeter la requête ;
2°) subsidiairement, de faire application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;
3°) de mettre à la charge de la société Pavillons Jubault une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande de première instance était irrecevable faute de qualité à agir du représentant de la société et faute d'intérêt à agir de la société au regard de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;
- les moyens soulevés par la société Pavillons Jubault ne sont pas fondés.
Par un mémoire enregistré le 24 décembre 2021, la société West Promotion, représentée par Me Collet, demande à la cour de condamner la société Pavillons Jubault à lui verser une indemnité de 162 903 euros en application des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme.
Elle soutient que l'action de la société Pavillons Jubault est manifestement abusive et lui a causé divers préjudices dans la mesure où elle a été empêchée de mener à bien le projet autorisé par le permis de construire contesté dans le délai prévu.
Par un mémoire en défense, enregistré le 17 janvier 2022, la commune de Montgermont, représentée par Me Plateaux, conclut au rejet de la requête et demande de mettre à la charge de la société Pavillons Jubault une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par la société Pavillons Jubault ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 24 février 2022, la société Pavillons Jubault, représentée par Me Pellen, demande à la cour de rejeter la demande présentée par la société West Promotion sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme ainsi qu'au titre des frais d'instance, et de porter à 2 500 euros la somme à mettre à la charge de la société West Promotion au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que sa demande est légitime eu égard aux conséquences du projet sur son image et sa localisation et des conséquences du projet au regard des dispositions du nouveau plan local d'urbanisme intercommunal ; la société West Promotion ne subit aucun préjudice et la somme demandée est disproportionnée et injustifiée.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Rivas,
- les conclusions de M. Mas, rapporteur public,
- et les observations de Me Collet, représentant la société West Promotion.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 3 décembre 2019, le maire de Montgermont (Ille-et-Vilaine) a autorisé la société West Promotion à construire un bâtiment à usage de bureaux d'une surface de 1 566,8 m² sur des parcelles cadastrées section AH n° 179 et n° 180, au lieu-dit Champ-Marais, après démolition des bâtiments existants occupés par la société Pavillons Jubault. Par une décision du 1er avril 2020 le maire de Montgermont a rejeté le recours gracieux formé le 28 janvier 2020 par la société Pavillons Jubault contre cet arrêté. Cette société relève appel du jugement du 22 juin 2021 par lequel le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande d'annulation de ces décisions du maire de Montgermont. Par un mémoire distinct la société West Promotion a demandé la condamnation de la société Pavillons Jubault à lui verser une indemnité de 162 903 euros en application des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme : " (...) L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable. ".
3. Il résulte de ces dispositions que des travaux qui ne peuvent être autorisés sous l'emprise de la réglementation à venir ne peuvent faire l'objet d'un sursis à statuer s'ils ne sont pas, en raison de leur peu d'importance, de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du plan local d'urbanisme en cours d'élaboration.
4. Il ressort des pièces du dossier que, par une délibération du 13 décembre 2018, le conseil communautaire de Rennes Métropole a arrêté son projet de plan local d'urbanisme intercommunal intégrant la commune de Montgermont. Ce document prévoyait alors le classement des parcelles concernées par le projet en litige en zone UI 5, dans laquelle l'édification de bureaux était interdite. Dans ces conditions, l'état d'avancement des travaux d'élaboration du nouveau plan, lequel sera du reste approuvé par une délibération du 19 décembre 2019, permettait, à la date d'édiction du permis de construire litigieux, soit le 3 décembre 2019, de surseoir à statuer sur une demande de nature à compromettre l'exécution du futur plan.
5. Cependant le permis de construire sollicité par la société West Promotion le 2 août 2019 prévoit la réalisation d'un unique immeuble de bureaux de 1 566,80 m², en substitution de locaux déjà affectés à un usage de bureaux, dans un secteur comprenant également, à proximité immédiate, un immeuble également à destination de bureaux aux volumes semblables, ainsi que diverses autres constructions dont des hangars commerciaux. Par ailleurs, le nouveau plan local d'urbanisme autorise la réalisation de constructions à cet endroit. Dans ces conditions, eu égard au caractère limité du projet contesté, et en dépit de ce qu'il aurait été en contradiction avec les dispositions du futur plan local d'urbanisme, le maire de Montgermont n'a pas entaché sa décision d'erreur manifeste d'appréciation en estimant que la demande présentée par la société West Promotion n'était pas de nature à compromettre l'exécution du futur plan local d'urbanisme ou à la rendre plus onéreuse et, par suite, qu'il n'y avait lieu de surseoir à statuer sur la demande de permis de construire de la société West Promotion.
6. En deuxième lieu, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
7. D'une part, aux termes de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; / b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; / c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. (...) / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente. ". Aux termes de l'article R. 431-8 de ce code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : (...) / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (...) / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ". D'autre part, aux termes de l'article R. 431-9 du même code : " (...) Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. (...) ". Enfin l'article R. 431-10 de ce code précise : " Le projet architectural comprend également (...) c) un document graphique permettant d'apprécier (...) le traitement des accès et du terrain (...). ".
8. En l'espèce, d'une part, le formulaire de demande de permis de construire renseigné par la société West Promotion prévoit la réalisation de 50 places de stationnement, pour une surface totale affectée au stationnement de 1 472,50 m², dont 1 095 m² de surface bâtie. A ce document est joint un plan de masse permettant d'identifier les places de stationnement aérien prévues et de déterminer la localisation de l'accès au parking, situé en sous-sol. Le plan de coupe BB matérialise ces places de stationnement souterrain. La notice architecturale précise pour sa part la dimension minimale des places créées, le nombre de places destinées aux personnes à mobilité réduite, le fait que 37 places sont prévues en sous-sol contre 13 en surface. D'autre part, la notice architecturale indique que l'accès des automobiles se fera par une voie de desserte existante sur la parcelle voisine, laquelle est matérialisée, avec son dimensionnement, sur le plan de masse du projet autorisé. Enfin le dossier de demande de permis de construire comprend un document graphique permettant d'apprécier le traitement des accès et du terrain. Dans ces conditions, alors qu'il résulte de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme que l'autorité compétente ne peut exiger la production d'autres pièces que celles prévues par la réglementation, le moyen tiré de l'irrégularité du dossier de demande de permis de construire, faute pour celui-ci de comporter les précisions requises en matière de desserte de la construction, d'accès et de stationnement, doit être écarté.
9. En troisième lieu, aux termes de l'article UI 3 " Desserte des terrains par les voies - Accès aux voies ouvertes au public " du règlement du plan local d'urbanisme de Montgermont : " 1 - Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées : / Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n'obtienne un passage aménagé sur les fonds de ses voisins dans les conditions fixées par l'article 682 du Code civil et présentant les caractéristiques définies au paragraphe ci-dessous. (...) / Les nouvelles voies automobile crées, publiques ou privées, ne peuvent avoir une largeur d'emprise inférieure à 10 m. (...) / 2 - Conditions d'accès aux voies ouvertes au public : / Les accès carrossables à la voirie publique devront être étudiés de façon à ne pas porter atteinte à la sécurité publique. (...) ".
10. D'une part le permis de construire, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme. Dès lors, si l'administration et, en cas de recours, le juge administratif, doivent s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, lorsque celle-ci est ouverte à la circulation publique.
11. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet dispose d'un accès direct à une voie ouverte à la circulation publique, dès lors qu'il existe une voie dépourvue de tout obstacle ou de restriction de circulation permettant sa desserte depuis la rue de la Métrie au travers des parcelles cadastrées AH n°s 214 et 215, alors même que ces dernières parcelles appartiennent à des tiers. Cette voie privée comporte au demeurant un marquage partiel au sol des sens de circulation requis. Ce libre accès existe depuis la suppression de l'ancien accès direct à la voie publique des parcelles supportant le projet contesté, ainsi qu'il résulte d'un compte-rendu du Conseil général d'Ille-et-Vilaine du 28 juillet 2008 faisant état du nécessaire maintien de leur desserte, alors qu'elles supportaient déjà une activité commerciale. Par suite, la société Pavillons Jubault n'est pas fondée à soutenir que la parcelle d'assiette du projet serait inconstructible faute de disposer d'un accès à une voie ouverte à la circulation publique. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article UI 3 du règlement du plan local d'urbanisme de Montgermont doit être écarté.
12. D'autre part la société Pavillons Jubault soutient que les dispositions précitées de l'article UI 3 du plan local d'urbanisme de Montgermont sont méconnues dès lors que les conditions de circulation sur le terrain d'assiette, après l'édification de la construction, seront contraires à ces dispositions à l'angle sud-est du projet. Toutefois, ces dispositions n'ayant pas vocation à régir les conditions de circulation au sein de la parcelle d'assiette du projet mais les conditions de desserte et d'accès aux terrains, ce moyen, inopérant, ne peut qu'être écarté.
13. En quatrième lieu, aux termes de l'article UI 12 " aires de stationnement " du plan local d'urbanisme : " 1 - Obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisation d'aires de stationnement pour les véhicules automobiles / 1.1 Normes à respecter / (...) Constructions destinées aux bureaux / Il est exigé au minimum une place par 40 m² de SHON. (...) / 1.2 Modalités d'application / Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations devra être assuré par la création effective des emplacements soit sur le terrain de la construction soit sur un terrain ou dans une opération situé dans un rayon de 200 m à compter du projet (sous réserve que les normes en matière de stationnement et de coefficient d'espaces paysagers soient respectées sur ce terrain ou dans cette opération). / Excepté dans les secteurs de ZAC lorsque des dispositions différentes sont prévues, le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations devra être assuré en dehors des voies publiques. (...) / Dimensionnement du stationnement / Tout emplacement de stationnement créé doit s'inscrire dans un rectangle libre minimal de 5 m par 2,30 m. Si l'angle développé entre l'axe de circulation et celui de la place de stationnement est inférieur ou égal à 45°, la longueur du rectangle peut être réduite à 4,5 m. Il doit être accessible directement. / Les voies de circulation internes des stationnements (aériens ou souterrains) doivent être dimensionnées de façon à permettre la manœuvre des véhicules. (...) ".
14. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit la réalisation de 37 places de stationnement au sous-sol du bâtiment autorisé. La société pétitionnaire a versé au dossier un plan du sous-sol de la construction, cohérent avec le plan de masse figurant au dossier de demande de permis de construire, précisant les conditions d'accès au parking par une rampe destinée aux automobiles et matérialisant l'ensemble des places autorisées. Il ressort ainsi des pièces du dossier que le projet satisfait, tant au regard de la rampe d'accès à ce garage que du nombre de places prévu, aux obligations fixées par le plan local d'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article UI 12 du plan local d'urbanisme communal doit être écarté.
15. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées par la société West Promotion à la demande de première instance, que la société Pavillons Jubault n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande d'annulation de l'arrêté du maire de Montgermont du 3 décembre 2019 ainsi que de la décision du 1er avril 2020 rejetant son recours gracieux formé contre cette décision.
Sur les conclusions de la société West Promotion tendant à l'application de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme :
16. Aux termes de l'articles L. 600-7 du code de l'urbanisme : " Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui traduisent un comportement abusif de la part du requérant et qui causent un préjudice au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. ".
17. Il ne résulte pas de l'instruction que le recours introduit par la société Pavillons Jubault contre le permis de construire accordé le 3 décembre 2019 à la société West Promotion par le maire de Montgermont aurait été mis en œuvre dans des conditions qui traduiraient un comportement abusif de la part de la requérante. Dès lors, les conclusions indemnitaires présentées par la société West Promotion tendant à la condamnation de la société Pavillons Jubault sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme doivent être rejetées.
Sur les frais d'instance :
18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à l'octroi d'une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens à la partie perdante. Il y a lieu, dès lors, de rejeter les conclusions présentées à ce titre par la société Pavillons Jubault. En revanche, il convient, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de cette dernière, sur le fondement des mêmes dispositions, la somme de 800 euros au titre des frais exposés par la commune de Montgermont et de 800 euros au titre des frais exposés par la société West Promotion.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société Pavillons Jubault est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la société West Promotion sur le fondement de l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme sont rejetées.
Article 3 : La société Pavillons Jubault versera la somme de 800 euros à la commune de Montgermont et la somme de 800 euros à la société West Promotion sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Pavillons Jubault, à la commune de Montgermont et à la société West Promotion.
Délibéré après l'audience du 23 juin 2023, à laquelle siégeaient :
- M. Francfort, président de chambre,
- M. Rivas, président assesseur,
- M. Frank, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2023.
Le rapporteur,
C. RIVAS
Le président,
J. FRANCFORT
La greffière,
H. EL HAMIANI
La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
2
N° 21NT02180
