Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Sous le n° 2003257 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire à Rennes, M. B... D... et Mme C... F... ont demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler l'arrêté du 29 janvier 2020 par lequel la maire de Rennes a délivré à la SCI Rennes Duguay Trouin un permis de construire valant permis de démolir, portant notamment sur la réalisation d'un hôtel de 88 chambres sur des parcelles situées 12 rue Duguay Trouin à Rennes, ainsi que la décision portant rejet de leur recours gracieux.
Sous le n° 2005713, M. B... D... et Mme C... F... ont demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler l'arrêté du 4 novembre 2020 par lequel la maire de Rennes a délivré à la SCI Rennes Duguay Trouin un permis de construire modificatif portant notamment sur la réalisation d'un hôtel de 87 chambres sur des parcelles situées 12 rue Duguay Trouin à Rennes, ainsi que la décision portant rejet de leur recours gracieux.
Sous le n°2003088, la société Nouvelle des Galeries G a demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler l'arrêté du 4 novembre 2020 par lequel la maire de Rennes a délivré à la SCI Rennes Duguay Trouin un permis de construire modificatif portant notamment sur la réalisation d'un hôtel de 87 chambres sur des parcelles situées 12 rue Duguay Trouin à Rennes, ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux.
Par un jugement n°s 2003088, 2003257, 2005713 du 2 mars 2022, le tribunal administratif de Rennes a rejeté leurs demandes.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 26 avril, 20 octobre et 17 novembre 2022, le mémoire du 20 octobre 2022 n'ayant pas été communiqué, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire, M. B... D... et Mme C... F..., représentés par Me Boulais, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 2 mars 2022 du tribunal administratif de Rennes en tant qu'il a rejeté leurs requêtes ;
2°) d'annuler l'arrêté de permis de construire du 29 janvier 2020 de la maire de Rennes ainsi que l'arrêté du 4 novembre 2020 portant permis de construire modificatif ;
3°) de mettre solidairement à la charge de la commune de Rennes et de la SCI Rennes Duguay Trouin la somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- leur requête est recevable ; ils contestent le projet tel qu'autorisé en dernier lieu le 4 novembre 2020 ; intervenant volontaire en requête dans l'instance n° 20005713, le syndicat des copropriétaires est recevable à relever appel de ce jugement ; ils sont voisins immédiats du projet, lequel va affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation et de jouissance de leurs biens ;
- les arrêtés contestés méconnaissent les dispositions de l'article 3 du titre IV du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Rennes eu égard à la hauteur du projet autorisé et à l'absence d'emplacements pour les deux roues ;
- les permis de construire ont été obtenus par fraude eu égard aux omissions des dossiers et au fait que le dossier de demande de permis de construire modificatif est intervenu alors que l'assemblée générale de la copropriété avait refusé la réalisation des travaux dès le 16 mars 2020.
Par un mémoire en défense, enregistré le 20 octobre 2022, la commune de Rennes, représentée par Me Donias, conclut à titre principal au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu'il soit fait application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et demande de mettre à la charge solidaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire, de M. D... et de Mme F... une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Par un mémoire enregistré le 22 juillet 2022, la société Rennes Duguay Trouin, représentée par Me Gosselin, conclut au rejet de la requête et demande de mettre à la charge solidaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire, de M. D... et de Mme F... une somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable eu égard à l'accord trouvé en assemblée générale de copropriété le 3 mars 2022 sur le dernier projet immobilier ; subsidiairement l'appel formé par le syndicat des copropriétaires contre le permis de construire modificatif est irrecevable dès lors qu'il était intervenant volontaire en première instance ;
- subsidiairement les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code du patrimoine ;
- le code de l'urbanisme ;
- le plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Rennes ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. E...,
- les conclusions de M. Mas, rapporteur public,
- les observations de Me Boulais, représentant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire, M. B... D... et Mme C... F..., de Me Santos Pires, représentant la commune de Rennes, et de Me Gosselin, représentant la société Rennes Duguay Trouin.
Une note en délibéré, présentée pour la société Rennes Duguay Trouin, a été enregistrée le 14 avril 2023.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 29 janvier 2020, la maire de Rennes a délivré à la SCI Rennes Duguay Trouin un permis de construire valant permis de démolir, portant sur la réalisation d'un hôtel de 88 chambres comprenant notamment un restaurant et un auditorium, situé 12 quai Duguay Trouin à Rennes, sur des parcelles cadastrées n°s 875, 795 et 794. Le recours gracieux formé par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire à Rennes, M. D... et Mme F... a été rejeté par une décision du 17 juin 2020. Un permis de construire modificatif a été délivré le 4 novembre 2020, diminuant notamment le nombre de chambres de l'hôtel et la surface de plancher, incluant la parcelle n° 1239 dans le terrain d'assiette du projet, supprimant l'accessibilité à une toiture terrasse ainsi que le restaurant et l'auditorium, et ajoutant un spa et un commerce. Par un jugement du 2 mars 2022, dont le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire, M. B... D... et Mme C... F... relèvent appel, le tribunal administratif de Rennes a rejeté leurs demandes tendant à l'annulation des arrêtés des 29 janvier 2020 et 4 novembre 2020 de la maire de Rennes ainsi que de ses décisions rejetant leurs recours gracieux formés contre ces décisions.
Sur les fins de non-recevoir opposées par la société Rennes Duguay Trouin :
2. En premier lieu, la personne qui, devant le tribunal administratif, est régulièrement intervenue à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir est recevable à relever appel du jugement rendu sur ce recours contrairement aux conclusions de son intervention, lorsqu'à défaut d'intervention de sa part, elle aurait eu qualité pour introduire elle-même ce recours. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire est intervenu à l'appui du recours pour excès de pouvoir présenté par M. D... et Mme F... devant le tribunal administratif de Rennes, sous le n° 2005713, contre l'arrêté du 4 novembre 2020 de la maire de Rennes accordant un permis de construire modificatif. Il aurait eu qualité pour introduire lui-même un tel recours. Il est dès lors recevable à faire appel du jugement rendu contrairement aux conclusions de son intervention.
3. En second lieu, il ressort des pièces du dossier que les permis de construire contestés des 29 janvier 2020 et 4 novembre 2020 autorisent la réalisation d'un complexe immobilier dont une partie du programme est située au sein de la copropriété dénommée 4 place du Calvaire. Cette copropriété est régulièrement représentée devant la cour par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire, ainsi qu'il résulte de deux résolutions de l'assemblée générale de cette copropriété du 3 mars 2022 décidant de faire appel du jugement du 2 mars 2022 du tribunal administratif de Rennes rejetant leurs demandes d'annulation des arrêtés des 29 janvier et 4 novembre 2020. La circonstance que lors de cette même assemblée générale ce syndicat de copropriétaires a " validé " un nouveau projet de construction présenté par la SCI Rennes Duguay Trouin n'est pas de nature à lui dénier un intérêt lui donnant qualité à agir contre le jugement du 2 mars 2022 du tribunal administratif de Rennes. Ses conclusions en annulation de ce jugement et des décisions de la maire de Rennes sont donc recevables.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
4. Aux termes de l'article L. 313-1 du code de l'urbanisme : " I.- Un plan de sauvegarde et de mise en valeur peut être établi sur tout ou partie du site patrimonial remarquable créé en application du titre III du livre VI du code du patrimoine. Sur le périmètre qu'il recouvre, il tient lieu de plan local d'urbanisme. (...) III. - Le plan de sauvegarde et de mise en valeur peut comporter l'indication des immeubles ou des parties intérieures ou extérieures d'immeubles : / 1° Dont la démolition, l'enlèvement ou l'altération sont interdits et dont la modification est soumise à des conditions spéciales ; / 2° Dont la démolition ou la modification peut être imposée à l'occasion d'opérations d'aménagement publiques ou privées. (...) ". Et aux termes de l'article R. 313-1 du même code : " Le plan de sauvegarde et de mise en valeur comprend un rapport de présentation et un règlement, et peut comporter des orientations d'aménagement et de programmation relatives à des immeubles bâtis ou non bâtis ou ensembles d'immeubles, assorties le cas échéant de documents graphiques. / Le règlement comprend des règles écrites et des documents graphiques qui sont définis à l'article R. 313-5. ".
5. Aux termes de l'article 3 " Les constructions neuves " du " Titre IV - Les constructions " du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Rennes : " Les nouvelles constructions comprennent : / les constructions principales réalisées soit en remplacement d'un immeuble non protégé (pouvant être conservé, amélioré ou remplacé, (...)/ Hauteurs (...) En cohérence avec les dispositions relatives à la volumétrie des constructions dans le paysage, la hauteur maximale de la construction nouvelle ne doit pas dépasser la hauteur maximale de la construction ou façade protégée la plus proche et la plus haute, sauf condition particulière (M, A..., P ou E) mentionnée au règlement graphique et dont la liste est reportée au présent règlement. / Sauf condition particulière (M, A..., P ou E) mentionnée au règlement graphique et dont la liste est reportée au présent règlement, lorsqu'un immeuble est situé à égale distance entre deux immeubles ou façades protégés ou en limite séparative de deux immeubles ou façades protégés, alors : / - soit l'immeuble peut s'élever à la hauteur de l'immeuble ou de la façade protégés le plus haut sous réserve de respecter, par sa volumétrie, la hauteur de l'immeuble ou la façade protégé la plus basse ; / - soit l'immeuble respecte la hauteur la plus basse. (...) Un dépassement ou une réduction de la hauteur de l'ordre de 10 % peut être autorisé pour des raisons architecturales ou techniques. ".
6. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire accordé le 29 janvier 2020 par la maire de Rennes à la société Rennes Duguay Trouin, modifié par arrêté du 4 novembre 2020, autorise l'édification d'une construction, notamment sur les parcelles cadastrées n° 1239 et n° AC 794, et emporte également permis de démolir les constructions non protégées au plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSVM) de la ville se trouvant, en cœur d'îlot urbain, sur ces dernières parcelles. Ces deux parcelles sont par ailleurs mitoyennes de la parcelle cadastrée n° AC 669, située 3 rue du Cartage, supportant une construction protégée au titre de ce PSMV, pour laquelle le règlement de ce plan précise que " la démolition, l'enlèvement ou l'altération sont interdits et dont le réaménagement pouvant comporter des interventions sur la structure et ou la répartition des volumes existants est autorisée sous conditions. ". Cette construction protégée par le PSMV se situe à environ 1 mètre de la construction nouvelle autorisée sur les parcelles n° 1239 et n° AC 794, alors qu'une autre construction protégée située de l'autre côté de la rue du Cartage en est éloignée d'environ 3 mètres. Ainsi, pour l'application de la règle de hauteur prévue par la disposition citée au point précédent, la construction protégée située 3 rue du Cartage remplit la double condition posée, étant la plus proche de celle autorisée et la plus haute, dès lors que l'immeuble protégé situé en vis-à-vis en est plus éloigné. Or, il est constant qu'alors que la construction protégée culmine à 44,20 NGF (Nivellement Général de la France), la construction autorisée après modification atteint 49,46 NGF, dépassant ainsi la hauteur de la construction protégée, y compris après application du possible dépassement de hauteur de 10 % pour des raisons architecturales ou techniques, prévu par le PSVM, raisons dont il n'est pas même allégué l'existence en l'espèce. Ainsi le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire, M. D... et Mme F... sont fondés à soutenir que l'autorisation modifiée accordée est intervenue, s'agissant de la construction prévue sur les parcelles n° 1239 et n° AC 794, en violation des dispositions précités de l'article 3 du titre IV du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Rennes relatives aux hauteurs des constructions nouvelles.
7. En deuxième lieu, aux termes de l'article 3 " Les constructions neuves " du " Titre IV - Les constructions " du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Rennes : " (...) Stationnement (...) 2- Deux roues : Le nombre d'emplacements doit répondre aux normes minimales suivantes : / - Logements ou résidences communautaires : 1,5 emplacements par logement ou chambre créé. / - Commerces (y compris les restaurants), services, bureaux, et autres activités : 1 emplacement par tranche complète de 150 m² de surface de plancher créée. / - Autres affectations : le nombre d'emplacements correspond aux besoins des occupants. (...) ".
8. Il résulte du permis de construire modificatif que la construction autorisée abritera, outre l'hôtel de 87 chambres prévu, constitutif d'un commerce, " des programmes qui s'adressent à la ville " tels qu'un espace bar, un spa-hammam, une salle de séminaire ainsi qu'un commerce ouvert sur la place du Calvaire. La disposition précitée du PSVM, dont les auteurs ont choisi de ne pas régir la situation des hôtels différemment de celles des commerces, prévoit pour ces derniers et " autres activités " un emplacement de stationnement par tranche complète de 150 m² de surface de plancher créée. Or, le projet en litige ne prévoit aucun stationnement dédié aux deux roues. En tout état de cause, en assimilant même l'hôtel à une " autre affectation " au sens de ces dispositions, les autres activités, toutes commerciales, hébergées dans la construction, nécessitent la réalisation de places de stationnement pour les deux roues par application de la même disposition du PSVM. Enfin la circonstance que le projet immobilier autorisé est situé en centre-ville de Rennes, à proximité de stations de vélos en libre-service payants et qu'il est desservi par les transports en commun est sans incidence sur la mise en œuvre des dispositions précitées. Par suite, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire, M. D... et Mme F... sont fondés à soutenir que les autorisations accordées sont intervenues en violation des dispositions précités de l'article 3 du titre IV du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de Rennes relatives au stationnement des deux roues.
9. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation de ces arrêtés.
En ce qui concerne l'application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :
10. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé. ".
11. Les vices mentionnés aux points 6 et 8, tirés de ce que les permis de construire délivrés méconnaissent les règles de hauteur sur une partie de la construction autorisée et celles relatives au stationnement des deux roues, sont relatifs à des parties identifiables du projet et sont susceptibles d'être régularisés par la délivrance d'un permis de construire modificatif. Il y a lieu en conséquence d'annuler les arrêtés du 29 janvier 2020 et du 4 novembre 2020 par lesquels la maire de Rennes a délivré à la SCI Rennes Duguay Trouin un permis de construire valant permis de démolir, portant notamment sur la réalisation d'un hôtel sur des parcelles situées 12 rue Duguay Trouin à Rennes, en tant seulement qu'ils ne respectent pas les règles de hauteur applicables à la construction à édifier sur les parcelles cadastrées n° 1239 et n° AC 794 et celles relatives aux places de stationnement des deux roues, ainsi, et dans cette mesure, que les décisions de la maire de Rennes rejetant les recours gracieux formés contre ces arrêtés.
12. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire, M. D... et Mme F... sont fondés à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué le tribunal administratif de Rennes a rejeté en totalité leurs demandes d'annulation des arrêtés des 29 janvier et 4 novembre 2020 et les décisions rejetant leurs recours gracieux.
Sur les frais d'instance :
13. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, d'une part de rejeter les conclusions présentées à ce titre par la commune de Rennes et la société Rennes Duguay Trouin et, d'autre part, de mettre à la charge solidaire de ces dernières, sur le fondement des mêmes dispositions, la somme totale de 1 500 euros au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire, M. D... et Mme F....
D E C I D E :
Article 1er : Sont annulés les arrêtés du 29 janvier 2020 et du 4 novembre 2020 de la maire de Rennes en tant qu'ils méconnaissent les dispositions de l'article 3 du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Rennes, s'agissant d'une part de la hauteur de la construction à édifier sur les parcelles cadastrées n° 1239 et n° AC 794 et d'autre part de la réalisation de places de stationnement pour deux roues. De même sont annulées, dans cette mesure, les décisions de la maire de Rennes rejetant les recours gracieux formés contre ces arrêtés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire, M. D... et Mme F....
Article 2 : Le jugement n°s 2003088, 2003257, 2005713 du 2 mars 2022 du tribunal administratif de Rennes est annulé en ce qu'il a de contraire à l'article 1er.
Article 3 : La commune de Rennes et la société Rennes Duguay Trouin verseront solidairement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire, à M. D... et à Mme F... une somme globale de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative par la commune de Rennes et par la société Rennes Duguay Trouin sont rejetées.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé 4 place du Calvaire, désigné par son conseil comme le représentant unique, à la commune de Rennes et à la société Rennes Duguay Trouin.
Copie en sera adressée pour information au Procureur de la République près le tribunal judiciaire de Rennes.
Délibéré après l'audience du 31 mars 2023, à laquelle siégeaient :
- M. Francfort, président de chambre,
- M. Rivas, président assesseur,
- M. Frank, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 avril 2023.
Le rapporteur,
C. E...
Le président,
J. FRANCFORT
La greffière,
H. EL HAMIANI
La République mande et ordonne au préfet d'Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 22NT01255
