Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Catel Roc a demandé au tribunal administratif de Nantes d'annuler le titre de recette exécutoire émis le 4 décembre 2017 par la direction régionale des finances publiques " Pays de la Loire - Loire-Atlantique " aux fins de règlement de la somme de 6 172,92 euros correspondant au coût de travaux réalisés sur le fondement d'un arrêté du préfet de la Loire-Atlantique du 20 juillet 2016, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux née le 22 juillet 2018, et de la décharger de cette somme.
Par un jugement n° 1808375 du 2 décembre 2021, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 2 février 2022, la SCI Catel Roc, représentée par Me Kimboo, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Nantes du 2 décembre 2021 ;
2°) d'annuler le titre de recette exécutoire émis le 4 décembre 2017 par la direction régionale des finances publiques " Pays de la Loire - Loire-Atlantique " aux fins de règlement de la somme de 6 172,92 euros correspondant au coût de travaux réalisés sur le fondement d'un arrêté du préfet de la Loire-Atlantique du 20 juillet 2016, ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux née le 22 juillet 2018 ;
3°) de la décharger de la somme de 6 172,92 euros ;
4°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros au titre de l'article
L.761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement attaqué ne pouvait rejeter son recours en statuant sur le moyen tiré de l'exception d'illégalité de l'arrêté du 20 juillet 2016 dès lors qu'elle avait expressément renoncé à ce moyen ;
- les travaux réalisés par le préfet de la Loire-Atlantique sont injustifiés dès lors qu'il existe un décalage entre les termes de l'arrêté du 20 juillet 2016 et les travaux réalisés ; les travaux de raccordement du lave-linge ainsi que la vidange de la fosse septique ne pouvaient être réalisés dans le cadre de l'exécution de l'arrêté du 20 juillet 2016 car ces éléments ne présentaient aucune dangerosité et vétusté ; l'entretien de ces deux installations relèvent du locataire en application du d) de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et de l'article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; la mise en place d'une prise de courant 16A pour un lave-linge constitue un aménagement de confort ; la fosse septique avait déjà été vidangée par la SCI Catel Roc en avril 2016 et ce sont les locataires qui l'ont bouché volontairement ; les travaux généraux d'électricité et de mise aux normes du poêle à bois sont infondés car ils ne correspondent pas aux exigences de l'arrêté ;
- les troubles relevés par l'agence régionale de santé ont été provoqués en majeure partie par les locataires dans le seul but de se soustraire au règlement des loyers en faisant déclarer le logement insalubre.
Par un mémoire en défense, enregistré le 22 novembre 2022, le ministre de la santé et de la prévention conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par la SCI Catel Roc ne sont pas fondés et s'en remet à ses écritures de première instance.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de la santé publique ;
- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme C...,
- et les conclusions de M. Pons, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La société Catel Roc, société civile immobilière, est propriétaire d'un logement situé sur le territoire de la commune de Plessé (Loire-Atlantique). Le 20 mai 2016, les locataires ont saisi l'agence régionale de santé d'un signalement sur l'état du logement qu'ils occupent et qu'ils trouvent préoccupant pour leur santé au regard de l'installation électrique, de l'installation d'un poêle à bois et de la non-conformité du dispositif d'assainissement non-collectif, après avoir en vain saisi les propriétaires d'une demande de réfection du logement bien que l'agence immobilière assurant la gestion locative du logement ait fait établir par des professionnels divers devis en vue d'y remédier. Le 28 juin 2016, un technicien sanitaire du département sécurité sanitaire des personnes et de l'environnement de la délégation territoriale de la Loire-Atlantique de l'agence régionale de santé (ARS) des Pays de la Loire a effectué une visite de contrôle du logement et a établi un rapport qui a été transmis le 12 juillet 2016 à l'ARS afin de prescrire d'urgence, sur le fondement de l'article L. 1311-4 du code de la santé publique, l'exécution de mesures permettant la mise en conformité du logement aux règles d'hygiène de l'habitat. Par arrêté du 20 juillet 2016, le préfet de la Loire-Atlantique a pris les mesures pour mettre fin au danger imminent pour la santé publique constaté dans le logement en enjoignant à la SCI Catel Roc de " supprimer le risque d'intoxication par le monoxyde de carbone, de supprimer le risque incendie, de prendre toutes dispositions permettant d'assurer un chauffage suffisant, adapté et sans danger pour la santé des occupants, de sécuriser l'installation électrique, de procéder à la réparation et, si nécessaire, au remplacement du ballon d'eau chaude sanitaire électrique afin d'assurer l'alimentation en eau chaude sanitaire du logement, enfin, de procéder à la réparation et si nécessaire, à la création d'un cabinet d'aisances comportant une chasse d'eau et une cuvette à l'anglaise (...) raccordée à un dispositif d'assainissement collectif conforme ou à un dispositif d'assainissement non-collectif réglementaire et répondant aux prescriptions du rapport du SPANC dans la chambre (...) " dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l'arrêté et en l'informant qu'à défaut de se conformer à ces prescriptions, l'exécution des mesures nécessaires pourrait être faite d'office. Le 13 décembre 2016, l'ARS a constaté l'inexécution des mesures prescrites et a fait établir un constat de carence en date du 15 décembre 2016. La mairie de Plessé est saisie par courrier du 15 décembre 2016 afin de faire réaliser d'office les travaux de mise aux normes des règles d'hygiène prescrits par l'arrêté du 20 juillet 2016. Le 6 janvier 2017, la commune de Plessé indique qu'elle n'est pas en mesure de faire réaliser les travaux sur ses propres ressources. Le 12 janvier 2017, les services de l'antenne de la Loire-Atlantique de l'ARS saisissent la direction départementale des territoires et de la mer qui prend contact auprès d'entreprises pour la réalisation de ces travaux. Les travaux sont réalisés les 12 avril et 17 mai 2017 pour un montant total de 5 715,67 euros, auquel s'ajoute le coût de la maitrise d'ouvrage de la réalisation des travaux, soit 457,25 euros en application de l'article L. 543-2 du code de la construction et de l'habitation. En juillet 2017, le technicien sanitaire du département sécurité sanitaire des personnes et de l'environnement de la délégation territoriale de la Loire-Atlantique de l'ARS des Pays de la Loire constate la réalisation d'office de travaux et un arrêté de mainlevée de l'arrêté d'urgence du 20 juillet 2016 est pris le 25 juillet 2017. Le 4 décembre 2017 a été émis par la direction régionale des finances publiques des Pays de la Loire - Loire-Atlantique, à l'encontre de la SCI Catel Roc, un titre de recette exécutoire en vue d'obtenir le recouvrement de la somme globale correspondant au coût de ces travaux, s'élevant à 6 172,92 euros. Par jugement du 2 décembre 2021, dont la SCI Catel Roc relève appel, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande tendant à l'annulation de ce titre exécutoire et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux née le 22 juillet 2018, et à la décharger de cette somme.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. La SCI Catel Roc ne peut utilement soutenir que le jugement serait irrégulier en ce que les premiers juges auraient " dénaturé " les écritures de la SCI Catel Roc en écartant l'exception d'illégalité de l'arrêté préfectoral du 20 juillet 2016, cette critique portant sur le bien-fondé de ce jugement.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
3. Selon l'article L. 1311-4 du code de la santé publique, en cas d'urgence, notamment de danger ponctuel imminent pour la santé publique, le représentant de l'Etat dans le département peut ordonner l'exécution immédiate, tous droits réservés, des mesures prescrites par les règles d'hygiène prévues au présent chapitre. Lorsque les mesures ordonnées ont pour objet d'assurer le respect des règles d'hygiène en matière d'habitat et faute d'exécution par la personne qui y est tenue, le maire ou à défaut le représentant de l'Etat dans le département y procède d'office aux frais de celle-ci. Aux termes de l'article L. 543-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable au litige : " Afin de prendre en compte les coûts de maîtrise d'ouvrage et d'accompagnement social supportés par les services de l'Etat, des communes ou de leurs groupements à raison des travaux et mesures prescrits par les arrêtés, mises en demeure ou injonctions pris en application des articles L. 1311-4, (...) du code de la santé publique (...), le recouvrement des dépenses engagées aux frais des propriétaires défaillants comporte, outre le montant des dépenses recouvrables prévues à ces mêmes articles, un montant forfaitaire de 8 % de ces dépenses ".
4. En premier lieu, pour contester la légalité du titre exécutoire, la SCI Catel Roc soutient que les travaux réalisés sont injustifiés au regard des prescriptions de l'arrêté du 20 juillet 2016.
5. S'agissant tout d'abord de la réalisation de travaux de raccordement d'un lave-linge avec la mise en place d'une prise de courant 16A tels qu'indiqués sur une facture du 31 août 2017, et de travaux de vidange d'une fosse septique tels qu'indiqués sur une facture du 24 avril 2017, la SCI Catel Roc soutient qu'il s'agit de travaux d'amélioration et non de mise en sécurité du logement. Toutefois, d'une part, il est constant que l'arrêté du 20 juillet 2016 prescrit de " sécuriser l'installation électrique ". Or il n'est pas contesté que le mode de raccordement du sèche-linge au réseau électrique n'était pas aux normes et aurait pu générer un potentiel incendie lié au risque de surtension, le choix des locataires d'avoir un tel appareil électroménager étant sans incidence sur la nécessité de sécuriser ce raccordement. D'autre part, il est constant que lors de la visite d'inspection diligentée par l'agence régionale de santé le 28 juin 2016, la fosse septique, dont la propriétaire savait qu'elle n'était plus aux normes comme indiqué dans un courrier du 12 avril 2016 par l'agence immobilière qui assurait la gestion locative du logement, débordait avec des eaux usées et vannes qui stagnaient à l'air libre provoquant l'épandage de matière fécales d'origine humaine. Les travaux effectués étaient donc justifiés au regard des mentions de l'arrêté du 20 juillet 2016 pour remédier en urgence aux dysfonctionnements du système d'assainissement non-collectif, alors même que la requérante justifie qu'une vidange de cette fosse avait été réalisée en avril 2016.
6. Si la SCI Catel Roc invoque le d) de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui précise les obligations pesant sur les locataires quant à l'entretien courant du logement, il résulte cependant de l'article 6 de cette même loi que " Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, (...) doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...) ". Dans ces conditions, la SCI Catel Roc n'est pas fondée à soutenir qu'elle ne devrait pas acquitter les sommes correspondant aux travaux cités au point 5.
7. S'agissant en outre des autres travaux généraux d'électricité, qui ont consisté selon la facture du 31 août 2017 en la vérification des raccordements et la reprise des connections au tableau général, le remplacement des appareillages non-fixés ou endommagés, la réalimentation du ballon d'eau chaude depuis le tableau général, la vérification des câblages en combles et la mise en place de boitiers de connections, la SCI Catel Roc ne produit aucun élément tendant à démontrer leur inutilité, alors qu'en revanche le rapport de visite de l'agence régionale de santé mentionne la présence dans le logement de fils volants, de prises et d'interrupteurs descellés avec des risques importants d'électrisation voire d'électrocution par les occupants. Il en résulte que ces travaux visaient à remédier à la vétusté et à la dangerosité avérées de l'installation électrique.
8. S'agissant des travaux relatifs au poêle à bois, si les dispositions de l'article
L. 1311-4 du code de la santé publique n'ont ni pour objet, ni pour effet de permettre à l'autorité administrative de prescrire la réalisation de travaux par le propriétaire de locaux à la fois inoccupés et libres de location et dont l'état ne constitue pas un danger pour la santé des voisins, les locaux loués par la SCI Catel Roc n'étaient pas inoccupés à la date à laquelle le préfet a ordonné l'exécution des travaux d'office et la circonstance, à la supposer établie, que le poêle à bois n'était pas utilisé par les locataires est sans incidence alors qu'il n'est pas contesté que le conduit de fumée était en contact direct avec des matériaux inflammables induisant ainsi un risque d'intoxication au monoxyde de carbone par les occupants et un risque d'incendie pour le logement.
9. En deuxième lieu, la SCI Catel Roc soutient sans en justifier de manière probante que les troubles relevés par l'agence régionale de santé en 2016 auraient été en majeure partie provoqués par les locataires dans le seul but de se soustraire aux paiements des loyers dès lors que, d'une part, le courrier du maire du 6 janvier 2017, adressé à l'agence régionale de santé, se borne à évoquer une pression psychologique des locataires sur les propriétaires par des comportements quotidiens incorrects, d'autre part, que le jugement du tribunal d'instance de Saint-Nazaire du 6 juin 2018 fait état de la dégradation des locaux par les locataires seulement après le 25 juillet 2017. En revanche, l'agent immobilier qui gérait ce logement pour le compte de ses propriétaires a écrit le 12 avril 2016 à la SCI Catel Roc un courrier se plaignant qu'elle ne remplissait pas ses obligations de bailleur et énumérant les problèmes parmi lesquels, outre des infiltrations et moisissures, la fosse septique non conforme depuis plusieurs années, des remontées d'excréments dans la douche rendant urgent le changement de cette fosse et diverses défectuosités de l'électricité.
10. En dernier lieu, la SCI Catel Roc soutient que son gérant s'était engagé à effectuer les travaux nécessaires au sein du logement mais que les locataires en ont toujours refusé l'accès. Or, en tout état de cause, elle ne produit, pas plus en appel qu'en première instance, aucun élément de nature à établir la réalité de ces allégations, hormis une attestation du 14 novembre 2016 qui fait état de l'impossibilité d'établir un devis pour les travaux à effectuer lors d'une visite d'un professionnel diligenté par la propriétaire au domicile des locataires qui lui en ont interdit l'accès, laquelle était de nature à inciter l'Etat à remédier d'office à l'impuissance du propriétaire à obtenir cet accès au logement. Par suite, ce moyen ne peut qu'être écarté.
11. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Catel Roc n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande.
Sur les frais liés au litige :
12. L'État n'est pas la partie perdante dans la présente instance. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées par la SCI Catel Roc au titre des frais qu'elle a exposés et non compris dans les dépens.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI Catel Roc est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Catel Roc, au ministre de la santé et de la prévention ainsi qu'à M. D... A... et Mme E... B....
Délibéré après l'audience du 17 janvier 2023, à laquelle siégeaient :
- M. Lainé, président de chambre,
- M. Derlange, président assesseur,
- Mme Chollet, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 février 2023.
La rapporteure,
L. C...
Le président,
L. LAINÉ
Le greffier,
C. WOLF
La République mande et ordonne au ministre de la santé et de la prévention en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 22NT00320
