France, Cour administrative d'appel de Nantes, 2ème chambre, 07 octobre 2022, 21NT01888

Vu les procédures suivantes :

Procédure contentieuse antérieure :

M. G... C..., Mme D... F... et M. A... B... ont demandé au tribunal administratif de Caen d'annuler l'arrêté du 3 octobre 2019 par lequel le maire de Ouistreham a délivré à la société Lotixial un permis d'aménager en vue de la création d'un parc résidentiel de loisirs sur des parcelles cadastrées à la section AP sous les numéros 278 à 285, 289 et 290, 300 à 326 et 329, situées rue des Roches à Ouistreham, ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

Par un jugement n° 2000704 du 10 mai 2021, le tribunal administratif de Caen a annulé cet arrêté et la décision implicite de rejet du recours gracieux.

Procédures devant la cour :

I. Par une requête et des mémoires, enregistrés sous le n° 21NT01888 les 9 et 22 juillet 2021 et le 7 juillet 2022, la commune de Ouistreham, représentée par Me Gorand, demande à la cour :

1°) d'annuler ce jugement du 10 mai 2021 du tribunal administratif de Caen ;

2°) de rejeter la demande présentée par M. C..., Mme F... et M. B... devant le tribunal administratif de Caen ou, à défaut, de faire application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

3°) de mettre à la charge de M. C..., Mme F... et M. B... la somme globale de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- M. C..., Mme F... et M. B... ne disposent pas d'un intérêt à demander l'annulation du permis d'aménager du 3 octobre 2019 délivré à la société Lotixial ;

- le motif d'annulation retenu par le tribunal administratif de Caen, tiré de ce que le projet autorisé ne respecte pas l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme, n'est pas fondé ; le terrain d'assiette du projet n'est pas inclus dans les espaces proches du rivage, tels qu'ils sont délimités dans le schéma de cohérence territoriale Caen Métropole ; en tout état de cause, le projet est conforme aux dispositions du schéma de cohérence territoriale Caen Métropole, elles-mêmes compatibles avec celles de la directive territoriale d'aménagement de l'estuaire de la Seine, lesquelles sont suffisamment précises quant aux modalités d'application des articles L. 121-1 et suivants du code de l'urbanisme ; l'éventuel vice résultant du défaut d'accord du représentant de l'Etat sur le projet autorisé est régularisable, de sorte qu'il aurait dû conduire le tribunal à surseoir à statuer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

- aucun des autres moyens soulevés en première instance n'est fondé.

Par un mémoire en défense enregistré le 7 avril 2022, M. G... C..., Mme D... F... et M. A... B..., représentés par Me Labrusse, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la commune de Ouistreham le versement à chacun d'entre eux d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils justifient, en leur qualité de voisins immédiats du projet, d'un intérêt à demander l'annulation de l'arrêté du 3 octobre 2019 en ce que le projet aura des conséquences sur leur cadre de vie ;

- le projet d'aménagement en cause n'a pas fait l'objet d'un accord du représentant de l'Etat, pris après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites, en méconnaissance de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme ;

- il constitue une extension de l'urbanisation en dehors d'une zone déjà urbanisée, en méconnaissance de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme ;

- il n'a pas fait l'objet d'une étude d'impact, en méconnaissance du I de l'article R. 122-2 du code de l'environnement ;

- la société pétitionnaire n'a pas joint à son dossier de demande de permis d'aménager certaines pièces énumérées aux articles R. 441-1, R. 441-2, R. 441-3 et R. 441-4 du code de l'urbanisme ; elle n'a en particulier pas joint de notice précisant les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, ni de plan de l'état actuel du terrain et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes ;

- le projet litigieux prévoit l'implantation d'habitations légères de loisirs, en méconnaissance de l'article 1 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme ;

- il prévoit la création de deux accès et l'aménagement d'une voie nouvelle dont la largeur est inférieure à cinq mètres et dont la configuration ne permet pas le retournement des engins de secours, en méconnaissance de l'article 3 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme ;

- il ne respecte pas les règles relatives aux réseaux prévues par l'article 4 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme ; en outre, la société pétitionnaire ne justifie d'aucun titre l'habilitant à emprunter les terrains voisins pour raccorder son projet aux différents réseaux ;

- il prévoit l'implantation de constructions à moins de 5 mètres de l'alignement des voies et emprises publiques, en méconnaissance de l'article 6 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme ;

- il prévoit l'implantation de constructions en limite séparative, en méconnaissance de l'article 7 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme ;

- il ne s'insère pas de façon harmonieuse dans son environnement immédiat, en méconnaissance de l'article 11 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme et de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme ;

- il ne prévoit pas un nombre suffisant de places de stationnement, en méconnaissance de l'article 12 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme ;

- il ne prévoit pas de remplacer les nombreuses plantations préexistantes, et qui ont été opportunément coupées avant le dépôt de la demande de permis d'aménager, en méconnaissance de l'article 13 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme ;

- il prévoit la plantation de seulement neuf arbres, alors que les dispositions de l'article 13 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme, en exigent, compte tenu de la superficie du terrain d'assiette, dix-sept.

II. Par une requête et deux mémoires enregistrés sous le n° 21NT01896 les 9 juillet 2021, 8 juillet et 5 août 2022, la SARL Lotixial, représentée par Me Rouhaud, demande à la cour :

1°) d'annuler le jugement du 10 mai 2021 du tribunal administratif de Caen ;

3°) de mettre à la charge de M. C..., Mme F... et M. B... la somme globale de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le tribunal administratif n'a pas suffisamment motivé sa réponse à leur demande de mettre en œuvre les pouvoirs qu'il tient de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

- le motif d'annulation retenu par le tribunal administratif de Caen, tiré de ce que le projet autorisé ne respecte pas l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme, n'est pas fondé ; l'éventuel vice résultant du défaut d'accord du représentant de l'Etat sur le projet autorisé est, en tout état de cause, régularisable, de sorte qu'il aurait dû conduire le tribunal à surseoir à statuer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme est inopérant ;

- le moyen tiré de la méconnaissance des exigences prévues pour les voies nouvelles par l'article 3 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme est inopérant ;

- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 7 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme est inopérant ;

- aucun des autres moyens soulevés n'est fondé.

Par un mémoire en défense enregistré le 7 avril 2022 et un mémoire enregistré le 27 juillet 2022 et non communiqué, M. G... C..., Mme D... F... et M. A... B..., représentés par Me Labrusse, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la société Lotixial le versement à chacun d'eux d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- les dispositions de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme ont été méconnues : le projet litigieux n'a pas fait l'objet d'un accord du représentant de l'Etat, pris après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites ;

- les dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme ont été méconnues : le projet litigieux constitue une extension de l'urbanisation en dehors d'une zone déjà urbanisée ;

- il n'a pas fait l'objet d'une étude d'impact, en méconnaissance du I de l'article R. 122-2 du code de l'environnement ;

- la société pétitionnaire n'a pas joint à son dossier de demande de permis d'aménager certaines pièces énumérées aux articles R. 441-1, R. 441-2, R. 441-3 et R. 441-4 du code de l'urbanisme ; elle n'a, en particulier, pas joint de notice précisant les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, ni de plan de l'état actuel du terrain et de ses abords faisant apparaître les constructions et les plantations existantes ;

- le projet en cause prévoit l'implantation d'habitations légères de loisirs, en méconnaissance de l'article 1 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme ;

- il prévoit l'implantation de constructions en limite séparative, en méconnaissance de l'article 7 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme ;

- il ne prévoit pas un nombre suffisant de places de stationnement, en méconnaissance de l'article 12 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme ;

- il prévoit la plantation de neuf arbres, alors que les dispositions de l'article 13 du règlement de la zone UT du plan local d'urbanisme, en exigent, compte tenu de la superficie du terrain d'assiette, dix-sept.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l'environnement ;

- le code du tourisme ;

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. E...,

- les conclusions de Mme Bougrine, rapporteure publique,

- et les observations de Me Rouhaud, représentant la société Lotixial.

Une note en délibéré présentée par M. G... C..., Mme D... F... et M. A... B... a été enregistrée le 26 septembre 2022.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 3 octobre 2019, le maire de Ouistreham a délivré à la société Lotixial un permis d'aménager en vue de la création d'un parc résidentiel de loisirs, composé de vingt-cinq emplacements, sur des parcelles cadastrées à la section AP sous les numéros 278 à 285, 289 et 290, 300 à 326 et 329, situées rue des Roches à Ouistreham. MM. C... et B... et Mme F... ont formé un recours gracieux contre cet arrêté, qui a été implicitement rejeté. La commune de Ouistreham et la société Lotixial relèvent appel du jugement du 10 mai 2021 par lequel le tribunal administratif de Caen a annulé, à la demande de M. C..., Mme F... et M. B..., cet arrêté ainsi que la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.

2. Les requêtes présentées par la commune de Ouistreham et par la société Lotixial, sont dirigées contre le même jugement et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt.

Sur la régularité du jugement attaqué :

3. Aux termes de l'article L. 9 du code de justice administrative : " Les jugements sont motivés. ". Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".

4. Les premiers juges ont précisé que le permis d'aménager du 3 octobre 2019 litigieux ne pouvait pas faire l'objet d'une mesure de régularisation sur le fondement des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, " eu égard à la nature du vice relevé " tiré de ce qu'il a été délivré en méconnaissance de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme. Ce faisant, contrairement à ce qui est soutenu, ils ont suffisamment motivé leur jugement. Le moyen tiré de ce que le jugement attaqué serait entaché d'irrégularité pour ce motif doit donc être écarté.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

En ce qui concerne le motif d'annulation retenu par le tribunal administratif :

5. Aux termes de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme : " L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage (...) est justifiée et motivée dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau. / Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l'urbanisation est conforme aux dispositions d'un schéma de cohérence territoriale ou d'un schéma d'aménagement régional ou compatible avec celles d'un schéma de mise en valeur de la mer. / En l'absence de ces documents, l'urbanisation peut être réalisée avec l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat après avis de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites appréciant l'impact de l'urbanisation sur la nature. Le plan local d'urbanisme respecte les dispositions de cet accord. / (...) ".

6. Une opération qu'il est projeté de réaliser en agglomération ou, de manière générale, dans des espaces déjà urbanisés ne peut être regardée comme une extension de l'urbanisation, au sens de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme, que si elle conduit à étendre ou à renforcer de manière significative l'urbanisation de quartiers périphériques ou si elle modifie de manière importante les caractéristiques d'un quartier, notamment en augmentant sensiblement la densité des constructions en son sein. En revanche, la seule réalisation dans un quartier urbain d'un ou plusieurs bâtiments, qui est une simple opération de construction, ne peut être regardée comme constituant une extension au sens de la loi.

7. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet, d'une superficie de 6 944 mètres carrés, se situe dans un quartier périphérique de Ouistreham, localisé au sud de son agglomération, en direction de Bénouville, entre la route départementale 515 et le canal de Caen à la mer. Ce quartier correspond, pour l'essentiel de sa surface, à la zone d'activités dite " du Maresquier ", qui accueille une quarantaine d'entreprises, et, pour le reste de sa surface, au nord, à un secteur d'habitat de type pavillonnaire, composé d'un lotissement regroupant une cinquantaine d'habitations, à l'est, à un secteur composé de plusieurs maisons individuelles implantées en bordure du canal, et, plus au sud, à une déchetterie. La création d'un parc résidentiel de loisirs, composé de vingt-cinq emplacements, destinés à accueillir des habitations légères de loisirs dans la limite de 1 050 mètres carrés de surface de plancher, sur un terrain, certes resté à l'état naturel, mais situé au centre de ce quartier périphérique de Ouistreham, n'aura pas pour effet d'étendre ou de renforcer de manière significative l'urbanisation existante dans ce quartier, ni de modifier de façon importante les caractéristiques de celui-ci. Ce projet doit, dès lors, et en tout état de cause, être regardé comme une simple opération de construction ne constituant pas une extension de l'urbanisation au sens de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme.

8. Il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal administratif de Caen s'est fondé, pour annuler le permis d'aménager délivré le 3 octobre 2019 par le maire de Ouistreham, sur ce qu'il a été pris en méconnaissance de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme.

9. Toutefois, il appartient à la cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par les parties tant devant le tribunal administratif que devant la cour.

En ce qui concerne les autres moyens :

S'agissant du moyen tiré de l'absence d'étude d'impact :

10. Aux termes de l'article L. 122-1 du code de l'environnement : " (...) / II. - Les projets qui, par leur nature, leur dimension ou leur localisation, sont susceptibles d'avoir des incidences notables sur l'environnement ou la santé humaine font l'objet d'une évaluation environnementale en fonction de critères et de seuils définis par voie réglementaire et, pour certains d'entre eux, après un examen au cas par cas. / (...) / III. - (...) / Lorsqu'un projet est constitué de plusieurs travaux, installations, ouvrages ou autres interventions dans le milieu naturel ou le paysage, il doit être appréhendé dans son ensemble, y compris en cas de fractionnement dans le temps et dans l'espace et en cas de multiplicité de maîtres d'ouvrage, afin que ses incidences sur l'environnement soient évaluées dans leur globalité. / (...) ". Le III de l'article L. 122-1-1 du même code, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que : " Les incidences sur l'environnement d'un projet dont la réalisation est subordonnée à la délivrance de plusieurs autorisations sont appréciées lors de la délivrance de la première autorisation. / Lorsque les incidences du projet sur l'environnement n'ont pu être complètement identifiées ni appréciées avant l'octroi de cette autorisation, le maître d'ouvrage actualise l'étude d'impact en procédant à une évaluation de ces incidences, dans le périmètre de l'opération pour laquelle l'autorisation a été sollicitée et en appréciant leurs conséquences à l'échelle globale du projet. / (...) ". Le I de l'article R. 122-2 de ce code, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que : " Les projets relevant d'une ou plusieurs rubriques énumérées dans le tableau annexé au présent article font l'objet d'une évaluation environnementale, de façon systématique ou après un examen au cas par cas, en application du II de l'article L. 122-1, en fonction des critères et des seuils précisés dans ce tableau. (...) ". La rubrique 39 de ce tableau, relative aux travaux, constructions et opérations d'aménagements, dans sa rédaction alors applicable, soumet, s'agissant des travaux, ouvrages, aménagements ruraux et urbains, à la procédure de l'évaluation environnementale les " Opérations d'aménagement dont le terrain d'assiette est supérieur ou égal à 10 ha, ou dont la surface de plancher au sens de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme ou l'emprise au sol au sens de l'article R. 420-1 du code de l'urbanisme est supérieure ou égale à 40 000 m2. " et à la procédure de l'examen au cas par cas les " Opérations d'aménagement dont le terrain d'assiette est compris entre 5 et 10 ha, ou dont la surface de plancher au sens de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme ou l'emprise au sol au sens de l'article R. 420-1 du code de l'urbanisme est comprise entre 10 000 et 40 000 m2. ".

11. Il ressort du dossier de demande de permis d'aménager que le projet ne consiste pas à créer un terrain de camping ou de caravaning, mais porte sur la création d'un parc résidentiel de loisirs, composé de vingt-cinq emplacements, spécialement aménagé à l'effet d'accueillir des habitations légères de loisirs. Ce projet d'aménagement relève, dès lors, de la catégorie de projets n° 39 relative aux travaux, constructions et opérations d'aménagements, et non pas de la catégorie de projets n° 42 relative aux terrains de camping et caravaning. Il ressort également du dossier de demande que le terrain d'assiette présente une superficie de 6 944 mètres carrés, c'est-à-dire de 0,69 hectare, et que la surface de plancher maximale dont la construction est autorisée dans le parc résidentiel de loisirs s'établit à 1 050 mètres carrés. Ce projet d'aménagement ne remplit donc pas les différents critères fixés pour la catégorie de projets n° 39 relative aux travaux, constructions et opérations d'aménagements, de sorte qu'il n'avait pas à faire l'objet d'une évaluation environnementale, ni à être précédé d'un examen au cas pour cas pour apprécier la nécessité d'une telle évaluation. Le moyen tiré de l'absence d'étude d'impact doit, dès lors, être écarté.

S'agissant du moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme :

12. Aux termes de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " L'extension de l'urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. ". Il résulte de ces dispositions que l'extension de l'urbanisation doit se réaliser, dans les communes littorales, soit en continuité avec les agglomérations et les villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. Constituent des agglomérations ou des villages où l'extension de l'urbanisation est possible, au sens et pour l'application de ces dispositions, les secteurs déjà urbanisés caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions.

13. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet se situe au cœur d'un quartier périphérique de Ouistreham. Comme il a été dit au point 7 du présent arrêt, ce quartier correspond, pour l'essentiel de sa surface, à la zone d'activités dite " du Maresquier ", qui accueille une quarantaine d'entreprises, et, pour le reste de sa surface, au nord, à un secteur d'habitat de type pavillonnaire, composé d'un lotissement regroupant une cinquantaine d'habitations, à l'est, à un secteur composé de plusieurs maisons individuelles implantées en bordure du canal, et, plus au sud, à une déchetterie. Le secteur d'implantation du projet se caractérise ainsi par un nombre et une densité significatifs de constructions, de sorte qu'il doit être regardé comme une agglomération ou un village existant au sens de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme. La circonstance que le schéma de cohérence territoriale de Caen Métropole, approuvé en 2020, et qui n'est donc applicable au présent litige, n'aurait pas inclus ce quartier périphérique de Ouistreham dans le périmètre des " agglomérations ", tel qu'il a été délimité par ce document, ou encore que ce quartier ne répondrait pas à l'intégralité des critères fixés par le même document pour l'identification des " villages " est sans incidence sur la légalité du permis en cause. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme doit, dès lors, être écarté.

S'agissant du moyen tiré du caractère insuffisant du dossier de demande de permis d'aménager :

14. Les projets de création de parc résidentiel de loisirs exploité sous régime hôtelier, comme c'est le cas en l'espèce, ne relèvent pas, s'agissant de la composition du dossier de demande, des " dispositions communes " applicables aux demandes de permis d'aménager, mais des " dispositions propres " applicables aux terrains de camping et autres terrains aménagés pour l'hébergement touristique, à savoir les dispositions des articles R. 443-2 à R. 443-5 du code de l'urbanisme. Par suite, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir, pour contester la composition du dossier de demande de permis d'aménager, des dispositions des articles R. 441-1 à R. 441-4 du code de l'urbanisme. Au surplus, il ressort du dossier de demande que le maire de Ouistreham a été mis en mesure, grâce à l'ensemble des pièces produites par la société pétitionnaire, de porter une appréciation en connaissance de cause sur la conformité du projet litigieux aux règles d'urbanisme applicables. Le moyen tiré du caractère insuffisant du dossier de demande de permis d'aménager ne peut, dès lors, qu'être écarté.

S'agissant des moyens tirés de la méconnaissance du règlement applicable à la zone UT du plan local d'urbanisme de Ouistreham :

15. En premier lieu, l'article UT 1 du règlement, relatif aux occupations et autorisations du sol soumises à conditions particulières dans zone UT, interdit " l'implantation d'habitations légères de loisirs en dehors des terrains aménagés à cet effet ". L'article UT 2 du même règlement autorise " l'hôtellerie de plein air (terrains de camping et de caravanage et parcs résidentiels de loisirs) ainsi que les constructions nécessaires à leur exploitation, sauf en secteurs Uta, UTpl ". Il résulte de ces dispositions que les auteurs du règlement local d'urbanisme ont entendu autoriser, en zone UT, la création des parcs résidentiels de loisirs exploités sous régime hôtelier et l'installation, dans ces parcs, des habitations légères de loisirs, en cohérence avec la vocation touristique de la zone. Ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

16. En deuxième lieu, aux termes de l'article UT 3 du règlement, relatif aux accès et à la voirie : " (...) / En vertu de l'article R. 111-6 du code de l'urbanisme, il peut n'être autorisé qu'un seul accès pour véhicules par unité foncière, par voie de desserte publique. (...) / Les voies nouvelles desservant plus d'un lot doivent avoir une largeur minimum de 5 mètres. Lorsqu'elles se terminent en impasse et présentent une longueur de plus de 50 mètres, elles doivent être aménagées de telle sorte que les véhicules de secours puissent faire demi-tour. ".

17. Il ressort du dossier de demande de permis d'aménager, et notamment du schéma d'aménagement, que le projet prévoit la création de deux accès sur la rue des Roches, un accès principal, destiné aux futurs occupants du parc résidentiel de loisirs, et un accès secondaire, situé plus au nord du terrain d'assiette, exclusivement réservé aux engins de secours et d'incendie. Une telle configuration des accès, qui est justifiée par l'activité hôtelière du projet litigieux, ne méconnaît pas les dispositions précitées, celles-ci n'interdisant pas, par principe, contrairement à ce qui est soutenu, l'aménagement de plus d'un accès sur la voie publique par unité foncière. Il ressort également du dossier de demande, et notamment du plan de voirie et d'assainissement, que la voie de desserte interne du parc résidentiel de loisirs ne sera pas ouverte à la circulation publique et qu'une barrière sera positionnée au niveau de l'accès principal pour le signaler. Cette voie de desserte interne, à usage exclusivement privatif, ne constitue donc pas une voie nouvelle au sens et pour l'application des dispositions précitées. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UT 3 du règlement du plan local d'urbanisme ne peut, dès lors, qu'être écarté.

18. En troisième lieu, si M. C..., Mme F... et M. B... soutiennent que le projet ne respecte pas les dispositions de l'article UT 4 du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux divers réseaux publics, ils n'assortissent, toutefois, leur moyen d'aucune précision permettant d'en apprécier le bien-fondé, alors que ces dispositions fixent des règles propres à chaque catégorie de réseau. S'ils soutiennent également que la société pétitionnaire ne justifie d'aucun titre l'habilitant à emprunter les terrains voisins pour procéder au raccordement des habitations légères de loisirs aux différents réseaux publics, il ressort, toutefois, du dossier de demande, et notamment du plan de voirie et d'assainissement et du plan des réseaux souples, qu'aucun raccordement aux réseaux publics n'est prévu à partir de terrains voisins. Le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 4 du règlement de la zone UT ne peut, dès lors, qu'être écarté.

19. En quatrième lieu, aux termes de l'article UT 6 du règlement relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques : " Toute construction nouvelle doit être implantée avec un retrait minimum de 5 mètres par rapport à l'alignement des voies et emprises publiques et privées communes à la zone. / (...) ".

20. Si M. C..., Mme F... et M. B... soutiennent que le projet ne respecte pas la marge de retrait de cinq mètres prévue par ces dispositions, le règlement du parc résidentiel de loisirs, joint au dossier de demande de permis d'aménager, dispose, cependant, dans son article 1.1, relatif à son champ d'application, qu'il " est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie du parc ", et, dans son article 1.2, relatif à l'application du plan local d'urbanisme, que " les règles relatives à l'implantation des constructions fixées aux articles UT 6 et UT 7 ", lesquelles sont reproduites dans ce règlement, s'appliquent " le long des limites périphériques " du terrain d'assiette du projet, à savoir le long des voies qui le bordent. Ainsi, et contrairement à ce qui est soutenu, au demeurant sans aucune précision, le moyen tiré du non-respect de la marge de retrait prescrite pas les dispositions précitées ne peut qu'être écarté.

21. En cinquième lieu, aux termes de l'article UT 7 du règlement, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : " Toute construction doit être implantée avec un recul au moins égal à la moitié de la différence d'altitude entre tout point de la construction et le point de la limite de la limite parcellaire le plus proche avec un minimum de 3 mètres. ".

22. Il ressort du dossier de demande de permis d'aménager que la marge de retrait d'au moins trois mètres par rapport aux limites séparatives a été prise en compte dans la conception du projet, aussi bien vis-à-vis de la parcelle voisine se situant à l'intérieur du parc que vis-à-vis des parcelles voisines entourant le parc, ainsi qu'en témoigne la bande de couleur bleue la représentant sur le plan de composition du parc. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit, dès lors, être écarté.

23. En sixième lieu, aux termes de l'article UT 11 du règlement, relatif à l'aspect extérieur des constructions et des clôtures : " Les constructions de toute nature ne doivent pas porter atteinte, par leur aspect extérieur, au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains. / (...) / Les constructions doivent présenter une simplicité de volume, une unité d'aspect et de matériaux. / Les constructions, sauf équipements publics ou d'intérêt collectif et les clôtures, doivent s'inspirer des principes édictés dans l'annexe architecturale. / Les clôtures (...) des parcs résidentiels de loisirs doivent exclusivement être constituées d'un grillage vert foncé doublé d'une haie d'essences locales ; leur hauteur maximale est de 1,80 m sur voies et emprises publiques et 2,00 m en limites séparatives. ". Ces dispositions ont le même objet que celles de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres que celles en résultant. Dès lors, c'est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d'urbanisme que doit être appréciée la légalité de l'arrêté contesté.

24. Ainsi qu'il a déjà été dit, le projet consiste en la création d'un parc résidentiel de loisirs, composé de vingt-cinq emplacements, spécialement aménagé à l'effet d'accueillir des habitations légères de loisirs, dans une limite de 1 050 mètres carrés de surface de plancher. L'article 2.3 du projet de règlement du parc fixe un certain nombre de prescriptions relatives à l'aspect extérieur des habitations légères de loisirs en vue de limiter leur impact visuel et d'assurer leur bonne insertion dans l'environnement. Il prévoit, notamment, que les futures habitations légères de loisirs devront être similaires, dans leur apparence, aux deux modèles proposés par l'aménageur et comporter des façades en parement bois ou PVC ainsi que des toitures à double pente, recouvertes soit de bac acier de coloris noir, soit de tuiles dont les couleurs seront agréés par l'aménageur. L'aménageur prévoit également de planter une haie vive, composée de deux lignes d'arbustes en quinconce, le long de la limite séparative du terrain d'assiette en vue de former un " écran " végétal limitant l'impact visuel des futures habitations. Ces prescriptions sont suffisantes pour assurer une insertion harmonieuse du projet dans son environnement immédiat, celui-ci ne présentant pas d'intérêt architectural ou paysager particulier. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit, dès lors, être écarté.

25. En septième lieu, aux termes de l'article UT 12 du règlement, relatif au stationnement : " (...) / Pour l'hôtellerie, l'hébergement touristique, et l'hôtellerie de plein air, il est exigé au minimum la réalisation d'une place de stationnement par chambre ou appartement ou par emplacement, ainsi qu'une place par employé de la structure. ".

26. Il ressort du dossier de demande de permis d'aménager que le projet prévoit la création d'une place de stationnement par emplacement et de douze places de stationnement supplémentaires, aménagées le long de la voie de desserte interne du parc, soit un nombre total de trente-sept places de stationnement. Si M. C..., Mme F... et Mme B... soutiennent qu'aucune place de stationnement n'est prévue pour les salariés de la structure, il ne ressort pas des pièces du dossier que l'exploitation du parc de résidentiel de loisirs en cause, compte tenu de sa superficie et de sa capacité d'accueil, exigerait de recourir, de manière continue, à plus de douze salariés. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées ne peut, dès lors, qu'être écarté.

27. En huitième et dernier lieu, aux termes de l'article UT 13 du règlement, relatif aux espaces libres et plantations : " Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. / Les espaces libres doivent être aménagés en espace vert, plantés et convenablement entretenus ; ils doivent représenter au minimum 20 % de l'unité foncière concernée. / Les dossiers de permis de construire ou de déclaration préalable doivent comporter le projet complet des plantations prévues avec indication de la nature des essences, avec un minimum de 1 arbre pour 400 m². / En cas d'opération d'hôtellerie de plein air, 20 % au moins de la superficie du terrain d'assiette de l'opération doit être traitée en espace vert, le pourtour du terrain ainsi que les limites des emplacements doivent être plantées de haies vives. / Les plantations doivent être d'essence locale : sont exclues les haies de conifère et les espèces à caractère invasif. / (...) ".

28. D'une part, la comparaison des deux photographies aériennes du terrain d'assiette produites par M. C..., Mme F... et M. B..., et qui auraient été prises, selon leurs dires, le 29 mars 2015 et le 3 août 2018, ne suffit pas à établir que la société pétitionnaire aurait fait abattre, dans les mois qui ont précédé le dépôt de la demande de permis d'aménager, le massif végétal qui recouvrait toute la partie sud de ce terrain dans le but de faire échapper son projet aux conséquences de l'application des dispositions de l'article UT 13 imposant le maintien ou, à défaut, le remplacement des plantations existantes. D'autre part, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir des dispositions du même article prévoyant la plantation d'au moins un arbre par quatre-cents mètres carrés de terrain, ces dispositions étant seulement applicables aux projets soumis à permis de construire ou à déclaration préalable, et non au permis d'aménager un parc résidentiel de loisirs en cause relatif à une opération d'hôtellerie de plein air. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées ne peut, dès lors, qu'être écarté.

29. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir opposées à la demande de première instance, que la commune de Ouistreham et la société Lotixial sont fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a annulé l'arrêté du 3 octobre 2019 du maire de Ouistreham.

Sur les frais liés au litige :

30. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Ouistreham et de la société Lotixial, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme demandée par M. C..., Mme F... et M. B... au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de ceux-ci le versement d'une somme de 750 euros à la commune de Ouistreham et d'une somme de 750 euros à la société Lotixial, au titre des mêmes dispositions.

D É C I D E :

Article 1er : Le jugement du 10 mai 2021 du tribunal administratif de Caen est annulé.

Article 2 : La demande présentée par M. C..., Mme F... et M. B... devant le tribunal administratif de Caen est rejetée.

Article 3 : M. C..., Mme F... et M. B... verseront, d'une part, à la commune de Ouistreham une somme de 750 euros, et d'autre part, à la société Lotixial une somme de 750 euros, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. G... C..., Mme D... F... et M. A... B..., à la commune de Ouistreham et à la société Lotixial.

Délibéré après l'audience du 20 septembre 2022, à laquelle siégeaient :

- Mme Buffet, présidente de chambre,

- Mme Montes-Derouet, présidente-assesseure,

- M. Le Brun, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 7 octobre 2022.

Le rapporteur,

Y. E...

La présidente,

C. BUFFET

La greffière,

A. LEMEE

La République mande et ordonne au préfet du Calvados en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

Nos 21NT01888 et 21NT01896

| France, Cour administrative d'appel de Nantes, 2ème chambre, 07 octobre 2022, 21NT01888

Synthèse

Composition du Tribunal

Origine de la décision