Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SCI Vepha et M. E... D... ont demandé au tribunal administratif de Caen d'annuler l'arrêté du 3 décembre 2018 par lequel le maire de Villers-sur-Mer a délivré un permis de construire à la société Lance Immo à fin d'édification d'un immeuble de douze logements et deux maisons de ville et la décision du 26 février 2019 portant rejet de leur recours gracieux.
Par un jugement n° 1900869 du 19 février 2020, le tribunal administratif de Caen a fait droit à leur demande.
Procédures devant la cour :
I. Par une requête et un mémoire récapitulatif, enregistrés le 7 mai 2020 et le 28 mai 2021 sous le numéro 20NT01471, la société Lance Immo, représentée par Me Soublin, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Caen du 19 février 2020 ;
2°) de rejeter la requête de la SCI Vepha et de M. D... ;
3°) de mettre à la charge de la SCI Vepha et de M. D... la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
4°) à titre subsidiaire, de faire application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Elle soutient que :
- la demande de première instance est irrecevable, la SCI Vepha et M. D... ne justifiant pas d'un intérêt à agir ;
- le projet autorisé par la décision contestée respecte les dispositions des articles UC 10 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal et l'article 3.4.5 de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) de Villers-sur-Mer ; le dernier niveau sous toiture doit être qualifié de comble ; la définition du comble donnée par les dispositions générales du règlement du PLU méconnaît les articles L. 151-8 et suivants du code de l'urbanisme ;
- en mettant une somme à la charge de l'exposante en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative, les premiers juges ont statué ultra petita ;
- les autres moyens soulevés devant le tribunal par la SCI Vepha et M. D... doivent être écartés :
o le projet respecte les dispositions de l'article UC 2 du règlement du PLU ;
o il respecte les dispositions de l'article UC 3 du même règlement ;
o il respecte les dispositions de l'article UC 4 du même règlement ;
o il respecte les dispositions de l'article UC 7 du même règlement ;
o il respecte les dispositions de l'article UC 12 du même règlement ;
o il respecte les dispositions de l'article UC 13 du même règlement.
Par un mémoire, enregistré le 21 avril 2021, la commune de Villers-sur-Mer, représentée par Me Labrusse, s'associe aux conclusions de la société Lance Immo tendant à l'annulation du jugement du 19 février 2020 et au rejet de la demande de la SCI Vepha et de M. D... et demande de mettre à la charge de ceux-ci une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les premiers juges ont inexactement qualifié les faits qui leur étaient soumis ;
- le dernier niveau de la construction projetée est un comble et non un étage.
Par un mémoire en défense, enregistré le 21 avril 2021, la SCI Vepha et M. E... D... concluent au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la commune de Villers-sur-Mer et de la société Lance Immo une somme de 3.000 € chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que les autres moyens soulevés par la société Lance Immo ne sont pas fondés.
L'instruction a été close au 5 juillet 2021, date d'émission d'une ordonnance prise en application des dispositions combinées des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.
II. Par une requête enregistrée le 12 juin 2020 sous le numéro 20NT01634, la commune de Villers-sur-Mer, représentée par Me Labrusse, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Caen du 19 février 2020 ;
2°) de rejeter la requête de la SCI Vepha et de M. D... ;
3°) de mettre à la charge de la SCI Vepha et de M. D... la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les premiers juges ont inexactement qualifié les faits qui leur étaient soumis ;
- les règles de hauteur sont indépendantes de l'aménagement intérieur des combles et le fait qu'il y ait un plancher haut dans le dernier niveau est sans incidence sur la qualification de comble ; c'est uniquement si le pied droit dépasse un mètre que le niveau doit être considéré comme un niveau entier de construction et non comme un comble ;
- les autres moyens soulevés en première instance par la SCI Vepha et M. C... doivent être écartés.
Une mise en demeure a été adressée le 22 mars 2021 à la SCI Vepha et à M. D....
L'instruction a été close au 26 mai 2021, date d'émission d'une ordonnance prise en application des dispositions combinées des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.
Par un courrier du 7 octobre 2021, les parties ont été informées, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, que la cour était susceptible de surseoir à statuer pour permettre la régularisation du vice tiré de la méconnaissance des articles UC 10 du règlement du plan local d'urbanisme et 3.4.5 du règlement de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine en tant que le bâtiment A projeté prévoit un pied droit de 2,5 mètres et ne respecte pas la définition du comble fixée par les dispositions générales du PLU.
Par un mémoire, enregistré le 14 octobre 2021, la société Lance Immo a présenté des observations en réponse à cette invitation.
Par un mémoire, enregistré le 15 octobre 2021, la SCI Vepha et M. D... ont présenté des observations en réponse à cette invitation.
Ils concluent à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce qu'il soit sursis à statuer pour permettre la régularisation du vice tiré de la méconnaissance des articles UC10 du règlement du plan local d'urbanisme et 3.4.5 du règlement de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine par la mise en œuvre d'un projet proposant : soit une toiture classique avec un pied droit n'excédant pas un mètre de hauteur ; soit une toiture à la Mansart respectant la hauteur et le gabarit d'une toiture classique avec un pied droit n'excédant pas un mètre de hauteur et à la mise à la charge de la commune de Villers-sur-Mer et de la société Lance Immo d'une somme de 3.000 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu :
- les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Douet,
- les conclusions de M. Giraud, rapporteur public,
- et les observations de Me Soublin, représentant Lance Immo et les observations de Me Zeller, substituant Me Groslambert, représentant la SCI Vepha et M. D....
Une note en délibéré présentée par la société Lance Immo a été enregistrée le 20 octobre 2021.
Considérant ce qui suit :
1. La société Lance Immo et la commune de Villers-sur-Mer relèvent appel du jugement du 19 février 2020 par lequel le tribunal administratif de Caen a annulé, à la demande de la SCI Vepha et de M. D..., le permis de construire accordé le 3 décembre 2018 à la société Lance Immo à fin d'édification d'un immeuble de douze logements, de deux maisons de ville et d'une annexe, sur la parcelle cadastrée AC 0230, sise au 83, rue du docteur B....
2. Les requêtes, enregistrées sous les numéros 20NT001471 et 20NT01634, introduites respectivement par la société Lance Immo et la commune de Villers-sur-Mer, sont dirigées contre un même jugement et présentent à juger des questions communes. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul arrêt.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UC 10 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) et de l'article 3.4.5 du règlement de l'aire de valorisation du patrimoine architectural (AVAP) :
3. Aux termes de l'article UC10 du règlement du plan local d'urbanisme : " 10.1 Dispositions générales. Dans la zone UC, à l'exception des secteurs UCc, UCd et du secteur d'OAP " complexe santé " à Villers sur Mer, la hauteur plafond des constructions, hors souche de cheminée, est limitée à : 12 m / A... 3 niveaux (R+1+1 comble ou attique) (...) " et aux termes de l'article 3.4.5 du règlement de l'aire de valorisation du patrimoine architectural : " La hauteur maximale de la construction doit correspondre au gabarit rdc + 1 étage + 1 niveau de combles avec un maximum de 7 m de hauteur verticale ". Enfin, les dispositions générales du plan local d'urbanisme définissent les combles comme " l'espace compris entre le plancher haut et la toiture du bâtiment, à condition que le pied droit ne dépasse pas un mètre. Si le pied droit présente une hauteur supérieure à un mètre, l'étage est considéré comme un niveau entier de construction. ".
4. La société Lance Immo soutient que les dispositions générales du PLU précitées déterminent non des règles concernant l'aspect extérieur des constructions mais des règles régissant l'aspect intérieur des bâtiments d'habitation relevant du droit de la construction dès lors qu'elles ont, selon la société, pour effet d'empêcher la réalisation d'un plancher haut. Toutefois, les dispositions en cause qui se bornent à définir le comble au sens du PLU applicable en l'espèce comme l'espace situé sous la charpente à condition que le pied droit ne dépasse pas un mètre, n'imposent pas un choix d'aménagement intérieur mais visent à déterminer une règle de hauteur et d'apparence alors par ailleurs que l'article 3.4.5 du règlement de l'AVAP limite à 7 mètres de hauteur le gabarit du rez-de-chaussée et du niveau d'habitation. Par suite, le moyen tiré par la société Lance Immo de ce que la définition des combles donnée par le règlement du PLU excèderait l'objet d'un règlement de plan local d'urbanisme et serait de ce fait illégale, doit être écarté.
5. Il ressort également des pièces du dossier que le schéma accompagnant la définition réglementaire du PLU illustre que le pied droit s'entend comme la mesure entre le sol du plancher et le début de la pente du toit. La société Lance Immo n'est donc pas fondée à soutenir que les définitions graphiques et littérales du règlement se contrediraient et seraient inapplicables.
6. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux consiste en la construction, en zone UCaz du plan local d'urbanisme, d'un immeuble collectif comportant douze logements (bâtiment A), de deux maisons de ville (bâtiment B) et d'une annexe - local vélo (bâtiment C). L'immeuble A d'habitations collectives est composé d'un rez-de-chaussée, d'un niveau d'habitation en R + 1 et d'un niveau en R + 2, qualifié de combles par le pétitionnaire, l'ensemble présentant une hauteur de 6.46 mètres à l'égout du toit et de 11,59 mètres au faîtage. Le bâtiment est couronné d'une toiture à la Mansart. Il ressort des différents plans de coupe qu'alors même que le second niveau est surmonté d'un plafond, celui-ci ne peut être regardé comme un plancher haut au sens des dispositions du PLU alors qu'il se borne à séparer le 3e niveau des faux combles. Ce troisième niveau s'inscrit entièrement dans l'espace formé par la charpente. Il est placé sous la ligne de bris et son volume est rogné par le brisis. Le plancher de ce niveau est à l'égout du toit et chaque appartement aménagé dans cet espace est affecté dans son volume par la pente de la toiture. Si, en façade sud-est, sont prévues des ouvertures sur balcon, couvertes par des éléments de toiture à deux pentes, dite lucarnes jacobines, ces ouvertures, aménagées dans l'espace de la charpente ne retirent pas à ce niveau sa qualification de comble au sens et pour l'application des articles UC 10 du règlement du PLU et 3.4.5 du règlement de l'AVAP. Il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal administratif s'est fondé sur la méconnaissance des règles de hauteur édictées par l'article UC 10 du règlement du PLU et l'article 3.4.5 du règlement de l'AVAP pour annuler le permis de construire délivré le 3 décembre 2018.
7. Toutefois, il appartient à la cour administrative d'appel, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par la SCI Vepha et M. C... devant le tribunal administratif de Caen.
En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UC2 :
8. Aux termes de l'article UC2 du règlement du PLU, sont autorisées : " Dans les secteurs marqués au plan de zonage par "#" à Villers sur Mer, les constructions destinées au logement, à condition : Pour les opérations de plus de 500 m² de surface de plancher, que l'opération comprenne au moins 50 % des logements dont la superficie est supérieure à 70 m² pour chacun d'eux ".
9. Il ressort des pièces du dossier que les deux maisons individuelles prévues dans le bâtiment B comportent toutes deux une surface supérieure à 100 m² et que cinq des dix logements prévus dans le bâtiment A sont des T3 dont la superficie est supérieure à 70 m². Par suite, le projet litigieux qui prévoit 7 logements sur 12 d'une surface développant plus de 70 m² respecte les dispositions précitées.
En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UC3 :
10. Aux termes de l'article UC3 du règlement du PLU : " Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès automobile (...) Tout accès doit être aménagé de façon à éviter toute difficulté et tout danger pour la circulation générale, et permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie, de la protection civile, de protection des piétons et de l'enlèvement des ordures ménagères. La largeur minimum des accès est de 3 mètres ".
11. Il ressort des pièces du dossier que la largeur de la voie d'accès au terrain d'assiette est de près de dix mètres. Dès lors, la circonstance que l'accès fasse face à celui de la parcelle de la SCI Vepha ne fait pas courir de danger à la circulation générale et satisfait aux exigences mentionnées par les dispositions précitées.
En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UC4 :
12. Aux termes de l'article UC4 du règlement du PLU : " Lorsque le projet prévoit des aménagements viaires ne présentant pas les caractéristiques permettant le passage d'un véhicule d'ordures ménagères, il doit prévoir un point de collecte collectif des déchets en limite de voie publique et sur le passage du véhicule. / Lorsque le projet prévoit la réalisation de locaux poubelles communs, ceux-ci doivent :/ Soit être réalisés en limite de terrain, et être accessibles depuis l'espace public (points de collecte), / Soit être intégrés à la construction. Dans ce cas, un point de collecte en limite d'espace public, doit également être prévu. / Les locaux poubelles et points de collecte doivent avoir une taille et une configuration conçues pour une manipulation aisée des conteneurs, y compris ceux dédiés au tri. /En outre, les points de collecte, situés en limite de voirie, doivent faire l'objet d'un traitement qualitatif, par un habillage permettant leur bonne intégration paysagère et un aménagement destiné à limiter les nuisances ".
13. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice architecturale, que le projet litigieux prévoit la réalisation d'un local à ordures ménagères, accolé au bâtiment A. Un accès libre sur rue dessert ce local et le point de collecte sur rue est traité en enclos avec deux clôtures latérales constituées d'un mur bahut et surmontées d'un barreaudage à claire-voie. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées manque en fait.
En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UC7 :
14. Aux termes de l'article UC 7 du règlement du PLU : " 7.1.2 Implantation des constructions par rapport aux limites latérales, au-delà de la bande de 15 m à compter de la marge de retrait de l'article UC 6./ Le nu des façades des nouvelles constructions doit être implanté :en retrait, / ou sur les limites séparatives latérales (une limite maximum dans les secteurs UCb et UCd) :/ si la nouvelle construction est adossée sur les héberges des constructions mitoyennes existantes, / si la nouvelle construction a une hauteur verticale inférieure ou égale à 2,50 m et 5 m de hauteur plafond en cas de toit en pente, et 3,50 m de hauteur verticale en cas de toit terrasse ".
15. Par un arrêté en date du 25 juillet 2019 le maire de Villers-sur-Mer a délivré à la société Lance Immo un permis de construire modificatif ayant pour objet la modification de l'implantation du local à vélo initialement prévu en limite séparative et désormais accolé au bâtiment B. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UC 7 doit être écarté.
En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UC 12 du règlement du PLU :
16. Aux termes de l'article UC 12 du règlement du PLU : " " Stationnement des deux roues : " Pour les constructions dont la surface de plancher est supérieure à 500 m², un local destiné au stationnement des deux-roues doit être réalisé. (...) / Ce local doit prendre la forme d'un local intégré à la construction ou d'un abri couvert extérieur ".
17. Il ressort des pièces du dossier que le permis litigieux autorise la réalisation d'un bâtiment C correspondant à une annexe-garage à vélo se présentant comme une construction avec toiture en ardoises, laquelle constitue un abri couvert extérieur. Au surplus, ainsi qu'il a été dit au point 15, la société Lance Immo a obtenu un permis de construire modificatif ayant pour objet la modification de l'implantation de ce bâtiment en continuité du bâtiment B et donc intégré à la construction. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UC 12 doit être écarté.
En ce qui concerne la méconnaissance de l'article UC 13 du règlement du PLU :
18. Aux termes de l'article UC 13 du règlement du PLU : " L'aménagement du terrain doit tenir compte des plantations existantes, en particulier des arbres de haute tige. Elles doivent être maintenues, ou, s'il s'avère impossible de les conserver, remplacées par des plantations équivalentes (nombre et rôle paysager). / Les surfaces libres de toute construction et de circulation doivent être traitées en espaces verts de plein terre plantés et paysagers, avec la plantation d'au moins un arbre de haute tige par tranche (entamée de plus de 25 %) de 100 m² de surface libre (un arbre de haute tige par tranche de 70 m² de surface libre dans le secteur UCd) (...) ".
19. Le projet litigieux prévoit l'abattage de quinze arbres de haute tige, la conservation de sept arbres existants et la plantation de trente-et-un arbres de haute tige. Il en résulte que le projet respecte les dispositions précitées.
20. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non-recevoir opposée par la société Lance Immo à la demande de première instance de la société Vepha et la régularité du jugement attaqué, que la société Lance Immo et la commune de Villers-sur-Mer sont fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a annulé le permis de construire délivré le 3 décembre 2018 et la décision du 26 février 2019 rejetant le recours gracieux de la SCI Vepha et de M. D....
Sur les frais d'instance :
21. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la société Lance Immo, qui n'est pas partie perdante dans la présente instance, le versement à la SCI Vepha et à M. D... F... la somme que ceux-ci demandent au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI Vepha et de M. D... la somme de 500 euros à verser chacun à la société Lance Immo et la somme de 500 euros à verser chacun à la commune de Villers-sur-Erdre.
DECIDE :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Caen en date du 19 février 2020 est annulé.
Article 2 : La demande présentée par la SCI Vepha et M. D... devant le tribunal administratif de Caen et leurs conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : La SCI Vepha et M. D... verseront chacun la somme de 500 euros à la société Lance Immo et la somme de 500 euros à la commune de Villers-sur-Mer en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Lance Immo, à la commune de Villers-sur-Mer, à la SCI Vepha et à M. E... D....
Délibéré après l'audience du 19 octobre 2021, à laquelle siégeaient :
- M. Pérez, président de chambre,
- Mme Douet, présidente-assesseure,
- M. Bréchot, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2021.
La rapporteure,
H. DOUET
Le président,
A. PÉREZ
La greffière,
A. LEMEE
La République mande et ordonne à la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 20NT01471,20NT01634
