Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. B...C...et Mme D...C...ont demandé au tribunal administratif d'Orléans d'annuler l'arrêté du 2 octobre 2015 par lequel le maire de la commune de Fondettes a délivré un permis de construire à la société Ataraxia pour la réalisation d'une résidence de vingt-huit logements et sept maisons de ville, dont dix logements sociaux.
Par un jugement n° 1601033 du 20 mars 2018 le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 22 mai 2018, 5 septembre 2018 et 3 décembre 2018, M. et MmeC..., représentés par MeF..., demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 20 mars 2018 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 2 octobre 2015 portant permis de construire et la décision de rejet de leur recours gracieux du 20 janvier 2016 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Fondettes une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- leur requête est recevable dès lors qu'ils ont intérêt pour agir ;
- la demande reconventionnelle de la société Ataraxia fondée sur l'article L. 600-7 du code de l'urbanisme ne peut qu'être rejetée ;
- dans la mesure où le projet en cause nécessitait des démolitions, le permis contesté aurait du être précédé d'un permis de démolir ;
- l'arrêté en litige n'autorise qu'une démolition et non pas les travaux de construction ;
- l'arrêté litigieux a été pris en méconnaissance de l'article R. 431-14 du code de l'urbanisme ;
- le volet paysager joint au dossier de demande était incomplet, ne décrivant pas avec une précision suffisante la construction dans son environnement et ses abords, n'exposant pas les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et induisant les services instructeurs en erreur en particulier sur l'existence d'une fenêtre donnant directement sur leur propriété ;
- le permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions de l'article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- le permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions de l'article UB 4 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
- le permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions de l'article UB 6 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- le permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions des articles UB 11 et UB 13 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme ;
- le permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dès lors qu'il aurait du être rappelé au pétitionnaire que tous les matériaux contenant de l'amiante devront être évacués conformément a la réglementation en vigueur.
Par un mémoire en défense, enregistré le 7 juin 2018, la commune de Fondettes, représentée par MeE..., demande à la cour :
1°) de rejeter la requête de M. et MmeC... ;
2°) qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune fait valoir que :
- à titre principal, la requête est irrecevable, M. et Mme C...n'ayant pas intérêt pour agir ;
- à titre subsidiaire, les moyens d'annulation soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 6 septembre 2018, la société Ataraxia Promotion, représentée par MeA..., demande à la cour :
1°) de rejeter la requête de M. et MmeC... ;
2°) qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La société Ataraxia Promotion fait valoir que :
- à titre principal, la requête est irrecevable, M. et Mme C...n'ayant pas intérêt pour agir ;
- à titre subsidiaire, les moyens d'annulation soulevés par les requérants ne sont pas fondés.
Un mémoire, enregistré le 13 décembre 2018, a été produit par la société Ataraxia Promotion et n'a pas été communiqué.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Picquet,
- les conclusions de M. Sacher, rapporteur public,
- et les observations de Me C...substituant MeF..., représentant M. et MmeC..., et de Me A...représentant la société Ataraxia.
Considérant ce qui suit :
1. M. B...C...et Mme D...C...ont demandé au tribunal administratif d'Orléans d'annuler l'arrêté du 2 octobre 2015 par lequel le maire de la commune de Fondettes a délivré un permis de construire à la société Ataraxia pour une résidence de 28 logements et 7 maisons de ville, dont 10 logements sociaux. Par un jugement n° 1601033 du 20 mars 2018, le tribunal administratif d'Orléans a rejeté leur demande. Ils font appel de ce jugement.
Sur le bien fondé du jugement :
2. En premier lieu, aux termes de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager autorise la démolition. ". L'article R. 421-28 du même code dispose, dans sa rédaction alors applicable : " Doivent en outre être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction : (...) c) Située dans le champ de visibilité d'un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques mentionné à l'article L. 621-30 du code du patrimoine ". Enfin, l'article R. 431-21 du code de l'urbanisme dispose : " Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. ".
3. Si la parcelle objet du permis de construire contesté est située dans le champ de visibilité de l'église Saint-Symphorien, monument inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, la demande de permis de construire mentionnait, dans le formulaire et un plan de masse, la démolition de la maison existante. Par ailleurs, l'arrêté litigieux mentionne, à son article 1er, que le permis de démolir la maison est accordé. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté comme manquant en fait.
4. En deuxième lieu, l'arrêté en litige porte en en-tête la mention " permis de construire " avec un encadré comportant les principales caractéristiques du projet de construire. En outre, s'il mentionne, à son article 1er, que " le permis de démolir pour la maison existante est accordé ", il mentionne également que " les travaux peuvent être entrepris ", ces termes englobant les travaux de construction demandés. Dès lors, le moyen tiré de l'absence de permis de construire doit être écarté.
5. En troisième lieu, au vu des montages graphiques notamment sur une vue aérienne et de la description du bâti avoisinant dans la notice architecturale, le volet paysager a permis aux services instructeurs d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement proche et lointain. La notice, dans la rubrique " plan aménagement ilot " présente les partis retenus d'insertion, certes vis-à-vis de l'aménagement futur plus général du coeur d'îlot mais également vis-à-vis du bâti existant, ce qui n'a donc pas induit les services instructeurs en erreur sur ce point. Il n'est pas davantage établi que les services instructeurs auraient été trompés s'agissant de l'existence d'une fenêtre du projet donnant directement sur la propriété des requérants, ces derniers n'indiquant pas en quoi cela aurait pu fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
6. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 431-14 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors applicable : " Lorsque le projet porte sur (...) une construction existante située dans un secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d'un monument historique défini à l'article L. 621-30 du code du patrimoine, (...) la notice mentionnée à l'article R. 431-8 indique en outre les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux. ". D'une part, contrairement à ce qui est soutenu, la notice mentionne les matériaux utilisés. D'autre part, si le dossier de demande de permis de construire ne mentionne pas les modalités d'exécution des travaux, les requérants ne démontrent pas que cette insuffisance aurait été de nature à induire en erreur le service instructeur sur l'impact du projet vis-à-vis de l'église Saint-Symphorien, l'architecte des bâtiments de France ayant été saisi pour avis.
7. En cinquième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme alors en vigueur : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". Les modalités d'évacuation de gravats, et notamment de gravats amiantés, résultant de la démolition de la maison existante n'entrent pas dans le champ d'application des dispositions précitées et n'avaient donc pas à faire l'objet d'une prescription dans l'arrêté de permis de construire en litige.
8. En sixième lieu, aux termes de l'article UB 4 du règlement du plan local d'urbanisme : " Le constructeur ou l'aménageur prendra les dispositions nécessaires pour retenir ou infiltrer les eaux pluviales des espaces publics, des voiries et des espaces restant privés sur l'unité foncière conformément au schéma d'assainissement des eaux pluviales. (...) Dans le cas de toute opération d'aménagement d'ensemble, le réseau interne à l'opération sera implanté dans la mesure du possible sous des parties communes. Préalablement le projet d'aménagement devra nécessairement s'accompagner de la mise en oeuvre de mesures compensatoires nécessaires pour réguler efficacement les débits d'eaux pluviales. Les possibilités d'infiltration à la parcelle devront faire l'objet d'étude de perméabilité des sols (...) ".
9. La notice VRD phase PC prévoit, pour l'évacuation des eaux pluviales, essentiellement un dispositif de stockage des eaux pluviales et non d'infiltration. Dès lors, la seule circonstance qu'il n'y ait pas encore eu d'étude de perméabilité des sols ne peut suffire à entraîner une méconnaissance des dispositions de l'article UB 4 précitées. Si aucune chaussée réservoir n'est prévue, le pétitionnaire fait valoir sans être contredit que cela est lié à l'encombrement des réseaux et il a pu également être tenu compte, à ce titre, de la circonstance que la voie en impasse a vocation, dans un futur proche, à faire l'objet d'une jonction et à devenir une voie de transit non adaptée à l'implantation de réseaux.
10. Enfin, l'arrêté attaqué précise que le pétitionnaire devra prendre toute mesure pour garantir la solidité des constructions compte tenu des risques de fissuration dus aux phénomènes de retrait des argiles en période de sécheresse, de gonflement de ces argiles en période de réhydratation. De plus, il ressort des pièces du dossier que plusieurs préconisations du rapport géotechnique établi par le bureau d'études SOGEO en 2014 ont été reprises dans le dossier de demande de permis. Dès lors qu'un système essentiellement de stockage des eaux pluviales est mis en place, dont il ne ressort pas des pièces du dossier qu'il serait insuffisant, l'absence d'étude sur les capacités d'infiltration du sol ne saurait caractériser une erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme. Il en est de même du non-respect de simples recommandations de ce rapport et de la circonstance que le dossier n'indique pas la mise en oeuvre d'un drain autour du sous-sol raccordé à une pompe de relevage. En outre, s'agissant du système de stockage mentionné pour le bâtiment collectif, la présence d'une nappe phréatique empêchant la mise en oeuvre d'un ouvrage enterré de rétention sous les stationnements n'est pas établie, même si le rapport SOGEO n'exclut pas la possibilité de circulation d'eau saisonnière.
11. Il résulte de ce qui précède et alors même que la commune de Fondettes a fait l'objet à plusieurs reprises d'arrêtés de reconnaissance de catastrophe naturelle et que le secteur en cause est classé en aléa faible pour les retraits-gonflements des sols argileux, que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 4 du règlement du PLU et de l'article R. 111-2 en raison des risques allégués d'inondation sur les parcelles voisines doit être écarté.
12. En septième lieu, aux termes de l'article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) intitulé " conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public " : " Les voies publiques ou privées doivent être adaptées à la nature et à l'importance des usages qu'elles supportent et des opérations qu'elles desservent et permettre le passage des véhicules de sécurité. Les voies en impasse sont déconseillées. Elles doivent être aménagées afin de permettre aux véhicules privées et à ceux des services publics (...) de faire aisément demi-tour ".
13. Il ne résulte pas des éléments apportés par les requérants que la rue Ernest Dupuy ne serait pas suffisante pour desservir le projet.
14. Il résulte de l'intitulé même de l'article UB 3 du règlement du PLU que ces dispositions ne s'appliquent pas à la voie de desserte interne créée par le projet, alors même qu'elle a vocation à desservir un second projet de construction de la société Ataraxia Promotion. Les requérants ne sauraient davantage utilement se prévaloir de la méconnaissance de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation, qui a été pris pour l'application des dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives aux établissements recevant du public et aux immeubles de grande hauteur, ce qui n'est pas le cas du projet en cause.
15. En huitième lieu, aux termes de l'article UB 6 du règlement du PLU : " Les règles d'implantation visent à la constitution de façades urbaines de centre-ville. / Par rapport aux voies de circulations douces (piétons, vélos ...) et aux jardins publics ou collectifs existants : Les constructions doivent être implantées avec un recul au moins égal à la demi-hauteur du bâtiment avec un minimum de 3 mètres. / Par rapport aux autres voies et espaces, publics ou privés, ouverts à la circulation générale : Les constructions doivent être implantées avec un recul maximal de 5 mètres afin de créer des façades urbaines de centre-ville. D'autres constructions peuvent être implantées en arrière de cet alignement. ".
16. La circonstance que la rue Ernest Dupuy, qui dessert le projet, soit limitée à 30 km/h et comporte des trottoirs ne saurait la faire regarder comme une voie douce au sens de ces dispositions, dès lors qu'elle est ouverte à la circulation automobile. La voie interne en impasse, qui ne dessert que le projet ne peut être regardée comme " ouverte à la circulation générale " au sens des dispositions précitées ayant pour objet de créer des façades urbaines de centre-ville. Si les requérants soutiennent que la jonction de cette voie a été autorisée le 29 septembre 2017, permettant une desserte générale, cette circonstance est postérieure à l'arrêté litigieux, les deux projets ne pouvant, en l'absence de liens physiques ou fonctionnels entre les constructions, être regardés comme un ensemble immobilier unique, alors même qu'ils sont desservis par une même voie. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 6 du règlement du PLU ne peut qu'être écarté.
17. En neuvième lieu, aux termes de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme alors en vigueur : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ". L'article UB 11 du règlement du PLU ne prévoit pas de dispositions générales présentant des garanties au moins équivalentes à celles de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme précité.
18. Il ressort des pièces du dossier que si les dimensions du projet sont plus importantes que celles du bâti environnant, avec un bâtiment collectif à R+2+combles, ce bâti est composé essentiellement de pavillons sans intérêt architectural particulier et de quelques petits immeubles collectifs à R+1+combles. En outre, le jeu de volumes sur les façades du projet donnant sur les rues, avec notamment les maisons de ville, permet d'atténuer son effet massif. Il n'est pas établi que le projet porterait atteinte à l'église Saint-Symphorien, monument historique inscrit. A cet égard, contrairement à ce que soutiennent les requérants, l'avis implicite de l'architecte des bâtiments de France doit être regardé comme un avis favorable en vertu des dispositions de l'article R. 423-67-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur. Dès lors, le moyen tiré de l'erreur manifeste d'appréciation dans l'application des dispositions de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme doit être écarté.
19. En dixième lieu, l'article UB 11 du règlement du PLU interdit " toute construction d'un style architectural traditionnel étranger à la région (...) " et impose pour les toitures " une cohérence avec les bâtiments présents dans la rue ". Il dispose également que " les éléments d'architecture en saillie des façades tels que les balcons, les oriels ... son autorisés sous réserve d'une inscription dans le contexte architectural et urbain du quartier (...). Volumétrie : Dans le cas d'opérations d'aménagement ou de construction ayant pour effet la division du terrain d'assiette initial, l'articulation des volumes doit participer à l'intimité des espaces privatifs. (...) Clôtures : " les murs et murets traditionnels ou les haies lorsqu'ils existent doivent être au maximum préservés. Les murets traditionnels ne peuvent être surmontés que d'une grille ".
20. La notice architecturale du projet prévoit une couverture en ardoises naturelles et crochets inox teintés pour les maisons de ville et en zinc quartz pour les bâtiments collectifs, outre quelques toitures terrasses végétalisées. Ces caractéristiques ne présentent pas d'incohérence par rapport aux toitures en ardoises des constructions voisines. De même, la hauteur du bâtiment collectif, permettant un niveau supplémentaire par rapport au bâti environnant, ne saurait suffire à faire regarder le projet comme d'un " style architectural étranger à la région " au sens des dispositions précitées. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que les balcons du projet ne s'inscriraient pas dans le contexte architectural et urbain du quartier. De plus, les requérants ne sauraient utilement se prévaloir des dispositions de l'article UB 11 relatives à la volumétrie pour soutenir que de nombreuses fenêtres du projet donneront directement sur leur jardin, ces dispositions n'étant applicables qu'au sein d'une même opération et non vis-à-vis du voisinage. Enfin, il ressort des pièces du dossier que le muret en façade et la haie en limite séparative de propriété seront supprimés afin respectivement de permettre l'alignement du projet et de préserver la vue et l'ensoleillement des constructions en R+1 situées en limite de propriété. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article UB 11 du règlement du PLU ne peut qu'être écarté.
21. En onzième et dernier lieu, aux termes de l'article UB 13 du règlement du PLU : " En respect du volet paysager du permis de construire, tout projet doit justifier de son insertion dans l'environnement et notamment présenter un programme de plantations sur l'ensemble du terrain. Pour les haies, il est demandé un mélange d'essences (locales de préférence) ". Contrairement à ce que soutiennent les requérants, ces dispositions n'imposent pas un nombre de plantations équivalent à celles existantes. Il ressort des pièces du dossier qu'un programme de plantations sur l'ensemble du terrain a été prévu. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 13 du règlement du PLU doit être écarté.
22. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir des demandeurs, que M. et Mme C...ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a rejeté leur demande.
Sur les frais liés au litige :
23. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune de Fondettes, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement d'une somme au titre de ces dispositions. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge des époux C...les sommes demandées par la commune et la société Ataraxia Promotion au titre de ces dispositions.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. et Mme C...est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Fondettes et par la société Ataraxia Promotion sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B...C..., Mme D...C..., la commune de Fondettes et la société Ataraxia Promotion.
Délibéré après l'audience du 21 décembre 2018, à laquelle siégeaient :
- M. Dussuet, président de chambre,
- M. Degommier, président assesseur,
- Mme Picquet, premier conseiller.
Lu en audience publique le 11 janvier 2019.
Le rapporteur,
P. PICQUET
Le président,
J-P. DUSSUET
Le greffier,
C. POPSE
La République mande et ordonne au ministre de la cohésion des territoires en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N°18NT02022
