| France, Cour administrative d'appel de Nantes, 3ème chambre, 06 janvier 2017, 15NT01520

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Le syndicat départemental de la propriété privée rurale de Vendée a demandé au tribunal administratif de Nantes d'annuler l'arrêté du 25 juin 2012 par lequel le préfet de la Vendée a fixé les minima et maxima des loyers des bâtiments d'habitation relevant du statut du fermage.

Par un jugement n°1208191 du 13 mars 2015, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 18 mai 2015, 16 février et 6 décembre 2016, le syndicat départemental de la propriété privée rurale de Vendée, représenté par MeB..., demande à la cour :

1°) d'annuler ce jugement du 13 mars 2015 du tribunal administratif de Nantes ;

2°) d'annuler l'arrêté du préfet de la Vendée du 25 juin 2012 ;

3°) d'enjoindre au préfet de la Vendée de prendre, après instruction, un nouvel arrêté ayant le même objet dans un délai à fixer ;

4°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Il soutient que :

- le préfet de Maine-et-Loire a, en fixant les minima et maxima des nouvelles valeurs locatives des biens loués dans le cadre du statut du fermage, entaché son arrêté d'une erreur manifeste d'appréciation ; en effet le montant maximal du loyer prévu pour la catégorie 1 de logement n'a pas été modifié, mais seulement actualisé, par rapport au montant qui avait été fixé par l'arrêté annulé du 30 novembre 2009 ; l'autorité administrative ne pouvait fixer, pour la catégorie 4, un minima du montant du loyer égal à 0 dès lors que cela équivalait à ne pas fixer de montant ;

- le préfet de Maine-et-Loire n'a pas pris en compte les indicateurs publics et privés mesurant les loyers et pratiqués localement, qui sont très largement supérieurs, pour fixer les montants des minima et maxima des nouvelles valeurs locatives des biens loués dans le cadre du statut du fermage ;

- l'arrêté préfectoral contesté, qui prévoit en son article 2 que les minima et maxima des loyers qu'il fixe ne seront applicables qu'aux baux conclus ou renouvelés après la publication de cet arrêté, méconnaît l'article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime ;

- le préfet de la Vendée ne pouvait déterminer la surface habitable des bâtiments d'habitation concernés par référence à la surface mentionnée à l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation ;

- le préfet de la Vendée a méconnu les dispositions de l'article L.134-3-1 du code de la construction et de l'habitation en définissant la catégorie des logements par référence au diagnostic de performance énergétique du bâtiment.

Par un mémoire en défense et un mémoire enregistrés les 12 octobre 2015 et 7 décembre 2016, le ministre de l'agriculture, de l'agroalimentaire et de la forêt conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par le syndicat départemental de la propriété privée rurale de Vendée ne sont pas fondés.

Le syndicat départemental de la propriété privée rurale de Vendée a produit un mémoire enregistré le 20 décembre 2016, après clôture de l'instruction.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code rural et de la pêche maritime ;

- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

- le décret n°2008-27 du 8 janvier 2008 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Coiffet, président-assesseur ;

- et les conclusions de M. Giraud, rapporteur public.

1. Considérant que, par un arrêté du 25 juin 2012, pris en application des articles L. 411-11 et R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime dans leur rédaction issue du décret du 8 janvier 2008 et modifiant son arrêté du 13 décembre 1995, le préfet de la Vendée a, après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux en date du 20 juin 2012, fixé le montant maximal et le montant minimal des loyers des bâtiments d'habitation des exploitations agricoles ; que le syndicat départemental de la propriété rurale de la Vendée a demandé au tribunal administratif de Nantes de prononcer l'annulation de cet arrêté ; qu'il relève appel du jugement du 13 mars 2015 par lequel cette juridiction a rejeté sa demande ;

Sur les conclusions à fin d'annulation :

2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 411-11 du code rural devenu code rural et de la pêche maritime, dans sa version applicable à la date de l'arrêté en litige : " Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d'une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l'obligation faite au preneur de mettre en oeuvre des pratiques culturales respectueuses de l'environnement en application de l'article L. 411-27. Ce prix est constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues. / Le loyer des bâtiments d'habitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative sur la base de références calculées d'après des modalités définies par décret en Conseil d'Etat. (...) " ; et qu'aux termes de l'article R. 411-1 du même code : " Pour l'application de l'article L.411-11, le préfet fixe, par arrêté publié au recueil des actes administratifs de la préfecture : 1° Les maxima et minima des loyers des bâtiments d'habitation sont exprimés en monnaie et calculés par mètre carré de surface définie conformément aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces montants sont arrêtés par catégories en fonction de l'état d'entretien et de conservation des logements, de leur importance, de leur confort et de leur situation par rapport à l'exploitation ; ils tiennent compte des indicateurs publics ou privés mesurant les loyers pratiqués localement ; (...) " ;

3. Considérant, en premier lieu, que par un jugement du 29 mars 2012 devenu définitif, le tribunal administratif de Nantes a annulé un précédent arrêté du 30 novembre 2009 du préfet de la Vendée ayant le même objet que l'arrêté contesté aux motifs, d'une part, que les onze critères notés de 1 à 4 ajoutés par cette autorité au critère du niveau d'équipement pour déterminer les quatre catégories de logements n'étaient présentés que comme étant destinés à aider les parties à la négociation du loyer alors qu'ils devaient concourir à la définition même des catégories de logements, modalité constitutive selon le tribunal d'une erreur de droit dans la définition même des catégories de logement et, d'autre part, que si la surface d'un logement est au nombre des critères qui peuvent justifier le classement dans une catégorie déterminée, l'application mécanique, au-delà de 110 m2, d'un montant de loyer plafonné, méconnaissait les dispositions de l'article R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ; que le tribunal ne s'est ainsi pas prononcé sur le caractère disproportionné ou non des minima et maxima alors retenus ; qu'il s'ensuit que le préfet de la Vendée a pu, sans méconnaitre l'autorité de la chose jugée qui s'attache à ce jugement, fixer, par l'arrêté du 25 juin 2012 contesté, le montant des loyers par référence ceux qui avaient été retenus en 2009, en se bornant pour certains d'entre eux à procéder seulement à leur actualisation ;

4. Considérant, en deuxième lieu, que les dispositions précitées de l'article R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ne font pas obligation au préfet, pour fixer les montants minima et maxima des loyers des bâtiments d'habitation compris dans les baux ruraux, de se conformer aux indicateurs publics ou privés du marché locatif, mais seulement de prendre en considération les données recensées dans ces indicateurs ; que, n'étant pas liée par les valeurs que peuvent atteindre certains baux conclus librement, l'autorité préfectorale dispose ainsi, lorsqu'elle fixe les minima et maxima que prescrivent les dispositions de l'article R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, du pouvoir d'apprécier les valeurs locatives normales des biens loués dans le cadre du statut du fermage au regard des caractéristiques propres des maisons d'habitation servant de logement aux exploitants agricoles qui les prennent en location ;

5. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, en particulier des éléments versés aux débats par l'administration en réponse à la mesure d'instruction diligentée par le magistrat rapporteur et qui ont été communiqués au syndicat requérant dans le cadre du débat contradictoire, que le préfet a, notamment, pris en compte, pour fixer les minima et maxima des loyers litigieux, le barème des loyers établi à partir des données issues des éditions " Clameur " (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) ainsi que les niveaux de loyers intermédiaires ANAH, ces données pouvant être pondérées au vu des loyers pratiqués couramment dans le secteur du logement social ; que ces critères ont permis de constater que, pour 2011, le loyer pour le parc public HLM se situe à 7,35 euros/m² pour les maxima autorisés, et à 4,34 euros/m² pour les logements très sociaux de type PLAI ; qu'une étude ayant servi d'élément d'information, également fournie au dossier par le préfet, distingue, pour le secteur littoral et pour le reste du département de la Vendée, le niveau de loyer - prix réel, prix théorique et prix plafonné -, selon la typologie de loyers (le loyer du marché, le loyer intermédiaire, le loyer conventionné dérogatoire, le loyer social et le loyer très social) ; que s'y ajoute un comparatif des loyers pratiqués ainsi que la variation sur un an pour 17 communautés de communes du département, pour 5 types de logements allant du studio au 5 pièces et plus ainsi que la moyenne pour le département de la Vendée ; qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments d'information, qui ont servi de référence à l'administration, que le barème qu'elle a retenu pour la fixation des loyers d'habitation relevant du statut du fermage se situe dans la moyenne des loyers pratiqués et ne présente pas de caractère excessif ; qu'il s'ensuit que le syndicat requérant n'est pas fondé à soutenir que le préfet de la Vendée, lequel n'est en aucune façon tenu de s'aligner sur les montants des indicateurs publics et privés qui portent, au demeurant, sur des logements de nature différente, aurait entaché son appréciation d'une erreur manifeste ; que cette autorité n'a pas davantage, pour les mêmes motifs, méconnu les dispositions précitées de l'article R. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;

6. Considérant, en troisième lieu, que le montant minimum du montant du loyer mensuel en euros/m² fixé par le préfet pour chacune des catégories qu'il retient constitue une base de référence qui ne s'impose pas aux parties, lesquelles restent libres de fixer le montant du loyer à un prix supérieur sous la condition toutefois que ce prix n'excède pas le montant maximum du loyer mensuel en euros/m² retenu pour la catégorie concernée ; que, dans ces conditions, le syndicat requérant n'est pas fondé à soutenir que le préfet de la Vendée n'aurait pas exercé la compétence qu'il tient des dispositions de l'article R. 411-1 du code rural en retenant, pour la 4ème catégorie de loyers, un minimum de loyer mensuel égal à 0 ;

7. Considérant, en quatrième lieu, en ce qui concerne les modalités de révision des loyers, d'une part qu'aux termes de l'article L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime : " Les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d'ordre public ; (...) ", d'autre part qu'aux termes de l'article L. 411-50 du même code : " A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16. " ; qu'il résulte de ces dispositions, comme de celles de l'article L. 411-11 du même code citées au point 2, que si l'autorité administrative doit procéder au moins tous les six ans à la révision des valeurs maximales et minimales des montants susmentionnés, seule l'actualisation annuelle du loyer, établie en fonction de l'indice de référence, sert de base à la révision des baux en cours d'exécution ; que, dès lors, le moyen tiré de l'illégalité de l'arrêté contesté en tant qu'il précise, dans son article 2, que ses dispositions ne s'appliquent qu'aux baux conclus ou renouvelés à compter de sa date de publication, doit, ainsi que l'ont estimé à bon droit les premiers juges, être écarté ;

8. Considérant, en cinquième lieu, que selon l'article 1er de l'arrêté préfectoral du 25 juin 2012 contesté, " Les quatre catégories de logement sont déterminées en fonction du niveau de confort et d'équipement du bâtiment d'exploitation, de son état d'entretien, de sa surface habitable et de sa situation par rapport à l'exploitation. / Pour cela, un nombre de points est attribué au bâtiment d'exploitation selon la grille figurant en annexe 1 du présent arrêté. Le total des points attribués détermine la catégorie dont relève le bâtiment selon le barème ci-dessous. (...) " ; qu'en visant dans son annexe 1, pour l'attribution de points dans la détermination des catégories de bâtiments d'habitation relevant du statut du fermage, la surface habitable déterminée conformément aux dispositions d'ordre général énoncées l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation et non celles de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 4-1 de son décret d'application du 17 mars 1967, le préfet n'a, alors que les unes et les autres de ces dispositions donnent une définition identique de la surface habitable ou privative, commis aucune erreur de droit ;

9. Considérant, enfin, que si le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-3-1 du code de la construction et de l'habitation ne fait pas partie des documents exigibles lors de la conclusion des baux ruraux, la prise en compte, au titre de l'appréciation du critère de confort énoncé à l'article R. 411-1 précité du code rural et de la pêche maritime, des éléments pouvant résulter d'un tel diagnostic, qui n'a pas pour effet de rendre la production de celui-ci obligatoire, n'est pas davantage de nature à rendre illégal l'arrêté contesté ;

10. Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le syndicat départemental de la propriété rurale de Vendée n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nantes a rejeté sa demande ;

Sur les conclusions à fin d'injonction :

11. Considérant que le présent arrêt, qui rejette les conclusions en annulation présentées par le syndicat départemental de la propriété rurale de Vendée, n'implique aucune mesure d'exécution ; que les conclusions présentées à cette fin doivent, par suite, être rejetées ;

Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative :

12. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de l'Etat, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que le syndicat départemental de la propriété rurale de Vendée demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

DÉCIDE :

Article 1er : La requête du syndicat départemental de la propriété rurale de Vendée est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat départemental de la propriété rurale de la Vendée et au ministre de l'agriculture, de l'agroalimentaire et de la forêt, porte-parole du Gouvernement.

Copie en sera adressée au préfet de la Vendée.

Délibéré après l'audience du 22 décembre 2016, à laquelle siégeaient :

- Mme Perrot, président,

- M. Coiffet, président-assesseur,

- M. Lemoine, premier conseiller.

Lu en audience publique, le 6 janvier 2017.

Le rapporteur,

O. CoiffetLe président,

I. Perrot

Le greffier,

M. A...

La République mande et ordonne au ministre de l'agriculture, de l'agroalimentaire et de la forêt, porte-parole du Gouvernement en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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